Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Болгарская деревня? Это по-нашему

Мастер-класс

Ведущие: Юлия ЛОЗОВСКАЯ, главный редактор журнала «Ваш дом за рубежом», Ольга СМУГЛИНА, директор представительства в Санкт-Петербурге корпорации «БЕСТ-недвижимость»

Полгода назад журнал «Ваш дом за рубежом» организовал во время Салона зарубежной недвижимости в СКК мастер-класс на тему «Покупаем дом мечты в Болгарии»: сельский домик или апартамент на море?» Собрав по традиции полный зал публики, мы делились своими рецептами покупок в Болгарии, назначив на роль оппонента представителя риэлторской профессии и классических взглядов на покупку недвижимости в стране у моря. Спустя полгода тема «нестандартных покупок», по статистике запросов потенциальных покупателей, вышла в рейтингах на убедительные позиции.

 

Два полюса покупателей

Юлия Лозовская: Мы говорим о том, что можно купить в Болгарии на скромный бюджет, какие проблемы вас подстерегают на этом пути и как их разумнее преодолеть. Сравним нестандартную покупку с уже привычными для россиян инвестициями в недвижимость на болгарских курортах.

Цена сельского дома в Болгарии начинается от €4000. Что это за дом? Наверно, это не очень интересно. Нужно понимать, что это будет любимая игрушка, если хотите, конструктор «Сделай сам». Сделав такую покупку, нужно отдавать себе отчет, что нельзя будет туда приехать и сразу начинать жить.

Ольга Смуглина: Скажите сразу и честно, есть ли в доме за €4000 удобства? Требует ли он ремонта?

Юлия Лозовская: Если такой дом находится менее чем в 100 км от моря, то это, скорее всего, – фактически земля, на которой можно, снеся остатки старого дома, построить в его границах новый. Если дом ближе к македонской границе, то есть до моря – не менее пятисот верст – то это может оказаться дом, в котором после сравнительно недорогого ремонта можно жить.

Чем же такая покупка может быть интересна? Безу­словно, за 160 тыс. рублей вокруг Петербурга мы не купим ничего такого, что можно отнести к категории недвижимости. В Болгарии за €4000 – это будет такой дачный вариант, туалет во дворе. Впрочем, может быть асфальтовый подъезд, действующее село, и центральное водоснабжение в болгарских селах практически везде. Разумеется, и электричество везде.

Ольга Смуглина: На этом этапе надо обязательно обратить внимание на то, какой дом зарегистрирован на вашем участке. Можно ли его перестраивать. Можно ли его достраивать до двух этажей и выше.

Юлия Лозовская: Здесь мы сталкиваемся с проблемой согласования проекта. Если идти по этому пути, то вас ждет примерно тот же алгоритм, что и в России. Не сложнее, но и не намного проще, это достаточно долго и это стоит денег. Если мы покупаем участок со старым домом и его ломаем, то только в его границах можем построить новый. Но если дом был одноэтажный, то одноэтажный и построим. За нарушения можно поплатиться самой постройкой, все достаточно строго. Это нужно обязательно учесть, строя дом своей мечты.

Ольга Смуглина: Что там делать потом, в этом доме мечты?

Юлия Лозовская: Неплохой вариант для активных пенсионеров, готовых связать свою жизнь с Болгарией. Достаточно подтвердить пенсионный статус, приобрести недвижимость и выехать на ПМЖ. Пожалуй, Болгария – единственная европейская страна, где на данный момент российские пенсионеры легко и быстро получают резидентский статус.

Ольга Смуглина: Расскажите, как местные риэлторы показывали вам свои варианты на продажу.

Юлия Лозовская: Мы приехали в Болгарию в середине декабря. Маленькая местная риэлторская компания везет нас на просмотры. Мы посмотрели дом в 50 км от Софии, €9000. Дом, в котором никто не жил лет, наверное, 20. Стены сложены в один кирпич. Очень красивый видовой участок на склоне холма, соток 12–15, внизу – село, вдали – горы, но вот сам дом проще снести и построить заново. Дорога – грунтовая. Машина встала, и до самого дома мы шли по обочине дороги примерно с километр.

