Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Март 2009

Читать все статьи раздела
Блиц-опрос

"Дно" пройдет незаметно

Блиц-опрос

1. Какой вы видите картину рынка недвижимости в странах, с которыми работаете, после окончания мирового финансового кризиса?

2. Когда, по вашим оценкам, завершится стагнация?

3. Какие ошибки сегодня делают клиенты­, покупатели?

4. Какие ошибки, на ваш взгляд, совершают сегодня, работая в условиях кризиса, другие участники рынка, продавцы, застройщики, риэлторы?

5. С какими клиентами легче всего работать? Какие клиенты самые трудные?

6. Какова сегодня мотивация россиянина, совершающего сделку купли­продажи зарубежной недвижимости?

 

Ирина Федорова, генеральный директор АН «Мировая Недвижимость Эконом­Класс»:

1. Как мы не заметили начала так называемого кризиса, так и никто не будет объявлять: «Товарищи, мировой финансовый кризис закончился!» Данная ситуация характеризуется тем, что свободных денег как в государствах, так и в семьях стало меньше, а значит, и тратить их необходимо с пользой. Покупать надо ликвидную недвижимость в странах, где цены разумны, не завышены, т. е. не в России. Например, за рубежом за €120 тысяч можно приобрести новую 2-комнатную квартиру с евроремонтом, рядом с пляжем, бассейном в охраняемом доме с парковкой. А в Петербурге? Поэтому в странах с завышенными ценами цены опустятся до нормальных, а если цены были минимальны, то будут расти.

2. После Нового года люди 1–2 месяца осмотрелись и вернулись к обычным делам, планам, покупкам.

3. Те, кто собирался приобретать недвижимость в рассрочку, рассуждают так: «Взносы в евро. Евро вырос. Зарплаты в рублях. Платежи не осилить». Но не нужно отказываться, платежи можно разбить на меньшие части. Решив продать такую недвижимость, мы получим сумму тоже в евро, увеличенную на годовой рост цен.

4. Самая важная функция эволюции – это приспособляемость, поэтому нужно быть гибкими, предлагать подходящие графики платежей, вводить что­то новое в схему продаж. Главная и непростительная ошибка – это прекратить работать.

5. Клиенты, готовые слушать и учиться, – приятные клиенты. Есть и те, кто, прослушав все семинары о ликвидной недвижимости, согласились, поняли и все равно самостоятельно купили каморки на пустырях, далеко от моря, без инфраструктуры, не сдаваемые в аренду, не продаваемые, со стоимостью, которая вряд ли вырастет, но – за €22 тысячи! Немалая сумма для того, чтобы выкинуть на ветер! Зачем было обращаться за консультацией и советом… Но, впрочем, это их трудности.

6. Получить доступ в европейские страны, в том числе для постоянного проживания, избежать инфляции, купить дом на море, выгодно вложив небольшую сумму денег.

 

Дмитрий Слободник, генеральный директор NorthWest Estate Group (Германия):

1–2. В январе 2009 года падение цен на недвижимость в Германии прекратилось. Наша компания зафиксировала в среднем 5%-ное снижение рынка по сравнению с докризисными месяцами. Февраль преподнес нам приятный сюрприз – количество сделок на внутреннем рынке резко выросло. По сравнению с ноябрем­декабрем 2008 года продажи практически удвоились. Видимо, немецкие игроки рынка недвижимости нащупали «дно». Мы прогнозируем в ближайшие месяцы рост цен: в восточных землях Германии на 2–3%, а в западных – на 0,5–1%.

3. Я считаю, что кризис оказывает положительное влияние как на наших покупателей, так и на нас – профессионалов. Мы стали осторожнее и тщательнее отбираем объекты, а покупатели – реже принимают эмоциональные и невзвешенные решения. Не секрет, что в последние месяцы суммы сделок уменьшились, а их количество значительно увеличилось. Это позволяет продавцам быстрее «набить руку», а покупателям значительно снизить риски.

4. Мне кажется, что не следует сегодня гнаться за максимальной прибылью, играя на стремлении россиян побыстрее спасти свои деньги за рубежом. В конечном итоге люди разберутся, кто пришел на этот рынок всерьез и надолго, а кому надо «срубить денег по­быстрому».

