Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Испания. Сага о русском клиенте

Испанские риэлторы испытывают жесточайший когнитивный диссонанс: русские клиенты для многих из них самые желанные, но в то же время и самые сложные. Причины, по которым работать с ними непросто, профессионалы рынка увязывают с криминогенной обстановкой на российском рынке образца 90-х годов.
Текст: Юлия ГЕРАСИМОВА
Фото автора

кадастровые работы симферопольСложности начинаются уже на стадии подбора вариантов. В Испании, как правило, типовые проекты квартир не предусматривают большой кухни. Например, в квартире с двумя спальнями площадью 55 кв. мкухня может занимать всего 1 кв. м. Так что тем, кто привык к семейным посиделкам на кухне, придется искать альтернативу, а значит, и платить больше за нестандартный проект.

Возможность обзавестись нейтральным переводчиком значительно облегчает жизнь не только покупателям, но и риэлтору. Клиенты из России не знают языка, поэтому с подозрением относятся к переводчикам, которые работают в агентстве недвижимости. Проблем с поиском возникнуть не должно: дети русских эмигрантов выросли и получили образование в Испании. Они знакомы с русским менталитетом и постараются объяснить клиентам в доступной форме особенности испанского законодательства.

«Зачастую клиент из России или СНГ не говорит ни на каком языке, кроме русского, в таком случае я прибегаю к услугам частного переводчика, но не официального, так как его услуги стоят довольно дорого. Этим летом одна из клиенток, узнав, что переводчик не имеет официального статуса, поставила ультиматум и потребовала предоставить ей официального переводчика. Проблем не было, так как госпожа согласилась сама оплачивать его услуги. В таких вопросах мы стараемся всегда идти навстречу клиентам.В данной ситуации от переводчика многое зависит», – рассказал частный риэлтор Артуро Морено.

 

Договор о намерениях в деталях

Самое сложное в работе с русскими клиентами – процесс оформления сделки. Он очень сильно отличается от российского и вызывает недоумение у русских клиентов. В обычных для испанцев действиях они ищут подвох. Например, залог вносится до подписания контракта. Залог – это основание для подготовки и подписания договора о намерениях. До выплаты залога можно запросить контракт о намерениях для ознакомления с ним, но продавец, будь то частник или застройщик, подпишут этот контракт только тогда, когда будет внесен залог. Частные продавцы в очень крайнем случае могут пойти навстречу и подписать договор о намерениях раньше получения залога. В агентстве недвижимости или строительной компании, которые никогда до этого не работали с русскими, очень удивятся такой просьбе, а некоторые сочтут ее за попытку обмана. Все операции с испанскими клиентами заключаются по известной схеме «утром деньги – вечером стулья». Продавец не может подписать документ, в котором говорится, что вы ему дали некоторую сумму в качестве залога, до того момента, когда вы его действительно дадите. В русском агентстве недвижимости в Calpe (Costa Blanca) в июне сорвалась сделка именно из-за этой проблемы. Продавец – крупная строительная компания Tensa – категорически отказался подписывать документ до момента поступления суммы залога на их счет, а русские клиенты, уже находясь на родине, недоумевали, как же они могут отправить деньги на чей-то счет до подписания контракта. Совет риэлтора: присутствуйте лично или отправьте доверенное лицо для внесения залога и подписания договора о намерениях, это облегчит процесс оформления сделки и не оставит места недоверию.

В договоре о намерениях обязательно прописаны сведения о владельце квартиры, о ее покупателе и адрес дома. Особое внимание уделяется стоимости квартиры и формам платежа. В договоре есть обязательный пункт, в котором владелец обязуется поддерживать продаваемую квартиру в отличном состоянии, не сдавать ее и выплатить все задолженности по коммунальным платежам и налогам. Этот пункт русским клиентам кажется очень обобщенным, поэтому они стараются прописать все возможные виды долгов от коммунальных платежей до налога на окончание застройки или ипотечный кредит. Совет риэлтора: если есть какие-то сомнения по поводу выбранного объекта, например, в том, что квартира не находится под арестом, попросите сделать запрос из регистра собственности. Выписку предоставят через пару дней, и стоить это будет €3–4, которые, скорее всего, будут заплачены самим агентством-посредником. Выписка, естественно, будет на испанском языке. Смысл документа может растолковать и риэлтор, но если клиент и ему не доверяет, то придется оплатить услуги официального переводчика. Беспристрастный перевод все расставит на места и намного облегчит жизнь риэлтору. В строительной компании A & J Global S.A. (Denia) клиенты не поверили переводу русскоязычного секретаря агентства, копию выписки из регистра они отвезли в Россию, где заказали новый перевод, который в итоге оказался точно таким же, какой предоставил продавец. Пока русские клиенты ждали результатов, дом купили французы, а первым покупателям пришлось начинать все сначала.

