Купить и сдать: миф или реальность?

Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «Бест­Недвижимость»:

1. Цены на аренду курортной недвижимости принципиально не снизились, но уменьшился спрос, поэтому в некоторых местах будет очень сложно сдавать недвижимость, вне зависимости от заявленной цены. Есть страны и районы, которые пользуются стабильным спросом, аренда здесь расписана на несколько лет вперед – у таких, очевидно, не будет проблем. Снять апартаменты или виллу по разумной цене вполне реально, и в этом году можно арендовать позднее, чем обычно, поскольку даже популярные предложения менее востребованы, чем раньше.

2. Все зависит от места расположения апартаментов. Минимальная ставка в Болгарии – от €15 в сутки, на Кипре – от €40 в сутки, в Испании – от €30 в сутки.

3. Мы не занимаемся сдачей в аренду, только подбираем по запросу наших клиентов недвижимость в найм.

4. Чистая сдача в аренду дает доход в районе 5% годовых, таким образом, окупаемость составляет около 20 лет, но при этом остается в собственности объект недвижимости, который всегда можно продать, и стоимость продажи составит чистую прибыль. Если задача – заработать, то нужно пользоваться ипотекой. Пример: покупка недвижимости на Кипре стоимостью €300 тыс. Первый платеж 20% (€60 тыс.). Пять лет недвижимость сдается в аренду, аренда покрывает выплаты по кредиту. Через пять лет объект продается, допустим, что рост цены составил 4% в год, то есть через 5 лет стоимость объекта – €360 тыс. Выплачивается банку оставшаяся сумма по кредиту, возвращаются в карман инвестора вложенные деньги, чистая прибыль за пять лет – более 100%.

5. Гарантированный доход от сдачи в аренду всегда предполагал выплату определенной суммы от застройщиков, эти деньги закладывались в стоимость недвижимости. Сейчас покупателей больше волнует низкая цена, поэтому закладывать в стоимость цену на гарантированную аренду не рационально. Отделы аренды открыли агентства, у которых резко снизился объем продаж, и они стараются выжить за счет регулярных небольших заработков в нелегкое время.

Ирина Федорова, генеральный директор компании WORLD ECONOM ESTATE:

1. Все зависит от спроса, но, как показывает наш опыт работы в сдаче апартаментов в аренду, спрос на арендуемое жилье зависит от количества предложений в данной конкретной стране. К примеру, в Болгарии выбор есть всегда. Новые, полностью меблированные со всей встроенной техникой апартаменты составляют хорошую конкуренцию состарившимся отелям. В Испании предложение превышает спрос, и сдать в аренду свою курорт­ную недвижимость, не понизив цену, будет просто невозможно. На Кипре предложение также превышает спрос. Иногда сложно сдать недвижимость, не понизив цену, но не из­за качества предлагаемого жилья, а из­за обилия предложений в данном месте. И тогда нужно немножко уступить.

2. Давайте будем сравнивать ставки суточной аренды студии и квартиры с 1 спальней. Болгария: студия – €30–50 /сутки, 1­комнатная квартира – €50–70 /сутки. На Кипре: студия €50–70 /сутки; 1-комнатная квартира – €80–100 /сутки. В Испании соответственно €40–60 /сутки и €60–70 /сутки.

3. На самом деле вариантов в нашей базе много. Весь сезон сдаются апартаменты на курортах Св. Константин и Елена, Святой Влас, на 1­й линии моря по разумной цене. Многие петербуржцы и москвичи по достоинству оценили преимущество собственных, пусть и арендуемых апартаментов перед гостиничными номерами. К тому же лето для россиян традиционно считается периодом отпусков. И многие здесь предпочитают совместить приятное с полезным: первоначально арендовать квартиру, а потом, поближе познакомившись со страной, выбрать себе наиболее подходящее место проживания.

4. Если цель – как можно быстрее окупить вложения, сдавая купленный объект в аренду, то, безусловно, нужно покупать ликвидную недвижимость, а это: квартира-студия или апартаменты с 1 спальней, на первой линии моря, в охраняемом комплексе с бассейном, где есть управляющая компания. Большой популярностью у петербуржцев пользуются следующие районы Болгарии: Св. Константин и Елена, Св. Влас, дачные районы Варны. Минимальный реальный срок окупаемости – 5 лет.