5. Чем ближе клиент к нормальной жизни, тем легче с ним найти общий язык, заинтересовать его. Самый трудный клиент – это человек, которого когда­то обманули «коллеги по цеху». Тяжелее всего вселить в его душу веру в порядочность продавца. Но если это удалось, и сделка состоялась – это будет самый преданный покупатель. С некоторыми даже завязываются приятельские отношения, в нашем бизнесе это не редкость.

6. Сегодня существует, по моему мнению, два основных мотива:

– спасти от инфляции оставшиеся, и часто, не очень большие деньги;

– пользуясь моментом, удачно вложить свободные средства.

Самое главное – это то, что сегодня многие с большим удивлением обнаружили, что жилую или коммерче­скую недвижимость в Германии можно купить чуть ли не в разы дешевле, чем в крупных городах России.

 

Андрей Ветров, генеральный директор компании «Траст-хаус»:

1. Рынок восстановится на уровне несколько ниже, чем до кризиса. Цены, разумеется, упадут, а насколько – будет зависеть от продолжительности кризиса. Думаю, падение будет в пределах 20–30%, не приближаясь к границе себестоимости. Цена потеряет неадекватно завышенную прибыль девелопера и риэлтора. В меньшей степени это коснется европейской курортной недвижимости в ценовом секторе €1–2 млн. Что касается Объединенных Арабских Эмиратов, то к прежним спекуляциям рынок не вернется, однако готовое жилье на море, на самом удобном и популярном круглогодичном морском курорте с высочайшим уровнем сервиса, множеством развлечений будет востребовано с новой силой.

2. Когда пройдет нервозность на финансовых рынках, когда стабилизируется покупательская способность населения, когда сбалансируется ситуация на рынке энергоносителей и цены на недвижимость достигнут дна, значение которого указано выше. Произойдет это, когда люди несколько привыкнут к кризису, вновь научатся жить по средствам, а не в кредит, и отдохнут от негатива последних месяцев. Мой прогноз – осень 2009 года.

3. Слабо анализируют ситуацию.

4. Пытаются получить прежнюю прибыль в новых условиях, зачастую не желая снижать цены на недвижимость и услуги.

5. Легче работать с клиентами, которые осознают перспективу долгосрочных вложений и преимущество недвижимых объектов перед другими направлениями инвестиций. Трудные клиенты – это те, которые планируют получить неадекватную прибыль в изменившихся условиях.

6. Мотивация – сохранность валютных средств (многие не без оснований не доверяют отечественным банкам), возможность получения гарантированной устойчивой прибыли от аренды либо желание иметь место отдыха для семьи. Немаловажное значение имеет то обстоятельство, что ипотека за рубежом в настоящее время уже в 4–5 раз дешевле отечественной.

 

Елена Ляпина, начальник отдела зарубежной недвижимости АН «Невский альянс»:

1. Большинство продавцов в курортных странах стараются корректировать свои цены в соответствии с изменяющейся ситуацией. Но российские покупатели в данный момент руководствуются исключительно инвестиционными соображениями, поэтому стараются грамотно вложить свои денежные средства. На мой взгляд, рынок недвижимости Болгарии далек от стагнации и наименее подвержен последствиям мирового финансового кризиса, чем ряд других стран Европы. Недаром, по данным аналитиков, объем российских инвестиций в болгарскую недвижимость превысил во второй половине 2008 года €2,8 млрд.

2. Не могу сказать. В ряде стран стагнация связана со сложностями в выдаче ипотечных кредитов. Многие российские покупатели успешно пользовались возможностью получить дешевые деньги для приобретения недвижимости. Сегодня банки значительно ужесточили выдачу кредитных средств нерезидентам. Но, как я уже сказала, увеличилось число желающих приобрести недвижимость с целью инвестирования.

3–4. Выжидательная позиция, которую некоторые консультанты поддерживают. В некоторых странах цены и так уже упали более чем на 30%, поэтому покупать нужно сейчас.

5. Обычно трудностей не возникает.

6. Вложение денежных средств с целью инвестирования.

