США, Нью-Йорк. I квартале 2012 г. Рекорды цен и сделок

Многие отмечают приобретение дочери бизнесмена Дмитрия Рыболовлева Екатерины: пентхаус с четырьмя спальнями по адресу 15 Central Park West за $88 млн. из расчета $140,000 за квадратный метр, и последующий анонс пентхауса в ONE57 компанией Extell Development (в настоящее время здание находится на стадии строительства). Пентхаусс шестью спальнями,площадью 1,015 квадратных метров, за которую девелопер ожидает не менее $110 млн. или около $108,000 за квадратный метр. Такая стоимость примерно в семь раз превышает среднюю цену на новостройки Манхеттена, и более чем в два раза выше стоимости пентхаусов в самых престижных довоенных зданиях города. 

Большой спрос на дорогую недвижимость во многом поддерживаетсяза счет значительного притока иностранных покупателей. Иностранцы всегда играли важную роль на рынке недвижимости Нью-Йорка, но в последние годы их значение превзошло все прогнозы.

Из-за растущей глобализации и возможности работать удаленно от офиса все больше иностранцев переезжают жить в Нью-Йорк.  Хотя иностранцы так же, как и местные покупатели, движимы одним и тем же спекулятивным импульсом, есть еще и другие влияющие факторы, такие как значение валютного курса и всеобщее желание перехода в долларовые активы. Существует и политический аспект, побуждающий иностранных покупателей приобретать недвижимость в Нью-Йорке. Он связан с беспокойством в развивающихся странах по поводу прав на собственностьи разочарованием в темпах демократизации.

Кроме того, исключительно высокие цены на элитную жилую недвижимость в Нью-Йорке также могут быть объяснены отсутствием приемлемых инвестиционных альтернатив в других классах активов. Глобальный переход к снижению бремени задолженности за счет количественного смягченияи инфляции привели к крайней низкой доходности. Учитывая, что со ставками около нуля, потенциал роста цен на рынке долгосрочных облигаций ограничен, а возможность потери принципала при досрочной ликвидации почти гарантирована, как только макроэкономические показатели начнут улучшаться. Кроме того, фондовый рынок был и останется крайне нестабильным в ближайшем будущем.  Золото и другие драгоценные металлы уже существенно возросли в цене.  Цены на сырье стабилизировались на относительно высоком уровне, несмотря на основы роста нынешней экономики.

Многие видят недвижимость Нью-Йорка в качестве солидных инвестиций и ощутимого хеджирования от инфляции в противовес доступным альтернативам.

Цены на недвижимость  примиум-класса возросли в геометрической прогрессии по сравнению с недвижимостью среднего класса, что является примером общей тенденции в глобальной экономике. За последние 30 лет и особенно в последнее десятилетие мировая элита наблюдала стремительный рост своего благосостояния. Этот факт очень заметен на рынке недвижимости в Нью-Йорке.

Однако это не означает, что существует ослабление рынка недвижимости других классов. Несмотря на 20%-ный спад цен, который рынок испытывал в 2009 году, сегодня цены на Манхеттене стабилизировались почти на докризисном уровне и даже выросли в течение последнего квартала. Рост особенно заметен в таких традиционных жилых районах, как Uppe rEast Side и Upper West Side, но также в развивающихся жилых районах Financial District и Harlem. Это несколько удивительно, учитывая, что сегодня банки существенно затруднили процесс кредитования покупок и очень тщательно проверяют финансовой профиль займополучателя. В отличие от того, как несколько лет назад банки готовы были без особых раздумий профинансировать более 80% от стоимости покупки, недолго проверяя документы, в настоящее время они устанавливаютвсе более строгие условия кредитования. Банки больше сфокусированы на кредитоспособности клиентов. Гарантия доходов приобрела первостепенное значение при выдаче кредитов даже при низких займах.

Стоит отметить значительный рост цен в престижных районах Бруклина в первом квартале 2012 года.  Хорошо известно, что некоторые его районы стали одними из самых хороших жилых кварталов в городе. Это особенно касается недвижимости в так называемом «Brownstone Brooklyn»,  в который входят Brooklyn Heights, Cobble Hill, Fort Greene, Park Slope и некоторые другие районы. В этом квартале был продан 212 Columbia Heights за $11 млн, прекрасный браунстоун на одной из лучших улиц  района Brooklyn Heights. Интересна и недавняя продажа таунхауса на 70 Willow Street за $12 млн, где известный автор Труман Капоте написал роман «Завтрак у Тиффани». Эти сделки установили новые рекорды для Бруклина. Рост цен также был продемонстрирован в прибрежной части Бруклина, особенно в DUMBO и Williamsburg, где цены в настоящее время составляют около $10800 за квадратный метр для кондоминиумов, из окон которых открывается хороший вид на Манхеттен. Бруклин уже не является местом для тех, кто не может позволить себе жить на Манхеттене. Некоторые районы Бруклина уже зарекомендовали себя как достойные и эквивалентные по статусу районам Манхеттена, а в некоторых случаях являются даже более желанными для приобретения. Высокий класс Бруклина сейчас проверяется еще одной сделкой, а именно продажей пентхауса за $19 млн. в здании Clocktowerв DUMBO.

Несмотря на устойчивость цен, объем продаж по-прежнему ниже своего исторического уровня. В конечном итоге, в случае продажи недвижимости, необходим четкий план по реинвестированию своих доходов. Отсутствие четкой инвестиционной стратегии на современном рынке привело к тенденции сбережения недвижимости, а не ее продажи. Это ведет к тому, что пока нет рынка продавцов, то нет и рынка покупателей.

Прогноз на ближайшие несколько месяцев положительный. Ожидается улучшение инвестиционной среды и увеличение объемов продаж. Тем не менее, существует ряд препятствий, которые необходимо преодолеть – в первую очередь кризис в Европе.  Но в случае ухудшения ситуации в Европе, цены в Нью-Йорке будут продолжать расти, так как инвесторы начнут переводить свои активы из евро в долларовые активы, в том числе, в недвижимость в Нью-Йорке. 

16.04.2012