Покупка недвижимости за рубежом: как угадать момент?

Блиц-опрос. Эксперты рынка зарубежной недвижимости размышляют о падении цен, доходности и простоте получения вида на жительство для россиян.

Павел Мейтув, директор Bonguard s.r.o. (Чехия)

1. Главным фактором, влияющим в Чехии на рынок недвижимости, является кредитная политика банков. А она в последние несколько месяцев все больше идет навстречу покупателям – ставки снижаются, условия несколько смягчаются. И статистические данные подтверждают: объем и количество выданных ипотечных кредитов возвращаются на уровень 2008 года, количество записанных в кадастре сделок также возрастает. В остальном же (соотношение спроса и предложения, уровень спроса, динамика цен и т. п.) ситуация в Чехии в целом остается стабильной.

2. €100–200 тыс. – немного для инвестиции в недвижимость, но порекомендовать клиенту можно то или иное в зависимости от того, что этот клиент от такой инвестиции ожидает. Если речь идет об очень консервативной инвестиции, при этом с возможностью относительно быстро превратить недвижимость снова в деньги, то в Чехии идеальным вариантом остается квартира в Праге с последующей сдачей в аренду (естественно, в приличном благоустроенном районе с хорошим транспортом и без проблемного соседства, адекватная по площади и состоянию, не на последнем этаже без лифта и т.  п.). Доходность при этом едва ли составит 5% годовых, но надежность сохранности денег и их быстрого возврата – гарантирована. Если хочется несколько большей доходности, то и за эти деньги можно найти (правда, скорее всего, не в Праге) небольшое коммерческое помещение (магазинчик, офис и т. п.). Доход от аренды здесь будет повыше (примерно 7–8%). Если человек хочет вложить свои деньги надолго (для своих детей) и ожидает за эти годы существенного роста цены купленной недвижимости, то лучший вариант – земельный участок. Цены пригодной под коттеджную застройку земли вблизи Праги постоянно растут, правда, опять же – нужно грамотно выбрать конкретное место. Ну, а если клиент хочет извлечь по возможности быстро максимальную прибыль, то ему следует обратить внимание на экзекуторские аукционы (где стартовая цена начинается на 70% оценочной стоимости), выискивать муниципальное жилье накануне приватизации (где откуп так называемого «декрета» (права бессрочной аренды) и расходы на приватизацию составляют в общей сложности 50–60% рыночной цены квартиры), купить «убитую» квартирку, отремонтировать и продать с прибылью или же стать компаньоном «фонда квалифицированных инвесторов», где несколько таких же, как он, вносят свои деньги, а специалист по операциям с недвижимостью совершает на этот капитал некоторые из вышеназванных действий.

3. К сожалению, Чехия не относится к странам, где покупка недвижимости ведет к получению вида на жительство, максимум владение собственностью обеспечит многократную шенгенскую визу на срок до 90 дней в течение полугода. Правда, при прошении о виде на жительство наличие собственной недвижимости – плюс. Если же поставить целью получение вида на жительство в Чехии через покупку недвижимости, то эта недвижимость должна быть так или иначе коммерческой (например, это может быть и проект реконструкции руины или земля под девелоперский проект), приносить достаточный доход и прибыль, чтобы оправдать необходимость постоянного присутствия иностранца в Чехии. Формально размеры инвестирования не установлены, но, думаю, меньше чем с €0,8–1 млн делать нечего. Как минимум можно купить несколько квартир и сдавать в аренду, но все равно это выльется в ту же сумму (если считать, что средняя цена ликвидной для аренды квартиры составляет порядка €120–140 тыс.).

4. Безусловно, много. Для многих «инвесторов» будут в ближайшее время особенно привлекательны страны вне еврозоны – Швейцария, Британия, Чехия.

Полина Стойкова, исполнительный директор, BULGARIAN PROPERTIES

1. После большого снижения цен на недвижимость в Болгарии с начала кризиса, могу сказать, что за последний год заметна стабилизация цен, которая сопровождается повышенным интересом к покупке недвижимости и увеличенным объемом продаж. Если говорить конкретно о курортной недвижимости, то квартиры на морских курортах исключительно популярны, особенно среди русскоязычных покупателей, а цены, по которым сделки заключаются, уже дошли до отметки €500/кв. м за готовые и иногда даже меблированные апартаменты. Цены достигли равновесия. То же самое относится и к крупным городам Болгарии – последние данные Национального института статистики показывают, что падение цен колеблется около нулевой отметки.