 

Иван Барада, главный менеджер SAGIO Residence (Черногория):

1. Черногория – небольшая страна, и строительство ведется в основном на прибрежной линии. Она узкая, высокие скалистые горы отделяют побережье от континентальной части страны. Это аннулирует риск избыточного предложения, как это случилось в некоторых регионах Испании и Болгарии. Еще в Черногории очень много маленьких компаний-девелоперов, которые были затронуты кризисом число которых несомненно уменьшится после кризиса. Это все приведет к уменьшению предложения, что позволит задержать цены на прежнем уровне.

2. Нет комментариев.

3. Клиенты совершают ошибки, когда доверяют «супервыгодным» предложениям от девелоперов на стадии строительства. Нереально низкие цены в это время предлагают те застройщики, у которых большие долги, их компании находятся на грани развала, а сами они в панике. Приобретая квадратные метры в этих комплексах, покупатели втягивают себя в неприятные ситуации. Все это часто оборачивается долгостроем и долгими судебными разбирательствами.

4. То, о чем я упомянул в предыдущем вопросе, – впадают в панику. Это главная ошибка. На мой взгляд, нужно искать другие пути преодоления кризиса в компании.

5. Легче всего работать с клиентами, которые знают страну. Клиент, не знакомый с Черногорией, удивится, услышав от меня информацию о ценах в нашем комплексе Belvedere Residence в Бечичах, так как он где­то как­то слышал, что в Черногории теперь можно найти апартамент по €1500 за кв. м. Когда люди приезжают в Черногорию, особенно летом, когда побережье живет – все становится понятным. В апартаменте за €1500/кв. м может не быть воды, подъезд на машине будет перекрыт, и вид будет на соседний балкон, в отличие от качественных комплексов с интересной концепцией и развитой внутренней инфраструктурой.

6. Это, в первую очередь, вложение в твердую валюту. В нынешнее время, когда за месяц любая валюта может обесцениться на 30%, не говоря уже о ценных бумагах, недвижимость является самым надежным объектом вложением средств. Что касается непосредственно Черногории, то здесь, как и прежде, очень велико число покупателей, которых связывают со страной особые чувства.

 

Любомир Христов, генеральный директор компании «Алма­тур»:

1. В Болгарии во время кризиса упали цены на объектах, которые имели невысокую степень ликвидности. Хорошие объекты, количество которых ограничено, только остановили рост. Появились предложения на вторичном рынке, которые, очевидно, были сделаны со спекулятивной целью, и они, как правило, выше цены, по которой приобреталась недвижимость. Окончание кризиса, думаю, все рынки встретят с ценами не выше начала кризиса, но потом цены повсеместно очень быстро пойдут вверх, поскольку по всему миру государства борются с кризисом путем «печатания» новых денег.

2. Кризис во многом связан с психологической составляющей, поэтому для начала нужно, чтобы на всех рынках вернулось доверие участников друг к другу. В мире – не раньше осени 2009 года, в России – с опозданием на полгода­год.

3. Типичных ошибок нет, у каждого свои. Чаще всего ожидают каких­то невероятно низких цен, склонны брать за основу так называемые «рекламные» цены в Интернете, которые некоторые продавцы объявляют не совсем корректно, и они не связаны с реальными предложениями.

4. Наверное, самая распространенная, когда по инерции продолжают делать все как раньше, до кризиса. Реже встречается обратная ошибка, когда поднимается паника, и люди действуют так, как будто мир рушится. Как и везде, грань очень тонка, и легко ее перейти.

5. Легче – когда клиент грамотен и знает, что может получить за свои деньги. Трудно – когда у человека нереальные ожидания.

6. Для Болгарии ничего не изменилось. Это – способ выезжать на длительный период летом, особенно если есть маленькие дети в семье. Возможность переехать на постоянное местожительство – обычно так делают люди предпенсионного возраста с собственным бизнесом. И, наконец, получить дивиденды.

