Купить, чтобы сдать. Где и почем?

В большинстве популярных среди российских покупателей и путешественников недорогих стран за последний год произошло довольно резкое увеличение объема предложения – на рынке аренды появились объекты, которые были приобретены в инвестиционных целях. Ряды арендодателей пополнили как частные собственники, так и застройщики, не сумевшие реализовать готовые апартаменты по цене ожидания и отложившие намерение расстаться с ними до лучших времен. Риэлторы вновь обращают внимание покупателей: для того, чтобы объект «хорошо сдавался», он должен соответствовать ожиданиям арендатора. Малоликвидная недвижимость, расположенная далеко от моря, с трудом находит и покупателей, и арендаторов.

Режим экономии

Фавориты спроса в «бюджетном» сегменте – традиционно Болгария, Испания, Черногория, Турция, в какой­то мере Греция. В последние годы к ним присоединился Китай, ценовая доступность которого была бы бесспорной, если бы не расстояние.

В Греции прайсы в частном секторе начинаются от €30/сутки, максимум не ограничен ничем. В Черногории цена на лето в среднем равняется €50/ночь. Самая дешевая аренда – на юге побережья, в Ульцине (от €20 в день). Самая дорогая недвижимость – в Святом Стефане (до €500 за ночь).

В прошлом сезоне операторы рынка говорили об увеличении спроса на апартаменты: они дешевле, чем проживание в отеле. Все, что рядом с морем, – востребовано. К тому же хозяева квартир готовы идти на уступки. Пример: если в Болгарии цена на суточную аренду студии или квартиры с одной спальней декларировалась на уровне €35, то на деле хорошая квартира в комплексе на первой линии моря сдавалась за €20. Зато – весь сезон. Выбор летом­2009 был прост: либо держать цены и оставаться без клиентов, либо снижать запросы и немного, но зарабатывать.

Стоимость суточной аренды вилл в Болгарии начинается от €100–120, суточное обладание просторным сельским домом после реконструкции (главным образом такие объекты можно найти не на море, а в горах) – от €150. В Турции недельная аренда виллы – от €1 тыс., апартаментов – от €250. В Испании (Коста-Дорада, Коста-Брава, Коста-дель-Соль и Коста-Бланка) цена на апартаменты начинается от €35/сутки, €500/месяц. В высокий сезон ценник может умножаться на два. Месячная аренда виллы на месяц в несезон – от €1 тыс., в сезон – от €3 тыс.

Собственно, резюмировать всю предлагаемую риэлторами арифметику можно так: снять самую недорогую недвижимость на любом из массово востребованных соотечественниками морей – Черном, Средиземном, Адриатическом или Эгейском – стоит от €30/сутки. Готовность рассматривать объекты вдалеке от берега поможет сдвинуть планку еще ниже. Ставки в самых недорогих отелях начинаются от €35/ночь. Выбор туристов, поставленных кризисом в режим строгой экономии, очевиден.

С видом на стабильность

По отзывам участников рынка, от инвесторов, намеренных извлекать прибыль из приобретенной недвижимости, иной раз поступают запросы найти один или несколько объектов, исходя не из личных симпатий, а исключительно из рыночных соображений «сдаваемости». Если это Болгария, то по нынешним временам лучше выбирать квартиры в Софии и Варне, также можно рассматривать качественные апартаменты в Банско – недвижимость на этом горнолыжном курорте мирового класса традиционно пользуется спросом у англичан, немцев, соседних греков, а также самих болгар. Хорошую квартиру с камином в центре Банско (близ подъемника) можно сдавать на весь сезон. Цены на такие объекты от кризиса не пострадали.

С позиции рантье имеет смысл обратить взор на Финляндию. Россияне по­прежнему приобретают апартаменты в комфортабельных районах Хельсинки: на берегу залива, с видом на море или парк. Возможность сдачи в аренду является важным моментом в принятии решения. Но основным интересом россиян в Финляндии остается береговая недвижимость на озерах и Финском заливе, так же при желании неплохо сдаваемая своим же соотечественникам. Помимо побережья Финского залива, популярными остаются берега Сайменских озер на востоке страны, регионы Южная Карелия и Южное Саво, озеро Пайянне и некоторые регионы в Центральной Финляндии.

В последнее время финские риэлторы активно продвигают на российский рынок новый проект Saimaa Gardens, крупнейший в Скандинавии комплекс отдыха и туризма на берегу Саймы, в 50 км от границы. Квадратный метр «спаренного» коттеджа из бруса с видом на Сайму – €3 тыс. Хозяин такого объекта может заработать на сдаче в аренду €600–1000 в неделю, если, конечно, найдет арендатора.

Калейдоскоп идей

До кризиса многие застройщики, предлагая на продажу апартаменты, декларировали стопроцентную сдаваемость своего продукта, а некоторые даже предлагали опцию: например, на протяжении первых нескольких лет гарантированный 5–8%­ный доход от сдачи купленного объекта в аренду при помощи управляющей компании. Сегодня операторы болгарского рынка готовы обещать годовую доходность от сдачи в аренду на уровне не более чем 3–4% от стоимости объекта. Аналогичную доходность – и то только на суперинтересные, с точки зрения потенциального арендатора, объекты – называют на Кипре, во Франции, в Испании.

Однако нельзя сказать, что предложения «с гарантией» полностью исчезли с рынка. Подобные условия предлагают и сейчас. В основном застройщики на Кипре, реже – в Болгарии, и объекты, на которые эти условия распространяются, можно сегодня пересчитать по пальцам одной руки. Кратко охарактеризовать их можно так: 100% ликвидная недвижимость. Соответственно, априори – достаточно дорогая. В Болгарии это – объекты в ценовой категории €1000–1500 за кв. м. На Кипре – начиная от €300 тыс. за объект.

В Финляндии срок окупаемости объекта, специально подобранного для быстрой сдачи в аренду, составляет около десяти лет. Здесь нужно в первую очередь смотреть не на «дачно­озерную», а на городскую, «студенческую» недвижимость. По данным компании Biport Oy, LKV, в среднем месячная аренда совсем маленькой однокомнатной квартиры в центре Хельсинки (пл. 22–28 кв. м) стоит около €500. Если она «видовая», расположена не на первом этаже и с хорошим ремонтом, то цена может превышать €1 тыс. в месяц.

Рядовое предложение на квартирном рынке финской столицы: однокомнатная квартира площадью 28 кв. м, требующая косметического ремонта, расположенная в доме 1934 года постройки стоимостью €135 тыс. При покупке с целью сдачи в аренду чистый доход (за вычетом квартплаты и налогов) составит €400 в месяц.

В последний год под пристальное внимание российских покупателей попал рынок недвижимости Латвии, где «порог вхождения» снизился до €10 тыс., и при этом даже в этом сегменте рынка можно найти сдаваемые внаем квартиры.

– Лучше всего сдаются небольшие, недорогие, одно­, двухкомнатные квартиры, то есть «эконом». Срок окупаемости – в среднем лет 16. Кажется, не бог весть что, но ведь это пассивный бизнес, – комментирует Яна Воронина, генеральный директор компании Baltic Estate.

В сегменте более дорогой недвижимости встречаются нестандартные идеи, например, в Юрмале застройщики одного из комплексов предлагают тест-драйв: долгосрочную (на год и более) аренду с последующим заключением (или не заключением) договора купли­продажи. Если рассматривать не городскую, а курортную недвижимость, то владельцу проще сдать квартиру в Лиепае. В отличие от Риги, в городе очень мало предложений добротного жилья в этом самом популярном эконом-классе.