Ольга Смуглина: В курортных районах, где петербургские риэлторы продают жилье от застройщика, подобная ситуация невозможна. Все подъезды, вся транспортная доступность на очень высоком уровне. Жилье из качественных материалов, с отделкой.

Юлия Лозовская: А цена?

Ольга Смуглина: Начинается от €27 тыс. В пешей доступности от моря.

Юлия Лозовская: Согласна. Кому-то нравится жить в городской квартире, кому-то – в доме на земле. Кому-то нравится получить квартиру в комплексе с бассейном, закрытом и охраняемом, где решены все или почти все проблемы, кому-то хочется построить свой дом самому. Вот для этой аудитории может подойти вариант покупки старого сельского дома.

Ольга Смуглина: Какие еще варианты вы видели?

Юлия Лозовская: От €7500 до €30 тыс. В этой ценовой категории – и варианты под снос либо под серьез­ную реконструкцию, и варианты «под ключ» – уже после ремонта. Все зависит от расстояния до моря и до Софии. Скажем, в доме за €10–15 тыс. в 100 км от моря вполне можно жить: вода будет заведена в дом, санузел – оборудован, участок – облагорожен. Часто такие объекты продаются потому, что перешли новым владельцам по наследству, а те – либо живут в другом селе, либо переехали в город. Экспонируются обычно подолгу, год-два. До кризиса объекты за €3–5 тысяч активно покупали англичане. Их абсолютно не пугали варианты, когда в люстре свито птичье гнездо, нет ни окон, ни дверей. Они это покупали совершенно спокойно, нанимали бригаду строителей и превращали в «дома-пряники» – а любой традиционный болгарский дом можно превратить в «дом мечты». Иногда – с бассейном, конюшней и прочими удовольствиями. Чтобы прикинуть стоимость работ по перекладке черепичной крыши, устройству канализации и водопровода, внутренней отделке, нужно поинтересоваться ценами в России и разделить на 2 – на 4.

Ольга Смуглина: Это специфика английского рынка, англичане предпочитают места далеко от моря, море они видят и в Англии. И в Болгарии, и на Кипре они стараются выбрать жилье до 1 км от моря, не ближе. Ситуация, обратная российскому покупателю.

Юлия Лозовская: В последний год болгарские операторы рынка отмечают, что среди русских стала пользоваться спросом недвижимость в горах, на бальнеологических курортах. В не морской Болгарии есть на что посмотреть, и она намного интереснее и разнообразнее, чем побережье. Если человек не ограничен отпуском в 21 день, а намеревается проводить в Болгарии больше времени, то я бы рекомендовала выбирать не прибрежную недвижимость.

 

Ищите истину или агента

Юлия Лозовская: До недавнего времени российские агентства вообще не рассматривали варианты продажи болгарских домов. Почему? Все просто. Низкая цена, обязательное наличие болгарского посредника, трудоемкая работа с покупателем – все это в итоге выливается в неинтересный финансовый результат. То есть комиссионные по такой сделке будут крайне низкими, а работы – много. Выехав в Болгарию, понимаешь, что предложение огромно. Клиента легко потерять, заработать на такой сделке российскому посреднику – тяжело, наверно?

Ольга Смуглина: Безусловно. Это требует организации множества просмотров. Если клиент ищет дом до €10 тыс., то, конечно, он будет смотреть десятки вариантов.

Юлия Лозовская: Неплохо бы уточнить, что €7000 или €10000 – это не конечная цена сделки, это цена дома. Если вы покупаете дом у застройщика на море, то услышите практически конечную цену плюс, может быть, расходы на нотариальное оформление, но они составляют максимум несколько сотен евро. Если мы покупаем дом, тем более в болгарском селе, тем более практически за бесценок, то надо понимать, что сверху будет посчитана комиссия риэлтору, затем расходы на регистрацию юридического лица (в Болгарии землю не продают иностранцам, а дом покупается с участком), затем расходы на нотариуса. Итого лучше иметь в виду сумму порядка €1500, чтобы покрыть сопутствующие сделке расходы.

Кстати, мелкие болгарские риэлторские компании обычно берут комиссию в €500–600, это очень немного. Ни один российский риэлтор не согласился бы работать за такой «интерес». При этом они собственноручно готовят документы для сделки и возят клиента на своем автомобиле за сотни километров.

