FAQ. Черногория. Дежурный эксперт
– Сколько стоит сегодня купить квартиру в Черногории? Приведите, пожалуйста, пример типичного объекта, интересного для русских.
– Типичных нет. Сегмент наиболее частой покупки – €120–190 тыс. Гостиная, две спальни, 3–4 сотки земли. Вид на море желателен, но не обязателен. Пешеходная доступность не требуется. Пришло понимание, что если не в состоянии купить на первой линии, то придется ездить на машине на море. А коли так, то 3 или 10 минут езды на машине не имеют значения.
– Что русские покупатели делают неправильно?
– Нельзя ездить только с одним агентом. Получите картину от 3–4 агентов! Сначала надо приходить на выставки, потом к застройщикам, потом кататься с агентами по всей стране. В комиссии агентств застройщики всегда закладывают до 10% (!!!) от суммы сделки. Клиент полагает, что его обслуживают бесплатно. Это не так. Застройщик всегда платит агентству в случае успешной сделки.
К застройщику, если вы уже сами вышли с ним на прямой контакт, надо идти в первые дни прилета в страну. В противном случае агентство и так привезет вас на этот объект, но вы будете считаться «агентским клиентом», читайте: «У вас не будет скидки».
Второе – включайте голову, с агентом советоваться надо, но и самостоятельно думать – нелишнее.
– Отличается ли поведение русского покупателя от поведения покупателя из Европы?
– Да, отличается. Европейский покупатель почти никогда не «кидает» агента, русские – пытаются это сделать. Получают проблемы в будущем.
– Как себя чувствует рынок? Вернулись ли покупатели?
– Да. И более того, на рынке Черногории сейчас 80% – русские.
– Пока развивался кризис, рынок «стоял», цены падали. Насколько сегодня уместен торг?
– Дело в том, что до 2007 года, пока рынок рос, некоторые продавцы назначали цены на свои объекты, взяв их с потолка. Логика такая: мой сосед продал русскому участок за €600/кв. м, а я буду предлагать по €900 за кв. м. Если обсуждать падение цен относительно этого не совсем понятного уровня, то цены рухнули. Однако если отталкиваться от разумных предложений 2008 года, то сейчас уровень цен находится в вилке 2008 года ± 10%.
Возможность совершать выгодные покупки по сниженным ценам продлится, скорее всего, до конца 2011 года. В 2011 году будет преобладать российский (постсоветский) покупатель. Основной спрос и заключенные сделки, скорее всего, будут лежать в сегменте €90–250 тыс. Основные требования покупателей сместятся в сторону качественного строительства и, скорее всего, именно первичного рынка, ибо на вторичном рынке хороших предложений почти не осталось.
–Что сегодня имеет смысл смотреть на черногорском рынке?
– В 2001 году начали продаваться объекты, которые инвесторы строили в кризис, т. е. в 2009 году, когда была минимальная стоимость стройматериалов и заработной платы. Это две основных составляющих, дающих минимальный уровень стоимости готовых строений. Потому стоит обратить внимание на готовые объекты первичного рынка. Их надо покупать сейчас, когда застройщики и инвесторы еще сговорчивы по ценам. Часто предлагаемый уровень цены продиктован поддержанием ликвидности строительной организации. Пока рынок останется за покупателем (до конца 2011 года), впору делать любые предложения застройщику, например, «минус 10% от прайса и деньги завтра». Если нет возможности предложить «деньги завтра», то наверняка застройщик пойдет на внушительные рассрочки платежей. Время этим пользоваться!