Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Декабрь 2008 / январь 2009

Читать все статьи раздела
Мозамбик

Мозамбик: по следам Васко да Гамы

Инвестор поставлен перед фактом: экономический рост в еврозоне и Северной Америке заметно замедлился, что отрицательным образом сказалось в том числе и на рынке недвижимости. Пока эта тенденция не превратилась общемировую, многие присматриваются к Африке, в основном к той ее части, которая находится к югу от Сахары.
Текст: Константин КРИНИЦКИЙ (Израиль)

Именно там, как иногда говорят, в «Черной Африке» сохраняется экономический рост, что открывает хорошие возможности для зарубежных инвестиций. Международный валютный фонд (МВФ) отмечает, что за прошедший год совокупный ВВП стран Черной Африки вырос на 6,5%. К знаковым событиям следует отнести и тот факт, что о своих инвестиционных планах в Южной Африке сообщил Дональд Трамп, который собирается действовать на этом рынке вместе с кейптаунским партнером Нейлом Бернстайном. Несмотря на то, что африканские вложения многие считают рискованными «благодаря» серии конфликтов и прочих бедствий, обрушившихся на эту часть планеты, инвесторы все активнее вкладывают средства в страны африканского континента, увеличив их в прошлом году до рекордных $39 млрд.

«Белое пятно» Черной Африки

В России информации о рынках недвижимости стран африканского юга практически не встречается. Предложения российских агентств ограничиваются, как правило, странами Северной Африки, точнее говоря Египтом и реже – Марокко. Эти направления присут­ствуют на рынке не первый год и достаточно хорошо изучены. Но и за экватором есть места, на которые стоит обратить внимание. В частности, вызывает безусловный инвестиционный интерес Республика Мозамбик, страна, экономические успехи которой Международный валютный фонд оценил в специально изданном бюллетене «Экономика развивающихся стран Африки в пост­стабилизационный период. Уроки Мозамбика». Несмотря на такое пристальное внимание, рынок недвижимости страны исследован все еще недостаточно. Даже респектабельный Global Property Guide в разделе, посвященном Мозамбику, ограничился лишь самым общим обзором и скромным статистическим набором, иллюстрирующим, в основном, бюджетные показатели государства. Но хотя динамика последних лет имеет очевидно положительный характер, что позволило журналу Forbes включить страну в десятку стран с наиболее быстро прогрессирующим уровнем жизни, история этих мест, кажется, не пропустила ничего из тех напастей, которые время от времени обрушивались на Африку. Работорговцы, засухи, пожары, наводнения, специфично­африканский социализм и войны, последняя из которых, гражданская, затянулась на долгих семнадцать лет.

Война, начавшаяся в стране после обретения независимости от Португалии (1975), закончилась в 1992 году, истощив экономику до такой степени, что Республика Мозамбик, имеющая отличный потенциал для туризма, крупные запасы каменного угля, природного газа, руд железных и цветных металлов, оказалась в числе самых бедных стран мира. Руководство страны, после ряда неудачных попыток внутренних реформ с ориентацией на социалистические принципы, было вынуждено провести приватизацию и стимулировать приток иностранного капитала. Для инвестиций, благодаря изменениям в законодатель­стве, были созданы благоприятные условия, и, как результат, последние пять лет темпы роста экономики страны находятся на уровне ежегодных 8%.

Распрощавшись с социализмом, правительству республики удалось привлечь иностранные фирмы к участию в нескольких стратегических проектах, среди которых строительство алюминиевого завода Mozal при участии японской Mitsubishi и инвесторов из ЮАР. Стоимость проекта составила около $2 млрд. Был также построен нефтеперегонный завод стоимостью $1,2 млрд в городе Бейра. В 2007 году, исходя из статистических данных Государственного центра продвижения инвестиций (CPI), иностранные инвестиции составили около $9 млрд, включая пятимиллиардный проект нефтеперерабатывающего завода Nacala на северо­востоке страны, профинансированный американскими инвесторами через компанию Ayr Logistics. Наращивают объем инвестиций компании из Китая, которые принимают участие уже в семи десятках проектов в сфере строительства, сельского и лесного хозяйства. В Китае даже создан специальный Центр по содействию инвестициям именно в Мозамбик.

