"Французский роман" о недвижимости

Что касается рынка недвижимости, то, по данным аналитического отдела компании Knight Frank, в наиболее неблагоприятное для французской экономики время (с последней четверти 2008 г. до IV квартала 2009 г.) падение цен на жилье составило 4,4%, притом что за последние шесть месяцев периода цены выросли на 2,3%.

Компания Knight Frank специализируется на секторе luxury. В других сегментах рынка падения были несколько большими. Но динамика изменения стоимости объектов достаточно точно отразила общую экономическую картину. В 2008 году ВВП Франции снизился до 0,7%, показав в последнем квартале 1,1%. В первой четверти 2009 года INSEE, Национальный институт статистики и экономических исследований Франции (Institut national de la statistique et des études économiques), вновь зарегистрировал «минус». На этот раз его величина составила 1,2%, после чего было официально объявлено о том, что экономика страны вошла в рецессию.

Цифры такого порядка, конечно, вряд ли способны кого-то сильно напугать, но тем не менее сегодня это оценивается французской прессой, как «наиболее драматичная» рецессия со времен окончания Второй мировой войны.

Тем временем ситуация в экономике постепенно выровнялась, о чем говорит рост ВВП конца 2009 – начала текущего года: в IV квартале 2009 г. и в I квартале текущего года ВВП Франции повысился, соответственно, на 0,5% и 0,1%, с темпами годового прироста в 1,2%.

Оптимизм беспечных парижан

Спад на рынке недвижимости также оказался незначительным. Впрочем, для консервативной Франции, где во времена общеевропейского жилищного бума был отмечен весьма скромный рост с последующим довольно «сонным» кризисом – это вовсе не представляется чем-то сенсационным.

Теперешнюю обстановку в некоторой мере прояснил опрос еженедельника Le Nouvel Observateur. По результатам исследования количество потен­циальных покупателей жилья, намеренных совершить покупку до конца этого года, оценивается изданием в 7 млн человек. Кроме того, согласно тому же источнику, 71% респондентов, не планирующих покупать жилье в ближайшее время, тем не менее считает, что сегодняшняя ситуация как нельзя лучше располагает к такой покупке. Эта часть опрошенных заявляет, что если бы кто-то из родственников предполагал в перспективе инвестировать деньги в жилье, то они бы ему посоветовали покупать именно сейчас.

Le Parisien добавляет, что, несмотря на опасения остаться без работы и все еще высокие цены на недвижимость, покупателей хорошо стимулируют условия кредитования, которые сейчас особо выгодны: выплаты за ипотечный кредит, которые в начале 2009 г. составляли 4,7%, – сегодня опустились ниже 4%.

Действительно, обратившись к данным крупного французского кредитного брокера ATHENA Mortgages France, можно увидеть, что при покупке второго дома (важный момент, который специально оговаривается ATHENA Mortgages) во Франции инвестор может рассчитывать на ипотеку от 2,2% до 4,36% годовых на период 25–30 лет с покрытием 80–100% от стоимости объекта.

Таким образом, покупательская способность потенциальных инвесторов с учетом удешевления кредита менее чем за полтора года увеличилась в среднем на 10%.

Количество продаж резко пошло вверх, что особенно ярко проявилось в регионе, примыкающем к столице страны. По данным Нотариальной палаты провинции Иль-де-Франс (Chambre des Notaires d’Ile-de-France), количество сделок купли-продажи жилья за квартал, оканчивающийся февралем 2010 г., составило в этой области 37,3 тыс., увеличившись по сравнению с соответствующим прошлогодним периодом на 43%. Причем если рост числа сделок по апартаментам составил 40%, то по частным домам он увеличился в полтора раза (+51%). В Париже количество сделок также выросло, показав увеличение на 38%.

Динамика средних цен квадратных метров в апартаментах провинции Иль-де-Франс была следующей: в сентябре 2008 г. этот показатель был равен €4730 за кв. м, затем до июня 2009 г. цена опустилась до €4330 за кв. м, а в феврале 2010 г. стоимость квадратного метра вновь выросла до €4520 за кв. м.

