Где покупать недвижимость в 2009 году? Говорят эксперты

Блиц-опрос

1. На рынке недвижимости каких стран, по вашему мнению, в 2009 году будет происходить рост цен, а в каких – продолжится падение?

2. Чем объясняется ваш прогноз?

3. Рынки каких стран оказались не подвержены влиянию мирового кризиса?

4. Какова динамика роста/понижения цен в странах, с которыми вы работаете, за последний год?

5. Отмечаете ли вы изменение покупательского спроса?

6. На какие сегменты рынка недвижимости (первичный рынок, вторичный, курортная, коммерческая недвижимость, объекты в городах или курортной зоне) сегодня направлен максимальный спрос ваших клиентов?

Ольга Красилева, риэлтор, член Калифорнийской ассоциации риэлторов, представитель компании Keller Williams (Калифорния):

1. Если говорить о США в целом, то в 2009 году падение цен на недвижимость будет продолжаться. Чтобы начался рост, рынок должен стабилизироваться, количество домов, отобранных за долги и продаваемых банками, должно уменьшиться. Думаю, что последний всплеск дефолтов, вызванных неспособностью покупателей выплачивать ссуды банкам, дававшим Adjustable­rate mortgage loans (кредиты с правом модификации банком процентной ставки и ежемесячных платежей), случится будущей весной. Даже в относительно благополучном районе залива Сан­Франциско число distressed (в буквальном переводе «терпящие бедствие») домов выросло на 315% в первом квартале 2008 года по сравнению с тем же периодом 2007 года. В восточной части графства Контра Коста, где я работаю, число «затонувших» домов составляет 85% от общего числа выставленных на продажу объектов. Получить кредит на покупку недвижимости становится труднее буквально с каждым днем.

2. Ужесточение требований банков к покупателям также ведет к снижению цен. Когда клиенты спрашивают меня, какая цена, по моим прогнозам, будет в том или ином месте, я считаю наиболее правильным рассчитать цену, исходя из покупательской способности в данном районе. При сегодняшних условиях кредитования семья не будет экономить на еде и самом необходимом, взяв кредит $400 000, если годовой семейный доход не менее $100 000. То есть, учитывая downpaуment (первоначальный взнос) в размере 20%, средняя цена дома в районе со средним ежегодным доходом $100 000 на семью приблизительно должна быть равна $500 000. Например, в городе Мартинез (окрестности Сан­Франциско), согласно официальным данным, средний ежегодный семейный доход составляет $65 000, а средняя цена дома на сегодня – $375 000 . Поэтому на вопросы клиентов я отвечаю, что цены упадут еще на 10–15%. Исключением из этого правила являются курортные районы, районы с уникальными домами и инфраструктурой, а также неблагополучные районы (экология, криминал).

3. У меня нет ответа на этот вопрос.

4. Американский рынок недвижимости огромный и очень разнообразный. Даже в Калифорнии цифры, показывающие уровень снижения цен, отличаются в десятки раз в разных графствах. Район залива Сан­Франциско уникален отсутствием земли для нового строительства, и цены на недвижимость здесь упали меньше, чем по Калифорнии в целом. Есть районы, как, например, Беркли, где снижения цен не было, а рост продолжается. В июле средняя цена дома в Беркли выросла на 8,23% по сравнению с 2007 годом. В то же время в соседнем с Беркли городе Окланд дома в июле подешевели в среднем на 38,84%. Район залива в среднем подешевел на 25,4%. В целом по Калифорнии средняя цена дома упала на 40,5% по сравнению с 2007 годом.

5. В августе, согласно данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, число продаж домов в Калифорнии выросло на 56,7% по сравнению с тем же периодом 2007 года. В районе залива, где падение цен на дома было почти в два раза ниже, чем в среднем по Калифорнии, число продаж выросло всего на 9,6%. Самый большой рост покупательской активности наблюдается в районах, где цены упали до уровня 90­х годов прошлого века.

Для риэлтора важным является индекс запаса инвентория (это число домов, выставленных на продажу, деленное на число домов, проданных за прошлый месяц). В районе залива Сан­Франциско сегодня он приблизительно равен 6,7 месяца, по сравнению с 10,6 месяца в прошлом году. Этот индекс показывает, сколько времени понадобится на продажу всех выставленных объектов при текущей покупательской активности и текущем уровне цен.