Интересный штрих – недвижимость на горнолыжных курортах, особенно в крупнейшем зимнем курорте Болгарии Банско, где по причине слабого интереса со стороны покупателей цены продолжили снижаться, и теперь на рынок выставлено исключительно богатое разнообразие предлагаемых на продажу объектов недвижимости по цене от €350/кв. м. Это очень хорошая возможность для покупки курортной недвижимости в одном из крупнейших и современнейших европейских горнолыжных курортов.

Все аналитические данные показывают, что цены в Болгарии на данный момент очень выгодные и по большому счету у них нет конкуренции ни в одной другой европейской стране, а дополнительные снижения все менее возможны. По моему мнению, теперь самое подходящее время для покупки недвижимости в Болгарии.

2. Во-первых, следует сказать, что за €100–200 тыс. в Болгарии можно приобрести элитный апартамент премиум-класса в столице – Софии – или в Варне, который может быть обставлен дизайнерской мебелью, или современный дом, готовый к заселению на море или в горах. То есть для покупателей, у которых есть такой бюджет, будет приятным сюрпризом узнать, какие хорошие и качественные объекты недвижимости они могут приобрести, без аналога в других европейских странах.

Доход от сдачи в аренду напрямую связан с конкретными характеристиками недвижимости. Главным образом зависит от того, расположена недвижимость в качественном комплексе, обслуживаемом уважаемой компанией, в котором есть удобства: бассейны, рестораны, бары, детский уголок и многие другие возможности для отдыха и времяпрепровождения, в котором уже отработана схема сдачи квартиры в аренду туристам посредством туристических операторов. Это ключевые вопросы, которые покупатели должны узнавать от своих консультантов при покупке курортной недвижимости, с которой они хотели бы получать доход. При теперешних низких ценах на недвижимость и сниженных арендных платах в Болгарии реальный доход – это 2–5% от цены недвижимости. Это не очень привлекательный в целом процент, но мы ожидаем, что по прошествии кризиса доходность увеличится.

Если говорить о сдаче городской недвижимости, то более реальный сценарий – это долгосрочная аренда, при этом за элитную недвижимость ценой €100–200 тыс. (по такой цене можно приобрести очень элитный апартамент в Софии или Варне, например) можно получить арендную плату в размере около €500–600. Это означает около 5% годового дохода.

3. Лучшие варианты для владельцев недвижимости в стране – получение многократных, долгосрочных виз, права на долгосрочное проживание в стране. При этом наиболее облегченные условия для получения виз – у пенсионеров, которые переезжают в Болгарию, так как они не участвуют на рынке труда и им следует лишь удостоверить, что их доход достаточен для проживания в стране.

Вот информация о документах, необходимых для выдачи виз для владельцев недвижимости в Болгарии:

1. Копия нотариального акта.

2. При подаче на многократную въездную визу или двухлетнюю – документы, подтверждающие оплату налогов и сборов, удостоверение о введении в эксплуатацию (акт № 16).

3. Многократную въездную визу, действительную в течение двенадцати месяцев, можно получить при подаче подтверждающего акта, что объект готов к сдаче в эксплуатацию (акт № 15).

4. При наличии предварительного договора купли-продажи выдается однократная виза сроком до 90 дней.

При первой подаче заявления на визу владельцы недвижимости могут претендовать на годовую многократную въездную визу (мультивизу), а при последующих – на двухлетнюю. Право на годовую многократную и на двухлетнюю визу имеют собственники недвижимости в Болгарии, их супруги и прямые наследники в возрасте до 21 года (необходимо предоставить копию свидетельства о рождении и/или браке). Для получения двухлетней визы документы отправляются на согласование в МИД и МВД Болгарии, срок обработки документов – от 45 дней. Многократная въездная виза, действительная в течение двенадцати месяцев, дает право на многократный въезд и общее пребывание в Болгарии сроком до 90 дней в течение каждого полугодия с момента первого въезда. Конкретный срок пребывания указан в визовом стикере. После истечения срока действия этой визы можно получить двухгодичную мультивизу с правом пребывания в стране до 360 дней, а через 5 лет можно подавать документы на получение вида на жительство. Посторонние лица также могут на основании нотариального акта получить визу – только виза будет однократной. Для этого требуется нотариально заверенное разрешение на проживание в течение необходимого срока.