Где гуляет Гиппопо по широкой Лимпопо

В стране имеется множество национальных парков, занимающих чуть ли не пятую часть ее территории – места обитания слонов, носорогов, буйволов, львов, леопардов, зебр, антилоп и другой африканской живности, включая пестрое птичье разнообразие. Сохранять и поддерживать инфраструктуру парков Мозамбику помогают многочисленные международные фонды, один из которых, американский Carr Foundation, взял на себя финансирование 20­летней программы восстановления парка Горонгоса, ощутимо пострадавшего во время гражданской войны.

Всего в десяти километрах от континентальной части Мозамбика расположены редкие по красоте острова Морского национального парка «Архипелаг Базаруто», на части из которых хорошо сохранились крепост­ные постройки времен португальского господства XVII–XVIII веков. Всем желающим с удовольствием покажут «официальное» место, где впервые в 1498 году ступила нога европейца Васко да Гамы, открывшего новый морской путь вокруг Африки в Индию. Но привлекают острова не только любителей истории, кроме всего прочего, путешественников ждут прекрасные песчаные пляжи, ровная гладь прозрачно­изумрудного Индийского океана, сказочное подводное царство коралловых рифов и тропических рыб – находка для яхтсменов и любителей морской рыбной ловли и дайвинга. Разного ранга знаменитости и представители европейских монархических династий также предпочитают укрываться от светской суеты в тропическом раю африканского юга: острова уже почтили своим присутствием испанский принц Фелипе и принцесса Летисия, принц Чарльз, а его сын принц Гарри со своей невестой Челси Дэви считаются завсегдатаями этих мест. Виллем­Александр, принц Оран­ский и его супруга нидерландская принцесса Максима вложили средства в постройку целого туристического комплекса, включающего в себя пятизвездочный отель и несколько роскошных вилл.

В ожидании Чемпионата мира по футболу, который состоится в 2010 году в соседней ЮАР, и приезда полумиллиона гостей чемпионата, часть из которых обязательно посетит и Мозамбик, еще большее внимание уделяется объектам, связанным с туристиче­ской инфраструктурой. Только за два предыдущих года иностранные инвесторы вложили в отели и национальные парки Мозамбика $1,5 млрд.

Сейчас Dubai World Africa, государственная строительная компания из ОАЭ, работает над проектом Bilene Hotel, в который планирует инвестировать около $200 млн. Комплекс площадью 1000 га, расположенный к северу от Мапуту, состоит из отеля класса «люкс», включающего в себя 500 жилых единиц, прилегающий пляж и часть лагуны Мартиньо, которая была объявлена заповедником как место­нерестилище гигантских морских черепах. Dubai World возьмет на себя обязательство по охране заповедника и всех его обитателей. Еще один инвестиционный проект компании, названный Kempinski Luxury Beach Resort, на соседних Коморских островах в Мозамбикском проливе (кстати, самом большом в мире по своей протяженности) оценивается в $70 млн.

Здесь хорошо заметно присутствие капиталов из ЮАР, и многие фирмы имеют кейптаунскую или иоганесбургскую прописку. Концерн Rani Resorts Group (Иоганесбург), к примеру, владеет сетью отелей в Мозамбике, включая Indigo Bay на архипелаге Базаруто, Pemba Beach на севере и туристическими комплексами на островах архипелага Куимбрас. К концу года Rani Resorts планирует запустить первоклассный отель на острове Санта­Каролина стоимостью $50 млн.

Есть и более скромные проекты: семейная пара Баттерфильд из Англии выкупила двухсотметровую полосу пляжа на полуострове Сан­Себастьян, построив там туристический комплекс из деревянных домиков с бассейнами и декорациями в виде соломенных навесов и других этнических элементов. Все это обошлось в Ј3 млн.

Новоселье по­-мозамбикски

Что касается жилищного сектора, то четких ценовых характеристик в виде стоимости квадратного метра в Мозамбике нет. Нет и привычной рыночной статистики и анализа тенденций – ценообразование простое: дом или участок стоят столько, сколько за них готов заплатить покупатель плюс налог на сделки с недвижимостью (SISA), равный 2,2% от суммы сделки. Цены, особенно в Мапуту, неожиданно высокие, что объясняется острым дефицитом городских квартир. Двух­, трехкомнатная квартира в самом «пролетар­ском» районе обойдется в $50 тысяч. Стоимость такой квартиры в Алту Мае (низший средний класс) вырастет до $75 тысяч, а в зоне Полана (высший средний класс) – до $90–100 тысяч. Стоит отметить, что здесь говорится о двух­ или трехкомнатной квартире по привычной российской классификации, для мозамбикского риэлтора это будет соответственно Т1 и Т2, то есть количество комнат минус зал, который комнатой не считается и в подсчете их количества не участвует.

