Мозамбик: по следам Васко да Гамы
Именно там, как иногда говорят, в «Черной Африке» сохраняется экономический рост, что открывает хорошие возможности для зарубежных инвестиций. Международный валютный фонд (МВФ) отмечает, что за прошедший год совокупный ВВП стран Черной Африки вырос на 6,5%. К знаковым событиям следует отнести и тот факт, что о своих инвестиционных планах в Южной Африке сообщил Дональд Трамп, который собирается действовать на этом рынке вместе с кейптаунским партнером Нейлом Бернстайном. Несмотря на то, что африканские вложения многие считают рискованными «благодаря» серии конфликтов и прочих бедствий, обрушившихся на эту часть планеты, инвесторы все активнее вкладывают средства в страны африканского континента, увеличив их в прошлом году до рекордных $39 млрд.
«Белое пятно» Черной Африки
В России информации о рынках недвижимости стран африканского юга практически не встречается. Предложения российских агентств ограничиваются, как правило, странами Северной Африки, точнее говоря Египтом и реже – Марокко. Эти направления присутствуют на рынке не первый год и достаточно хорошо изучены. Но и за экватором есть места, на которые стоит обратить внимание. В частности, вызывает безусловный инвестиционный интерес Республика Мозамбик, страна, экономические успехи которой Международный валютный фонд оценил в специально изданном бюллетене «Экономика развивающихся стран Африки в постстабилизационный период. Уроки Мозамбика». Несмотря на такое пристальное внимание, рынок недвижимости страны исследован все еще недостаточно. Даже респектабельный Global Property Guide в разделе, посвященном Мозамбику, ограничился лишь самым общим обзором и скромным статистическим набором, иллюстрирующим, в основном, бюджетные показатели государства. Но хотя динамика последних лет имеет очевидно положительный характер, что позволило журналу Forbes включить страну в десятку стран с наиболее быстро прогрессирующим уровнем жизни, история этих мест, кажется, не пропустила ничего из тех напастей, которые время от времени обрушивались на Африку. Работорговцы, засухи, пожары, наводнения, специфичноафриканский социализм и войны, последняя из которых, гражданская, затянулась на долгих семнадцать лет.
Война, начавшаяся в стране после обретения независимости от Португалии (1975), закончилась в 1992 году, истощив экономику до такой степени, что Республика Мозамбик, имеющая отличный потенциал для туризма, крупные запасы каменного угля, природного газа, руд железных и цветных металлов, оказалась в числе самых бедных стран мира. Руководство страны, после ряда неудачных попыток внутренних реформ с ориентацией на социалистические принципы, было вынуждено провести приватизацию и стимулировать приток иностранного капитала. Для инвестиций, благодаря изменениям в законодательстве, были созданы благоприятные условия, и, как результат, последние пять лет темпы роста экономики страны находятся на уровне ежегодных 8%.
Распрощавшись с социализмом, правительству республики удалось привлечь иностранные фирмы к участию в нескольких стратегических проектах, среди которых строительство алюминиевого завода Mozal при участии японской Mitsubishi и инвесторов из ЮАР. Стоимость проекта составила около $2 млрд. Был также построен нефтеперегонный завод стоимостью $1,2 млрд в городе Бейра. В 2007 году, исходя из статистических данных Государственного центра продвижения инвестиций (CPI), иностранные инвестиции составили около $9 млрд, включая пятимиллиардный проект нефтеперерабатывающего завода Nacala на северовостоке страны, профинансированный американскими инвесторами через компанию Ayr Logistics. Наращивают объем инвестиций компании из Китая, которые принимают участие уже в семи десятках проектов в сфере строительства, сельского и лесного хозяйства. В Китае даже создан специальный Центр по содействию инвестициям именно в Мозамбик.
Где гуляет Гиппопо по широкой Лимпопо
В стране имеется множество национальных парков, занимающих чуть ли не пятую часть ее территории – места обитания слонов, носорогов, буйволов, львов, леопардов, зебр, антилоп и другой африканской живности, включая пестрое птичье разнообразие. Сохранять и поддерживать инфраструктуру парков Мозамбику помогают многочисленные международные фонды, один из которых, американский Carr Foundation, взял на себя финансирование 20летней программы восстановления парка Горонгоса, ощутимо пострадавшего во время гражданской войны.
