Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Июнь 2010

Читать все статьи раздела
Блиц-опрос

Покупка зарубежной недвижимости. Как провести расчеты по сделке?

  1.  Помогает ли ваша компания покупателю провести расчеты по сделке?
  2.  Как покупателю, находясь в Петербурге, оплатить покупку? Что посоветуете?
  3.  Как проходит процедура взаиморасчетов между покупателем и продавцом? Какой момент можно назвать самым «тонким»?
  4.  Как вы оцениваете грамотность клиентов в вопросах проведения взаиморасчетов? Какие типичные ошибки они совершают?

 

Юрий Сергеев, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Динас» (Финляндия):

1. При необходимости мы всегда помогаем нашим клиентам организовывать взаиморасчеты по сделкам, применительно к Финляндии это дело не такое сложное, как может показаться сначала. Если у покупателя есть счет в Финляндии, он может перевести деньги из России на этот счет (единственное требование наших банков – счет за рубежом должен быть зарегистрирован в налоговой инспекции РФ), если счета нет, то деньги можно перевести на счет финского риэлторского агентства (по предварительной договоренности), небольшие суммы для залога можно провезти с собой через границу. При провозе суммы до $3000 достаточно устного декларирования, при провозе от $3000 до $10 000 нужно указать эти суммы в декларации.

2. С точки зрения покупателя необходимо соблюдать элементарные меры предосторожности: если деньги планируется перевезти через границу, пусть даже и небольшую сумму, то не стоит посвящать в это всех окружающих. Перевод денежных средств из России без открытия счета на счет контрагента в Финляндии можно сделать в любом российском банке, но лучше выбирать проверенные банки, например, мы пользуемся услугами Газпромбанка. Если же говорить о непосредственном расчете за приобретаемую недвижимость, то правила в Финляндии таковы, что вы оплачиваете сделку до подписания договора купли-продажи, поэтому нужно убедиться в надежности вашего контрагента.

3. Как я уже сказал, расчет с продавцом происходит до подписания договора купли-продажи, деньги переводятся на счет продавца до сделки, эта ситуация очень непривычна для российского покупателя. В договоре купли-продажи указывают все существенные условия сделки – обременения, наложенные на объект, передаваемые предметы обстановки, срок освобождения и т. п., то есть договор купли-продажи регулирует все взаимоотношения между покупателем и продавцом. Такой порядок расчетов связан с тем, что право собственности у покупателя возникает в момент подписания договора купли-продажи, в отличие от ситуации в российском законодательстве, когда право собственности возникает после государственной регистрации сделки. Процедура расчета при покупке квартиры на первичном рынке отличается от покупки на вторичном рынке. При строительстве нового дома создается акционерное общество, и покупатели новых квартир становятся членами этого акционерного общества. В предложении объекта к продаже всегда сказано, какую сумму надо заплатить в течение срока строительства (срок окончания строительства всегда известен и указан в предложении) и какую сумму нужно будет платить ежемесячно в течение нескольких лет. То есть фактически покупка объекта в строящемся доме происходит в рассрочку, и для этого не нужно оформлять никаких документов, кроме основного договора покупки доли в акционерном обществе, соответствующей определенной квартире.

4. Как правило, российский покупатель слабо представляет, как происходит расчет на рынке зарубежной недвижимости, и пытается проводить аналогии с российским рынком, что, как правило, бывает неприменимо за границей. Про ошибки в расчетах мне трудно сказать что-то конкретное, поскольку я с такими ситуациями не сталкивался. А на этапе переговоров российский клиент довольно легко дает обещания, может подписать предложение о снижении цены, отправить такое предложение по электронной почте, не представляя, что за этим следуют четкие правовые последствия: если продавец согласен на условия покупателя, то покупатель должен заключить сделку или в случае отказа понести финансовую ответственность.

 

Александр Цыкунов, директор MC Real (Латвия):

1. Да, естественно. Так как наши комиссионные нам оплачивает продавец после получения всей суммы сделки, в нашу задачу входит, чтобы он максимально быстро и безопасно получил свои деньги в обмен на недвижимость.