Аналогичную картину продемонстрировали цены в Париже: там средняя цена квадратного метра осенью 2008 г. составила €6620, затем она опустилась до €6080, к февралю 2010 г. вновь поднявшись до €6390. То есть, переводя в относительные величины, с сентября 2008 г. по июнь 2009 г. снижение составило 8,9%, затем, к февралю 2010 г., цены повысились на 5%. В итоге за весь период – снижение «в среднем по Парижу» составило 3,6%.

Адвокат Парижской коллегии адвокатов Ирина Сидорова говорит, что столичный рынок жилой недвижимости – весьма специфичен, и его нельзя сравнивать с рынками других регионов Франции. Так, несмотря на общее понижение цен на недвижимость во Франции в 2009 г., цены в центральных районах Парижа в большинстве своем оставались стабильными. Иерархия цен по районам также мало в чем изменилась. Согласно сведениям из Нотариальной палаты, самым дорогим округом Парижа был 6-й округ (€9010 за кв. м), а самым дешевым – 19-й округ (€4720 за кв. м). Годовое падение цен в этих округах составило, соответственно, 6,2% и 10,3%. Менее всего в 2009 г. «пострадали» 3-й и 4-й округа, где цены за год изменились не более чем на 1%.

С начала 2010 г. в тех центральных районах Парижа, которые хорошо обеспечены транспортной и коммерческой инфраструктурой (такие, как 5-й и 6-й округа, а также север 14-го и 15-го округов), цены стали повышаться, сроки экспозиции резко уменьшились, иногда до суток. В условиях продолжающихся экономических сложностей возможным объяснением этого явления может быть желание покупателей перевести капиталы из все менее вызывающей доверия биржи в более, на их взгляд, надежные активы.

Прогнозы по парижскому рынку, считает Ирина Сидорова, строить сложно: с одной стороны, на фоне стабильной экономической ситуации брокеры ожидают продолжения роста цен на парижскую недвижимость в силу ее эксклюзивного положения, с другой – некоторые экономические аналитики предрекают новую волну кризиса, который, по их словам, повлечет за собой теперь уже «настоящее» падение цен.

Тихая грусть провинции

Если в центре страны цены вновь начинают расти, пока не доходя, правда, до своих докризисных значений, то во многих районах Франции ситуация пока еще далека от позитивной.

Национальная федерация агентов недвижимости FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) приводит статистику ценовой динамики по французским провинциям, из которой следует, что в I квартале 2010 года в большинстве провинций «шестиугольника» (как часто называют свою страну сами ее жители) средние цены квадратных метров жилой недвижимости продолжали снижаться.

Положительная динамика цен на апартаменты была отмечена лишь в трех областях: Аквитании (юго-запад), Бретани (северо-запад) и Иль-де-Франс. Интересно, что в Аквитании цены растут непрерывно с 2007 года, но темпы этого роста невелики: за последние три года средняя стоимость квадратного метра жилья увеличилась здесь всего на 5%, с €2894 за кв. м до €3036 за кв. м. «Рекордсменом» понижения средней цены за последний год (–17,5%) стала провинция Лимузен с центром в городе Лимож. При этом стоит учесть, что за два предыдущих года цены здесь выросли, соответственно, на 0,5% и 9,1%. Итоговый результат – падение на 11% с €1558 за кв. м до €1403 за кв. м.

В случае с частными домами картина лишь немного оптимистичнее: из двадцати одной представленной в отчете области в «плюсе» оказалось пять. Это – Аквитания (где был отмечен максимальный рост на 5,2%), Бретань, Иль-де-Франс плюс расположенная в центре страны Овернь, Южные Пиренеи с центром в Тулузе. Наибольшее падение цен – в Пикардии, 11%.