6. Активность наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынках жилой недвижимости. Спрос увеличился за счет падения цен и увеличения доступности жилья для покупателя. Арендная плата выросла по сравнению с прошлым годом, что вместе с падением цен делает этот сегмент рынка привлекательным для инвесторов. Что касается курортной и коммерческой недвижимости, то, по моему мнению, спрос на эти объекты будет падать. Причинами являются трудности получения кредита и общий спад экономики. Но то, что для американца плохо, то для иностранного инвестора может принести большую выгоду.

Недавно я побывала в районе строящегося горнолыжного курорта Tahoe Mountain Resorts. Цена на строящиеся квартиры снижена на 45% для наиболее дорогих квартир и на 30% в среднем. Купить меблированную новую квартиру класса «люкс» напротив горнолыжных подъемников, в десяти минутах езды от озера Тахо, сегодня можно меньше чем за $700 000!

Владислав Мальцев, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»):

1. На конец 2008 года в Финляндии падения цен на недвижимость не наблюдается. В 2009­м мы ожидаем умеренную коррекцию на рынке жилья, особенно квартир и городских домов. На рынке загородной недвижимости (участки у воды, коттеджи, дачи), тенденций к снижению цен нет.

2. Рынок загородной недвижимости (участки у воды, коттеджи, дачи) менее чувствителен к повышению ставок по ипотеке, т. к. это не первое и единственное жилье, и приобретается такая недвижимость, как правило, в зрелом возрасте людьми, имеющими достаточную финансовую «подушку». Кроме того, участков с собственной береговой линией в природе не становится больше.

3. Будут затронуты абсолютно все страны, одни больше, другие меньше. Европейские (в частности, скандинавские) страны пострадают меньше, чем Россия.

4. На рынке загородной недвижимости весной 2008 года резкий рост на 20–30%, летом во время традиционного затишья коррекция – 10%, осенью произошла стабилизация.

5. По Финляндии мы наблюдаем стабильный спрос. Из изменений можно отметить востребованную услугу по ипотечному кредитованию. Ставки подросли, но условия все равно остаются выгодными для российских покупателей (на сегодня 6,2% в евро на срок до 15 лет).

6. Традиционно наибольший спрос на объекты с собственным берегом. Причина: в России это недоступно, для долгосрочных инвестиций – выгодно.

Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH:

1. Рост цен будет наблюдаться там, где будет расти спрос. В Болгарии, например, прибрежной недвижимости по цене €800 за метр уже очень мало, рост цен предполагаем в Германии, но не всей недвижимости, а дорогой, в крупных городах. В Восточной Германии наблюдается рост цен за счет прихода европейских инвесторов. Большой интерес к Германии доказывает увеличение девелоперских проектов в Берлине. В США в 2009 году роста не будет, наоборот, в связи с финансовым кризисом, будет очень много предложений на рынке от банков, так называемые foreclosure, причем во Флориде недвижимость уже можно купить вполцены по сравнению с уровнем 2006 года. Объект, который стоил $700 тысяч, сейчас можно купить за $320 тысяч. Наблюдается очень большой спрос на такую недвижимость со стороны британских, французских, немецких инвесторов. Объекты находятся в продаже всего 2–3 недели.

2. Наблюдениями за происходящим.

3. По нашему мнению, это будет глобальный кризис, и все страны так или иначе будут в него вовлечены. Насколько больше или меньше, предсказать трудно, это зависит в том числе и от политики правительств стран. Так, в Германии правительство выделило немецким банкам €450 млрд на преодоление кризиса, поэтому в стабильности экономики этой страны мы не сомневаемся.

4. Рост цен на вторичное жилье за последний год в Германии составил 4%, увеличилось количество строящегося жилья, причем цена в €5000 за кв. м в центре Берлина считается низкой на нулевом этапе строительства. В Болгарии мы наблюдаем увеличение цен на недвижимость на первой береговой линии, а также коммерческой недвижимости в Софии, Варне.

5. Да, отмечаем. Больше российских покупателей интересуется Европой, так, увеличилось количество желающих приобрести квартиру в Германии. В Болгарии спрос стабильный. Большой спрос и на квартиры во Флориде.

6. Наши клиенты изначально понимают, с какой целью они приобретают недвижимость. Если это инвестиционная покупка, то это коммерческая недвижимость при бюджетах от €500 тысяч в Германии, Болгарии. При меньших бюджетах, скажем €150–500 тысяч, это недвижимость класса «бизнес» или «люкс» в центральных районах Берлина и Мюнхена на нулевом этапе строительства, с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. При бюджетах €50–150 тысяч спрос, в основном, на вторичное жилье в Берлине и курортную недвижимость в Болгарии.