2. Самая безопасная процедура расчетов (как для покупателя, так и для продавца) – это привлечение в виде гаранта банка. В Латвии, как и в других странах, очень много банков, но мы в основном сотрудничаем с SWEDBANK  и AIZKRAUKLES  BANKА.

3. Обычно покупатель дает продавцу задаток до 10%, потом стороны заключают с банком договор «счета-сделки», куда покупатель зачисляет все остальные деньги. И после того, как объект недвижимости перерегистрируется в Земельной книге на имя покупателя, деньги со «счета-сделки» автоматически перечисляются продавцу. Так происходит как на первичном, так и на вторичном рынке.

4. Так как наша фирма занимается дорогой элитной недвижимостью в Юрмале, то и клиенты у нас готовы приобрести недвижимость от €1 млн и выше, в основном образованные и опытные в сделках с недвижимостью.

 

Ольга Сурикова, заместитель генерального директора компании «ЛЕНАЛЬП» (Германия):

1. Процедура покупки жилой недвижимости в Германии для иностранцев ничем не отличается от процедуры покупки для немецких граждан. В этой процедуре важно соблюсти все предписания немецкого законодательства, с  которыми  не всегда знакомы наши сограждане. Поэтому юристы и эксперты нашей компании как в Санкт-Петербурге, так и в Германии сопровождают покупателя на всех этапах заключения сделки,  в том числе и при взаиморасчетах.

2. Покупатель может переводить средства на специальный счет нотариуса, который в соответствии с немецким законодательством является гарантом защиты интересов как продавца, так и покупателя. Также возможно перечисление денежных средств непосредственно на счет продавца, но только после специального уведомления нотариуса, которое он высылает покупателю после внесения записи о совершении сделки в соответствующий реестр. Юристы нашей компании в Германии консультируют наших клиентов о возможностях и правилах перевода денег с валютного счета покупателя в России через счет юридического лица в Германии или из оффшора, а также содействуют открытию счета в немецком банке. Покупатель может переводить назначенные суммы, не выезжая из Санкт-Петербурга, но для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично.

Обеспечением сделки со стороны покупателя является задаток, как правило, он составляет 10% от стоимости недвижимости. Мы имеем положительный опыт сотрудничества по всем вопросам кредитования или открытия счета с одним из ведущих банков Германии –Kommerzbank.

3. Процедура взаиморасчетов проходит либо при непосредственном участии нотариуса (через специальный счет), либо  по его прямому уведомлению. Все договоры  по первичному рынку в Германии с четко прописанными условиями платежей, привязанными к выполнению застройщиком определенных объемов работ, также заверяются нотариусом, в этом же договоре прописываются и штрафные санкции, которые, в отличие от России, исключают какие-либо нарушения.

4. Практически все российские клиенты нуждаются в дополнительных консультациях по теме взаиморасчетов, а зачастую и в прямой поддержке, особенно в случае получения кредита для частичной оплаты недвижимости. Мы тщательно следим за тем, чтобы клиенты, которые к нам обратились, не допускали никаких ошибок. Большинство вопросов, которые  к нам поступают, касаются возможностей получения кредита на покупку недвижимости, перевода денег из России и других стран и возможности открытия счета в немецком банке.

 

Ирина Федорова, генеральный директор компании WORLD ECONOM ESTATE:

1. Наша компания, конечно же, помогает провести все расчеты между продавцами и клиентами. Мы проверяем, чтобы реквизиты, указанные продавцом, соответствовали действительности. Мы проверяем отсутствие двойных продаж и других мошеннических схем со стороны продавца. Далее мы договариваемся о схеме платежа, если необходимо, о рассрочках. Мы помогаем контролировать получение платежей продавцом.

2. Если покупатель находится в Петербурге, он может провести платеж в любую страну, имея при себе предварительный договор или контракт, через любой коммерческий банк. Клиент также может провести платеж посредством систем банк-клиент и интернет-клиент, переведя средства со своего личного счета на счет продавца. Риск может возникнуть, если клиент оплачивает объект на вторичном рынке на личный счет продавца. Тогда продавец, несмотря на полученные деньги, может отказаться переоформлять переход права собственности. Наша компания сотрудничает со многими коммерческими банками Петербурга и Москвы, такими, как Сбербанк, банк «Санкт-Петербург» и ВТБ 24.

