Финляндия. Хутор в озерном краю

Состоятельные россияне Северо­Западного региона уже давно облюбовали Южную Финляндию в качестве места отдыха. Всего 180 км от Петербурга – и вы получаете все, чего так недостает по эту сторону границы: хорошие дороги, ухоженные леса и кристально чистые озера.

Бросок на север

И главное – полную уверенность в сохранности своего недвижимого имущества. Как бы ни был финн горяч, невозможно даже представить, что он бросит все дела и начнет промышлять воровством и разбоем. Так что спокойствие гарантировано не только на отдыхе, но и все остальное время.

Свежая статистика подтверждает и без того очевидное: наибольшим спросом пользуется юг Финляндии – Сайма и берег Финского залива около города Котка, озерный район Иматра, а также популярные горнолыжные курорты. Вслед за окрестностями городков Лаппенранта и Коувола спрос углубляется в лесные массивы Центральной Финляндии и постепенно сходит на нет к северу. Минувшим летом спрос на дома в Суоми рос быстрее, чем на московскую недвижимость. Правда, это как раз было время некоторой стагнации на рынках российских столиц после скачка цен, который, считают некоторые аналитики, и спровоцировал переток средств к ближайшему соседу, к тому же члену Евросоюза.

Только в Южной Карелии (соседний с Россией регион Финляндии) за прошлый год проведено сделок на €30 млн.

Покупка финской недвижимости не дает права на ПМЖ с его безграничными социальными льготами. По соглашению между Евросоюзом и Россией, вступившему в законную силу летом прошлого года, иностранный домовладелец получает визу с правом пребывания в стране 180 дней в году. Для дачников этого вполне достаточно, тем более что многие сразу предусматривают возможность все остальное время извлекать выгоду из своего дома у озера. Хороший коттедж сдается минимум за полторы тысячи евро в неделю, и в сезон от клиентов нет отбоя. Правда, спрос зашкаливает только на зимних вакациях и погожим летом, а в межсезонье и при плохих метео­прогнозах вполне возможен длительный простой. Для коттеджей в курортных зонах распространена следующая практика: финские управляющие компании берут коттеджи в доверительное управление и, независимо от наличия или отсутствия арендаторов, готовы гарантировать собственнику годовой доход в размере определенной в договоре суммы (например,
€10 тыс. за дом площадью 60–70 кв. м). При этом, арендодатель заранее оговаривает недели, в течение которых самолично намерен находиться на своей финской даче.

Казуистика

Число желающих приобрести домик в Суоми неуклонно растет. Разброс цен за участки на Сайме 20–50 соток от €40 до €140, и нередко российские покупатели выбирают вариант покупки земли и строительства нового дома. Финские домостроительные фирмы готовы утолить спрос россиян, предлагая дома «под ключ» с полной инженерной оснасткой, но не дешевле €2–3 тыс. за кв. метр.

И вот тут начинается самое интересное.

«Россияне называют дачей избушку на курьих ножках, – говорит Татьяна Велликок, консультант Biport Realty Oy LKV. – А если видят шикарный дом, то считают его именно «домом». На самом деле внешнее впечатление бывает обманчиво».

В Финляндии принято очень четкое деление загородной недвижимости на дачи и дома. Дом – это место постоянного проживания. Если участок имеет соответствующий статус, это подразумевает, что муниципалитеты обязаны организовывать к нему дороги, протянуть электричество, здесь в досягаемости должна быть школа и прочие социальные блага. Совсем иной расклад, когда вы покупаете дачу. Даже если на земельном участке в статусе «дачного» стоит «супер­дом», никакой муниципалитет туда не обязан тянуть электричество, воду и отправлять «скорую помощь» в том случае, если не будут расчищены дороги. Именно поэтому, покупая загородную постройку или земельный участок, важно заранее выяснить, в каком статусе находится земля. Собственно, с точки зрения петербуржца здесь нет ничего необычного: полный аналог наших садоводств и ИЖСов.

На этом особенности финского земельного рынка не заканчиваются. Если площадь приобретаемого участка более 0,5 га (для столичного региона – более 0,3 га), то в сюжет вступают местные муниципалитеты, имеющие при сделках с недвижимостью первоочередное право выкупа участков. Поэтому ни один грамотный риэлтор не заключит сделку без наличия отказа муниципалитета от преимущественного права покупки. (Практически аналог нашего приобретения комнаты в коммунальной квартире – ни больше ни меньше). «Но случаи, когда муниципалитеты пользуются своим преимущественным правом покупки, в реальности крайне редки, – рассказывает Татьяна Велликок. – Мне известен лишь один случай в Хамине, когда муниципалитет принял решение не продавать иностранцам определенный участок».

Покупая землю под строительство капитального дома, необходимо иметь документ, подтверждающий право на застройку и оговаривающий ее объем. Следующий документ – разрешение на строительство конкретного объекта – получают в муниципальных органах финского Стройнадзора по предоставлении чертежей строения.

Только на свои

До нынешнего года специалисты рынка говорили об определенной доступности для россиян финских ипотечных средств. «Финские банки подходят к процедуре очень взвешенно и индивидуально, – говорит Татьяна Велликок, – тщательно оценивают и состояние дел получателя кредита, и ликвидность недвижимости. Как минимум, выплаты по кредиту не могут превышать 30% месячного дохода клиента. Тем не менее, в прошлом году нам удалось провести несколько ипотечных сделок».

Однако все опрошенные компании сегодня заявляют о том, что с начала года их клиенты не смогли получить ни одного кредита, тогда как еще несколько месяцев назад подобные сделки проводились. Официальной информации о прекращении выдачи россиянам кредитов нет, однако практика свидетельствует: даже идеальному российскому заемщику получить кредит ныне практически невозможно.

«В нашей практике был только один случай продажи загородного дома (дачи) по ипотеке в 2007 г. При этом владелец (финн) был заинтересован в продаже дома и организовал ипотеку через своего близкого знакомого – руководителя отделения банка. Так что этот случай можно назвать исключением, – говорит Владислав Мальцев, директор компании Nordic Development Oy. – В то же время мы с вероятностью 90% можем гарантировать предоставление кредита на новое строительство».

В сознании определенной части российских покупателей еще живы истории недавнего прошлого о приобретении их более расторопными знакомыми финских дач почти за бесценок. Такая покупка предполагает серьезные вложения на ремонт/реконструкцию плюс оснащение необходимой инженерией. Такие варианты на рынке пока что не переводятся, хотя их стоимость серьезно выросла за последние годы. С другой стороны, эксперты отмечают растущий спрос на покупку нового строительства в диапазоне €200–300 тыс./объект (дом + участок с берегом). Новые дома на продажу практически не строятся, так что логичным решением становится приобретение участка с дальнейшим строительством. Так поступает и большинство финнов. Для российских покупателей это дополнительная возможность «покупки в рассрочку»: участок – в этом году, дом – в следующем.