 

Ольга Ветлугина, представитель в России агентства Second Home Turkey:

1. Как здорово, что мы оптимисты настолько, что уже сейчас говорим о той перспективе, которая нас ожидает после окончания кризиса! Однозначно период кризиса понизит цены на курортную недвижимость турецкого Средиземноморья, но они не упадут фатально и «распродажи» по случаю кризиса не будет. Сейчас можно говорить о снижении в среднем на 7–10%, но не более! В ряде случаев, в первую очередь это касается вторичного рынка, возможны и более серьезные подвижки в цене, но это, скорее, исключения, чем правило. Если кризис продлится довольно долго (до трех лет), здесь сложно предполагать, как поведет себя рынок. Надо понимать: то, что построено в последние годы, строилось на уже достаточно дорогой земле и ниже себестоимости никто продавать не будет, только испытывающие серьезные финансовые проблемы. Кроме того, не только россияне являются участниками рынка недвижимости Турции, европейские жители из числа покупателей составляют 60–70%, и они продолжают активно покупать и сейчас, во время кризиса. Не надо забывать и о том, что цены на недвижимость в Турции были и по­прежнему остаются самыми низкими из всех стран Средиземноморского региона! Поэтому, конечно, кризис понизит цены, но после его окончания цены вернутся к своему докризисному уровню и продолжат свой рост.

2. Думаю, на этот вопрос не дал бы ответ самый серьезный финансовый аналитик, этого сейчас никто не знает. Стагнация продолжается во всех экономически развитых странах, и пока ни одна страна не заявила о каких­то положительных тенденциях в экономике. Спад продолжается по­прежнему.

3. Самая большая ошибка – спекуляция на кризисе и поиск контактов среди «серых» риэлторов. Серьезные клиенты (я говорю не о бюджете, а в первую очередь – о серьезности намерений) народ адекватный, и они понимают, что приобретение недвижимости за рубежом – это серьезная процедура, и доверять ее можно только профессионалам, которые видят в клиенте, в первую очередь, КЛИЕНТА, а не его деньги, которые будут сопровождать сделку от первого до последнего шага и будут нести такую же ответственность перед покупателем, как и застройщик или продавец.

Но встречаются и такие, которые пытаются спекулировать на кризисе, требуя колоссальных скидок, и, не находя «понимания» в профессиональном агентстве, начинают искать контакты в среде «серых» риэлторов – продавцов магазинов, работников бань и
т. п., которые наобещают того, чего пожелаешь, но при этом умалчивают об ответственности, которую они на себя никогда не возьмут.

4. Я не могу назвать какие­либо ошибки. Профессиональные участники рынка – и агентства, и застройщики – ведут себя достойно, уважают друг друга, не мешают, а помогают и поддерживают друг друга. Но на местном рынке имеются и так называемые агентства недвижимости, которые не имеют лицензий на осуществление риэлторской деятельности и при этом пытаются разрушить профессиональный бизнес, действуя грубо, бесцеремонно, не принимая на себя никакую ответственность.

5. Легче всего с теми, кто любит Турцию, имеет представление о рынке, ценах и тех преимуществах, которые дает покупка недвижимости на турецком Средиземноморье. Труднее – с теми, которые не знаю, чего хотят. Здесь приходится серьезно работать – предоставлять много информации, формировать сознание, понимание и т. п. Это большая, сложная, достаточно эмоциональная работа, хотя она часто дает положительные результаты.

6. Все­-таки большинство покупают для себя и своей семьи с целью проживания, проведения отпуска, немногие покупают с целью инвестиций.

 

Светлана Александрова, директор юридической фирмы «ЮрРайт»:

1. Буду говорить о Болгарии, потому что в основном мы предлагаем недвижимость в этой стране. Тотально цены не упадут, потому что и так достаточно низкие. Снижаются цены на «менее интересные объекты» – далеко от моря или в густонаселенных местах. От 10% до 30%. С застройщиками сейчас можно договариваться о скидках (3–7%) или других льготных условиях оплаты – длительных рассрочках.

2. Некоторое движение началось уже к концу января, а вернуться к более­менее стабильным продажам, думаю, можно будет к апрелю текущего года.

3. Те же, что и осенью, – ждут и надеются, что цены упадут больше. Но не надо забывать, что растет евро, а недвижимость в Европе привязана исключительно к евро. Фактически те, кто осенью не медлил и купил, уже выиграли.

4. Участники рынка как раз очень гибко восприняли новые условия и идут на различного рода льготы и изменения условий продаж.

5. Легко работать с теми, кто знает, чего хочет, и знает, на что финансово может рассчитывать, а также знает условия рынка. С противоположной группой покупателей работать трудно.

6. Все та же: вложить, сохранить и приумножить денежные средства; приобрести собственно жилье на берегу моря за умеренную цену; инвестировать для получения дивидендов.