3. На первичном рынке сначала клиент вносит залог через риэлторскую компанию или самостоятельно – в той стране, где приобретает. Далее заключается предварительный договор или контракт, по нему, в рассрочку или без, клиент оплачивает стоимость объекта. На вторичном же рынке рассрочки невозможны, стоимость должна быть оплачена полностью. Для того чтобы избежать исчезновения продавца со всеми деньгами до подписания договора купли-продажи, в некоторых странах покупатель перечисляет сумму на специальный счет для сохранности (это может быть счет адвоката, нотариуса, фирмы-риэлтора в той стране).

4. Большинство клиентов достаточно грамотны в вопросах проведения взаиморасчетов при покупке недвижимости за рубежом. Самыми распространенными ошибками являются следующие:

1) Провоз клиентом денег «в чемодане» и оплата продавцу наличностью взамен на расписку, что является нарушением правил расчетов, финансовым преступлением и не даст возможность возврата денег даже по суду. На суде человек не сможет объяснить, как без банка он провез через границу сумму, в разы превышающую допустимую для провоза.

2) Иногда клиенту предлагают оплатить часть объекта официально по договору по безналичному расчету, а часть – за наличные под расписку. Это означает, что в договоре будет фигурировать цена в два раза меньше, и при продаже такого объекта клиент обязан выплатить налог с разницы стоимостей.

3) Некоторые люди оплачивают покупку чеками и не считают нужным декларировать их на границе. Как и скрытые суммы (без декларирования до $3000 США, с декларированием до $10 000 США), эти чеки могут быть изъяты.

 

Мария Коноплицкая, генеральный директор московского представительства группы компаний Runiga:

1. Наша компания имеет отдельный департамент, занимающийся оформлением сделок вплоть до подписания купчей у нотариуса. Одна из главных функций этого отдела – проведение расчетов и информирование клиентов обо всех расходах по сделке. Клиент получает очень подробный расчет, включающий все налоги, сборы и прочие расходы, для правильного планирования своего бюджета.

2. Все расчеты делаются либо напрямую с расчетного счета клиента в России (например, в Санкт-Петербурге), либо со счета клиента в Испании. Расчеты можно делать либо лично, либо по нотариальной доверенности, выписанной на нашего сотрудника. Все платежи делаются на основании подписанных контрактов, так что для банков все довольно просто и прозрачно. В контракте указаны суммы, сроки  и назначения платежей. Рисков, при выполнении всех наших указаний, нет. Наша компания сотрудничает с рядом испанских банков. При необходимости мы открываем счет клиенту.

3. Процедура взаиморасчетов между первичным и вторичным рынком отличается только тем, что при покупке на первичном рынке к моменту подписания купчей и передачи права собственности, покупатель должен оплатить НДС продавцу (на сегодняшний день 7% для жилой недвижимости), который добавляется к стоимости объекта. На вторичном рынке не платится НДС, но покупатель обязан заплатить 7% налога на переход права собственности в течение месяца после покупки, иначе сделка не регистрируется в реестре собственности. В остальном платежи регулируются частными предварительными контрактами купли-продажи.

4. Клиенты в основном грамотны. После общения с нашими специалистами у них не возникает проблем с взаиморасчетами.

 

Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость»:

1. Взаиморасчеты – один из важных шагов сопровождения сделки. В зависимости от пожеланий покупателя мы берем на себя их организацию.