5. Многие застройщики (Болгария, Кипр) сегодня убрали из своих предложений опцию «гарантированный доход от сдачи в аренду», так как все большее число купивших решаются сдавать свои апартаменты во время своего отсутствия. И выбор, особенно в высокий сезон, большой. Многие готовы скорее подвинуться в цене, нежели согласиться с тем, чтобы квартира пустовала. Это – общемировая практика. А риэлторские компании открыли у себя отделы аренды, так как сдача апартаментов в аренду приносит клиентам неплохой доход и окупает расходы по квартире.

Мария Коноплицкая, генеральный директор московского представительства группы компаний Runiga:

1. С прошлого лета конъюнктура рынка аренды изменилась не сильно. Поэтому прошлогодние цены, скорее всего, будут актуальны и сейчас. Аренда недвижимости для отдыха по­прежнему популярна.

2. Ставки суточной аренды апартаментов в хороших испанских домах колеблются от €50 до €100. Но тут, конечно, очень многое зависит и от региона, и от качества жилья. О каждом объекте нужно говорить отдельно.

3. На побережье Испании – а мы занимаемся в основном побережьем – даже объекты в городском сегменте являются курортными с точки зрения аренды. Пример объекта, хорошо сдаваемого в любое время года, комплекс Las Atalayas в Торревьехе. Вне городской черты могу выделить комплекс Punta Prima.

4. Уже много лет самыми окупаемыми объектами являются средние по стоимости как в сегменте люкс, так и в сегменте эконом. Это только кажется, что окупить дешевую недвижимость можно быстрее за счет ее небольшой цены, но не стоит забывать, что чем дороже и лучше объект, тем лучше он будет сдаваться и тем больший с него можно получить доход. При благоприятном стечении обстоятельств я бы сказала, что минимальный срок окупаемости – 10–15 лет. В качестве примера приведу уже упомянутый объект Punta Prima. Стоимость квартиры там около €150 тыс. При постоянной сдаче в год можно получать до €12 тыс. в год. Соответственно, срок окупаемости будет порядка 12 лет.

5. Эти два события тесно связаны между собой. Строительные компании сейчас переживают нелегкие времена, поэтому они стараются минимизировать свои издержки и отказываются от непрофильных проектов. В то же время спрос на аренду жилья остается высоким и риэлторские компании, конечно, не могли пустить такой большой сегмент рынка на самотек.

Эрик Розенфельд, директор по маркетингу компании My Thai Home Property Co., Ltd (Таиланд):

1. В нашем регионе – достаточно легко. И вот почему: Паттайя – город уникальный. Во­первых, это ближайший к Бангкоку (мегаполису с многомиллионным населением) морской курорт. Для коренного населения естественно снимать или покупать жилье в Паттайе. Во­вторых, Паттайя – это город, в который приезжают миллионы туристов со всего света, причем не только в сезон, а круглый год. Я говорю не только о гостях из России. Паттайя – излюбленное место отдыха также для гостей, например, из Австралии, Индии и Ближнего Востока. И в­третьих, Паттайя – это город, который трудоустраивает ежегодно сотни тысяч людей. Всем им нужно жилье. Поэтому спрос на аренду жилья, особенно студио, высок и постоянен. Таким образом, владелец может, с нашей помощью или самостоятельно, сдать свое жилье на «свободные» месяцы сравнительно легко.

2. Если исходить из самых дешевых вариантов, то вы можете снять студио в Паттайе от $15 в сутки. Месячная же аренда меблированной студио начинается от $300. Если же говорить о более комфортном жилье, например о доме с 3 спальнями, то стоимость такого жилья начинается от $100 в сутки и выше.

3. Обещать 100%-ную гарантию аренды было бы с нашей стороны крайне самонадеянно, хотя обычно мы находим арендаторов достаточно легко.

4. Для Паттайи – это однозначно студио или однокомнатные квартиры в кондоминиумах. Это специфика города, в котором большинство туристов или резидентов – одиночки или семьи из двух человек. Следом идут квартиры с одной спальней. При удачной (то есть долгосрочной) аренде доходность составит 7–8% в год. Срок окупаемости – примерно 15 лет.