Данные, представленные FNAIM по административным центрам Франции, не сильно разнятся с общей тенденцией: из 37 представленных в списке городов положительный ценовой тренд зарегистрирован в семи: Канны, Манделье-ля-Напуль, Перпиньян, Рен, Тулон, Версаль и Париж.

Столичные квадратные метры, что вообще-то неудивительно, оказались самыми дорогими – их средняя цена, по данным Национальной федерации агентов недвижимости, превысила €6 тыс. На втором месте – Версаль. Здесь этот показатель равен €4984 за кв. м.

Что касается «бюджетных» вариантов, то их, по всей видимости, имеет смысл поискать в административном центре департамента Сарт, городе Ле-Ман. Средняя стоимость квадратного метра в Ле-Мане – самая низкая во Франции, €1603.

Интересно: хотя в большинстве крупных городов Франции стоимость недвижимости в разной степени уменьшилась, на ценах аренды жилья это практически не сказалось. Здесь, напротив, в подавляющем большинстве случаев регистрируется подорожание. Такая «нестыковка» уже привела к тому, что во многих городах годовая рентабельность от сдачи жилья в аренду заметно превысила привычный для стран старой Европы пятипроцентный барьер, в Ле­Мане и Труа дойдя, соответственно, до 7,5% и 7,3%.

Русские на карте Франции

Основные интересы покупателей из России традиционно сосредоточены на тех вариантах, которые принято обозначать словом «эксклюзив», – парижских особняках и просторных дорогих апартаментах, а также виллах на Лазурном побережье Франции.

Ирина Сидорова из Парижской коллегии адвокатов подтверждает, что российские клиенты, как и прежде, предпочитают престижные 8 и 16 округа (Елисейские Поля и Пасси), практически не интересуясь «многоэтническими» 18, 19 и 20 округами. Но некоторые перемены коснулись и этого сектора.

В последнее время, по словам Ирины, русские начали активно интересоваться малогабаритными квартирами. Например, такими, как мансардные студио площадью 10–15 кв. м, которые при минимальных затратах на содержание могут приносить ежемесячный доход от аренды в  €400–700. Несмотря на небольшой метраж, стоимость таких объектов довольно высока, это связано с их высокой рентабельностью. Например, всего лишь девятиметровая (!) студио может стоить €85 тыс., а чуть большая, площадью 14 кв. м – €120 тыс.

Что касается Лазурного побережья, часто называемого русскими просто «лазуркой», то, как говорит Татьяна Ткаченко, управляющая агентством Apriori Invest (Ницца), русские покупатели предпочитают Ниццу, Канны, а также треугольник Вильфранш – Болье – Кап­Ферра. С недавних пор появился интерес к Антибам.

«Обычно покупатели из России выбирают самые лучшие и, соответственно, самые дорогие места, – говорит Татьяна. – Одно из непременных условий – недалеко от моря, с видом на море, в хорошем месте, в хорошем доме, в хорошем состоянии. Если говорить конкретно, то в Ницце это центр: «Золотой Квартал», старый буржуазный квартал Симье, престижный Мон Борон, где цены могут доходить до €15 тыс. за кв. м. В Каннах – «Банан», то есть тоже центральная часть, известная Круазетт, где стоимость квартир доходит до €7,5 млн. О чем­то приличном можно говорить лишь при цене от €700 тыс. Ницца, кстати, значительно доступнее: здесь уже за €300 тыс. можно купить совсем неплохую квартиру. Излюбленный русскими миллионерами городок Сен-Жан-Кап-Ферра уже давно стал  местной «рублевкой». Здесь счет идет исключительно на миллионы евро. Те, кто не может себе позволить купить жилье непосредственно на полуострове, обычно выбирают Вильфранш или Болье».

