Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

США, Европа. А как покупают "у них"?

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ
Фото: Алексей ЖУКОВ, Андрей ИВАНОВ, Дмитрий НОВИК
Западные рынки, где, в отличие от стран «соцлагеря», в течение многих столетий непрерывно существовала возможность свободной покупки и продажи жилья, обогатились разнообразным инструментарием, помогающим совершению сделок. Сегодня российские граждане получили доступ к участию в десятках схем. Но далеко не все «заморские новшества» становятся популярными у отечественных покупателей.
 

Американские горки

REIT (Real Estate Investment Trust) – одна из форм, знакомых по российской практике ПИФ (Паевых инвестиционных фондов). В США такая модель впервые была опробована в 1880-х гг., а нормативные акты, регулирующие как деятельность REIT, так и закрепляющие за ними это название, были приняты Конгрессом США в 1960 г. (REIT Act). Эта организационно-правовая форма интересна тем, что позволила избежать уплаты корпоративного налога и стала удобным инструментом для минимизации налогообложения своих вкладчиков.

Как понятно из названия Real Estate Investment Trust, такой инвестиционный фонд создается с целью получения прибыли через операции на рынке недвижимости. Это может быть перепродажа объектов или работа на ипотечном рынке, но на практике роль REIT обычно сводится к покупке доходной недвижимости и сдаче ее в аренду. Доходами пайщиков становятся как поступления от аренды, так и доход, полученный от роста стоимости самой недвижимости.

Александр Богод, управляющий нью-йоркской компании Broadway Realty, говорит, что в Соединенных Штатах создана целая рыночная инфраструктура для различного рода инвестиций людей со средним доходом. К ней можно отнести различного вида бонды, покупку акций компаний, игру на бирже и многие другие финансовые инструменты, к которым принадлежат и фонды REIT. Обладая акциями REIT, инвестор может их покупать и продавать, как обычные акции.

По закону инвестиционные фонды REIT обязаны 90% прибыли выплачивать вкладчикам. В теории этот инструмент был создан, чтобы помочь среднему классу инвесторов. В действительности чаще с этой инвестиционной моделью работают крупные вкладчики.

Это, например, могут быть крупные корпорации, которые играют на бирже и вкладывают часть средств в фонды, чтобы диверсифицировать инвестиционный портфель и таким образом распределить свои риски, а также пенсионные фонды. Шансы потерять средства достаточно высоки, поэтому лучше проконсультироваться со специалистом и не вкладывать весь капитал преимущественно в REIT. Финансовые аналитики часто советуют инвесторам выделять на REIT 10–20% портфеля, используя их в качестве противовеса акциям.

Общая сумма капитализации американских REIT, увеличившись за 2009 г. в 1,42 раза, составилагигантскую сумму в $271,199 млрд. Статистика впечатляющая. Но если сравнивать этот показатель с рекордным 2006 г., когда объем капитализации достигал $438,071 млрд, то становится очевидным спад, отображающий неблагополучный период для американского рынка недвижимости.

Mutual Funds – фонды взаимных инвестиций, то есть совместные фонды нескольких инвесторов, управляемые профессиональными финансовыми менеджерами. Их деятельность регулируется Mutual Funds Act от 1996 г. Эти фонды в США вкладывают капитал инвесторов в фонды REIT и получают доход от инвестиций в торговые центры, офисные здания, жилые дома и другие виды недвижимости. Mutual Funds также выпускают свои акции, стоимость которых зависит от будущих доходов фонда. Если, например, арендная плата в объектах, где размещены средства, растет, то стоимость акций фонда повышается и размер дивидендов инвесторам увеличивается. Когда недвижимость не находит покупателей или арендаторов, то акции, а с ними и доходы инвесторов, стремительно падают.

Российские биржевые игроки – как частные лица, так и крупные компании и фонды – покупают акции REIT, однако официальная статистическая информация об этом по понятным причинам отсутствует.

Эксперты предупреждают: риск таких инвестиций, полностью зависящих от рыночного инстинкта и знаний менеджеров фонда, – довольно высок. Кризис последнего времени показал, что доверие к инвестициям в такие структуры не всегда оправдано.

 

С ностальгией о былом

Second Mortgage – вторичный ипотечный кредит, или залог ранее уже заложенного недвижимого имущества. Обычно имеется в виду повторная ссуда в банке, которую можно получить под свою недвижимость, если ее рыночная цена выросла настолько, что позволяет при продаже полностью покрыть весь записанный на нее суммарный долг.

В период «бума», когда недвижимость быстро росла в цене, ее владельцы часто брали второй заем, не успев погасить первый, а когда цены стали снижаться, заемщики банкротились, и вслед за ними банки терпели убытки. После кризиса американские финансовые учреждения почти не выдают такого рода кредиты.