Екатерина Школяр, руководитель департамента зарубежной недвижимости Deltarealty:

1. Будут продолжать расти цены в Египте и Турции, а также в ОАЭ. Растущими рынками останутся Финляндия и Кипр. Падение цен продолжается в Испании и США. Однако эти страны вскоре ждет довольно скорый скачок цен.

2. Что касается США, то, несмотря на кризисную ситуацию в стране, американцам придется пусть даже «искусственным» путем, но поднимать цены на свою недвижимость, чтобы блокировать приток эмигрантов из соседних стран Латинской Америки. Финляндия укрепит свои позиции. Эта страна становится все популярнее, в зимнее время москвичи называют ее «Куршавель эконом­класса». С каждым годом цены на аренду растут, значит, и цена на недвижимость будет продолжать расти.

3. На наш взгляд, неподвержены влиянию мирового кризиса в первую очередь экономически и политически сильные европейские страны, такие как Швейцария и Германия, а также города­государства – Монако и Андорра.

4. Панама показала свой ожидаемый уровень – двухразовое 15­ное повышение цен в середине и в конце года. От нее не отстает и Кипр. Как всегда, хорошую динамику показывает ОАЭ. Испания местами опустилась в цене до сорока процентов. В Италии, на Сардинии, наоборот, стандартный рост в 28%.

5. Если еще в начале этого года покупатели, желающие приобрести «дом у моря», предпочитали хорошо известные и изведанные европейские страны, то сейчас они «переехали» на экзотические побережья. Все больший интерес проявляется к азиатским курортам: Таиланд, Индия. Из Западной Европы мигрируют в Восточную, от морских берегов к речным и озерным. Много желающих приобрести островную недвижимость. Причем, еe географическое расположение может быть абсолютно разным: Карибский бассейн – Доминиканская Республика, Кабо Верде Антигуа, европейские острова – Крит, Кипр, Лансаронте, Тенерифе, Майорка, Сардиния, Мадалена.

6. Максимальный спрос направлен на первичный рынок и курортную недвижимость. Первичный рынок интересен своими финансовыми условиями. В ОАЭ – это платежи, разбитые на несколько частей, обычно на пару лет. В Европе – сравнительно низкие показатели ипотечного кредитования.

Светлана Далматова, директор представительства RTL­Estate в Санкт­Петербурге:

1. Болгария повторяет опыт стран, ранее вступивших в Евросоюз. По прогнозам на 2009 год, цены на болгарскую недвижимость будут продолжать расти в среднем на 15–20%. Я могу предположить, что тенденция роста продлится в течение ближайших 2 лет.

2. Рост цен объясняется, во­первых, по­прежнему растущим спросом среди российских покупателей, и, во­вторых, тем, что они пока еще серьезно отстают от уровня среднеевропейских.

3. Экономический кризис, вероятно, повлияет и на болгарский рынок недвижимости, но пока сложно сказать, в какой степени. Он может дать толчок потенциальным покупателям вложить деньги, «пока они не пропали». Но также может и наоборот, существенно понизить покупательский спрос до тех пор, пока не станет ясно, как будет складываться ситуация на местном рынке недвижимости.

4. В сравнении с предыдущим годом, цены на новое жилье в Болгарии выросли в среднем на 20%.

5. Болгария по­прежнему является лидером продаж на рынке зарубежной недвижимости. Более того, за последний год этот интерес существенно возрос в регионах (Новосибирск, Иркутск, Екатеринбург, Тула, Ярославль, Нижний Новгород).

6. Наших покупателей чаще всего интересуют апартаменты на курортах (морских, горнолыжных, бальнеологических) в новых жилых комплексах и апарт­отелях. Собственники по­прежнему хотят отдыхать там и получать прибыль от сдачи в аренду. Лучше всего сдаются те апартаменты, которые можно использовать круглогодично. Поэтому спросом пользуются жилые комплексы, построенные в бальнеокурортах.

Юлия Дарина, представитель компании «Европа Эстейт» (Петербург):

1. В 2009 году роста цен на недвижимость можно ждать от относительно молодых рынков. Таких, например, как Болгария, где, по нашим оценкам, удорожание составит не менее 20%.