Мапуту, по большей части, состоит из зданий, построенных еще в португальский период, то есть до 1976 года. Во время гражданской войны и сразу после ее окончания в 1992 году жилье практически не строилось, заметное строительство началось лишь в новом тысячелетии, при этом строились в основном не жилые многоэтажки, а виллы и закрытые охраняемые комплексы – кондоминиумы. Поэтому жилья, в особенности нового, в столице государства хронически не хватает. Многие местные хозяева продают свои квартиры, в свое время «экспроприированные» у покинувших страну португальских владельцев, новой мозамбикской элите, перебираясь в более дешевые пригороды, почти сплошь населенные черными африканцами. Покупатели, основу которых составляют государственные служащие рангом выше среднего, бизнесмены и менеджеры, часто не в состоянии выплатить всю сумму сразу, что вынуждает их брать кредит в португальских ипотечных банках, так как местный рынок ипотеки практически отсутствует.

Иностранцев интересуют большие городские квартиры и помещения для бизнеса, но более прочего, виллы с участком земли в районе, обеспеченном современной инфраструктурой. Таких, например, как Матола, город­спутник Мапуту или комплексы Соммершильд­2и Баирру Триунфу, расположенные к северо­востоку от столицы. Матола – крупный город, находящийся в четверти часа езды от Мапуту, но застройка в нем, в отличие от Мапуту, низкоэтажная, в 2–3 «наших» этажа (в Мозамбике при подсчете количества этажей первый этаж пропускается, по типу английского ground floor). Покупка виллы в Матоле обойдется от $80 000–120 000 (под ремонт), $200 000 – цена хорошей виллы с бассейном и гаражом, а за $400 000–500 000 можно приобрести отличный дом из 57 спален, опять же с гаражом и бассейном плюс электрифицированный забор и ряд других дополнений. За $500 000 также предлагают хорошие виллы с бассейном в Баирру Триунфу и Соммершильде­2. Там же, в Соммершильде, за $600 000 продается прекрасная двухэтажная семикомнатная (6 комнат + зал) вилла.

Для такой небогатой страны, как Мозамбик, цены – запредельные. Тем не менее ждать удешевления, видимо, не стоит: если год назад новый дом (три спальни) в комплексе Супер Марес стоил $200 000, то его сегодняшняя цена $280 000. За те же $200 000 шесть лет назад продавались дома в комплексе Соммершильд. Сегодня такой дом из четырех спален обойдется покупателю в $450 000. Таким образом, прирост в проекте Соммершильд с момента сдачи составил около 15% годовых, а в комплексе Супер Марес – фантастические 40% в год.

Если вы иностранец, или «Привет Музунгу»

Можно с уверенностью сказать, что Мозамбик – не из тех стран, где все продается и покупается. Например, земля в стране продаже не подлежит как государственная собственность. Все сделки с земельными участками лишь закрепляют право пользования, которое дается на пятьдесят лет с возможностью дальнейшего продления на такой же период.

Имеется большое количество объектов недвижимо­сти, которые в свое время, после принятия независимости, были национализированы и теперь состоят на балансе государства и зарегистрированы в Государ­ственном бюро недвижимости APIE (Administracao do Parque Imobiliario do Estado). Такое жилье иностранцы покупать не имеют права, а это ни много ни мало – 85–90% всего жилфонда страны. Покупать можно лишь ту недвижимость, которая была построена после 1992 года и всегда была частной собственностью.

Для законов, регулирующих сделки с недвижимостью, и самого договора купли­продажи (Contrato Promessa compra e venda) взяты за основу соответ­ствующие португальские модели делопроизводства, но имеется и своя специфика, вынуждающая обращаться к местным юристам: оформление жилья в собственность – процедура, пройти которую самостоятельно иностранцу если и удастся, то только с максимально возможными издержками. Коррупция в стране зашкаливает за все мыслимые нормы и, хотя международная организация по борьбе с коррупцией Transparency International в своем рейтинге посчитала Россию даже более коррумпированной, чем Мозамбик, к этому следует отнестись, видимо, скорее как к курьезу.