 

Александр Гуреев, генеральный директор компании D.ZAVOS GROUP SAINT­PETERSBURG:

1. Наиболее крупные компании­застройщики на Кипре, если и снизили цены на свои объекты, то незначительно, и дальнейшее снижение пока не планируют. Скорее, они притормозят строительство новых объектов до момента частичного выхода из кризиса. Появилась информация о том, к 2012 году у поселка Пила недалеко от г. Ларнака будет построен Диснейленд, третий в мире и не имеющий аналогов на Средиземноморье. Реализация подобного мега­проекта позволит привлечь огромное количество как туристов, так и покупателей недвижимости и крупных инвесторов.

2. Самые лучшие предложения в самых ликвидных районах острова и во время кризиса в цене. Что же касается общей тенденции, мы надеемся, что оживление наметится уже в марте­апреле этого года, полное «выздоровление» начнется, думаю, к весне 2010 года.

3–4. Ошибка, считаю, для всех одна – выжидательная позиция. Покупатели ожидают обвального снижения цен, которого не будет, а застройщики выжидают, когда покупатели поймут, что обвала цен не планируется, и начнут покупать. Возможно, нужны новые продукты (к примеру, «купи дом стоимостью не меньше €500 тысяч и получи машину в подарок») и новые схемы оплат и рассрочек, которые будут настолько выгодны покупателям, что сразу же подвигнут их на покупку.

5. Мы не делим клиентов на легких и трудных. Разные люди реализуют разные задачи. Кому­то важно, чтобы дом находился недалеко от хорошей школы для ребенка, кто­то играет в гольф и предпочитает жить недалеко от гольф­комплексов, а кто­то покупает квартиру небольшого метража для сдачи внаем в течение длительного летнего сезона.

6. Мотивация покупки на Кипре может быть разной, хотя, конечно, всех покупателей объединяет одно – «занять свое место под солнцем». В первую группу мы выделяем людей, покупающих для отдыха и для инвестиций одновременно. Скажем, 2 месяца в году они живут на острове сами, а в течение туристического сезона, когда спрос на аренду традиционно высок, сдают свою недвижимость внаем. Ко второй группе относятся те, кто предпочитает более длительное пребывание на острове. Здесь и пенсионеры, уставшие от суеты мегаполиса, и семьи с детьми, предпочитающие растить своих чад там, где, кроме благоприятного климата, детям можно дать хорошее европейское образование и быть спокойным за уровень медицинского обслуживания. В третью группу можно выделить крупных инвесторов, цель которых – заработать, вкладывая средства в те или иные крупные проекты.

 

Владимир Ксенофонтов, генеральный директор Overseas Property Rus LTd, представитель испанской строительной компании Marjal International:

1. Если говорить об испан­ском побережье Коста­Бланка, то, по моему мнению, падение на панике здесь практически завершилось, и в ближайшие месяцы здесь произойдет незначительный (до 5%) рост по новым высококачественным объектам недвижимости. Однако выразится этот рост не в объективных показателях, а в уменьшении процента скидок, которые можно получить у застройщиков сегодня. На Майорке цены еще упадут, и довольно значительно.
В Болгарии в ближайшие 9 месяцев снижение цен возможно до 10%. Затем будет стабилизация и новый рост.

2. До тех пор, пока не начнется оживление на мировых финансовых рынках, стагнация на мировых рынках недвижимости будет продолжаться. Сигналом завершения стагнации на рынках недвижимости будет устойчивый постепенный рост мировых фондовых индексов, в первую очередь США и Европы. Вторым признаком будет улучшение состояния мировой банковской системы, которое выразится в улучшении показателей крупнейших системообразующих банков развитых стран. По благоприятному сценарию, оживление на мировых финансовых рынках начнется в начале 2010 года. Соответственно, по благоприятному сценарию, стагнация мировых рынков недвижимости завершится в начале – середине 2010 года. Однако если и говорить о сильно упавших рынках, таких как, например, Испания и Великобритания, окончание стагнации может завершиться гораздо раньше.