2–3. Большинство покупателей в странах Европы для приобретения недвижимости используют заемные средства. Многие европейские банки повышают процентные ставки по кредиту, ужесточают условия, либо вообще отказывают в выдаче. Поэтому в ряде стран в условиях нехватки заемных средств предложение начинает превышать спрос, цены – снижаться. В Болгарии другая ситуация. Доля покупателей, использующих заемные средства, здесь не превышает 10% от общего числа. 90% российских покупателей используют собственные накопления, либо часть средств, полученных от продажи недвижимости на родине. В настоящий момент 60% покупателей болгарской недвижимости – россияне, которые, в первую очередь, планируют использовать приобретаемые объекты для отдыха семьи летом, и в перспективе как постоянное место жительства на пенсии. По статистике нашей компании, только 20% покупателей преследуют инвестиционные цели.

4. Цены на недвижимость Болгарии с октября 2007 года выросли от 15% до 40%. Максимальный рост отмечен на недвижимость на Черноморском побережье и в Софии. Осенью 2007 года средняя стоимость квадратного метра на побережье составляла €800, в настоящий момент она равна €1000–1100.

5. В 2008 году спрос россиян на болгарскую недвижимость по сравнению с 2007 годом вырос на 50%. Большинство покупателей ищет объекты в ценовом диапазоне от €40 до €80 тысяч. Свой дом у моря можно купить в Болгарии от €80 тысяч – в коттеджном поселке со всей необходимой инфраструктурой.

6. Большим спросом пользуется курортная недвижимость на первичном рынке, так как на стадии строительства предлагается поэтапная беспроцентная рассрочка. Это позволяет использовать собственные средства, не прибегая к заемным. Большинство покупателей выбирают 2–3­комнатные апартаменты у моря в закрытых комплексах. Наибольшим спросом пользуется южное побережье, Солнечный Берег и Несебр, Созополь.

Нина Колотова, представитель «Сайбарко длс» в Санкт­Петербурге:

1. Являясь представителем кипрской компании­застройщика Cybarco Pls, и работая на рынке недвижимости Кипра, я, разумеется, могу говорить только о данном направлении. Кипр всегда был привлекателен россиянам для покупки жилья с целью проживания, постоянного или краткосрочного, и с целью инвестирования в недвижимость. Прекрасная юридическая база, за основу которой было взято британское законодательство, а также сам уклад жизни и инфраструктура, влияние на которые за годы колонизации оказала Великобритания, благоприятный климат, низкие налоги – эти факторы и сегодня делают покупку недвижимости на Кипре выгодным приобретением. Потому говорить о падении цен пока не могу, возможна их небольшая корректировка, и то избирательная.

2. Пока мы видим, что объекты, предлагаемые к продаже, пользуются спросом как у покупателей из­за рубежа, так и у местного населения.

3. Безусловно, я назову Кипр. За более чем полувековую историю нами на Кипре построено множество объектов элитной недвижимости, частные загородные дома на побережье, великолепные гольф­курорты, один из которых, Aphrodita Hills, вошел в пятерку лучших гольф­курортов мира. В числе наших клиентов – правительства Кипра, Великобритании, а недавно Cybarco Plc получила заказ на строительство несколько гольф­курортов в ОАЭ.

4. Виллы на одном из наших объектов – гольф­курорте Aphrodita Hills – за последние три года подорожали в два­три раза. Сегодня в пределах этого гольф­курорта мы строим еще один поселок, Appolo Heights: 82 варианта объектов недвижимости для тех, «кто ищет комфортного уединения».

5. Нет. В условиях экономического кризиса недвижимость все равно остается выгодным вложением капитала, даже если рост цен на нее несколько приостановится. Клиенты очень хорошо понимают, что это – одна из возможностей спасти свои деньги от инфляции, которая в период кризиса влияет на все виды валют.

6. Наибольшим спросом пользуется недвижимость, расположенная в курортных зонах, причем есть интерес и к тем, которые находятся непосредственно в эпицентре бурной городской жизни, и к тем, которые находятся в некотором удалении от нее в более тихих и спокойных местах. Все же для тех, кто выбрал Кипр для проживания, находясь на пороге пенсии или уже достигнув этого возраста, мотивация месторасположения их дома одна, и, соответственно, для тех, кто ведет активную жизнь – иная. Еще один из факторов выбора – покупка недвижимости на Кипре по­прежнему приносит хороший доход от сдачи его в аренду.