Важно знать и то, что хотя получить коммерче­скую лицензию и открыть агентство по недвижимости в Мозамбике технически несложно, на рынке вращается большое количество нигде не зарегистрированных риэлторов. Возможно, с их помощью удастся сэкономить на каких­то услугах, но это, как говорится, «на любителя». Присутствует известный даже не мозамбикский, а всеафриканский фактор «музунгу прайс» (muzungu price), то есть негласная наценка, предназначенная специально для белых, но это в основном касается не недвижимости, а цен на местных рынках и сферы обслуживания. Чтобы понять, о чем идет речь, можно вспомнить московский Арбат периода перестройки, где матрешки, балалайки и прочие медведи с самоварами иностранным «музунгу» продавались многократно дороже их реальной цены.

Благодарим за оказанную информационную помощь наших мозамбикских коллег из Comunidade Ucraniana de Mozambique http://ucrania­mozambique.blogspot.com

 

 

 
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Пол О’Донахью, совладелец и управляющий риэлторской компании Mozambique Property, Lda (Мапуту):
– Пол, будьте любезны, пару слов о себе и вашей компании?
– Главный офис компании Mozambique Property расположен в Мапуту, отель Кардосо на Мартирес­де­Муэда. Наша компания обслуживает интересы индивидуальных и корпоративных клиентов, занимаясь сделками и их юридическим сопровождением по объектам в среднем и высоком ценовом сегменте. Речь, в основном, идет о гостиницах, кемпингах, частных домах, прибрежных участках, фермах, промышленной и туристической инфраструктуре. Языки, на которых Mozambique Property общается со своими клиентами: португальский, английский, французский и немецкий. Мы работаем вместе с моим партнером Адрианом Фраем. Я занимаюсь финансами и переговорами, Адриан – юридическими вопросами. Каждый из нас – уже более двадцати лет на рынке Мозамбика.
– Каков средний уровень цен на объекты жилой недвижимости в Мапуту?
– Рынок сильно дифференцирован, поэтому я бы здесь не стал говорить о каких­то средних значениях. Кроме того, на рынке ощущается острый дефицит высококачественного жилья. Скажем, найти новую городскую квартиру в обычном многоэтажном доме иногда просто невозможно. В свою очередь, застройщики испытывают трудности из­за отсутствия подходящих участков в перспективных районах и высокой ставки по банковским кредитам, которая находится на уровне 20–24% годовых в местной валюте. Цены обычно номинированы в долларах, и можно сказать, что едва ли возможно получить приличное жилье менее чем за $80 тысяч. Цены доходят и до $400 000, а в пентхаусах – до $600 000. В Мапуту стоимость жилья приблизительно на треть выше, чем в других городах страны.
– Какие направления вы бы порекомендовали, как наиболее перспективные?
– В Мозамбике имеется 2 500 километров побережья, которое считается одним из красивейших в мире. Наиболее, на мой взгляд, интересная опция – приобретение незастроенного участка, расположенного непосредственно на береговой линии, и вместе с тем, неподалеку от международного аэропорта, для дальнейшей его застройки и коммерческого использования. Такая возможность пока имеется в Инхамбане и Виланкулосе на юге и в Пембе на севере страны. Если говорить о трендах, имея в виду в том числе объекты, предназначенные для туризма, я бы посоветовал обратить внимание на недвижимость в коммерческих и индустриальных секторах, которая также имеет очень хорошие перспективы. У нас сейчас довольно много покупателей из­за границы. В первую очередь, это южноафриканцы и представители стран Ближнего Востока. Из европейцев, конечно, португальцы, но немало покупателей и из других стран.
– А что именно предпочитают покупать иностранцы?
– Обычно это виллы для отдыха, курортные и туристические объекты. При покупке бизнеса здесь довольно легко оформляется вид на жительство. В последнее время есть возрастающий интерес к коммерческой недвижимости, в особенности это касается административных зданий, так как существует серьезная нехватка офисных помещений.
– Какой совет вы могли бы дать иностранному покупателю?
– Процесс оформления недвижимости в собственность в Мозамбике крайне забюрократизирован и достаточно медлителен, вся документация – на официальном в Мозамбике португальском языке, поэтому очень желательно нанять местного юриста, который займется этой многоступенчатой процедурой. Расходы на оформление при покупке дома, включая все налоги и регистрацию, составляют обычно $3000–5000.
Для крупных инвесторов просто необходимо, чтобы инвестиции были предварительно одобрены и зарегистрированы в Центральном банке. В противном случае могут возникнуть проблемы с «репатриацией» основного капитала и прибыли.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?