Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Технология сделки. Нужен ли покупателю... Юрист?

Неискушенного российского покупателя нередко вводят в заблуждение как отечественные, так и зарубежные риэлторы. К такому выводу пришли представители компаний АН «Динас», World Econom Estate, ГК «Невский Альянс» и Alisa Estate в ходе дискуссии на круглом столе «Управление рисками на рынке зарубежной недвижимости: техника безопасности при выборе объекта и ответственность риэлторов», организованного журналом «Ваш дом за рубежом».
Текст: Надежда МЕРЗЛЯКОВА

Юлия Лозовская: Какие претензии российский покупатель может предъявлять к российскому риэлтору-консультанту, если при совершении сделки возникли проблемы правового характера? Какую ответственность несет российский риэлтор? Может ли он нести ответственность за риски, такие как срыв сроков сдачи объекта, заморозка стройки на неопределенный срок.

Ирина Федорова: Схемы приобретения зарубежной недвижимости в России значительно отличаются от зарубежной практики. Россияне занимаются зарубежными сделками лишь первые 5–10 лет, тогда как, например, англичане или немцы имеют многолетний опыт приобретения курортной недвижимости в других странах.

В связи с этим, я считаю, на российском рынке сбыта сложилась не совсем правильная ситуация. Сплошь и рядом фирмы, которые себя представляют консультантами и экспертами, на деле не обеспечивают никаких гарантий и надеются на авось.

Мы против партнеров, встречающих клиентов за рубежом. Мы, например, как компания, специализирующаяся на недвижимости Болгарии, имеем в этой стране свое представительство и ведем за руку клиента «от» и «до». Помощь необходима клиенту на каждом этапе проведения сделки.

Юлия Лозовская: Как именно вы отвечаете перед клиентом?

Ирина Федорова:Допустим, некий покупатель обращается в нашу компанию и под нашу ответственность, под наши гарантии подписывает договор с застройщиком. Застройщик не может построить то, что он обещал. По принятому в нашей компании договору с клиентом мы должны за свой счет нанять адвоката, добиться возврата клиенту денег и компенсации морального ущерба. Это для нашей компании дорого, поэтому наш штатный адвокат, работающий в Болгарии, работает не в стадии проблемы, а в стадии предварительной проверки. Адвокаты, в отличие от риэлторов, вхожи во многие инстанции, что позволяет им владеть более полной информацией.

Адвоката лучше держать в штате фирмы, это затратно, но это дает уверенность в работе с клиентами. Если адвокат не в штате, он никакой ответственности не несет. Он всегда может сказать: «Дескать, извините, не получилось, больше я с вами не работаю». И тогда риэлтору ничего не остается, как сказать клиенту: «Я вам документики давал, а то, что застройщик не построил, так это его (ваши) проблемы».

Юлия Лозовская:То есть вы фиксируете в агентском договоре с клиентом обязанность риэлторской компании компенсировать ему ущерб, нанесенный застройщиком?

Ирина Федорова: На самом деле, если клиент «погорел» на сделке, ему нужно компенсировать стоимость квартиры плюс моральный ущерб. Если фирма, которая продает эту недвижимость, является банкротом или слаба финансово, то взять с нее нечего, но ни одна риэлторская компания не будет гасить убытки клиенту из своего кармана. Следовательно, обязанность риэлтора – подобрать клиенту такую строительную компанию, у которой в случае чего есть что взять, например альтернативную квартиру.

Да, риски долгостроя существуют – в Болгарии сегодня «стоит» треть объектов, и это все риэлторы знают. И нельзя говорить о том, что просчитать это невозможно. Если земля была дешевая, если стройка велась в кредит, если у фирмы нет активов, то продавать такой объект – это самоубийство. Либо нужно честно предупредить клиента, что сроки строительства будут затянуты на полгода-год. Если клиент согласен – вперед. Но чаще всего мы отказываемся от подписания договоров по таким сделкам.

Елена Новак:Существуют риски покупателей и риски риэлторов. Чтобы не быть обманутыми, мы тщательно выбираем партнеров за границей, и бывает так, что из 20–25 компаний остается одна. Естественно, для того чтобы иметь возможность предлагать покупателю объект и дать хотя бы какие-то гарантии, нам необходимо посмотреть все документы: разрешение на строительство, право собственности на землю. Но мы не можем брать на себя ответственность за сделку полностью. С юридической точки зрения мы имеем право отвечать за предоставление своих услуг, при этом стараемся максимально расширить их перечень. Мы можем помочь с заключением договора, при необходимости готовы представлять интересы своего клиента в суде.

Ответственность сторон прописана в договоре. Никто заранее не может сказать, станет объект долгостроем или нет. Риэлторская компания в любом случае не может отвечать за действия продавца, мы несем ответственность только за качество своей работы. Мы – консультационное бюро. Мы в сделке не участвуем, сделка происходит на территории другой станы, и там другие законы.

