Что не продается, то сдается

Блиц-опрос

1. Часто ли вам задают вопрос, когда недвижимость упадет в цене в 2 раза?

2. Что вы посоветуете инвесторам, совершающим сделки сегодня?

3. Правда ли, что сегодня можно купить недвижимость дешевле, чем она стоила два года назад?

Елена Мишина, директор московского представительства Cheda Real Estate & Investment (Египет):

1. В Египте цены не падают, и в последние полгода мы наблюдаем очень большой спрос. Люди боятся вкладывать в Россию, здесь рынок практически остановлен. В Египте, по сравнению с европейскими морскими державами, начали относительно недавно строить курортную недвижимость для иностранцев. Российские покупатели с огромным интересом относятся к апартаментам в охраняемых комплексах на первой линии моря. Цены здесь, по сравнению с Европой, гораздо ниже. Пример: на первой береговой линии, рядом с пляжем сегодня можно купить объект стоимостью €910 за кв. м, на второй линии – за €600. Многие застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку на три­пять лет.

2. Можно приобрести готовую квартиру в полностью закрытом комплексе с инфраструктурой и управлением, допустим, построенном по проекту Захи Хадид, сдать ее в аренду и параллельно выплачивать рассрочку. Вариант, привлекательный с точки зрения инвестиций. Для того чтобы получить ключи, достаточно заплатить 40% от стоимости квартиры.

3. Кризис коснулся всех по-разному. В арабских кварталах, действительно, сейчас очень много домов на ранней стадии строительства, при покупке которых застройщики щедро раздают бонусы и скидки. Но я бы не советовала рассматривать такие варианты. Если клиент желает надежно вложить средства, мы рекомендуем проекты на первой линии. Она явно не собирается дешеветь. Сегодня мы видим покупателей, которые интересуются Египтом, намереваясь продать квартиру в Петербурге. Начинает реализовываться отложенный спрос.

Светлана Александрова, директор юридической компании «ЮрРайт»:

1. Цены пока не упали ни в два, ни в полтора раза. Был период стагнации с декабря по февраль, но сегодня мы наблюдаем оживление, покупатели «отогрелись».

2. Очень хорошую квартиру в добротном доме до 500 м от моря, в уже сданном в эксплуатацию комплексе можно приобрести по цене от €850 до €1100–1300 за кв. м. За эти деньги вы получаете апартаменты в отдельно стоящем закрытом комплексе, с охраной и бассейнами. Вариантов сегодня еще достаточно много. Единственная оговорка: если говорить о первой линии, то она становится все дороже, ведь побережье не резиновое, и оно уже почти все застроено. С 2006 года на первой линии в Болгарии новое строительство запрещено. С этого момента новые объекты строятся не ближе 200 м от моря, впрочем, думаю, что это не очень далеко.

3. Если говорить о скидках сегодня, то кризис дал возможность покупателям договариваться о цене. Можем говорить о скидках. Они бывают не на все объекты – все зависит от места, комплекса, застройщика, степени готовности. В ряде случаев можно получить до 10%, а где-то и все 15%. Такие предложения появляются регулярно, в том числе и на готовое жилье. Кроме этого, застройщики сейчас гораздо охотнее предоставляют рассрочку, чем до сентября 2008 года, причем не только до конца строительства, но и на готовые объекты. Сегодня болгарские партнеры очень гибки в ценообразовании. Я не знаю, сколько времени это продлится, потому что весна действительно принесла оживление на рынке.

90% застройщиков, чьи объекты мы продаем, работают за счет не кредитных, а собственных средств. Они не дадут уронить рынок.

Ольга Ветлугина, представитель в России Second Home Turkey (Турция):

1. На Средиземноморском побережье Турции, в частности в Кемере, ситуация стабильная. По сравнению с прошлым годом она не изменилась, повсеместного падения цен я не вижу, но восток – дело тонкое, турки всегда готовы подвинутся. Как правило, получить скидку на строящийся объект в пределах 5–10% вполне реально. Но приведу и обратный пример. В январе наши партнеры начали реализовывать новый проект, по плану комплекс должен быть завершен в октябре-ноябре нынешнего года. Летом застройщик предполагает повысить цену на 10%. Это связано с тем, что, несмотря на кризис, спрос на недвижимость в Турции стабилен. Турецкую недвижимость, помимо россиян, покупают европейцы и американцы. В отличие от России, там никогда не работают на сверхприбыли. Рыночная стоимость отличается от себестоимости не в разы. Поэтому не стоит ожидать, что цена упадет на 40–50%.

