Швеция. Королевство социализма
Причина тому проста: еще недавно иностранец не имел права купить в Швеции дом или квартиру. Однако после вступления Швеции в ЕС в 1995 году ограничения были сняты. Но строгое законодательство, недостаток информации и мировой финансовый кризис привели к тому, что «королевство социализма» – та редкая европейская страна, рынок недвижимости которой остался недооцененным. И это тем более удивительно на фоне высокого уровня жизни в стране и слегка «перегретых» рынков соседки – Финляндии.
Зачем это надо?
Поскольку Швеция не Багамы, поэтому на вопрос «зачем?» ответы сугубо практичны. Недвижимость в северной стране приобретают для последующей иммиграции (в том числе и бизнес-иммиграции); как вариант долгосрочного вложения на будущее (квартира в Европе для многих россиян стала своеобразным гарантом обеспеченной старости), а также – для сдачи в аренду. Для последующей перепродажи покупать недвижимость в Швеции невыгодно – законодательство страны не позволяет спекулировать на рынке недвижимости (отсутствие подобных игр, конечно, убивает интерес части потенциальных покупателей, но зато защищает население страны).
– Швеция привлекательна для инвестиций по нескольким причинам. Это низкие по сравнению с общеевропейскими цены, хорошее состояние жилого фонда (все с удобствами, более половины квартир в стране построены после 1960 года) и невысокие налоги, – считает Анна Тихомирова, менеджер-консультант компании GFPI – Greenfield Property International.
Конечно, популярнее всего недвижимость в Стокгольме и окрестностях. Шведская столица – красивейший древний город, расположенный на 14 островах. Королевский дворец, множество музеев, театры, магазины – все это делает Стокгольм одним из самых популярных туристических центров в Европе, а значит, жилье здесь всегда можно выгодно сдать. Кроме столицы, пользуются спросом у иностранных покупателей горнолыжные курорты, и такие города как Вадстен, Гетеборг, Уппсала.
Страна контрастов
За двухкомнатную квартиру в историческом доме в самом центре Стокгольма можно заплатить двести пятьдесят, а то и триста тысяч евро. Примерно столько же, сколько стоит квартира в центре, обойдется вилла в пригороде. За пределами столицы, само собой, цены совсем другие.
– Приобрести 3-комнатную квартиру в провинциальном Катринохольме, например, можно за €20 000, а небольшой коттедж в окрестностях Гетеборга стоит €35 000–50 000, – рассказывает Анна Тихомирова.
На «витринах» агентств дом в окрестностях Мальме площадью 47 кв. м с участком в 8 соток предлагают за $50 000. Неподалеку от стокгольмского аэропорта Арланда за три миллиона долларов продается отреставрированная дворянская усадьба XVII века с атмосферой старины и, возможно, несколькими штатными призраками.
– Цены как на первичном, так и на вторичном рынке варьируются от €50 за метр в 1,5-этажном доме на севере Швеции в провинциях Вэстерботтен и Норботтен (есть земельный участок, дороги, коммуникации, инфраструктура) до €6000 за метр в центральной части Стокгольма. Состояние квартир в старых домах, обычно, хорошее, – делится Сергей Ольссон, консультант агентства Svea Realty Ольсен. Специалист рассказывает, что некоторые россияне покупают небольшую виллу на севере страны, скажем, за €5000–6000 только для того, чтобы избавиться от необходимости получать шенгенскую визу: владение недвижимостью дает право на автоматическое получение продлеваемой годовой мультивизы, по которой можно находиться в странах Шенгена до 180 дней в году.
– Мнение о недооцененности шведской недвижимости справедливо, – считает Сергей Ольссон. – Но в последние годы резко ускорился рост цен, потому что рынок «открыли» для себя иностранцы. Начиная с 2004 года цены на недвижимость в Швеции увеличивались в среднем на 11% в год, что значительно выше, чем, например, в соседней Дании.
Кроме того, из-за строгого законодательства в Швеции строится довольно мало нового жилья. А население страны и количество желающих купить недвижимость – постепенно растет, что, в свою очередь, тоже подстегивает рост цен. Даже с июля по сентябрь 2008 года, когда европейские рынки недвижимости показывали не лучшие результаты, в Швеции цены выросли на 2%.
Недвижимость в Швеции интересна для долгосрочного инвестирования, – констатирует Ольссон и ссылается на экспертов Лондонской ассоциации риэлторов Сент-Томас, которые полагают, что в течение 10 лет цены на шведскую недвижимость вырастут как минимум на 380%.
Купить и сдать
– В Швеции очень четко регулируются все стадии покупки недвижимости, а налоговое законодательство оптимизировано таким образом, что посредникам, перепродающим жилье с целью получения прибыли и вздувающим тем самым цены, невыгодно этим заниматься, – поясняет Сергей Ольссон, Svea Realty, и утверждает, что основное отличие Швеции от стран Западной Европы – низкие цены на недвижимость в сочетании с перегретым рынком съемного жилья в больших городах: – Доходит до того, что на съемные квартиры удобного расположения устраиваются среди потенциальных съемщиков аукционы.