Ольга Смуглина: Наше агентство, проводя сделки с курортной недвижимостью, рекомендует очень тщательно относится к подбору документов. Обязательно нужно удостовериться в том, что имущество свободно от ипотеки и иных обременений, в том, что оно юридически принадлежит тому продавцу, который его продает. Что важно? Во-первых, выбрав объект, вы пишете заявление в Агенцию по вписыванию, где получаете справку об отсутствии обременений. Но от того момента, как вы получите необходимую информацию, и до нотариального удостоверения сделки проходит какое-то время, и ситуация может измениться. Например, девелопер – собственник – может, составив договор ипотеки, заложить имущество. Такие случаи есть, и в последнее время их стало больше. Все-таки кризис еще не закончился. Ипотека – хороший способ для продавца и очень плохой для покупателя. Поэтому в момент покупки продавец должен предоставить справку об отсутствии обременений.

Юлия Лозовская: Сделка с сельским домом требует предоставления стандартного пакета документов. Скица – это технический паспорт участка и строения, даночна оценка – это документ из налоговой, их получает либо продавец, либо агент по доверенности от продавца. У объекта может быть несколько сособст­венников. Они не являются сами к нотариусу, это, скорее всего, пожилые люди. Достаточно распространенный вариант, когда по доверенности агент выступает от их лица. Наших покупателей это пугает, они считают, что раз в сделке фигурирует доверенность, то, значит, что-то нечисто. Квартиру по доверенности в России мало кто купит. В Болгарии это нормально, но нужно во все вникать и очень тщательно проверять. Когда я сама выступала в роли покупателя, то каждую букву изучала под лупой, и если чего-то не понимала, то обращалась к переводчику или нашему адвокату.

Ольга Смуглина: У вас есть преимущества и знания в силу профессии, у наших покупателей основная защита – это агент.

Вопрос из зала: «Несет ли нотариус ответственность за сделку?»

Ольга Смуглина: Нотариус не несет ответственность за сделку, он ее регистрирует, проверив подлинность и правильность всех необходимых документов и установив личности и адекватность участников.

Вопрос из зала: «Можно ли в Болгарии составить договор в простой письменной форме и обойтись без нотариуса?»

Юлия Лозовская: Нет, без нотариуса не обойтись. Хочу уточнить такой момент. Я бы советовала указать в договоре купли-продажи не кадастровую стоимость, как предпочитают часто делать сами болгары, а рыночную. Это несколько удорожит нотариальное оформление, но не настолько, чтобы подвергать себя риску. Ведь в случае, не дай бог, обжалования сделки вы получите назад именно ту сумму, которая фигурирует в документах. То, что вероятность наступления такого случая крайне низка, никак не повышает целесообразность риска. А если завтра обнаружится «обойденный» наследник и заявит свое право на 1/16 дома?

Вопрос из зала: «Есть ли какие-то сроки для оспаривания сделки? Не всю же жизнь сидеть как на иголках в ожидании возникновения какого-нибудь родственника?»

Ольга Смуглина: Согласно нормам международного права, для оспаривания существует юридический срок – 3 года.

Ольга Смуглина: Я хочу обратить внимание на вопрос ликвидности покупки. Объект в провинции обладает меньшей ликвидностью, чем любой вариант курортной недвижимости. Он непривлекателен для арендаторов, и его будет сложно продать.

Юлия Лозовская: Соглашусь, сдать такой дом в селе вдали от моря наверняка непросто, если только он не расположен вблизи пещер или минеральных источников. То же самое касается продажи. Наши болгарские партнеры любят говорить о том, что всегда интересно наблюдать за выбором англичан. Они, не зацикливаясь на море, часто выбирают для бюджетных покупок интересные места: живописные горные районы, вблизи пещер, источников. Между прочим, в Пампорово, вблизи известного болгарского горнолыжного курорта, и сейчас можно найти старинные каменные шале по ценам от €9000 до €30 000 в зависимости от состояния. Но я видела и такие предложения, которые очень тяжело продать. Например, огромный дом с большим садом, отремонтированный, с бассейном и пристройками, близ села Елхово, два года назад выставлялся за €100 тыс.У владельцев изменились планы. Но продать такой объект по такой цене сейчас практически нереально. Район Елхово – достаточно депрессивный, кроме того, там неинтересный ландшафт, и этот фактор серьезно отпугивает покупателей. Второй нюанс – в окрестных селах много цыган, а это не самое лучшее соседство.