Договор о намерениях создается еще и для того, чтобы покупатель смог внести туда свои пожелания, например, поменять кондиционер или что-то доделать в квартире. Конечно, все требования должны быть разумны, никто не будет оплачивать ремонт квартиры по вашему вкусу. Договор о намерениях – это документ, вносить в него изменения каждый день клиент не может. Владелец дома Джакес Филиба снял свой дом с продажи в агентстве, работающем с русскими, из-за того, что устал от необоснованных требований и капризов. Например, во время подготовки договора о намерениях жена покупателя начала требовать посадки двух оливковых деревьев в саду, потому что, когда она посещала дом, ей показалось, что там было именно четыре дерева. Затем они потребовали установить перила у бассейна, так как у них двое маленьких детей, а потом потребовали покрасить гостиную, чтобы продезинфицировать помещение. В итоге покупатели остались без дома, который им понравился и подошел по цене. И, что еще хуже, отношения риэлтора с продавцом испортились, и агентство потеряло хороший продаваемый объект. Совет риэлтора: хорошо подумайте над своими пожеланиями и внесите их в договор за один раз. Не надо придумывать каждый день что-то новое, в конце концов, это утомит и агентство, и продавца.

 

Все в срок

Сроки оплаты от суммы сделки не зря оговариваются специальным пунктом. В Испании сумма, необходимая для покупки квартиры, вносится частями. Самое важное – залог, он может составлять совсем небольшую сумму, например, €6 тыс. От размера залога зависит рассрочка платежа. Совет риэлтора: если сумма залога минимальная, и вы хотите, чтобы до подписания купчей вам дали время полгода, имейте в виду, что продавец может и дальше показывать квартиру и искать покупателей, и велика вероятность того, что он может вернуть ваш минимальный залог и продать недвижимость другому покупателю. И это будет законно. Хотя в этом случае продавец должен вернуть сумму в двойном размере, это обычно оговорено в контракте. Но если у него будет уверенность в серьезности намерений другого покупателя, то возможность продать свое жилье побыстрее всегда важнее небольших финансовых потерь.

Если говорить о большой сумме, например, €1 млн, выплата стоимости недвижимости происходит в несколько этапов: залог – €6 тыс., в течение 15–30 дней еще 10% от суммы, еще через 15–30 дней – 40% и заключительный платеж во время подписания купчей в нотариальной конторе. Весь период оплаты может растянуться на 4–5 месяцев. Если же сумма не так велика, например, €200 тыс., то после залога заинтересованные стороны уже встречаются на подписании купчей. В этом случае максимальным сроком будет месяц–полтора.

При подписании купчей покупатель в присутствии нотариуса должен передать продавцу чеки из испанского, а не из российского банка. Открыть счет в Испании просто: в банке нужно предъявить загранпаспорт, положить €10 на счет, получить у оператора реквизиты и перевести необходимую сумму на свой счет в испанском банке. За два-три дня до похода к нотариусу и подписания купчей нужно предупредить банк о необходимости выписать чек. Совет риэлтора: продавец или риэлтор должен сообщить точную сумму и имя, на которые выписывается чек.

 

Купчая

Для оформления сделки необходимо всего два, максимум три документа. Первый – договор о намерениях. На основании этого договора покупатель получает номер N.I.Е. Все иностранцы, имеющие финансовый интерес в Испании, как резиденты, так и не резиденты, обязаны получить номер иностранца, под которым данное лицо будет зарегистрировано в налоговых органах. Номер N.I.Е. необходим для покупки и оформления права собственности на недвижимость, оплаты налогов, оформления контрактов на воду и электричество и т. п. Номер N.I.Е. получают в полиции в отделении по работе с иностранцами, процедура занимает около 10–15 дней, или в любом консульстве Испании в России, там это займет около 2 месяцев.

За документ платить не надо при условии, что вы сами занимаетесь его оформлением, если за вас это делает доверенное лицо, то его услуги обычно оплачиваются. Фиксированного прайса нет. Светлана, купившая в августе квартиру в Бенидорме через русскоязычного посредника, заплатила за эту операцию почти €400. Реальная цена, которую стоит заплатить за подготовку документов и поход в полицию, – максимум €100–150. В испанском агентстве недвижимости Fincas Asturias (Benidorm) за помощь в получении N.I.Е. вообще не берут денег. «Мы сопровождаем потенциального покупателя в полицию, помогаем оформить документы, уверен, что эти затраты с лихвой покроют комиссионные, полученные после совершения сделки», – уверен владелец агентства Фиустино Ариас.