Bridging Loan – «кредит-мост», или договор промежуточного кредитного займа. Термин, который используется в Великобритании для обозначения краткосрочного кредита, выдаваемого покупателю для покупки новой недвижимости до того, как он продаст старую.

Flips, Flipping – перепродажа недвижимости до того, как выплачивается ее полная стоимость. Часто используется как инвестиции в недвижимость на начальной стадии строительства с перепродажей на последующей его стадии. Обычно объекты из-за уменьшающихся инвестиционных рисков дорожают при более высокой степени их готовности. Покупая жилье в таких проектах на стадии «плана», инвестор имеет возможность перепродать его с прибылью по завершении строительства или одного из его циклов.

Такая схема была очень популярна в США, ОАЭ и некоторых европейских странах при бурном росте рынка. 5–7 лет назад инвесторы (в том числе российские), оказавшиеся в нужное время в нужном месте, зарабатывали на флиппинге неплохие капиталы.

 

Залоги и арендаторы

Foreclosure – отчуждение недвижимости в пользу кредитора, или потеря права собственности на недвижимость и переход этого права к кредитору. Обычно foreclosure process – это процесс получения банком своих гарантий от несостоятельного плательщика, не имеющего возможности продолжать выплаты по ипотечной ссуде. Пытаясь хотя бы частично возместить свои убытки, банк выставляет такую недвижимость на продажу. Часто цены на такие объекты устанавливаются ниже принятого уровня продаж, поэтому существует целый рыночный foreclosure-сегмент. В США и Европе посткризисного образца, особенно в Испании, в последние два года на рынке появилось довольно много таких предложений. Несмотря на то, что в Майами в конце прошлого года было запрещено прямое участие иностранцев в аукционах, «наши» нашли возможность покупать интересные варианты путем открытия американских фирм.

Buy-to-let mortgage – «купить и сдать в аренду», или ипотека под покупку недвижимости с ее последующей сдачей в аренду. Британская ипотечная модель, при которой арендные платежи напрямую перечисляются банку для погашения кредита.

Leaseback – покупка жилья с одновременной сдачей его в аренду через управляющую компанию.Такая схема была впервые опробована во Франции в составе госпакета инвестиционных программ в области туристических резиденций в 1976 г. Адвокат Парижской коллегии Ирина Сидорова говорит, что leaseback стимулируется французским законодательством с целью привлечения долгосрочных инвесторов, которым взамен предлагается сэкономить на налогах, окупить приобретенную в кредит недвижимость и получить гарантированный договором доход. Для этой цели приобретается недвижимость, которая должна относиться к категории туристических резиденций. Но на условиях leaseback могут продаваться жилые резиденции, коттеджи, дома престарелых. Вопрос в том, насколько этот тип недвижимости соответствует формальным признакам, приписываемым данному типу инвестиций французским законом.

Сделка оформляется в кредит, предоставляемый французскими банками сроком на 9–15 лет. Одновременно заключается долговременный договор коммерческой аренды (сроком от 9 лет и более) со специализированной управляющей компанией. Согласно договору, управляющая компания сдает недвижимость в аренду, и погашение кредита в основном
производится за счет получаемых от этого доходов.

Владелец имеет право пользоваться своей недвижимостью во время договора, но с ограничением – не более шести недель в году. После окончания срока договора с компанией и полного погашения кредита покупатель становится полноценным обладателем недвижимости во Франции и может далее распоряжаться ею по своему усмотрению.

Программа leaseback оказалась довольно удобной и сейчас внедряется в других европейских странах – Англии, Швейцарии, Германии и Испании.

 

Купить «на неделю»

Private Co-Ownership (Comproprieta – итал.) и time share – виды долевой собственности и право долгосрочной аренды курортной недвижимости в определенный период времени.

И то, и другое – внешне похожие условия использования курортных объектов за рубежом, когда фиксированная договором плата дает право на ежегодный лимитированный по времени отдых в конкретной резиденции на заранее определенных условиях. Но имеются существенные отличия.

Сергей Медведников, менеджер по развитию бизнеса компании Domina Rus, уточняет, что в случае с таймшерами человек имеет дело с одним из видов так называемого prepaid vacation или «предоплаченного отпуска», который никак не связан с юридическим понятием права собственности на недвижимость. Хотя покупатель такого пакета имеет возможность пользоваться, например, номером в отеле, последний, независимо от размера уплаченной суммы отдыхающему не принадлежит ни в целом, ни в какой-либо его части.

Когда же объект покупается на правах долевой собственности (Private Co-Ownership) – инвестор становится совладельцем курорта, его доля вносится в реестр недвижимости Италии. Эту недвижимость можно дарить, завещать по наследству и продавать. Единственное ограничение – лимитированное время пользования собственностью, которое определяется самим клиентом. В его отсутствие за недвижимостью следит управляющая компания, и никаких дополнительных затрат в это время он не несет. Domina Rus сегодня активно продвигает на российском рынке такую схему покупки номеров в своем итальянском отеле.

