Кризис-2009: перезагрузка спроса

Рынок мировой недвижимости тем временем разными сценариями, но верно движется к относительному равновесию, нащупав компромисс между желанием одних купить по сниженной цене ликвидную собственность и необходимостью других получить наличные средства.

Лидеры спроса 2009 года: Испания, Кипр, Финляндия, Франция, Италия, Болгария, Германия, Турция, Чехия, США, Англия.

По мнению Валентины Нагиевой, генерального директора компании GreenField Property International, сегодня популярны страны, надежные с точки зрения законодательства по приобретению недвижимости, в 2008 году интерес российских клиентов был сосредоточен на недвижимости тех государств, где был бум строительства. «В настоящий момент люди стремятся гарантированно сохранить деньги. Число сделок уменьшилось, но работы у компании стало больше: клиенты совершают по 3–4 осмотра потенциальных объектов приобретения», – рассказывает эксперт.

Дождались перемен

Кризисные правила игры на рынке лаконичны и применимы ко всем странам, возглавившим сегодня хит­парад российского спроса: бюджет покупателей из России сократился более чем в два раза. По данным компании Greenfield Property International, для всех направлений по продаже недвижимости за рубежом справедливо сокращение суммы покупок: если в 2008 году средний бюджет (с учетом самых дорогих и дешевых сделок) составлял €400–500 тысяч, то в 2009 году – €150–200 тысяч. Причины произошедших перемен эксперт связывает с нежеланием покупателей рисковать и сохранением дополнительных средств на «черный день». Указанную тенденцию отмечает также Сергей Яблонский, директор департамента зарубежной недвижимости АРИН: «Снижение бюджетов характерно сегодня для сделок с зарубежной недвижимостью. Клиенты, которые могут позволить себе объекты за миллион евро, интересуются недвижимостью за €200–300 тысяч. Причины в нестабильности экономической ситуации в мире».  

Еще одна универсальная перемена в менталитете российского потребителя – резко возросшая грамотность клиента и время раздумий при выборе объекта. Покупатель капризен, требователен и точно знает, чего хочет. «Сегодня клиент приходит к нам с конкретным запросом, определившись со страной покупки, типом недвижимости и бюджетом. Приобретения совершаются более осознанно, чем в прошлом году, теми клиентами, которые точно знают, зачем покупают недвижимость за границей», – рассказывает коммерческий директор «АЛИСА ЭСТЕЙТ» Елена Зорич. По данным консультантов, в 8 случаях из 10 вне зависимости от бюджета покупки российский покупатель стремится надежно разместить наличные средства за рубежом, не упуская из виду возможность использовать заграничный дом для собственного отдыха и отдыха своей семьи, а также потенциальную доходность объекта. По данным руководителя отдела продаж Europe Real Estate Полины Ефимовой, цель покупки обычно смешанная: это вложение средств, проживание в своей квартире или доме во время отпуска и сдача в аренду в остальное время. «Сегодня однозначно сложилась ситуация, при которой люди вкладывают деньги в недвижимость, при этом интересуются надежными и универсальными объектами, которые могли бы удовлетворять не только потребностям отдыха и временного пребывания, но и приносили заметную прибыль», – констатирует директор департамента зарубежной недвижимости АН «Александр» Галина Гулий. Размещение капитала за рубежом в качестве одного из ведущих мотивов при покупке недвижимости практически единодушно назвали все консультанты. Интересно то, что в этом году россияне покупают жилье за границей с намерением использовать его для собственного долгосрочного, а не сезонного, как это было раньше, пребывания. «Кроме того, к традиционным целям покупки недвижимости за границей в 2009 году добавилось желание клиентов иметь ликвидный актив на территории другой страны, в частности Евросоюза», – констатирует Сергей Яблонский.

– Сегодня на рынке появилась категория покупателей, которые в связи с кризисом пытаются вывести свои капиталы, в том числе свой бизнес, за рубеж. Некоторые из них планируют переждать кризис в другой стране и в связи с этим покупают бизнес и жилье за границей. У нас есть такие запросы, – рассказывает Елена Зорич.

По данным консультантов, с точки зрения приобретения коммерческой недвижимости лидерами спроса сегодня являются Финляндия и Германия, на рынках которых появляются ликвидные предложения зачастую в 1,5–2 раза дешевле докризисной цены. Впрочем, консультанты отмечают, что если речь идет о поиске бизнеса, зачастую покупатель не ограничивается какой­то страной, а ищет ликвидные предложения по всему миру. Консультанты отмечают, что на рынке бизнес-недвижимости Германии увеличилось предложение дефолтных объектов от банков. Популярность Финляндии обусловлена близостью этой страны к Петербургу, а значит и возможностью контролировать бизнес за рубежом из России. Ряд аналитиков считают, что осенью придет время появления на рынке коммерческой недвижимости Болгарии большого количества ликвидного предложения с дисконтом: выполняя взятые на себя обязательства, компании будут вынуждены продавать ликвидные направления своего бизнеса по интересным ценам. 

Границы платежеспособного спроса

Стратегия выбора дома «про запас» у россиян напрямую зависит от бюджета покупки. Один может позволить себе максимум апартаменты в Турции или малобюджетное жилье в Чехии, но все­таки предпочитает их собственности в России, поскольку уверен, что заморские стены надежнее сохранят вложенные в них наличные средства. Другой готовится реконструировать старинный замок во Франции под отель и покупает жилье где­то на Лазурном берегу. Консультанты отмечают, что кризис привлек на рынок зарубежной недвижимости, с одной стороны, клиентов с минимальными бюджетами, обеспечив доступ на рынок тем, кто в 2008 году об этом даже не мечтал, с другой – крупных инвесторов – россиян, ищущих инвестиционно привлекательные проекты стоимостью порядка €1 млн и выше.