4. С наступлением кризиса и уменьшением объемов продаж недвижимости многие компании и агентства недвижимости были вынуждены уйти с рынка. Могу сказать, что на данный момент на рынке остались самые серьезные компании, которые предлагают действительно качественные объекты недвижимости и профессиональное обслуживание своим клиентам.

Анатолий Школьников, директор компании KCImmobilien (Германия)
1. Я бы не рискнул давать экспертных оценок по рынкам недвижимости тех стран, где нет присутствия нашей компании. Мы концентрируем работу нашей фирмы на территории Германии, поэтому скажу лишь о ситуации на рынке недвижимости именно этой страны. Считаю, что термин «выздоровление» не стоит применять относительно немецкого рынка недвижимости. Он не может «выздоравливать», так как никогда и не «болел». Германия – страна со стабильной экономикой. И этот фактор обуславливает стабильность на рынке недвижимости. Даже в пик мирового финансового кризиса здесь не падали цены и не снижался объем сделок по приобретению объектов недвижимости. Да, цены на недвижимость в Германии растут очень медленно. Но это лишь означает, что инвестиции в объекты жилой и коммерческой недвижимости этой страны являются консервативными. Но это и является плюсом, консервативные инвестиции – это надежные инвестиции. А доход в 10% годовых в современных экономических условиях – не так уж плохо.

2. В первую очередь хочу отметить, что в Германии очень развит рынок аренды. Приобретая жилую недвижимость здесь, вы на 100% можете быть уверены, что сдадите ее в аренду. С коммерческой недвижимостью тоже проблем не возникнет, только поработать для этого придется чуть больше. Размер годовой ренты в процентах от стоимости объекта, конечно, будет зависеть от того, за какую сумму вы этот объект купили. К примеру, приобрести объект через судебный аукцион можно до 40–50% от его реальной рыночной стоимости. В данном случае доход с этого объекта может достигать 20% годовых. Поэтому я бы рекомендовал приобретать недвижимость через аукционы. За €100–200 тыс. вполне реально приобрести доходный дом на 4–5 квартир либо несколько квартир или домов, и затем сдавать в аренду по отдельности. В этом случае гарантированный годовой доход будет достаточно высоким. В нашей фирме есть примеры таких сделок.

3. Не хотелось бы никого вводить в заблуждение, поэтому отвечу коротко – покупка недвижимости в Германии не дает права на получение вида на жительство в этой стране.

4. Работы в нашей сфере никогда мало не бывает. Спрос со стороны российских инвесторов на объекты недвижимости Германии очень высокий. Думаю, в ближайшие полгода ситуация меняться не будет.

Юркки Карьялайнен, генеральный директор компании Finland Consult OY LKV
1. С осени прошлого года мы отметили возросший интерес россиян к покупке недвижимости в Финляндии, особенно в коммерческих целях. Клиент меняется. В связи со сложившейся экономической ситуацией в мире и политической ситуацией в стране люди все больше интересуются, куда выгоднее вложить деньги – зарубежная недвижимость в соседней стране с одной из самых устойчивых экономик в Европе оказалась за последние полгода решением данного вопроса для многих соотечественников.

2. Конечно, посоветуем вкладывать деньги в недвижимость в Финляндии. Если интересует более ощутимый и быстрый доход, то это недвижимость для сдачи в аренду. Здесь можно получить доход уже с первого месяца, но окупаемость таких вложений дольше по времени, чем покупка земельных участков с целью строительства и перепродажи.
3. Мы считаем, что в реальности пока ни в одной европейской стране в Шенгене не созданы условия для получения вида на жительство.

4. Надеемся. Начинается весна – сезон продаж.

