Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Американские горки испанского рынка

Текст: Юлия ГЕРАСИМОВА (Бенидорм, Испания)

 

Кризис, послуживший поводом для закрытия 70 тыс. агентств недвижимости в Испании за период с 2007 по 2009 годы, еще не преодолен. Так считает большинство экспертов. За 2010 год ситуация несколько стабилизировалась, но до выхода из кризиса еще далеко.
 

«На данный момент Испания находится в самом тяжелом кризисе за последние 30 лет. Рынок недвижимости и строительство напрямую связаны с общим состоянием экономики страны: высокий уровень безработицы, рост цен, отсутствие ликвидных средств, туманность будущего – факторы, удерживающие людей от крупных покупок, какой может стать приобретение квартиры», – говорит Антонио Гарсия, юрист, владелец агентства недвижимости Gestión Inmobiliaria García (Аликанте).

 

Падение приостановлено

печати и штампыЦены на недвижимость в Испании падают уже в течение 2,5 лет, однако в 2010 г. уже не было такого резкого падения на 10–20%, которое наблюдалось в 2008–2009 гг. Эксперты говорят о плавном снижении цен. По данным Национального института статистики Испании (INE), в 2010 г. цена на кв. м жилой недвижимости снизилась на 2,2 % по сравнению с 2009 г. Статистика за 2009 г. показывает, что цена жилья изменилась на 7% по сравнению с 2008 г. Тем не менее, эти цифры сложно назвать объективными, так как в основе лежит усредненное значение, тогда как ситуация кардинально различается по регионам и классу недвижимости. Например, жилье в Мадриде практически не подешевело, тогда как в других городах снижение стоимости квартир составило около 30%. Аналогичная ситуация и со стоимостью жилья на побережье: на первой линии пляжа квартиры пользуются большим спросом, а значит, и цена на них будет снижаться не такими темпами. В оценках темпов снижения цен эксперты расходятся, но все утверждают, что сейчас на рынке господствует диктат покупателя. И именно он в ключевой момент сделки может снизить цену до минимума.

Использование усредненных показателей позволяет государственным статистикам делать более оптимистичные выводы. Исследования частных компаний говорят о более серьезном снижении цен на недвижимость. Так, по данным «Исследования рынка нового жилья в 2010 году», проведенного компанией по таксации (так называются агентства, которые занимаются независимой оценкой недвижимости) Tinsa, цена за кв. м в конце декабря 2010 г. составила €2 476, около €222,8 – для квартиры среднего класса размером 90 кв. м. Значит, цена уменьшилась на 3,2%, а не на 2,2%, как указывает Национальный институт статистики.

 

Смотря как считать

«На сегодняшний день, на мой взгляд, в Испании нет объективных статистических данных по уровню снижения цен. Никто не занимался исследованием конкретных сегментов рынка. Но ведь есть сегменты, где даже в кризис цены держатся на уровне прошлого и даже позапрошлого года. В других областях, наоборот, цены упали сильно и продолжают снижаться, так что здесь покупатели все еще ищут «удачное приобретение», на испанском это называется ganga – купить за 5, что стоило 10», – говорит частный риэлтор Альваро Докампо (Мадрид).

По его мнению, нельзя говорить о ценах на недвижимость, используя усредненный показатель. Это все равно, что считать среднюю температуру по больнице.

«Не может цена на элитное жилье снижаться теми же темпами, что на жилье экономкласса. Нельзя сравнивать цены в столице и, например, в Аликанте или Кастейоне, некорректно приводить среднюю стоимость квадратного метра даже в одном городе, ведь на цену влияет этаж, вид из окна, наличие парковки, бассейна, удаленность от центра и т.д.», – говорит Альваро Докампо.

Например, в Мадриде в районе бульвара Прадо цена квартиры в 100 кв. м варьируется от €550 тыс. до €750 тыс., а в районе аэропорта Барахас за квартиру такого же размера просят €288 тыс. В Аликанте цена за квартиру площадью 100 кв. м в одном из старых спальных районов может составить €116 тыс., а в порту, на первой линии, за те же метры просят уже €220 тыс. В другой столице провинции, также на море, Альмерии на квартиру в 50 метрах от моря цена может быть 145 тысяч, а в удаленном районе подобную квартиру будут продавать уже в два раза дешевле. Такие данные приводит портал по продаже недвижимости частными клиентами Tucasa.es.

 

Банки портят картину

Большое влияние на цены оказывает и огромное количество так называемого стокового жилья. Это объекты недвижимости, которые распродают банки. Им они достались от неплатежеспособных владельцев, которые в условиях кризиса не могут расплатиться по кредитам. Банки стремятся избавиться от непрофильных активов, и на данный момент им все равно, за какую стоимость продавать квадратные метры. Часть выплат по кредиту они получили с заемщика, недостающее вычтут из вырученных от продажи квартиры, а остатки отдадут бывшему клиенту. Такие объекты нужно продать быстро, потому что банк, который является собственником квартиры, вынужден нести дополнительные расходы по ее содержанию, а это невыгодно. По такому сценарию продается больше всего квартир в новостройках.