Всего в десяти километрах от континентальной части Мозамбика расположены редкие по красоте острова Морского национального парка «Архипелаг Базаруто», на части из которых хорошо сохранились крепостные постройки времен португальского господства XVII–XVIII веков. Всем желающим с удовольствием покажут «официальное» место, где впервые в 1498 году ступила нога европейца Васко да Гамы, открывшего новый морской путь вокруг Африки в Индию. Но привлекают острова не только любителей истории, кроме всего прочего, путешественников ждут прекрасные песчаные пляжи, ровная гладь прозрачноизумрудного Индийского океана, сказочное подводное царство коралловых рифов и тропических рыб – находка для яхтсменов и любителей морской рыбной ловли и дайвинга. Разного ранга знаменитости и представители европейских монархических династий также предпочитают укрываться от светской суеты в тропическом раю африканского юга: острова уже почтили своим присутствием испанский принц Фелипе и принцесса Летисия, принц Чарльз, а его сын принц Гарри со своей невестой Челси Дэви считаются завсегдатаями этих мест. ВиллемАлександр, принц Оранский и его супруга нидерландская принцесса Максима вложили средства в постройку целого туристического комплекса, включающего в себя пятизвездочный отель и несколько роскошных вилл.
В ожидании Чемпионата мира по футболу, который состоится в 2010 году в соседней ЮАР, и приезда полумиллиона гостей чемпионата, часть из которых обязательно посетит и Мозамбик, еще большее внимание уделяется объектам, связанным с туристической инфраструктурой. Только за два предыдущих года иностранные инвесторы вложили в отели и национальные парки Мозамбика $1,5 млрд.
Сейчас Dubai World Africa, государственная строительная компания из ОАЭ, работает над проектом Bilene Hotel, в который планирует инвестировать около $200 млн. Комплекс площадью 1000 га, расположенный к северу от Мапуту, состоит из отеля класса «люкс», включающего в себя 500 жилых единиц, прилегающий пляж и часть лагуны Мартиньо, которая была объявлена заповедником как местонерестилище гигантских морских черепах. Dubai World возьмет на себя обязательство по охране заповедника и всех его обитателей. Еще один инвестиционный проект компании, названный Kempinski Luxury Beach Resort, на соседних Коморских островах в Мозамбикском проливе (кстати, самом большом в мире по своей протяженности) оценивается в $70 млн.
Здесь хорошо заметно присутствие капиталов из ЮАР, и многие фирмы имеют кейптаунскую или иоганесбургскую прописку. Концерн Rani Resorts Group (Иоганесбург), к примеру, владеет сетью отелей в Мозамбике, включая Indigo Bay на архипелаге Базаруто, Pemba Beach на севере и туристическими комплексами на островах архипелага Куимбрас. К концу года Rani Resorts планирует запустить первоклассный отель на острове СантаКаролина стоимостью $50 млн.
Есть и более скромные проекты: семейная пара Баттерфильд из Англии выкупила двухсотметровую полосу пляжа на полуострове СанСебастьян, построив там туристический комплекс из деревянных домиков с бассейнами и декорациями в виде соломенных навесов и других этнических элементов. Все это обошлось в Ј3 млн.
Новоселье по-мозамбикски
Что касается жилищного сектора, то четких ценовых характеристик в виде стоимости квадратного метра в Мозамбике нет. Нет и привычной рыночной статистики и анализа тенденций – ценообразование простое: дом или участок стоят столько, сколько за них готов заплатить покупатель плюс налог на сделки с недвижимостью (SISA), равный 2,2% от суммы сделки. Цены, особенно в Мапуту, неожиданно высокие, что объясняется острым дефицитом городских квартир. Двух, трехкомнатная квартира в самом «пролетарском» районе обойдется в $50 тысяч. Стоимость такой квартиры в Алту Мае (низший средний класс) вырастет до $75 тысяч, а в зоне Полана (высший средний класс) – до $90–100 тысяч. Стоит отметить, что здесь говорится о двух или трехкомнатной квартире по привычной российской классификации, для мозамбикского риэлтора это будет соответственно Т1 и Т2, то есть количество комнат минус зал, который комнатой не считается и в подсчете их количества не участвует.