В последнее время российские инвесторы проявляют интерес к Аквитании, юго-западной части Франции, примыкающей к Атлантике. Кто-то из них мотивирует свой выбор тем, что на Лазурном побережье «слишком жарко», другим важно то, что здесь, по данным статистической службы Европейского союза Евростат, находится самый экологически чистый район Западной Европы, третьим просто нравится любоваться великолепной природой «Французской Швейцарии». Так или иначе, но русские вновь возвращаются в популярный в начале прошлого века в среде русской знати Биарриц и всемирно известную столицу виноделия Бордо, где, кстати, в школе вина уже читаются лекции на русском языке. По мнению ряда риэлторов, цены на Атлантическом побережье достаточно привлекательны. Например, за €2 млн там можно купить целый замок, в то время как на Лазурном Берегу это стоимость обычной виллы.

Существует «российский спрос» и в малобюджетном сегменте. Впрочем, об этих предложениях риэлторы рассказывают с многочисленными оговорками. Валентина Нагиева, генеральный директор Green Field Property International, определяет размер минимального бюджета для покупки во Франции в €50–60 тыс., оговариваясь при этом, что «средние цены на объекты приличного качества и местоположения» все­таки начинаются от €250–300 тыс. В компании Green Field Property International рассказывают о недавней сделке купли­продажи дома на юге Франции, в горной местности, в районе г. Тарб. Бюджет – €500 тыс. «Это была огромная вилла. В районе, где находится вилла Пауло Коэльо, дачи Саркази, Ванессы Паради и других небезызвестных персон», – говорит Валентина Нагиева.

«На Лазурном Берегу мы наблюдаем две тенденции, – говорит Екатерина Орехова, консультант по продажам Golden State Realty, – Первая: прирост новых клиентов, которые до кризиса вообще не могли себе позволить приобрести недвижимость в таком месте. Вторая: переход покупателей из больших бюджетов в меньшие».

При том, что средние цены подверглись незначительному снижению, отдельные продавцы выражают готовность идти на хорошие уступки – до 15–20% от изначально заявленной цены. «Если мы говорим об объектах стоимостью в миллионы, то скидки могут доходить до 50%. Например, объект на Кап Мартане в €100 млн сейчас предлагается за €45 млн», – отмечает Екатерина Орехова.

Русские о русских

Говоря о тенденциях последнего времени, многие участники рынка отмечают, что даже те россияне, которые вполне в состоянии оплатить покупку собственными средствами, стали пользоваться кредитом, что связано с низкой ставкой по ипотеке. Немаловажно, что французские банки с готовностью кредитуют нерезидентов, и в том числе российских покупателей, ставки – 3,5–4%.

Вырос интерес к «инвестиционным вариантам»: покупается всевозможная малогабаритная недвижимость – студио, двух-, трехкомнатные бюджетные объекты. Многие интересуются схемами покупки по возвратному лизингу (leaseback), когда после совершения покупки новый владелец сдает недвижимость продавцу в длительную аренду по заранее оговоренной ставке.

Таким образом, российские покупатели во Франции сегодня целенаправленно ищут варианты, которые позволили бы, с одной стороны, удачно вложить деньги, с другой – получить доход и с третьей – иметь возможность приехать и отдохнуть в собственном жилье.

Елена Шибеко, соучредитель IMMOCONCEPT, рассказывает о «свежих» сделках с русскими клиентами: «Бюджет – 170 тыс. Двухкомнатная квартира в туристической резиденции на берегу моря по схеме leaseback, с гарантированной доходностью 5% от стоимости и возможностью отдыхать в резиденциях управляющей компании по всей Франции. Особенность в том, что человек купил, не посещая объект. Это была чистая инвестиция, и для принятия решения ему хватило технической информации и описаний. Другая сделка – клиент настраивался на Средиземноморье в районе границы с Испанией, но, проехав и осмотрев объекты на всем побережье, он, в итоге, выбрал рекомендуемый нами объект на Лазурном Берегу. И купил двухкомнатную квартиру с действующим договором долгосрочной аренды, т. е. в первые годы он будет получать доход от сдачи в аренду проверенному жильцу, а по окончании срока действия договора будет использовать объект сам и наслаждаться расположенным в 200 метрах от дома пляжем. Бюджет – €210 тыс.»