Елена Ляпина:Если вы не несете ответственность за содержание договора купли­продажи, значит вы не проводите экспертизу объекта. А именно так поступает 80% риэлторских компаний в Петербурге. Я считаю, что каждое агентство недвижимости, которое проводит сделки с зарубежной недвижимостью, должно нести материальную ответственность. Наши зарубежные партнеры уже высказывали недовольство тем, что мы очень долго рассматривали документы. Но это нормальная практика, мы анализируем не только документы компании-партнера, но и каждый документ, который будет подписывать наш клиент.

Юлия Лозовская:Что, например, может выясниться в ходе такой проверки?

Елена Ляпина:Например, клиент покупает объект во Франции. Там существует мошенничество, хотя в целом считается, что Франция – страна благополучная. Допустим, человек приобретает недвижимость в многоквартирном доме на последнем этаже. Очень многие не требуют документов о праве собственности на мансарду, которую они приобретают. Впоследствии оказывается, что эта мансарда является местом общего пользования для всех совладельцев дома. Приведу другой пример. К нам обратился клиент, который продает свою недвижимость во Франции, некогда самостоятельно приобретенную через французское агентство. Так вот, когда эта прекрасная квартира на первом этаже с садом нашла своего нового хозяина, тот потребовал документы на сад. Оказалось, что сад является местом общего пользования. Соответственно выяснилось, что в свое время клиент переплатил, приобретая эту недвижимость, – раз, и сейчас он теряет в деньгах, продавая объект за меньшую сумму, – два. Это к слову о доскональной проверке всех документов.

Юрий Сергеев:Мы занимаемся сделками на рынке недвижимости Финляндии, а это, с точки зрения криминала и мошенничества, спокойная страна. Законодательство здесь регулирует сделки с недвижимостью, при этом права покупателя защищены. Риэлторская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Порядок получения лицензии не так прост, на этом этапе стоит заслон от непрофессионалов. Жестко определен процент возможного вознаграждения риэлтора – не более 6%. Если в риэлторское агентство обращается человек с просьбой срочно продать недвижимость по очень невысокой цене, компания все равно не имеет права выставить эту недвижимость ниже определенной среднерыночной стоимости. Для чего это сделано? Для того чтобы не допустить проведения через посредника сделок, совершаемых вследствие тяжелых жизненных обстоятельств. Такие сделки могут проходить, но без участия посредника.

Финский риэлтор имеет возможность напрямую, со своего рабочего места, попасть во все базы, которые ему необходимы для работы. Например, в регистрационной службе – получить информацию о статусе объекта и отсутствии обременений на нем, в энергетической компании – о том, какие тарифы применяются на объекте (они различаются в зависимости от региона и типа недвижимости). Когда объект попадает в продажу, финский риэлтор может посмотреть его балансовую стоимость.

Если сделка проходит с участием посредника, то информация о нем обязательно фиксируется в договоре купли-продажи, который составляется между покупателем и продавцом, ведь риэлторская компания несет ответственность за предоставление полной информации об объекте. Также, в соответствии с Земельным кодексом Финляндии, ответственность за предоставление информации об объекте несет продавец.

Пример. Вы покупаете участок в тихом уединенном месте, но на самом деле вся земля по соседству уже выделена для строительства какого-то развлекательного центра. Продавец знал или должен был знать об этом, но не уведомил покупателя. По этой причине договор купли-продажи может быть расторгнут, и уплаченные за покупку средства – полностью возвращены.

Риэлтор отвечает за информирование покупателя о трех основных аспектах продаваемого объекта: техническое состояние недвижимого имущества, окружающая обстановка, возможные нюансы, связанные с документами. Например, финское законодательство позволяет покупателю в течение пяти лет требовать либо соразмерного уменьшения стоимости покупки, либо – если от него были скрыты существенные проблемы – требовать расторжения договора. И так по каждому пункту.

Юлия Лозовская:По вашим оценкам, какой процент петербургских компаний, проводящих сделки с зарубежной недвижимостью, имеет в штате квалифицированных юристов?

Ирина Федорова: Не более 5% компаний имеют специалистов необходимого уровня.

Юрий Сергеев:Острота этой проблемы зависит от страны, в которой операторы предлагают недвижимость. Например, в Финляндии доля «проблемных» с юридической точки зрения объектов исчерпывается десятыми долями процента на весь объем предложения. Риски недостроя практически исключены – подавляющее большинство российских покупателей приобретают в Финляндии объекты вторичного рынка.

Ирина Федорова:По Болгарии обычно один-два человека в месяц обращаются с сигналом SOS, помогите: либо застройщик не выдерживает сроков, либо замораживает проект, «что делать?». Как правило, лишь только у покупателя появляется адвокат, сразу же находится возможность выплатить покупателю компенсацию или подобрать полноценную замену недострою.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?