3. Самой распространенной ошибкой клиентов­покупателей является плохое знание ценовой ситуации на зарубежном рынке недвижимости, на котором они собираются совершить покупку. Вследствие этого клиенты зачастую переплачивают за выбранный объект недвижимости и не получают лучших из возможных ценовых предложений. Вторая самая распространенная ошибка – отсутствие адвоката на этапе подготовки и совершения сделки. Это иногда приводит к потере части или полной суммы сделки, покупке объекта с обременениями. Причем такую ошибку совершают как простые граждане, так и крупные компании. Третья, не слишком распространенная, но очень дорогостоящая ошибка – покупка объектов на этапе строительства. Например, сегодня в Испании много очень интересных предложений с большими скидками на этапе строительства и отделки зданий, но будут ли эти объекты когда­то достроены – очень большой вопрос. Деньги покупатель заплатит, компания­застройщик получит часть своего дохода (обычно 30% от суммы сделки), а объект останется недостроенным. Даже если объект достроят, но не сделают на него разрешительные документы, покупатель не сможет жить в нем, потому что не будет воды, света, канализации. Поэтому покупать можно ТОЛЬКО построенную недвижимость СО ВСЕМИ разрешительными документами. Четвертая весьма распространенная ошибка – покупка под давлением и обаянием. Потенциальный покупатель прилетает в теплую страну, к синему морю, где его встречает улыбчивый агент, поит хорошим вином, угощает за счет компании в дорогих ресторанах. Вопрос качества и цены недвижимости постепенно отходит на второй план – ведь не обманут же столь приятные в общении люди. Результат всегда один и тот же: заплаченное не возвращаемое резервирование (иногда до €10 000), осознание, что можно купить то же самое лучшего качества и дешевле несколько ближе к морю, и новые поиски. А деньги­то уже потеряны, их не отдадут. Дорогими ресторан и «бесплатный» перелет за счет компании получаются. Иногда клиент понимает, что переплатил, только после заселения в новое жилище. В Испании нет ничего слишком дешевого или неоправданно дорогого. Испания – развитый, высоко конкурентный рынок, где сегодня в условиях кризиса идет жесткая борьба за деньги потенциального покупателя. Главное – выбрать надежного, проверенного партнера, сделать оценку недвижимости и поручить все проверить адвокату. Самым приятным случаем в моей практике был момент, когда один из обеспеченных покупателей, прожив пару недель во вновь приобретенных апартаментах от Marjal, отказался от дорогого подарка компании, объяснив это тем, что «удовольствие от хорошей покупки не требует никаких дополнительных подарков». Пятая ошибка каждых двух из трех российских покупателей – поспешность покупки. Многие хотят купить недвижимость за один приезд: приехал – увидел – купил. Так серьезные покупки не делаются, поспешность – лучший путь потерять часть своих денег. Сейчас время покупателей, а не продавцов, и понравившийся вам объект никуда от вас не уйдет.

4. Российские риэлторы по зарубежной недвижимости, так же как и российские покупатели, делают много различных ошибок, самыми распространенными из которых являются: плохое знание или полное незнание предлагаемого объекта недвижимости; плохое знание местного законодательства; работа с недобросовестными зарубежными компаниями, имеющими плохую репутацию; продажа объектов по неконкурентоспособным ценам; неумение помочь российскому покупателю в сложных ситуациях. Причина этому – отсутствие достаточных теоретических знаний и практического опыта.

5. Легче всего работать с обеспеченными, образованными клиентами, которые зачастую уже набили себе шишек за рубежом и понимают, что не все золото, что блестит. Как правило, это менеджерский состав заводов, успешных компаний, профессионалы бизнеса в своей сфере. Им приятно и интересно помогать. Самыми трудными клиентами являются люди без достаточных финансовых средств, получившие деньги за счет продажи российской недвижимости благодаря удачно сложившейся конъюнктуре цен на недвижимость в России. Они понимают, что хотят заработать на дальнейшей перепродаже недвижимости за рубежом, но не знают как. Они привыкли в России к десяткам процентов доходности от инвестиций в год, и кропотливый выбор – не их удел. Они будут с удовольствием терять деньги, слушая обещания о будущих фантастических доходах, но никогда не поверят тому, кто скажет о 2–4% годовых. Это самые сложные клиенты. По моему мнению, чем более образован и эрудирован клиент, тем проще с ним работать.

