Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Болгария. Работа над ошибками

Если до 2007 года основной темой разговоров среди покупателей на болгарском рынке был рост стоимости и возможный заработок на перепродаже, то сегодня на первый план вышел вопрос проведения безопасной сделки.

 

Текст: Юрий АБАШЕВ (София, Болгария)
Фото: Андрей ИВАНОВ

 

Бум на рынке недвижимости в Болгарии с начала нового тысячелетия стимулировал и бум в строительном сегменте болгарской экономики. Практически любой болгарин, имеющий какие-то знания в строительстве и способный начать свой бизнес, затевал новый строительный проект, беря ипотечные кредиты под залог будущего комплекса. Рост цен и значительное превышение спроса над предложением давали возможность завершить все в срок, а поступления средств от потенциальных покупателей покрывало расходы не только на само строительное производство и выплату процентов банкам, но и позволяло получать значительную прибыль. Мелкие строительные дельцы становились средними, а некоторые даже крупными, начиная реализацию серьезных проектов по отработанной схеме.

Ничто не предвещало проблем: болгарские цены оставались самыми низкими в Европе, спрос превышал предложение, а банки без проблем давали займы. Не имея начального капитала, но зная, как разрекламировать будущее строительство и привлечь покупателей, многие новички вполне могли не только собрать деньги, но и довести строительство до завершения.

 

Ах, Европа

В начале нулевых – вплоть до самого начала кризиса – русскоговорящие покупатели часто осуществляли сделки на выставках, через Интернет или просто по совету или рассказам знакомых, вообще не приезжая в Болгарию и имея лишь какие-то смутные фантазии о том, что они становятся собственниками недвижимости за рубежом. Никто не задумывался о рисках, о возможных проблемах в будущем, о тех сложностях, о которых все много наслышаны в России.

«Европа, ах, Европа, и Болгария, как член Европейского союза... Там верховенство Закона, и рисков никаких не может быть!» – рассуждали будущие собственники.

Уверенность лучилась из рекламных буклетов, с интернет-сайтов. Случалось, посредники, не владея темой серьезно, брались обещать то, что в принципе невозможно по болгарскому законодательству: «Покупая недвижимость в Болгарии, вы получаете возможность стать резидентом Европейского союза», а в ряде случаев встречались и обещания получения болгарского гражданства, хотя ни первое, ни второе не регламентировано болгарским законодательством. Максимум, на что может сейчас претендовать собственник болгарской жилой недвижимости – получение мультивизы типа «С» в Болгарию сроком от 1 до 3-х лет, с нахождением на территории Болгарии не более 90 дней в течение полугода.

 

Покупатель в ответе

Результаты покупательской беспечности сегодня широко обсуждаются на просторах Интернета. Варианты сценариев:

– Строительство за несколько лет даже не началось до сих пор, а люди пытаются найти получателя своих денег.

– Строительство значительно задерживается с бесконечным переносом сроков сдачи, но люди уже оплатили свою собственность, которой не могут пользоваться.

– Покупатели стали собственниками недвижимости, но неожиданно оказалось, что все строительство было ипотекировано, сейчас на их собственность наложен арест, и она будет продаваться на торгах.

– Покупатели просто потеряли деньги, доверив распоряжение собственным банковским счетом малознакомым людям.

Болгарские нотариусы не несут ответственность за проблемы, возникшие в результате оформления сделок. Они лишь проверяют указанные в нотариальном акте документы для купли-продажи недвижимости на соответствие требованиям для осуществления сделки, а также удостоверяют, что договор покупки подписали люди, имеющие на это право по болгарскому законодательству. Нотариус не обязан проверять чистоту сделки дополнительно, а сам покупатель всегда заинтересован в том, чтобы проверить все.

