Покупка в Германии. Дом с историей и рогами

Старую усадьбу или городской дом с богатой историей можно купить практически в любом европейском государстве.

Но подобные сделки случаются редко – строги требования к содержанию таких зданий, а сама реставрация обходится довольно дорого. Поэтому на покупку исторического строения решаются далеко не все любители старины. Но в Германии таких любителей больше чем где-либо.

Для любителей старины

Власти страны подумали о том, что если сделать покупку исторических зданий более выгодной с экономической точки зрения, решится проблема с их обслуживанием и ремонтом. Однако, невзирая на существенные экономические льготы, новым владельцам все равно придется контролировать строжайшее соответствие требованиям реставраторов в процессе ремонта. Это значит, что подобные инвестиции привлекают тех, кто не боится долгой и кропотливой работы над объектом.

«Реконструкция памятников архитектуры в Германии – очень интересное и перспективное направление, и в то же время это один из специфических видов инвестиций в недвижимость, – рассказывает Мария Громова, генеральный директор +7 REALTY flc (Бавария). – Реставрация проводится быстрее и, как правило, обходится инвестору дешевле, чем постройка нового дома «с нуля». Также для зданий, которые являются памятниками архитектуры, государством предусмотрены различные льготы. Сами немцы называют такие инвестиции налоговыми». Слова Марии подтверждает ее немецкий коллега Райнер Майзен, директор Firva Maisen Immobillien VG: «Такие вложения могут быть интересны для лиц, которые в Германии платят налоги. Комплексные подтвержденные расходы на восстановление и содержание здания можно 12 лет вычитать из налогов. Однако еще до начала строительных меро­приятий проект восстановления должен быть согласован местными органами по защите памятников, только после этого налоговая служба признает расходы».

Мария Громова поясняет, что инвестиции в исторические здания – чуть ли не единственная модель налоговой экономии, используемая в Германии. Кроме вычета стоимости расходов на ремонт, государство предусматривает для инвестора возмещение до 30% земельного налога, уплачиваемого ежегодно. Эксперт считает, что, учитывая историческую недооценку такой недвижимости, ее высокую имиджевую составляющую, а также возможности получения льготных кредитов и субсидий от государства, вложения в реконструкцию памятников архитектуры представляются пусть и хлопотными, но при этом высоко гарантированными инвестициями. Однако при выборе объекта важно учитывать не только техническое состояние здания и расходы на его реконструкцию, но и местонахождение, а также период постройки здания.

– В Саксонии очень много домов, требующих реставрации. Стоимость таких объектов, как правило, сильно занижена, так как принимаются в расчет будущие затраты собственника на реставрационные работы, – рассказывает Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Берлин). Это, в основном, многоквартирные дома, которые после реставрации (санации) сдаются в аренду поквартирно.

Мария Громова считает, что исторические объекты, хотя они и не являются источниками для получения сверхприбыли, тем не менее могут рассматриваться как выгодное вложение средств в качестве инфляционной защиты капитала и личной пенсионной программы. А еще это распространенный в Европе доходный бизнес с достаточно простой моделью управления. В основном, историческая недвижимость покупается для себя либо для использования в качестве доходного дома. В соответствии с исследованиями рынка недвижимости эксклюзивного жилья в Баварии, проведенного компанией +7 REALTY flc в 2008 году, основными покупателями таких объектов являются пока сами немцы (около 80% от общего числа покупателей) и жители соседних европейских стран.

Странные цены

«Здания под реконструкцию можно купить сейчас совсем недорого, – делится информацией Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil. – К примеру, у нас есть в Альтенбурге четырехэтажное здание всего за €11 тысяч. Дом не является памятником архитектуры, и в нем требуется капитальный ремонт». Разброс – от десятков тысяч евро за постройки начала прошлого века до €5–6 миллионов за древние замки.

Для покупателей из Восточной Европы историческая недвижимость – новое направление. Потенциальные инвесторы не знают, как подступиться к подобному объекту. Эксперт отмечает, что если здание находится в зоне, признанной районом санирования (реставрации), то можно получить от государства хорошую субсидию на ремонт, но при этом, если за зданием все-таки закреплен статус памятника архитектуры, пока его продать все еще сложно – покупателей часто отпугивает дотошный контроль за ремонтными и реставрационными работам.

– Я знаю случай, когда владельцы не могут поменять даже внутренние двери, не говоря об окнах! – рассказывает Любовь. – Все нужно делать по особому заказу, сохранив материалы и форму, как было раньше. Например, есть двери с ручками, где частично использовались рога лося. А где сейчас можно заказать такие ручки? Проблема...

Именно из-за таких случаев «самодеятельность» в ремонте исторического здания может не пройти. Процесс реставрации лучше доверить архитектурно-строительному бюро. «Если вы не профессионал в области реставрации в Германии, то будет сложно ориентироваться в нюансах законодательного регламентирования восстановительных работ и вам вряд ли удастся сэкономить, – говорит Мария Громова. – Именно поэтому мы предлагаем проекты с согласованной реконструкцией и заранее известной стоимостью восстановительных работ».

В зависимости от сложности работ на объекте реставрационные работы могут продолжаться от трех месяцев до года. Стоимость квадратного метра отреставрированного жилья в старинном особняке Баварии, например особняк в живописном городе Ашау у подножия средневекового замка, варьируется от €3 до €4 тысяч. Стоимость подобного жилья в Мюнхене может достигать €8–10 тысяч.

Доходность от сдачи в аренду исторического объекта во многом зависит от его местонахождения и может быть невысокой – от 4% годовых, а может и в два раза выше. Мария Громова рассказывает, что квартиры в хороших особняках пользуются большим спросом у арендаторов, и зачастую маклеры гарантируют получение 100% арендной платы в течение нескольких лет.