По словам Сергея Медведникова, это выгодно тем, кто регулярно ездит в Италию, но не считает целесообразной покупку полноценной недвижимости, которая связана с ежемесячными расходами на обслуживание, при том что время фактического пользования недвижимостью вряд ли превысит несколько недель в году.

Однако эта схема не пользуется высокой популярностью среди российских покупателей – скорее всего, по причине внешнего сходства с таймшерами, о которых, благодаря многочисленным мошенничествам середины 90-х, наши соотечественники вдоволь наслышаны.

 

ЖСК по-европейски

«Нетрадиционная» схема, в которой российским покупателям нередко приходится принимать участие, не имея возможности выбирать, – это покупка зарубежной недвижимости в жилищных кооперативах.

В Финляндии многоквартирные дома и земельные участки под ними обычно находятся в собственности жилищных акционерных обществ, организуемых на основе кооперации. Покупка акций или пая на определенную сумму дает владельцу право распоряжаться квартирой, расположенной в доме, принадлежащем акционерному обществу. На практике такое право приравнивается к праву собственности на квартиру, включая право ее продажи.

Наталья Торопина, генеральный директор компании «Ризолит-Карелия» (Петрозаводск–Ювяскюля), обращает внимание на то, что при покупке части акций кооператива, равной стоимости квартиры, покупателю нужно уплатить государственный налог, составляющий 1,6% от суммы покупки. Срок уплаты – 6 месяцев с момента совершения покупки, но пока налог не будет уплачен, новому собственнику не будут выданы документы, подтверждающие его право на эту недвижимость.

Безусловный «плюс» финской схемы в том, что при покупке пая можно получить от кооператива рассрочку на более выгодных и простых условиях, чем банковский ипотечный кредит на соответствующую сумму. Как правило, это возможно, если дом новый или построен несколько лет назад, и сам кооператив еще не успел погасить кредит, взятый в банке при строительстве.

В Чехии основная часть кооперативного жилья расположена в панельных многоэтажных домах времен архитектурного «соцреализма». Покупка производится путем продажи доли или перевода членских прав в кооперативе, связанных с правом найма квартиры. Сама сделка происходит в тот же день и не требует регистрации в Кадастре недвижимости. Как правило, кооперативные квартиры при сопоставимом качестве и площади дешевле тех, что являются частными. Но эксплуатационные расходы в кооперативном жилье обычно выше, так как включают не только коммунальные расходы и амортизационные отчисления на ремонт всего дома, но и выплаты в страховой и резервный фонды кооператива, зарплату и расходы правления. Все это рассчитывается пропорционально площади квартиры – чем больше, тем выше платежи.

Роман Дуденков, директор пражского агентства недвижимости Rona Invest, говорит, что все нормы, связанные с кооперативной собственностью, записаны в его уставе. Там, например, могут быть ограничения на приобретение пая иностранцами или юридическими лицами. Имеются и другие ограничения: кооператив дает прописку, с ним нужно согласовывать аренду, размещение юридического адреса и так далее, за что кооперативом могут взиматься дополнительные платежи.

В практике Романа имел место случай, когда будущий владелец пая сказал, что будет сдавать квартиру в аренду, и его не стали принимать в члены кооператива, хотя в уставе подобных ограничений не было. «Просто сказали, что кооперативу это не нужно. Можно было доказать свои права через суд, но обычно никто просто не хочет связываться», – говорит Роман, добавляя, что иногда приходилось отговаривать покупателей, которые, не разобравшись, хотели купить в Чехии такие кооперативные квартиры «про запас», прельстившись их низкой ценой.

 

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Егор Дмитриев, генеральный директор компании FINEXPERT Oy (Иматра, Финляндия):
– В финских жилищных кооперативах централизованно определяется размер ежемесячных коммунальных платежей, а также целесообразность каких-либо дополнительных хозяйст­венных расходов (например, на ремонт). В остальном – в вопросах, касающихся использования жилья, – кооператив обычно не вмешивается в дела владельцев квартир. Например, жилье можно сдать в аренду третьим лицам без согласия других членов кооператива.
 
Сергей Медведников, менеджер по развитию бизнеса компании Domina Rus (Санкт-Петербург):
– В США в долевую собственность любят приобретать роскошные виллы. Там обычно тоже существует ограниченное число совладельцев такой, как говорят американцы, фракционной (частичной) собственности. В нашей компании минимальный период пользования – неделя. Значит, число совладельцев может быть до 52. Сами собственники образуют кондоминиум, в рамках которого принимаются решения по вопросам эксплуатации их совместной собственности.
 

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?
< ?ExpandFile("/news.htm")? > Все новости