Оксана Чижденко-Николова, директор ООД «Алфа-сити» (Болгария)

1.Достойный объект инвестиций должен быть, прежде всего, ликвидным, ведь что проку в том, что рынок вырастет, скажем, на 15%, если никто не согласится купить ваш дом?! Тут стоит оценить местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и сервисы проекта, дизайн, планировочные решения, качество строительства. Для курортных зон важные преимущества – близость к морю, местам отдыха и развлечений, а для крупных городов – удобная транспортная доступность, близость к достопримечательностям и зонам деловой активности.А самое главное – помнить правило трех «L»: location, location, location, даже если объект территориально расположен в престижном и популярном районе, но в неудачном месте (на окраине, около дороги, напротив автозаправочной станции и т. д.), он никогда не оправдает надежд. А среди курортной недвижимости наиболее ликвидны объекты, расположенные на первой или второй линии от моря, гор или термальных источников.

Наибольший доход может принести коммерческая недвижимость. Что касается жилья, то наиболее ликвидны, как правило, студии, квартиры с 1–2 спальнями и небольшие домас 2–3 спальнями, преимущественно в эконом-классе, но не самые дешевые. На известных курортах неплохой доход приносит недвижимость бизнес-класса и даже класса люкс. В городах максимальный доход можно получить от приобретения студий и односпальных апартаментов,а на курортах ценятся квартиры с 1–2 спальнями вблизи от моря.

Что же касается момента для покупки недвижимости, то относительно Болгарии – он именно сейчас, цены достигли дна.

2. Рынок недвижимости в Болгарии восстанавливается после кризиса, хоть и медленными темпами. Одним из признаков «выздоровления» рынка является рост количества сделок с недвижимостью в 2011 году, как и рост числа ипотечных кредитов.

По данным Национальной агенции по вписыванию, в 2011 году количество сделок с недвижимостью увеличилось на 38% в сравнении с предыдущим 2010 годом.

3. Одним из новых и стремительно развивающимся инвестиционным направлением на территории Болгарии является покупка земельных участков для обработки и посева сельскохозяйственных угодий с подписанием долгосрочного договора с арендатором. Это – реально выгодная инвестиция без хлопот! По нашим данным, она приносит доход от 6% до 25% в год.

Аренда определяется в зависимости от местонахождения земли, ее категории, которая варьируется от 2 до 10, а также площади обрабатываемой земли. Аренда выплачивается только за земли, которые обрабатываются.

Плюсы: не облагается налогом ни земля, ни доход от аренды.

Цены на землю варьируются в пределах от 500 лева (€250) до 2500 лева (€1250) за декар (используемая в Болгарии величина для земельных участков, в 1 гектаре 10 декаров).

4.В Болгарии есть определенные основания для получения ВНЖ (продолжительное пребывание). Недвижимость таким основанием не является. Соискателю необходимо или вести бизнес в Болгарии (при этом официально обеспечивать работой 10 граждан Болгарии), или быть торговым представителем иностранной компании, или инвестировать в экономику страны €500.

Также правом на получение ВНЖ в Болгарии, согласно ст. 24 и ст. 24а-ж Закона об иностранцах РБ, обладают лица, которые:

•          имеют разрешение на осуществление трудовой деятельности в Болгарии, выданное органами Министерства труда и социальной политики Республики Болгария;

•          приняты для получения образования в лицензированные учебные заведения;

•          заключили брак с болгарским гражданином или постоянно пребывающим в стране иностранцем;

•          являются финансово обеспеченными родителями постоянно пребывающих в стране иностранцев;

•          являются корреспондентами иностранных средств массовой информации, аккредитованных в Республике Болгария;

•          обеспечены пенсией и располагают достаточными средствами для проживания в стране;

•          имеют разрешение от органов Министерства труда и социальной политики на осуществление свободно практикуемой деятельности в Республике Болгария.

Лицам необходимо иметь недвижимость и финансовые средства для проживания, обязательные страховки и обеспечение согласно законодательству Республики Болгария.

Первоначально статус ВНЖ возможно получить на срок не более одного года. По истечении данного срока этот статус продлевается. Если статус ВНЖ сохраняется на протяжении 5 лет, то это дает право на получение ПМЖ.

4. Да, весна и лето благоприятное время для покупки недвижимости в Болгарии.

17.04.2012