Escritura Pública, или купчая, подписывается в присутствии нотариуса в нотариальной конторе. В момент подписания вносится последний взнос за недвижимость. На этом этапе для русских клиентов самый лучший совет – это присутствие адвоката, которому покупатель доверяет, потому что нотариус зачитывает купчую вслух на испанском языке. Присутствие компетентного специалиста придаст уверенности, что все прошло по закону. На момент подписания купчей у покупателя на руках должны быть справки или оплаченные счета, что долгов по коммунальным платежам нет. Если квартира в многоквартирном доме приобретается на вторичном рынке, то в счет включены не только оплата водоснабжения и электроэнергии, но и услуги садовника, портье, обслуживание лифтов, если дом находится в охраняемой урбанизации, тогда в счет дополнительно включают оплату охраны и общих дорог. Обычно проверкой всех этих бумаг занимается риэлтор.

После подписания купчей покупателю вручают ключи от квартиры, копию купчей, а также документы для перезаключения контрактов на электро-, водо- и газоснабжение квартиры. Оригинал купчей будет отправлен в Реестр собственности (аналог российской регистрационной палаты). Если есть большое желание и дальше отслеживать ситуацию, то купчую можно самостоятельно отвезти туда, но, как правило, это делает нотариус за определенную плату. Оригинал купчей покупатель получит только через три месяца, после прохождения процедуры регистрации. Этот срок установлен государством, и никакие просьбы или возмущения не смогут его сократить.

В Испании главный документ, подтверждающий право собственности на жилье, – купчая. Именно этот документ требуется для всех последующих изменений, для оплаты коммунальных услуг, муниципальных налогов, оформления завещаний и т. д.

По желанию покупателя в процессе оформления сделки может быть составлен третий документ, аналог российского Акта о передаче собственности, в котором подробно описывается все, что находится в доме. Этот документ дает гарантию, что продавец не заберет с собой кондиционер или не поменяет сантехнику. Если покупаете жилье напрямую от застройщика, пожалуйста, не просите его составлять этот документ, это ставит продавцов в неловкую ситуацию. Вам его сделают, но в будущем он никогда не понадобится, зато вспоминать недобрым словом вас будут долго.

 

Не комильфо

Многих русских покупателей отпугивает то, что квартира обременена ипотечным кредитом. В Испании, как и во многих европейских странах, ипотечное кредитование служило двигателем экономики долгие годы. Совет риэлтора: в договоре о намерениях должен быть прописан вид обременения, а продавец должен предоставить выписку из банка на начало текущего месяца о сумме задолженности по кредиту на момент подписания купчей. Учитывая правила перевода денег за квартиру в Испании, справка о долге на момент продажи квартиры предоставляется продавцом за пару дней до подписания купчей.

Узнав точную сумму долга по кредиту, покупатель выписывает в своем банке два чека – один для оплаты долга по кредиту, а второй – продавцу. Досрочное погашение кредита для продавца будет стоить немалой комиссии, а для покупателя – нет. Нужно просто оплатить всю сумму. Это не должно смущать, ведь сумма долга по кредиту автоматически вычитается из общей цены на квартиру. Обычная арифметика.

Минимум документов может смутить покупателей из России, которые привыкли на родине собирать миллион бумажек, но в Испании частная собственность существует давно и механизмы сделок с недвижимостью давно отлажены и упрощены.

Совет риэлтора: главное грамотно читать все документы, заказывать перевод в хороших агентствах или специалистам с юридическим образованием. Все специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что самое сложное в работе с русскими клиентами – это их неопределенность. Зачастую покупатели не до конца уверены, хотят ли они этот дом или нет. Вот ситуация с семьей из Нижнего Новгорода, которая сначала в одном агентстве недвижимости пыталась купить дом за €1,8 млн, но после 4 месяцев переговоров пришла к выводу, что этот дом им не подходит. Затем они обратились в другое агентство, где им нашли другой дом за €1,4 млн. После 3 месяцев торгов, разъяснения всех документов, отправки скорой почтой в Россию договора о намерениях, несколько раз исправленного по желанию покупателей, клиенты, дождавшись последнего дня, указанного в договоре, говорят обеспокоенному риэлтору, что они не готовы к покупке недвижимости в Испании вообще. Совет риэлтора: если вы не готовы к покупке недвижимости за границей, а только присматриваете варианты и находитесь на стадии решения «действительно ли вы хотите приобрести что-то в той или иной стране», не начинайте процедуру покупки и оформления документов.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?