5. Потому что гарантировать что­либо – это ответственность. Это обязательства, которые надо выполнять. Компания, занимающаяся строительством жилья, в первую очередь заинтересована в его продаже. Аренда же построенного жилья, по крайней мере в Таиланде, не является первоочередной задачей застройщика. Как правило, в аренду застройщиком сдаются непроданные квартиры. Что касается риэлторских компаний, то аренда – отдельный и выгодный бизнес, при хорошей организации и грамотном маркетинге. Компания, успешно продающая недвижимость, логичным образом добавляет в свой сервисный портфель еще и аренду. Рост спроса на аренду, скорее всего, вызван тем, что некоторые клиенты осторожничают после кризиса и предпочитают снимать жилье, а не покупать его, чтобы присмотреться к стране, к конкретному городу или месту, прежде чем вкладывать деньги, либо просто решив не привязывать себя покупкой жилья к одному месту и жить в арендованном доме или квартире.

Александр Цыкунов, председатель правления компании MC Real (Латвия):

1. Сдать в аренду любую ЛИКВИДНУЮ курортную недвижимость довольно легко, независимо от кризиса. В сегменте элитных домов в Юрмале спрос стабильный. А разумная цена для всех разная – уже на этот сезон сданы как минимум два дома по цене €12 тыс. в месяц (сданы на все лето).

2. В Латвии, в Юрмале суточная аренда обычно не практикуется. Хороший дом с бассейном, рядом с концертным залом «Дзинтари» стоит €1 тыс. в сутки.

3. Стопроцентно сдаются в аренду на весь сезон дома в дюнной зоне, в шаговой доступности от концертного зала «Дзинтари», с 4–5 спальнями, желательно с бассейном и ценой €5–10 тыс. в месяц.

4–5. При юрмальских ценах на дома окупить их арендой довольно проблематично: цена длительной аренды элитного дома €3–6 тыс. /мес., сезонной (3–4 мес.) – €6–15 тыс. /мес. При этом продажная стоимость этих домов €1,5–3,5 млн. Чтобы окупить дом стоимостью €1,5 млн, его надо сдавать круглый год за €3500 /мес. более 30 лет. В связи с этим дома класса люкс в Юрмале приобретают в основном для личного проживания, и поэтому количество таких домов на рынке аренды ОЧЕНЬ ограничено.

Яна Плотникова, коммерческий директор ООО «Элли Эстейт» (Испания, Латвия, Чехия, Болгария, Финляндия, Таиланд):

1. Спрос на апартаменты в аренду в Испании в этом году вырос в разы. Уже в феврале было забронировано и оплачено практически 50% из имеющихся в наличии вариантов. Цена не понизилась по сравнению с прошлым годом. В Болгарии все не так радужно. На данный момент ажиотажного спроса на отдых в Болгарии не наблюдается.

Есть четкое правило: чем раньше вы планируете и бронируете свой отдых, тем дешевле это обойдется. Однако надо четко понимать, что при аренде любой недвижимости, апартаментов или виллы у вас попросят депозит (примерно 30% от стоимости аренды), который обратно не возвращается, даже если вы не сможете совершить поездку по очень убедительным основаниям.

2. Испания – от €90 в день. Болгария – от €15 в день. Финляндия – от €80 в день. Однако в Финляндии пользуется большим спросом кемпинговый отдых – с палаткой в оборудованном кемпинге или арендуемых там же небольших летних домиках. Такой отдых стоит от €10 в сутки с палаткой или от €35 в сутки в домике.

3. Пример. В Варне (Болгария) сдаются круглогодично апартаменты с двумя спальнями, стоимость – €1 тыс. в месяц. Арендует семья из России, которая работает в Болгарии по контракту.

В Испании в районе Торревьехи курортный сезон достаточно продолжителен – с апреля по конец октября. Здесь очень выгодно арендовать апартаменты на весь год. К примеру, стоимость таких апартаментов может составить €6 тыс. на весь год, в то время как в июле и августе стоимость будет €1800 в месяц. Как правило, такие апартаменты арендуют туристические компании, которые потом присылают своих клиентов. А некоторые клиенты кооперируются со своими друзьями и знакомыми, арендуют апартаменты на длительный срок, а потом ездят отдыхать по очереди.

Круглогодично сдаются квартиры и домики в курортной Чехии, в районе Карловых Вар, Франтишковых Лазней, Марианских Лазней. Стоимость аренды в этом случае – от €20 в сутки.

4. Если приобретать недвижимость исключительно с целью сдачи в аренду, то необходимо учитывать множество факторов. А именно:

Инфраструктура. Магазины, развлечения, детские площадки, экскурсионные объекты – все это должно быть в доступности. И в первую очередь магазины, в которых можно приобрести все необходимое для жизни.