2. Минимальное правило безопасности: не возить с собой деньги наличными. Во-первых, это рискованно, поскольку, согласно российскому валютному законодательству, разрешается вывозить сумму в размере $10 000 на человека, любое превышение является грубым нарушением и влечет административную ответственность. До исполнения угроз дело на практике доходит редко, но есть риск лишиться денег. Во-вторых, надо четко понимать, на какой счет и по какой причине совершается перевод. В странах бывшего соцлагеря процветают схемы с занижением стоимости покупки с точки зрения уменьшения налогов, поэтому переводы зачастую совершаются на дружественную компанию или физическое лицо, в этом случае у покупателя должна быть обязательная бумага от продавца, подтверждающая взаимосвязь с получателем денег. В-третьих, после любого перевода в обязательном порядке нужно требовать подтверждение получения платежа. В-четвертых, храните квитанции о банковских переводах, у застройщиков бывают разные ситуации (мало ли потеряется подтверждение платежа или покупатель его так и не дождется в официальной письменной форме), это нужно также при продаже недвижимости для вывода денег из страны покупки.

3. Процедура различается в зависимости от страны, от продавца (вся ли сумма указывается в официальном договоре), от покупателя (имеет ли он возможность официального перечисления денег или нет, имеет желание или нет). Так, например, в Италии или Германии расчет как с физическим, так и с юридическим лицом будет осуществляться при помощи нотариуса, деньги обязательно должны прийти с личного счета покупателя (во избежание проблем), при этом счет может находиться в данной стране. В случае с недвижимостью в Черногории как физическое лицо (вторичный рынок), так и некоторые юридические лица могут попросить расчетов наличными. Но в этом случае не стоит возить деньги в мешке, для этого открывается личный счет в стране, где покупается недвижимость, на него отправляется сумма, перед сделкой она заказывается в банке, и происходит оплата недвижимости. Есть ряд стран, в которых спокойно относятся к переводам от оффшорных компаний, а в некоторых на это реагируют крайне отрицательно. Некоторые компании в Турции имеют счета в банках, которые не принимают платежи из кипрских банков. В общем, много нюансов.

4. Клиенты бывают разные. Для кого-то покупка первая, для кого-то нет, кто-то работает в банковской сфере и может сам лекции читать на эту тему, а для кого-то это «дремучий лес». В большинстве случаев наши покупатели обращаются за помощью при организации расчетов за недвижимость.

 

Панайотис Михаилидис, директор по маркетингу «Аристо Девелоперс» (Кипр):

1. Да.

2. Наша компания имеет очень крепкие связи со всеми банками Кипра. На Кипре достаточно просто приобрести недвижимость в кредит, мы помогаем клиенту получить положительный ответ от банка. Кредитная политика очень проста и дифференцируется на различные пакеты-предложения в зависимости от финансовых возможностей клиента.

3. Система оплаты зависит от вида покупаемой недвижимости. Может быть так: клиент оплачивает компании 30% от общей стоимости, на остальные 70% ему по необходимости предоставляется банковский кредит. Кредитные средства перечисляются в соответствии со стадиями строительства недвижимости. Клиент выплачивает кредит в соответствии с банковским договором. В случае покупки готовой или вторичной недвижимости, перед получением ключей от объекта, недвижимость должна быть оплачена в полном объеме.

4. Лучший совет, который можно дать будущим покупателям: выясните финансовое положение застройщика, чтобы быть уверенными, что компания не столкнется с финансовыми трудностями в процессе строительства понравившейся недвижимости. Ваш адвокат должен проверить это, прежде чем вы подпишете контракт.

 

Виктор Андреев, и. о. руководителя Центра чешской недвижимости:

1. Да, уделяем внимание проведению взаиморасчетов.

2. Стараемся предложить удобный для клиента вариант проведения взаиморасчетов. Один из вариантов – это работа с банковскими учреждениями.

3. Процедура взаиморасчетов между покупателем и продавцом на первичном и вторичном рынках может отличаться существенно. Если, купив не новостройку, вы, как правило, должны сразу же выплатить продавцу всю сумму, то при покупке недвижимости на этапе строительства схема оплаты может быть другой. Например, 10% сразу и 90% после сдачи объекта в эксплуатацию. Пропорция может быть и другой, скажем, 20% и 80% или 25% и 75%. Существуют и более растянутые схемы, например, оплата несколькими траншами в течение года после приемки квартиры.

4. Если клиент не имел прежде опыта покупки недвижимости за рубежом, то ему необходимо предложить варианты проведения взаиморасчетов, так как знаний по этому предмету у него, конечно, нет.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?