– Покупать недвижимость в Швеции с целью сдачи в аренду – это оптимальный подход к использованию недвижимости за границей, хотя сдача в аренду недвижимости и контроль за ставками арендной платы жестко регулируется документом под названием Hyreslagen, – поясняет Анна Тихомирова. – Арендные ставки в Стокгольме составляют 670–710 шведских крон за 1 квадратный метр в год (около $50–60, Швейцария не вошла в Еврозону и сохранила национальную валюту), то есть от 5600 крон в месяц за апартаменты площадью 100 квадратных метров ($450). Однако жилье в новом современном жилом комплексе обойдется вдвое дороже – 1450 крон за квадратный метр в год ($115). В других городах съем квартиры на год стоит: 600– 750 крон за квадратный метр в Мальме ($50–60) и 700–850 крон ($55–70) за квадратный метр в Гетеборге.
Но за пределами крупных городов и их пригородов заработать на сдаче в аренду вряд ли получится.
– В провинции можно недорого купить домик для отдыха на шведской природе в летний сезон и на период новогодних праздников, а все остальное время сдавать его по себестоимости, чтобы покрыть расходы на содержание, – подтверждает Сергей Ольссон.
Арендная плата обычно включает в себя услуги водопровода и отопления. Что касается других национальных особенностей – стоимость арендуемой жилплощади здесь зависит не только от престижности места, но и во многом определяется качеством арендуемого помещения, его оснащенностью и тем, сколько времени прошло после последнего ремонта.
Еще одна диковина – возможность сдать свою арендованную квартиру третьему лицу, через процедуру субаренды. То есть если вы арендовали квартиру у владельца дома и по каким-то причинам не можете в нее вселиться, то имеете полное право сдать ее еще кому-либо, возможно даже с небольшой финансовой выгодой для себя. Подобные сделки – обычная вещь в Швеции.
Русский интерес
Сергей Ольссон говорит, что покупатели из России появились в стране совсем недавно, поскольку для многих стала сюрпризом информация о том, что гражданин России может свободно купить в Швеции недвижимость. По умолчанию считалось, что это невозможно. Поскольку информации об этом «белом пятне на карте Европы» начинает появляться все больше, то интерес постепенно растет.
– Необходимо отметить, что большинство русских, покупающих недвижимость в Швеции, делают это с прицелом на дальнейшую иммиграцию в эту страну, – говорит Сергей и выделяет 2 региона, которые интересуют наших людей: во-первых, Стокгольм – здесь покупают с целью инвестирования не только в денежном плане, но и, например, как «площадку на будущее» для обучения своих детей в Швеции, во-вторых, недорогой север страны, где «бюджетные» дома покупают люди, чьих средств не хватает на центральные города, либо те, для кого цель приобретения домика – отдых, рыбалка и т. п.
Что касается коммерческого использования, то россиян интересуют многоквартирные дома в городах для дальнейшей сдачи в аренду, кемпинги, рестораны, небольшие отели за пределами города.
– Одним из самых привлекательных объектов вложения для российского инвестора является гостиничный бизнес, традиционно высокоразвитый в Скандинавии и особенно успешный в Швеции, – считает Анна Тихомирова. – Популярностью у российских инвесторов пользуются малые и средние гостиницы со среднегодовым заполнением от 70%, инфраструктурой, землей и ресторанами. Ориентировочная цена такого объекта – от €250 000, окупаемость – 3–5 лет в зависимости от региона и конкретного расположения (дорога, курорт и т. п.).
Что касается общепита, то плавучий ресторанчик на 70 персон обойдется в €90 000, а ресторан на бойком месте в Стокгольме, рассчитанный на 100 человек, предлагают приобрести за €220 000.
Квартира вне земли
Эксперты утверждают, что риски лишиться денег при покупке недвижимости в Швеции практически отсутствуют, поскольку все нюансы прописаны в законодательстве и жестко контролируются. Но есть другие «подводные камни».
– При покупке старых домов следует уделить время организации экспертизы дома лицензированными экспертами, т. к. старые дома могут принести сюрпризы в виде плохо функционирующей канализации или протекающей крыши, устранить которые будет недешево, – предупреждает Сергей Ольссон.
Еще одна деталь – следует помнить о том, что по законодательству о недвижимости, недвижимостью признаются неотъемлемо связанные земля и объекты. То есть не имеющая неотъемлемой связи с землей квартира по шведским законам не объект недвижимости, а личное имущество. В Швеции действует система жилищных кооперативов, схожая с финской.
При покупке недвижимости стоит приготовиться к нескольким обязательным расходам: налог на покупку – 1,7% от оценочной стоимости объекта (3/4 от цены на свободном рынке), гербовый сбор – 1,5% от полной продажной стоимости и несколько менее существенных платежей.
Также при оценке налогов на недвижимость власти решают, какие именно владения подлежат налогообложению, какую оценочную стоимость им присвоить и как их квалифицировать. Доходы от сдачи частных жилых помещений и квартир внаем декларируются как «доходы с капитала», налог на которые составляет 30%.