От некоторых самоуверенных сограждан можно услышать: «Ну, ничего, если будут проблемы с покупкой, то подадим на продавца в суд!» Безусловно, в случае возникновения конфликта можно судиться, если есть желание, время и дополнительные средства, но в период кризиса и судебная система начинает пробуксовывать, а даже в случае выигрыша судебного иска не всегда у продавца могут оказаться деньги для возврата потерянных средств или компенсации вскрывшихся неудобств.

 

Осторожнее с ипотекой

Сейчас сложилось положение, когда множество объектов ипотекированного строительства не может быть завершено из-за невозможности продать недостроенное жилище. Часто деньги от продажи нескольких апартаментов строитель вынужден использовать не для завершения строительных работ, а для оплаты процентов банку.

Поэтому очень важно проверять, заложен ли ваш объект банку или нет. Как? Это можно сделать в «Имотном регистре» (Регистре недвижимости) в данном районе. Если покупаемый объект заложен банку, то надо быть особенно внимательным. Это не страшно, но если сам строитель ничего не сообщил об ипотеке, то следует проверить его финансовое состояние. Может оказаться, что у него много долгов, и в таком случае лучше отказаться от покупки. Если сам строитель не скрывает наличия ипотеки, то в предварительном договоре необходимо подробно описать, каким образом будет производиться оплата покупки и снятие ипотеки. Надежнее всего в таком случае платить не продавцу, а непосредственно банку, получив от банка гарантийное письмо с обязанностью снятия обременения после оплаты вами или продавцом, перед оформлением собственности у нотариуса. Так у покупателя будет больше уверенности, что продавец не использует его средства для других целей. Следует отметить, что декларации продавца в нотариальном акте об отсутствии ипотеки или других обременений недостаточно. Все это необходимо проверять самостоятельно или через представителя.

Сейчас возникают ситуации, когда люди приобрели апартаменты или дом несколько лет назад, неожиданно выясняют, что строитель не выплатил ипотеку банку, и на жилье уже наложен арест, а объект будет продаваться на торгах. В качестве решения для добросовестного собственника возможны два варианта: участвовать в торгах и выкупить у банка свое же жилище, повторно заплатив за него, или же потерять его, не получив никакой компенсации.

Почему так происходит? Согласно болгарскому законодательству, покупатель, не сделавший все возможное для проверки своей покупки, не может предъявлять каких-либо претензий через судебные инстанции. Даже если он обратится в суд и даже добьется решения в свою пользу, то очень сомнительно получение назад денег от продавца, если он объявлен банкротом.

 

Не стоит стесняться

На сегодняшний день стало очевидно, что часть покупателей создала себе определенные проблемы поверхностным подходом к оформлению сделки.

Основные ошибки:

1. Покупка недвижимости по картинкам или рассказам продавцов, знакомых или просто на основании понравившейся рекламы. Картинки, как правило, являются компьютерной графикой, на которой можно показать все, что угодно.

2. Подписание договоров, не читая (не пригласив переводчика) или не придавая значения ряду важных пунктов, не задумываясь о своей ответственности по договору и не включая санкции в отношении продавца, если он не исполнит свои обязательства. Нередки случаи, когда покупатели подписывали договора, понимая, что условия кабальные, но объект настолько хорош, что упустить его нельзя. Стоит иметь в виду, что в большинстве случаев покупателям предлагается текст договора, отстаивающий лишь интересы продавца, и следует настаивать на включении в договор как минимум такой же ответственности для продавца, как и для покупателя. Например, за задержки строительства штрафные санкции должны быть не менее серьезными, чем по отношению к покупателю – за задержку платежа.

3. Безответственная доверчивость по всем вопросам, нежелание задуматься или просто проверить элементарную информацию перед подписанием договора. Иногда покупатели дают доверенность на покупку недвижимости и распоряжение банковским счетом для оплаты покупки малознакомым людям, о чем впоследствии горько жалеют.

4. Покупка апартамента в строящемся комплексе лишь по причине того, что цена там может оказаться в 2 раза ниже, чем в соседнем построенном. Следует проверить, сколько лет уже прошло с начала строительства и не заложен ли комплекс банку.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?