6. Отвечая на этот вопрос, в порядке убывания приоритетов я назвал бы следующие: 1) обеспечить себе и своей семье хорошее место отдыха сейчас и место жизни на пенсионный период; 2) желание сохранить и, по возможности, приумножить заработанные нелегким трудом деньги; 3) улучшить состояние здоровья, переменив климат и получив доступ к европейской системе здравоохранения; 4) дать образование детям в европейских вузах; 5) осознать собственную успешность; 6) создать конкурентоспособный бизнес в странах Европы.

 

Нина Колотова, представитель Cybarco PLC в Санкт-Петербурге:

1–2. Мировой финансовый кризис повлиял и на рынок недвижимости Кипра – это выразилось в некотором оттоке покупателей из стран, традиционно покупающих жилье на острове, в частности из Великобритании. Тем не менее не наблюдается ситуации, когда можно было бы сказать, что рынок встал. Интерес со стороны россиян традиционно стабилен, особенно сегодня, когда приобрести виллу или апартаменты на Кипре можно не только с рассрочкой платежа, но и получив кредит в кипрских банках под 4,5% годовых. Поэтому говорить о снижении цен на жилье сегодня не приходится.

3. Говоря об ошибках клиентов­покупателей, я бы на первое место поставила неточную формулировку мотивации покупки за рубежом, т. к. это не просто вложение денежных средств. Недвижимость – это способ инвестирования капитала с возможностью получения прибыли в виде прироста капитала, а также в виде ренты. Также целью может быть проживание – временно или постоянно – в стране с теплым климатом (Кипр – это 300 солнечных дней в году).

4. Из ошибок некоторых риэлторов я бы назвала недостаточное знание объектов и страны, на территории которой они находятся. Сегодня покупатель, прежде чем сделать свой выбор, желает знать как можно больше о стране, особенностях проживания, о менталитете местного населения, вплоть до стоимости потребительской корзины в конкретном городе. И, конечно, выбирая какой-то объект для покупки, каждый спрашивает, какие дополнительные расходы он будет нести, чтобы верно рассчитать свой бюджет.

5. Легче всего работать с клиентами, которые четко знают, что и где они хотят купить, с какой целью и каким бюджетом они располагают. А также с теми, кто не очень знаком с выбранной для этой цели страной, но на первоначальном этапе старается получить исчерпывающую информацию по важным для себя вопросам. Как правило, эти люди всерьез подходят к покупке недвижимости.

6. Мотивация россиян, покупающих жилье на Кипре, – это вложение денег в страну со стабильной экономической системой.

 

Юлия Сербина, ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании «Гайот» (представительство Leptos Estates в Петербурге):

1. На Кипре и в Греции цены, скорее всего, если и снизятся, то на отдельные объекты и не намного.

2. Сложно сказать. Думаю, в курортных странах рынок оживет весной и летом в силу того, что увеличится поток туристов.

3. Первая ошибка – охотясь за скидками, люди забывают о безопасности. Они готовы покупать у кого угодно, не думая о том, что этот застройщик, возможно, в скором времени исчезнет с рынка, и у клиента возникнут сложности с оформлением титула, других документов, обслуживанием недвижимости. Нужно очень внимательно подходить к выбору застройщика и понимать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Другая ошибка покупателей – это ожидание того самого «дна», о котором так много говорят. Но никто не знает, когда оно наступит, а инфляция может перекрыть мнимый выигрыш в цене.

4. На мой взгляд, ошибка продавцов и застройщиков – это отсутствие гибкости и новых идей. Я не говорю о банальном снижении цены, вовсе нет. Но нужно предлагать новые возможности для покупателя: новые услуги, архитектурные решения, схемы оплаты. Настало время креативных идей и качественных изменений в работе риэлторов. Только так и можно будет выжить сейчас.

5. Труднее работать с людьми, которые еще только присматриваются и даже не определились со страной и не совсем представляют, что они на самом деле хотят.

6. Вложение средств и их сохранение. Но многие покупатели, как и раньше, продолжают покупать недвижимость для отдыха, для проживания своих родителей и детей, обучения детей и возможности получения ВНЖ в будущем.