Мапуту, по большей части, состоит из зданий, построенных еще в португальский период, то есть до 1976 года. Во время гражданской войны и сразу после ее окончания в 1992 году жилье практически не строилось, заметное строительство началось лишь в новом тысячелетии, при этом строились в основном не жилые многоэтажки, а виллы и закрытые охраняемые комплексы – кондоминиумы. Поэтому жилья, в особенности нового, в столице государства хронически не хватает. Многие местные хозяева продают свои квартиры, в свое время «экспроприированные» у покинувших страну португальских владельцев, новой мозамбикской элите, перебираясь в более дешевые пригороды, почти сплошь населенные черными африканцами. Покупатели, основу которых составляют государственные служащие рангом выше среднего, бизнесмены и менеджеры, часто не в состоянии выплатить всю сумму сразу, что вынуждает их брать кредит в португальских ипотечных банках, так как местный рынок ипотеки практически отсутствует.
Иностранцев интересуют большие городские квартиры и помещения для бизнеса, но более прочего, виллы с участком земли в районе, обеспеченном современной инфраструктурой. Таких, например, как Матола, городспутник Мапуту или комплексы Соммершильд2и Баирру Триунфу, расположенные к северовостоку от столицы. Матола – крупный город, находящийся в четверти часа езды от Мапуту, но застройка в нем, в отличие от Мапуту, низкоэтажная, в 2–3 «наших» этажа (в Мозамбике при подсчете количества этажей первый этаж пропускается, по типу английского ground floor). Покупка виллы в Матоле обойдется от $80 000–120 000 (под ремонт), $200 000 – цена хорошей виллы с бассейном и гаражом, а за $400 000–500 000 можно приобрести отличный дом из 57 спален, опять же с гаражом и бассейном плюс электрифицированный забор и ряд других дополнений. За $500 000 также предлагают хорошие виллы с бассейном в Баирру Триунфу и Соммершильде2. Там же, в Соммершильде, за $600 000 продается прекрасная двухэтажная семикомнатная (6 комнат + зал) вилла.
Для такой небогатой страны, как Мозамбик, цены – запредельные. Тем не менее ждать удешевления, видимо, не стоит: если год назад новый дом (три спальни) в комплексе Супер Марес стоил $200 000, то его сегодняшняя цена $280 000. За те же $200 000 шесть лет назад продавались дома в комплексе Соммершильд. Сегодня такой дом из четырех спален обойдется покупателю в $450 000. Таким образом, прирост в проекте Соммершильд с момента сдачи составил около 15% годовых, а в комплексе Супер Марес – фантастические 40% в год.
Если вы иностранец, или «Привет Музунгу»
Можно с уверенностью сказать, что Мозамбик – не из тех стран, где все продается и покупается. Например, земля в стране продаже не подлежит как государственная собственность. Все сделки с земельными участками лишь закрепляют право пользования, которое дается на пятьдесят лет с возможностью дальнейшего продления на такой же период.
Имеется большое количество объектов недвижимости, которые в свое время, после принятия независимости, были национализированы и теперь состоят на балансе государства и зарегистрированы в Государственном бюро недвижимости APIE (Administracao do Parque Imobiliario do Estado). Такое жилье иностранцы покупать не имеют права, а это ни много ни мало – 85–90% всего жилфонда страны. Покупать можно лишь ту недвижимость, которая была построена после 1992 года и всегда была частной собственностью.
Для законов, регулирующих сделки с недвижимостью, и самого договора куплипродажи (Contrato Promessa compra e venda) взяты за основу соответствующие португальские модели делопроизводства, но имеется и своя специфика, вынуждающая обращаться к местным юристам: оформление жилья в собственность – процедура, пройти которую самостоятельно иностранцу если и удастся, то только с максимально возможными издержками. Коррупция в стране зашкаливает за все мыслимые нормы и, хотя международная организация по борьбе с коррупцией Transparency International в своем рейтинге посчитала Россию даже более коррумпированной, чем Мозамбик, к этому следует отнестись, видимо, скорее как к курьезу.
Важно знать и то, что хотя получить коммерческую лицензию и открыть агентство по недвижимости в Мозамбике технически несложно, на рынке вращается большое количество нигде не зарегистрированных риэлторов. Возможно, с их помощью удастся сэкономить на какихто услугах, но это, как говорится, «на любителя». Присутствует известный даже не мозамбикский, а всеафриканский фактор «музунгу прайс» (muzungu price), то есть негласная наценка, предназначенная специально для белых, но это в основном касается не недвижимости, а цен на местных рынках и сферы обслуживания. Чтобы понять, о чем идет речь, можно вспомнить московский Арбат периода перестройки, где матрешки, балалайки и прочие медведи с самоварами иностранным «музунгу» продавались многократно дороже их реальной цены.
Благодарим за оказанную информационную помощь наших мозамбикских коллег из Comunidade Ucraniana de Mozambique