Сколько стоит купить замок в Европе?
«Историческую недвижимость можно условно поделить на два типа: замки большой площади и дома, квартиры в историческом центре городов, – рассказывает Денис Горшко, вице-президент ГК «Евросервис». – Спрос есть на оба типа. Историческую недвижимость чаще всего приобретают частные лица. Пожалуй, можно дать такое описание покупателя: это сложившийся в социальном плане человек, который, покупая историческую недвижимость, реализует свои желания и мечты. Это не первая и не единственная недвижимость для таких людей. Квартиры часто приобретаются для того, чтобы в них мог жить сам хозяин, либо приобретение может быть както связано с бизнесом. Замки – это всегда более дорогой уровень».
Квартира или замок?
Историческую недвижимость в городах приобретают для разных целей. Во-первых, для личного проживания. Жить в старинном доме предпочитают те, кто любит тихие уютные квартиры или дома с живописными двориками. Считается, что в исторических квартирах чувствуется особая аура – «стены дышат стариной». Во-вторых, такую недвижимость покупают под музеи, выставки, частные галереи.
В-третьих, старинное здание может быть выбрано для размещения бутиков и дорогих магазинов. Исторический характер здания подчеркивает статус бренда, усиливает эффект воздействия на посетителей. В-четвертых, достаточно редко, но бывает – в качестве помещения для ресторана (редко потому, что ресторанный бизнес требует проведения определенных коммуникаций, которые могут нарушить облик исторического здания, а это очень строго контролируется государством).
После реконструкции историческую недвижимость стало очень популярно использовать под гостиницы, бизнес-проекты. «Средних затрат» на реконструкцию не существует.
Разброс цен на историческую недвижимость – самый фантастический: от €1 до десятков миллионов. Объяснение тому – состояние здания. За копейки продается то, что находится вдали от оживленных туристических троп и требует миллионных вложений. И, наоборот, самые дорогие объекты, как правило, прошли длительную и очень недешевую реконструкцию. Эксперты говорят о том, что лучше всего продается историческая недвижимость за €2–3 млн, после реставрации.
Камила Кардашова, директор департамента туризма группы компаний «Ларис», рассказывает о тех старинных домах, которые компания продает в странах ЕС. Например, в Италии предлагают поместье в Ломбардии, в пригороде Милана. Девятикомнатный особняк (450 кв. м) после реконструкции, оснащенный современными коммуникациями, системой сигнализации, климат-контроля, автоматического полива. Дом стоит на участке площадью 22 000 кв. м с виноградниками и оливковой рощей. На территории поместья есть бассейн с гидромассажем и подогревом, площадка для барбекю (с салоном, баром, освещением, аудиосистемой), искусственное озеро, охотничья сторожка, турецкая баня, теннисный корт, поля для мини-футбола с раздевалкой и вертолетная площадка. А еще – частично отреставрированная конюшня площадью 500 кв. м и виноградники для производства вина Merlot, Pinot e Chardonnay (1700 виноградных кустов). Цена этой роскоши – €2 750 000.
В Лигурии на продажу выставлен отель XVIII века на 17 номеров. Здание находится на берегу, что обеспечивает панорамный вид на море. Достоинства отеля: изысканное внутреннее убранство и мебель, предметы старины, венецианские драпировки. За пределами древних стен – сад с вековыми деревьями. Также в отеле есть то, что может понадобиться современному постояльцу: бар, ресторан, бассейн, солярий, залы для конференций, паркинг и т. п. Цена – €9 млн.
Если поехать еще дальше на запад, то тут тоже есть выбор – как на испанском побережье, так и на островах. Например, особняк XVI века на острове Майорка общей площадью зданий 3119 кв. м (16 спальных комнат с ванными!) стоит €4 800 000.
Для тех, кому ближе балканская старина, дворец-вилла XIX века на острове Сипан (Хорватия). Площадь земельного участка – 1559 кв. м, причем на территории виллы расположен прекрасный сад, а от границ владений до моря – всего 20 метров. Но есть очень важное обстоятельство – дворец требует реставрации, а значит, очень серьезных вложений. При этом цена замка до реставрации – €2 800 000.
В сегменте максимально высоких цен лидирует Франция. Здесь бюджет на покупку виллы «с историей» в хорошем состоянии начинается от €5 млн. Листинги риэлторских компаний, работающих на этом рынке, состоят в основном из предложений суперкомфортабельного «новодела» стоимостью €5–40 млн и выше, среди которых встречаются и замки. Пример: средневековый замок XV века, переоборудованный под отель, с парком 15 га, в области Оверань, цена – €7,419 млн, предлагает компания AlteraDom. Квартиру в центре Ниццы в доме 1900 года постройки (продавец – компания RFC ESTATES) можно приобрести за €950 тыс.