Если застройщик финансово независим, не связан банковскими кредитами и строит на свои средства, то он никогда не будет спешить с продажей, занижая цену. В этом сезоне не продаст, так в следующем. Если апартаменты и виллы не продаются, они предлагаются в аренду. Россияне обычно арендуют виллы и апартаменты на сезон, а турки и европейцы – на 5–6 месяцев.

2. Правильно выбирать регион. Если мы говорим о Турции, то, например, в Анталии сегодня предложение превышает спрос, и цены падают. За €50 тысяч можно выбрать квартиру в полутора километрах от моря. В Кемере – более востребованном регионе – за ту же цену можно купить аналогичный объект в трех километрах от моря. А вот на вторичном рынке иная картина. Здесь каждый объект связан с определенной ситуацией. Если продают европейцы, если они вынуждены продавать срочно, то скидка может достигать 50%. Недавно в течение недели были проданы апартаменты, цена на которые упала с €240 тысяч до €140 тысяч. Но это – единичные случаи.

3. В Турции надо покупать. Цена на квартиры в Средиземноморье здесь вполне приемлемая. Можно приобрести хорошие апартаменты (75 кв. м, спальня, гостиная с открытой кухней) по цене в пределах €90–100 тысяч, если вы хотите жить рядом с морем. Если для вас дистанция 2–3 км – не проблема, то можно купить аналогичный по качеству объект, но уже за €50–60 тысяч.

Владислав Мальцев, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»):

1. Давайте уйдем от заклинаний про то, что цены снижаются. Посмотрим, что творится сейчас на рыках Европы на примере одной из самых стабильных стран Евросоюза – Финляндии. За последние 10 лет цена квадратного метра выросла с €900 до €1400. Падение цен в США, Испании, Великобритании было вызвано надуванием инвестиционного пузыря, за которым последовала серьезная коррекция – 30–40%. В Германии, Финляндии и Швеции все эти годы не было существенного роста цен. Даже если говорить об откате назад к 5­летнему или к 10­летнему минимуму, то цена опустится максимум на €200–300 за кв. м.

Что такое цена на рынке недвижимости? Это баланс между спросом и предложением. Больше на цену ничто не влияет. Если на рынок США из-за ипотечного кризиса были выброшены неликвидные или малоликвидные дома, то в Финляндии мы этого не наблюдаем. Падение доходов населения, которое происходит в Евросоюзе, в том числе нивелируется снижением ставки ипотечного кредитования. А ставки снизились очень существенно, в прошлом году ведущие банки Финляндии предлагали деньги под 6,5%, сейчас почти в два раза меньше, что позволяет заемщикам, даже при наличии проблем, сохранять недвижимость за собой и не дает ей выплескиваться на рынок. Рост безработицы снижается за счет отличной социальной защиты. Здоровый рынок с малым количеством инвестиционных или, скажем, спекулятивных сделок.

2. Хочется отметить неравномерность нынешней ситуации, я уверен, что эту тенденцию отмечают риэлторы во всех странах. Возьмем в качестве примера двухкомнатную квартиру в историческом центре Хельсинки. Стандартная ситуация: хозяева ожидали продать ее в 2008 году дороже, чем смогли приобрести в 2007-м. Но сейчас такая квартира продается по цене существенно ниже уровня 2007 года. Означает ли это, что рынок упал? Трудно сказать, скорее всего у продавца были завышенные ожидания. Теперь возьмем дешевую квартиру в приграничном городе Иматра. Ее цена практически не изменилась за последние 3–4 года – ей просто падать некуда. Береговые участки на Сайме – тоже объекты спекулятивного рынка, так же как и квартиры в Хельсинки. Они тоже подвергались ценовым колебаниям, и сегодня цены на них прилично снизились. Что касается внутренних озер, то здесь цены, как ни странно, продолжают расти. По моим оценкам, это связано с постоянным спросом со стороны финнов, прежде всего пенсионеров, которые приобретают эти участки для строительства дач. Поэтому для инвестиций я бы посоветовал два варианта: недорогие квартиры в приграничных небольших городах или на внутренних озерах.

3. Как правило, у собственников просто нет нужды продавать объекты по таким ценам, если кредит стоит меньше 4%. Расчет простой: легче сдать эту квартиру в аренду и подождать 3–4 года. Многие так и поступают.

Точно так же поступают финские застройщики. В Лаппеенранте или Хельсинки стоят нераспроданными новые пяти­, девятиэтажные дома. Квартиры в них стоят более €250 тысяч. Да, это недешево, но себестоимость строительства последние годы была высока. Поэтому у застройщиков нет возможности снижаться, и они сдают квартиры в аренду, ожидая, что арендные доходы компенсируют их содержание. Переждут 3–4 года, рынок стабильный, нет нужды продавать «на дне».