По данным главы адвокатского бюро «Серебряный мир» Леонида Шейнгезихта, наблюдается спрос на малобюджетные покупки в Чехии – квартиры по цене €15–20 тысяч. Зачастую люди приобретают их с целью переезда, продав недвижимость в России. Эксперт считает, что спрос на такие объекты увеличился по причине их дешевизны. Аналогична ситуация в Турции, где, по данным компании «АЛИСА ЭСТЕЙТ», сегодня есть очень выгодные предложения: за €25–30 тысяч можно приобрести квартиру в 50 метрах от пляжа.

– Сегодня покупатели значительно меньше стали интересоваться недвижимостью в диапазоне €200–300 тысяч. Потенциальных клиентов сейчас интересует недвижимость либо совсем дешевая (например, Болгария – от €25 тысяч), либо дорогая (например, Франция и Италия – от €1 млн), – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости ГК «Невский Альянс» Елена Ляпина. – Состоятельные клиенты предпочитают вкладывать деньги в отели и замки, которые можно переделать в гостиницы, причем 80% покупателей страна не интересует – их интересует окупаемость, которую мы рассчитываем в каждом конкретном случае. Офисной недвижимостью клиенты практически не интересуются. С инвестиционной точки зрения сегодня выгодно покупать жилую недвижимость во Франции и Америке, поскольку при покупке можно получить хорошую скидку. Например, во Франции недавно мы продали апартаменты на Лазурном берегу с дисконтом в €50 тысяч при начальной стоимости €320 тысяч. Кроме того, Франция сегодня является инвестиционно привлекательной страной с точки зрения приобретения бизнес-недвижимости. Часто владельцы замков, получившие их в наследство, вынуждены продавать «родовые гнезда» по цене ниже рынка, поскольку не могут заплатить налог на наследство, составляющий во Франции 30–35% от стоимости собственности.

Лидеры ресейла

Сегодня наиболее популярны два сценария перепродажи недвижимости за рубежом с хорошим дисконтом: дефолтная недвижимость от банков и продажа объектов на вторичном рынке, в основном английскими инвесторами.

В лидерах ресейла жилой недвижимости – Испания, Кипр, Болгария, Франция; коммерческой – Германия, Финляндия.

По словам ведущего специалиста по зарубежной недвижимости компании «Гайот» (представительство Leptos Estates в Петербурге) Юлии Сербиной, падение цен на мировом рынке зарубежной недвижимости привело к тому, что сегодня покупатель считает вправе диктовать свои правила игры на нем и с переменным успехом это делает. ««Предложите нам что­нибудь за €100 тысяч», – стандартный запрос покупателя в 2009 году и его любимая планка», – рассказывает эксперт. Проверяя таким образом рынок недвижимости разных стран на прочность, в целом клиент прав: уход английских инвесторов с рынков недвижимости ряда стран действительно позволяет сегодня приобрести ликвидный объект по ценам в полтора, а то и два раза ниже докризисных – до €100–130 тысяч.

– По сравнению с прошлым годом сегодня на Кипре стала более востребована жилая недвижимость на вторичном рынке. Это связано с тем, что многочисленные англичане, владеющие квартирой или домом на острове, в связи с кризисом пытаются как можно быстрее продать свое жилье и получить живые деньги. Соответственно, они снижают цену на свою недвижимость. Цена на «вторичку» может оказаться даже ниже цены застройщика. В основном приобретаются квартиры стоимостью от €110 тысяч до €200 тысяч, – рассказывает Полина Ефимова. При этом Кипр остается одной из немногих стран, чья банковская система предлагает россиянам условия ипотеки на лояльных и выгодных условиях.

Страна, лидировавшая по объему сделок с россиянами в докризисные годы, а ныне продемонстрировавшая наиболее значительные изменения, – Испания.

«Обанкротились или выжидают многие девелоперы, новые объекты практически не закладываются. Основная масса сделок – на вторичном рынке. Здесь новыми игроками стали банки, у которых появилось много отсуженной недвижимости. Например, одна из сберкасс побережья Коста-Бланка продавала в июне 2008 года всего 97 объектов, а в июне 2009 года предлагает 1467 отобранных за долги квартир и таунхаусов по цене кредита, который выдавала ранее, то есть на 30–40% дешевле стоимости объектов 2007–2008 годов, – рассказывает генеральный директор компании Costa Real Петр Андрушевич. – Небольшое затишье на рынке наблюдалось в конце 2008 года. Однако в 2009 году, после того как произошло понижение цен, появилось больше живых денег и стало меньше ипотеки, сделки стали проходить на новом, более низком уровне. За первое полугодие в нашей компании на 28% уменьшился оборот по суммам сделок, при этом количество сделок увеличилось на 12%. Самая характерная сделка российского покупателя в Испании сегодня – апартамент с двумя спальнями в шаговой доступности от моря, купленный на вторичном рынке (от банка) за €95–120 тысяч. Минимальная сумма, на которую клиент компании совершил сделку, – €87 тысяч». Впрочем, есть недвижимость дешевле, от €55 тысяч. Максимальная сделка 2009 года – €1135 тысяч за виллу у моря.

Рассуждая о целях покупки, Петр Андрушевич замечает, что сегодня российский инвестор чаще планирует использовать приобретенный объект для себя, а не для сдачи в аренду. Однако решающим фактором при принятии решения о приобретении является возможность вывести деньги из России и обезопасить свой капитал.