«В этом году к нам обращаются российские клиенты с бюджетами в среднем €250–400 тыс., – говорит Валентина Нагиева, – интересуются небольшими виллами, апартаментами по цене €200–250 тыс. Если покупать с целью сдачи в аренду, то необходимо выделить бюджет не ниже, чем €300–400 тыс. (апартаменты среднего ценового уровня на Променаде, Английской набережной, вторая линия), а лучше рассчитывать на €500–600 тыс. (первая линия). Ликвидная недвижимость легко сдается в аренду».

Русскоязычные риэлторы рисуют «портрет» российского покупателя французской недвижимости примерно так. Чаще всего это семейная пара в возрасте 35–45 лет с детьми, нередко – женщины 50–60 лет, которые, по их словам, хотят «отдохнуть и погреться под южным солнцем». Для этой категории покупателей важно то, что на Лазурном побережье они себя хорошо чувствуют и физически (продолжительность жизни здесь очень высока), и морально, говоря, что здесь после 45–50 лет не возникает ощущения «выброшенности за борт».

«Каждому покупателю с бюджетом от €100 тыс. и выше  найдется  подходящий объект. На прошлой неделе наш  российский клиент приобрел в Ницце в парковой зоне трехкомнатные апартаменты площадью 77 кв. м, стоимостью €300 тыс., в 200 м от моря (с видом на море). Пока оформлялась сделка у нотариуса, будущий хозяин договорился со строителями о косметическом ремонте, заказал кухню. В июне они всей семьей уже будут отдыхать в своих апартаментах», – рассказывает Нина Журавская, директор L’AZURNA. В компании с целью вложения средств рекомендуют клиентам покупку любой недвижимости  на Лазурном Берегу от Монако до Сан­-Тропе. «Русский дух» витает на Лазурном побережье, именно русские сделали Ниццу столицей Французской Ривьеры, начало этому дала императрица Александра Федоровна. Каждое селение и городок здесь – это произведение искусства, во многих из них жили великие русские писатели, поэты, художники, и сегодня живут и отдыхают известные и малоизвестные россияне. Лазурный  Берег  Франции – прекрасный  климат, теплое море», – рассказывает Нина Журавская.

На сегодняшний день русских владельцев недвижимости во Франции не так много, как, например, в Болгарии, Великобритании или Испании, но их число операторы рынка оценивают в десятки тысяч человек. Старожилы этой, как принято считать, самой романтической и изысканной страны мира утверждают, что слышать русскую речь им с каждым годом случается все чаще и чаще.

– До того как выявились финансовые проблемы с Грецией и, возможно, некоторыми другими странами, я склонялся к тому, что кризис если еще и не прошел, то уже проходит, и Европа на выходе из него. В свете последних событий у меня такой уверенности сейчас нет при всем моем желании (wishful thinking). Сейчас все будет зависеть от того, какие дальнейшие меры предпримет Европа по урегулированию сложившейся ситуации с Грецией и рядом других стран, таких как Португалия, Испания, чтобы предотвратить нависший кризис ликвидности уже на государственном уровне, а не только на банковском уровне, как это случилось 2 года назад. Одно дело – выделить средства, чтобы восстановить ликвидность, и совсем другое дело – это поддержать ликвидность. Это уже вопрос того, какие меры предложит Европа для восстановления экономики Греции, и как они будут выполняться.

– Кризис однозначно прошел, но не произошло возвращения к докризисному состоянию рынка, поведение игроков на нем существенно скорректировано впечатлениями от кризиса. Можно уверенно говорить, что рынок недвижимости устоял и развивается, по всей стране активно строится и продается новое жилье, на вторичном рынке спрос превышает предложение, и продавцы уверенно держат объявленную цену, особенно сейчас, в начале сезона. Нужно также отметить, что рынок сезонной аренды тоже в хорошей форме.