При этом, по данным Центрального банка Испании, за последние полгода спрос на недвижимость растет, продажи начинают потихоньку увеличиваться, но на рынке все еще остается по разным оценкам от 700 тыс. до 1,1 млн непроданных объектов. Строители не могут распродать то, что уже построили, денег на новые проекты нет, поэтому пока ждать появления новых кварталов не приходится. Однако если спрос на жилье в 2011 году будет расти, а в этом уверены специалисты испанского Центробанка, то в течение нескольких лет можно ожидать полной распродажи стокового жилья.

Правда, многие риэлторы считают, что этот отчет ЦБ неточен, так как увеличение спроса регистрируется в первую очередь в районах с меньшим количеством стока.

«Например, на Коста-Бланке на первой линии пляжа нераспроданных квартир в новостройках просто нет. Если такие объекты появляются, то на них тут же находится покупатель», – говорит Хуан Мануэль Лопес, владелец небольшого агентства в Торревьехе.

В Бенидорме даже во время кризиса в новом доме на первой линии у моря из 170 апартаментов 70 были проданы еще на стадии строительства, хотя цена за квадратный метр доходила до €5 тыс. Однако в 10 км от пляжа в Полпе целые кварталы пустуют. Дома готовы к заселению, цена за квадратный метр всего €1,5 тыс., но те, кто сейчас могут купить квартиру, не хотят жить так далеко от моря.

 

Арифметика перепродаж

В туристических городах на побережье нераспроданного жилья меньше, чем в 10–15 км от пляжа.

«Самая сложная ситуация – в Валенсийском округе. В докризисные времена здесь строилось очень много квартир. Инвесторы ориентировались в первую очередь на тех, кто хотел приобрести второе жилье для отдыха летом, но в кризис эти ожидания не оправдались. Многие вместо покупки квартиры предпочли придержать деньги», – отмечает Палома Тальтавуль.

Еще одна особенность, вызванная кризисом: падение цены на новое жилье в 2010 году было больше, чем на вторичное. По сравнению с 2009 годом цена на квартиру в новостройке в округах Мадрида упала на 3,7%, а на вторичку в том же районе на 3,2%.

2011 год, по прогнозам всех специалистов, будет характеризоваться дальнейшим падением цен на недвижимость. Хуан Антонио Лопес– инвестор, владелец фирмы Халь С.А., говорит о том, что в 2010 году ему удалось продать несколько объектов, купленных в свое время для перепродажи. «На этих объектах фирма не потеряла, но и не заработала, мы продали 3 квартиры по тем же ценам, что и купили их сами до бума в 2003 году. Мы их продали за €167–185 тыс. Потерянными лишь считаем уплаченные за все эти годы коммунальные услуги и муниципальные налоги. В другом доме, тоже новостройке, наша фирма купила 3 квартиры, но позже, в 2005 году, и эти квартиры нам обошлись по €230 тыс., а сейчас есть владельцы, которые не могут оплатить расходы и продают эти же квартиры за €160 тыс.», – рассказывает он.

 

Выиграет терпеливый

В прогнозах на будущее эксперты очень сдержанны. Уже нет оптимизма, который был в начале 2010 года. Связано это, прежде всего, с политикой государства, которое старается сокращать свои расходы.

Вступил в действие закон об отмене возвращения налогов для заемщиков. Тем не менее, Центробанк Испании в своих прогнозах говорит о снижении доли стокового жилья на рынке недвижимости. Однако темпы сокращения будут умеренными, несмотря на дальнейшее снижение цен. Содержание квартир обходится в Испании недешево и, если они простаивают длительное время, то это становится убыточным для их владельцев.

«На данный момент, к сожалению, ситуация на рынке полностью зависит от Центрального банка, – говорит Альваро Докампо. – Если сейчас ЦБ решит выставить на продажу всю недвижимость должников, то агентствам придется нелегко, ведь банк наверняка предложит особые условия по кредитованию для покупателей и ужесточит требования к покупателям квартир на стороне».

Не менее пессимистично в будущее смотрит и Антонио Гарсия. «Утешительных прогнозов для экономики Испании на 2011 год пока не предвидится, а значит, и для развития рынка недвижимости этот год будет проблематичным. Цены будут продолжать падать, спрос будет зависеть от появляющихся на рынке выгодных, прежде всего для покупателя, предложений. По опыту работы нашего агентства могу сказать, что в прошлом году все наши сделки прошли с квартирами, цены на которые были снижены как минимум на 35% по сравнению с докризисными. В этом году будет то же самое, цена будет снижаться не столько во время выставления квартиры на продажу, а при помощи покупателя, который будет диктовать свои условия», – говорит он.

Многие специалисты рынка говорят о том, что в текущем году цены на недвижимость будут продолжать падать, большее количество объектов появится на торгах, и спрос будет таким же робким, как в 2010 году. «Несмотря на хорошие итоги 2010 года, предполагаем очень спокойное начало и первую половину 2011 года, покупатели будут продолжать искать настоящие возможности, – комментирует Хуан Мануэль Лопес, – и продавец должен будет идти на уступки или продолжать ждать, что рынок начнет восстанавливаться и цены начнут расти».

Как бы ни сложилась ситуация на рынке недвижимости в Испании, выиграет тот покупатель, кто будет терпелив и осмотрителен. Умение ждать и искать хорошие варианты – вот, пожалуй, главные слагаемые успешной покупки.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?