Европа подешевле
«В Австрии имперские особняки, квартиры с высокими потолками, толстыми стенами и, соответственно, с повышенным уровнем внутреннего комфорта пользуются высоким спросом. Тем более что квадратный метр эксклюзивной жилой площади в Вене пока еще намного ниже, чем, например, в Париже, не говоря уже о Лондоне. Отреставрированную историческую недвижимость чаще всего приобретают под отель или ресторан. Покупки для себя – редкие, скорее, единичные. «В Австрии пик приобретения для личных целей прошел, – рассказывает Виктор Новиков, управляющий компании MY NEW HOME. – Но в последнее время мы отметили рост интереса к историческим бутикотелям и другим историческим объектам, которые можно использовать в коммерческих целях».
Как правило, права на исторические здания находятся в частных руках. Изредка такую недвижимость перекупают спекулянты, намереваясь перепродать уникальные объекты по более высокой цене. В Австрии, как и в других странах, за историю надо доплачивать отдельно: содержание такого здания дорого, но реставрация – еще дороже. Можно распродать часть здания в виде отдельных квартир.
«В Венгрии среди исторической недвижимости в первую очередь пользуются спросом здания отелей и квартиры в старом центре города (Belvaros), построенные в начале XX века, – рассказывает Рудольф Матушек, коммерческий директор WESTINVEST. – Квартиры и дома в старом центре всетаки более доступны по цене, чем замки и дворцы». Архитектуру Будапешта не зря часто сравнивают с архитектурой Парижа, «столицы Европы». Гуляя по городу, на каждом углу можно встретить старинные здания, построенные в стилях готика, ренессанс, барокко, сецессион. Такую недвижимость покупают в основном экстравагантные любители роскоши. Инвесторы нередко используют исторические постройки после реставрации в качестве отелей.
Цены на историческую недвижимость в Венгрии можно назвать приемлемыми – по сравнению с европейскими ценами. Стоимость очень качественной квартиры после капремонта колеблется от €2–3 тыс. до €4–5 тыс./кв. м.
«В Чехии, если бы замок находился в центре Праги, он был бы продан моментально и, с наибольшей вероятностью, впоследствии переоборудован в отель высшей ценовой категории, – считает частный маклер Зденек Слабецкий. – Здесь трудно говорить о популярности, скорее, о возможности дальнейшего использования и о том, каким образом и какими средствами финансировать реконструкцию. Новостройкой может похвастаться каждый, а вот отреставрированной виллой периода Первой Республики, расположенной в фешенебельном районе, – далеко не все».
В Чехии в основном виллы приобретают компании – для размещения там своих офисов, владельцы отелей – для расширения своего бизнеса. Квартиры покупают и компании, и частные лица. Множество квартир в историческом центре Праги принадлежит иностранцам: они владеют достаточными средствами, а это хорошая инвестиция. Есть целесообразность покупки исторической недвижимости на юге Германии, в Баварии (подробнее – см. «Ваш дом за рубежом» № 20/21 на
Закон на замке
В странах бывшего соцлагеря очень много исторических зданий, но их состояние оставляет желать лучшего. Если пытаться обобщить – оказывается, что отреставрированы гдето 20 из 100 зданий.
«Если речь идет о замках и домах в полуразрушенном состоянии, цена может быть невысокой, – говорит Денис Горшко. – Здания в таком состоянии приобретаются тогда, когда есть понимание, что нужно вкладывать средства в их восстановление. Причем это прописывается в договорном контракте, который в большинстве случаев контролируется государством. Часто сделки по приобретению исторической недвижимости носят трехсторонний характер, продавец-покупатель-государство. Кроме этого, в Восточной Европе происходит процесс реституции – возврата недвижимости историческим владельцам. Если владельцы либо их наследники не находились, то объект оставался на попечении государства.
Мало того что после ремонта должен сохраниться облик объекта – ремонт должен быть сделан при помощи тех же или аналогичных материалов. А это, мягко говоря, недешево. «Полуразрушенное историческое здание можно приобрести за символическую стоимость $10, а на реконструкцию затратить миллионы, – говорит Денис Горшко, – это как покупка бизнеса с долгами, когда инвестор заведомо должен учитывать: чем ниже цена покупки – тем больше потребуется вложений».
«Надо быть готовым к тому, что при реконструкции вы также можете столкнуться со статическими повреждениями, которые не было видно на первый взгляд, или же можете, к примеру, открыть новые исторические элементы (фрески и т. д.), которые будет необходимо сохранить, – рассказывает Зденек Слабецкий. – В Чехии работники Национального института по охране памятников контролируют реконструкцию примерно два раза в месяц, в зависимости от скорости реставрационных работ. Они советуют, как отреставрировать объект, и присматривают за тем, что необходимо сохранить. Часто работники института могут оказаться очень полезны, но часто могут вам и что-то запретить, например, установку лифта или окна на крыше, мансардные окна».
В разных странах эту функцию выполняют разные ведомства, но именно поэтому многие предпочитают приобретать уже отреставрированный объект – с ним сложностей меньше.
Содержание исторической недвижимости всегда стоит дороже, чем содержание обычного дома, поскольку необходимы меры по поддержанию объекта, регулярное его обследование и мелкие реставрационные работы. В среднем затраты на содержание исторического объекта можно посчитать как 10–15% в год от стоимости объекта. Поэтому эксперты, которые предлагают историческую недвижимость, в один голос признают: ею много интересуются, но покупать решаются единицы – по причине обязательств и затрат.