США. 50 – 85 – 60, а там как повезет

Вы, как реальный покупатель, потратили свое драгоценое время на простмотр вкартиры, дома, детально изучили коммерческую недвижимость, морально и финансово подготовились к сделки купли-продажи в США… Выбранный вами американский брокер подготовил все необходимые бумаги на подпись. Вы внесли окончательные поправки по содержанию сделки купли-продажи недвижимость в США, все подписали и приложили доказательства о наличии средств на покупку… Ура! Все сделано! Вы абсолютно довольны своим выбором и оперативностью своего брокера в США… Осталось дело за малым…надо ждать – как обещал ваш брокер – несколько дней, пока сделка пройдет полную регистрацию…Но проходят дни, недели… и неожиданно вы получаете уведомление из регистрационной компании Escrow, что сделка купли–продажи в силу таких и таких причин не будет закрыта.

Итак. Сделка распалась.. Типичный сценарий для более чем 50% случаев всех сделок покупки недвижимости в США. И возникает вопрос: почему так?

Как ни странно, но ответ очень простой: абсолютное большинство как американцев, так и иностранных инвесторов выбирает себе агентов по недвижимости или брокеров не по профессиональным качествам, а по знакомству или родственным связям. Где-то на клеточном уровне кроется уверенность, что CВОИ НЕ ПОДВЕДУТ.  Однако статистика рынка недвижимости в США доказывает обратное. 85 сделок из 100 имеют судебные последствия  для покупателя и его агента/ брокера в течение 5 лет с даты завершения сделки купли-продажи. Причем 60% дел разбираются между родственниками или между покупателем и его агентом/брокером, которого посоветовали  друзья или партнеры. По-русски это называется просто: ПО ЗНАКОМСТВУ.

Вывод напрашивается сам собой: покупатель отбирает для себя брокера или агента безответственно. Если бы инвестор имел детальное представление, как на самом деле происходит процедура покупки недвижимости в США и кто отвечает лично за своевременное и качественное закрытие сделки купли-продажи, то к выбору агента или брокера подходил бы ответственнее.

В каждом американском штате существуют свои незначительные особенности процедуры оформления и регистрации сделки купля-продажа недвижимости. Однако, принцип един: слаженное взаимодействие всех участников сделки  обеспечивает своевременное завершение ее.

Давайте для начала признаеся себе: к решению купить недвижимость в США одни из нас приходят быстро, а другим требуются годы для осмысливания…А НАДО ЛИ ВООБЩЕ…? Принять окончательное решение о покупке недвижимости в США (жилая или коммерческая) вам помогает выбранный местный брокер или агент.

В один день объект выбран и предложение на покупку его вами подписано. Что происходит дальше, не знает ни один американский или иностранный покупатель в принципе, если эта покупка – первая в США. В самом начале, напрмер, ваш брокер или агент:

• Поленился переговорить с брокером продавца и узнать ситуацию дня. Он отправил ваше предложение как можно скорее, чтобы вы видели его оперативность.
• Переговорил с брокером продавца и выяснил что, например, предлагаемая вами цена даже не будет рассмариваться (можно не тратить время), существуют определенные условия сделки, отказываться от которых продавец не собирается ни при каких обстоятельствах, продавец не будет брать на себя обязательства устранения неполадок, если таковые обнаружатся при инспекции объекта ( список нюансов бесконечен)…
• Узнал, что продавец уже принял предложение от другого покупателя…

Если все делать по правилам, то ваш брокер или агент обязан доложить вам сразу о реальной ситуации с объектом. Однако, каждый из игроков на рынке недвижимости в  США имеет горький опыт: недовольный Заказчик уходит к кому-нибудь другому… Очень часто именно здесь начинается шоу… Имитируем профессиональную активность…Только через пару недель вы узнаете, что именно ваше предложение не прошло. Вы расстраиваетесь, но не очень. Вы довольны активностью брокера или агента и готовы с ним вместе искать следующий объект.

Для справки: подобная  тактика свойствена тем агентам по недвижимости, для которых каждый клиент – это единственный источник дохода. Брокеры в США – народ очень занятой.  У них физически нет времени на всякие фокусы. Мы предпочитаем все перепроверить заранее и выкладывать информацию клиенту сразу еще до того, как он примет решение сделать кому-то предложение.

Далеко ни каждый инвестор имеет четкое представление, сколько всего участников сделки и сколько специалистов подключается, если предложение на покупку ндвижимости будет принято продавцом. Помните, в самом начале мы говорили, что более половины сделок купли-продажи недвижимости в США не доходят до завершения. Вот и мы подошли к детальному рассмотрению вопроса ПОЧЕМУ?

Чтобы любая сделка купли-продажи недвижимости в США была завершена вовремя, прямые участники сделки должны принимать активное участие и качественно выполнять свои обязательства:

• Покупатель ( своевременно предоставляет всю необходимую для завершения сделки информацию о себе и своих доходах)
• Продавец ( своевременно предоставляет необходимую для закрытия сделки документацию на объект сделки)
• Брокер покупателя – САМОЕ ГЛАВНОЕ ЛИЦО В ДАННОМ СПИСКЕ ( подробнее – ниже)
• Брокер продавца ( имеет непосредственное влияние на продавца при принятии решений по ходу завершения сделки купля-продажа)

Если вы думаете, что выбранный брокер или агент может самостоятельно закрыть сделку по недвижимости в США вовремя, то вы глубоко заблуждаетесь. В состав команды профессионального брокера, ежедневно работающих на завершение сделки купя-продажа, входят:

• Ваш брокер лично как капитан команды
• Координатор сделки / TransactionCoordinator
• Представитель Регистрационной Компании / EscrowOfficer
• Банкир или Финансовый Брокер / LendingOfficer

Чрезвычайно важны временные участники команды вашего брокера - независимые компании, чьи инспекции и отчеты могут “убить” , “спасти” или координально изменить содержание любой сделки купли-продажи:

• Инспекция состояния деревянных конструкций постройки /TermiteControl
• Инспекция общего состояния объекта / HomeInspection
• Инспекция состояния крыши /RoofingControl
• Строительные компании для устранения обнаруженных неполадок / ConstructionCompanies
• Геологический анализ почвы / GeologicDisclosure

В зависимости от обнаруженных во время инспекций “сюрпризов”, к работе привлекаются и другие специалисты.

Итак, я надеюсь, что теперь вы догадываетесь, насколько профессиональны должны быть все участники команды вашего брокера и насколько отлаженны их действия, чтобы уложиться в отведенный договором купли-продажи срок для завершения сделки с недвижимостью в США.

Профессионализм вашего брокера – это не только умение выбрать для вас самое выгодное и интересное предложение на рынке недвижимости США, но и талант руководителя, способного объединить усилия всех участников команды для успешного завершения сделки купля-продажа. Более того, брокер и члены его команды, имея многолетний опыт на рынке недвижимость США, обязаны своевременно находить практическое решение любой проблемы, возникшей в процессе завершения сделки.

Как бы нам ни хотелось верить, что именно наша сделка по покупке  недвижимости в США – дело простое, многолетняя практика подтверждает обратное: не бывает двух абсолютно одинаковых сделок, но бывают аналогичные ситуации, и только знание “темы” и собственная практика каждого участника брокерской команды позволят Вам своевременно завершить сделку купля-продажа и получить сертификат на владение собственностью в США. 

06.01.2012