Близость к морю. Поскольку большинство арендаторов с маленькими детьми, они не хотят далеко ходить на пляж. «Обычно на пляж идешь, как на работу, на весь день, с едой, ковриками, игрушками, питьем, нагруженный, как ишак, поэтому хочу, чтобы до моря было не дальше 200 метров». Я привела дословно запрос на аренду апартаментов, полученный нами в этом году. И это не единичный случай. Люди согласны платить много, но при этом жить в максимально комфортных для них условиях.

Качество застройки. Если вы хотите получать постоянную прибыль, то и сдаваемая вами недвижимость должна быть хорошего качества, с приличной отделкой и оборудованием.

Оборудование апартамента. Арендаторы хотят, чтобы помимо мебели в арендуемом жилье была в обязательном порядке стиральная машина и очень желательно – посудомоечная.

Городская или курортная недвижимость. Если это курортное место, то в межсезонье жизнь там практически затихает. А вот городская недвижимость может быть востребована в любое время года. Конечно, стоимость за месяц в этом случае будет ниже, но в целом плюсов гораздо больше: гарантированный доход, отсутствие необходимости постоянного поиска клиентов.

Самым большим спросом у арендаторов пользуются студии и апартаменты с двумя спальнями, в которых могут поселиться 5–6 человек. Минимальный срок окупаемости достаточно высок. При его расчете необходимо учитывать, что вам придется заплатить налог на доходы, заплатить управляющей компании за то, что она будет следить за вашим апартаментом, убирать и содержать его в порядке, коммунальные платежи. Я бы сказала, что самый минимальный срок – 10 лет.

Например. В Испании апартаменты стоимостью €280 тыс. по программе гарантированной аренды от компании-застройщика могут окупиться за 15 лет. В Болгарии студия стоимостью €30 тыс. (с большой террасой, видовая) окупится примерно за те же 15 лет, при условии, что заполняемость в сезон будет 100%.

5. К сожалению, кризисное время показало падение спроса на апартаменты в аренду. Некоторые не смогли себе этого позволить в прошлом году, некоторые ищут в аренду жилье дешевле, чем могли позволить раньше. Вероятно, не все компании могут гарантировать спрос на свои апартаменты. В Испании и на Кипре такая опция у ряда застройщиков сохранилась.

Что касается риэлторских компаний, то растет количество клиентов, купивших недвижимость с целью заработка. Растет число людей, предпочитающих ездить самостоятельно, не обращаясь к туристическим агентствам. Так почему бы не совместить одно с другим? У вас есть спрос, а у нас – предложение.

Наталия Иванова, генеральный директор Westhome-Invest:

1. Недвижимость Болгарии и Кипра будет сложно сдать в аренду. Виллы в Италии и Франции, расположенные в регионах, популярных среди россиян Французской Ривьеры и Тосканы, будут сдаваться.

2. Клиенты премиум­сегмента, в котором работает наша компания, не снимают апартаменты посуточно. Ежемесячная же арендная ставка в Лондоне – от £1800, в Италии хорошую виллу можно найти от €2,5 тыс. в неделю до €45 тыс. в неделю.

3. Лондон, Женева – 1-спальные апартаменты круглогодично. Финляндия (Савонлинна, озеро Сайма) – 3­спальные коттеджи летом и зимой.

4–5. Из нашего опыта: российские клиенты в сегменте де-люкс недвижимость в аренду не сдают. Среди объектов класса эконом средний срок окупаемости объекта в европейских странах 10 лет, максимальный – 15 лет (при загрузке 30–40% времени в году).

Александр Блинков, управляющий партнер компании Agent International LLC:

1. Главное, выбрать правильный способ поиска арендатора. Самый эффективный способ – это Интернет. А так, многие интересуются вариантами недорогого посещения страны, в которой планируют в дальнейшем приобрести недвижимость.

2. В Болгарии – от €15–80 в сутки.

3-4. Приведу примеры хорошо сдаваемых комплексов в Болгарии: yooBulgaria – в сегменте де-люкс, Summit Lodge & White oaks – эконом.

5. Застройщики отказываются от дополнительных опций, потому что предоставляют массовые скидки, а компании активно включаются в рынок аренды, потому что это предполагает дополнительный доход от деятельности плюс поиск потенциальных клиентов.