Ольга Смуглина: Не понятен смысл такого приобретения.

Юлия Лозовская: За эту стоимость уже можно купить дом в приморской деревушке. В 5–10 км от моря. В Бяле и окрестных деревнях при бюджете в €60–80 тыс. уже можно выбрать хороший двухэтажный дом с садом, после реконструкции и ремонта, со всеми удобствами.

Ольга Смуглина: При такой покупке напомню о необходимости тщательно подойти к оформлению документов.

Юлия Лозовская: Конечно, тем более что мы говорим уже о другой цене, это уже эквивалент питерской квартиры.

 

Тернистый путь к дому-прянику

Вопрос из зала: «Сколько стоят коммунальные услуги, и сколько стоит снять двухкомнатную квартиру?»

Ольга Смуглина: Стоимость аренды €30 за односпальные и €40 за двуспальные апартаменты в день. Это на курорте, в высокий сезон. Вы можете сдавать свои апартаменты при условии, что комплекс расположен в достаточно хорошем месте, в пешей доступности от моря, с бассейном, детской площадкой, достаточно большой территорией.

Юлия Лозовская: Если вы – потенциальный арендатор, то можно найти гораздо дешевле, пожертвовав близостью к морю.

Ольга Смуглина: Стоимость коммунальных услуг – электроснабжение и вода – обходится порядка €100 в сезон. Во время вашего отсутствия вы не платите за электричество и воду, но круглый год платите за охрану, уборку территории, уборку бассейна, обязательную очистку воды, уборку лестничных клеток, возможный ремонт. Эти расходы составляют от €6 до €10 за кв. м в год.

Юлия Лозовская: В собственном доме вы избавлены и от этих расходов, и от услуг. Можно поставить сигнализацию, заключив договор с местной охранной фирмой. Все остальное зависит от бюджета и фантазии. Как только вы задумаетесь в Болгарии о ремонте, к вам тут же придут: все соседи, все агенты, друзья агентов, и каждый назовет свою цену, пообещав привести бригаду, которая сделает из вашего дома «конфетку». Кроме шуток, в Болгарии много компаний, которые специализируются на реконструкции традиционных сельских домов, цены разные, кого-то из них рано или поздно придется выбрать. Традиционный болгарский дом – это очень интересно. Это не сельская коробка, есть определенные законы, по которым такой дом построен. Он принесет радость, если его не рушить, а кропотливо восстановить, используя определенные материалы. Они недорогие. В Болгарии черепица, кирпич – это очень дешево. Из кирпича строят, потому что по стоимости он равноценен бетону. Натуральная черепица в Болгарии – самый дешевый материал. Например, мне было предложено полностью перебрать и отремонтировать крышу моего дома площадью почти 100 кв. м за €2 тыс. По болгарским меркам это – самая дорогостоящая часть работы по восстановлению дома, по российским меркам – это смешно.

Ольга Смуглина: Скажите, а как вы в Болгарию добираетесь?

Юлия Лозовская: Из Петербурга – на машине.

Ольга Смуглина: То есть вам нужно оформление дополнительных виз?

Юлия Лозовская: Нет. Маршрут выглядит так: Санкт-Петербург–Псков–Беларусь–Украина–Румыния–Болгария. Румыния с 2009 года пропускает россиян транзитом при наличии шенгенской либо болгарской визы.

Ольга Смуглина: Вообще, удобно добираться до Болгарии самолетом. Есть регулярные и чартерные рейсы из Петербурга до Софии, до Варны и Бургаса.

Юлия Лозовская: Это для тех, кто едет на две недели. Мы едем обычно на месяц-два и хотим все время иметь под рукой автомобиль, так как много путешествуем по стране. Если сравнивать с расходами на аренду автомобиля в Болгарии, то намного проще и дешевле ехать всей семьей на автомобиле из Петербурга.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?
< ?ExpandFile("/news.htm")? > Все новости