 

Андрей Демченко, глава представительства в России CHEDA Real Estate & Investment:

1. После окончания мирового финансового кризиса рынок Египта будет расти. Такого сочетания моря и климата нет практически ни в одном другом уголке планеты. Популярность Египта как недорогого круглогодичного курорта останется и во время кризиса, и после него. Цены могут немного корректироваться, в основном на низколиквидное жилье в не самых популярных районах, но в целом рынок Египта, по мнению многих мировых экспертов, сегодня является одним из самых стабильных и до сих пор недооценен.

2. Пока что мы не наблюдаем стагнации на рынке недвижимости в Египте. Продажи идут, и спрос стабилен. Мы предполагаем, что спрос на египетскую недвижимость был бы еще большим, если бы не кризис, однако и сегодня спрос достаточно хороший.

3. Сегодня многие, глядя на стагнацию и спад на внутреннем рынке недвижимости, экстраполируют свои ожидания и на зарубежные рынки, что не всегда верно. Очень многие, кто рассчитывал на падение цен на конкретные проекты в Египте, обманулись в своих ожиданиях. По ряду проектов цены с начала нового года, наоборот, выросли. Связано это с приближающимися сроками завершения строительства.

4. Не могу сказать.

5. Самое трудное – подобрать хороший ликвидный объект для клиента, бегущего за дешевизной. Есть категория покупателей, для которых цена является чуть ли не единственным критерием при выборе и покупке недвижимости. Хотел бы дать совет клиентам не поддаваться эмоциям от низких цен на некоторые проекты и основательно подойти к вопросу покупки. Оценить месторасположение проекта, инфраструктуру вокруг, внимательно изучить близлежащие пляжи и т. д. Только так можно обезопасить себя от покупки неликвидной недвижимости, и только при таком подходе можно гарантировать лучшее соотношение цены и качества.

6. Мотивация у российских покупателей различна. Многие вкладываются в зарубежную недвижимость с целью инвестиций и сохранения своих активов.
В условиях кризиса и отсутствия доверия к традиционным инвестиционным инструментам, покупатели обращают внимание на новые рынки. Существенная доля наших клиентов просто хотят иметь свой домик у теплого Красного моря. Также необходимо отметить значительную долю покупателей, которые едут в Египет на ПМЖ за здоровьем.

 

Виктор Андреев, старший менеджер по развитию и рекламе компании «Злата Прага»:

1. Я бы не стал надеяться на снижение цен на объекты недвижимости в Чехии по окончании кризиса. Известно, что чешская недвижимость до последнего времени была недооценена. Разница в ценах на объекты недвижимости в Чехии и соседних с ней Германии и Австрии – огромна. Сегодня кризис остановил рост цен. Но даже в условиях нарастания кризиса в Чехии продавцы активно ищут способы привлечь клиентов, не снижая цену. И должен заметить – находят.

2. На этот вопрос мало кто решится дать уверенный ответ. По оценкам Еврокомиссии, Чехия – одна из нескольких стран Евросоюза, которые закончат 2009 год с приростом ВВП. Полагаю, что чешская экономика, во многом опирающаяся на иностранный капитал и туризм, уже через год­два проявит себя весьма успешно.

3. Чаще всего наши соотечественники «примеряют на себя» объекты недвижимости, используя опыт и критерии, которыми они руководствуются в России. В Чехии условия иные, отличные от российских. В результате значимость некоторых важных для России критериев в Чехии может сильно снизиться. Я настоятельно рекомендую нашим клиентам прежде всего познакомиться с Чехией, с ее столицей Прагой, с особенностями чешского предпринимательства и рынка недвижимости. И только после этого формулировать требования к предмету инвестиций.

4. Мне кажется, что многие чешские продавцы и риэлторы недооценивают те преимущества, которые предоставляет чешская действительность. Им трудно представить, что многие обычные для Чехии вещи (условия предпринимательства, особенности кредитования, качество строительства, экология и т. д.) для российского инвестора могут оказаться очень привлекательными и сыграть решающую роль при принятии окончательного решения.

5. Легче всего работать с теми клиентами, которые нам доверяют.

6. Очень разные бывают причины и мотивы. Ведь сегодня Чешская Республика – это Евросоюз и Шенгенская зона. Это славянское государство в самом центре Европы, а Прага признана одним из красивейших городов мира. В Чехию инвестируют россияне, итальянцы, американцы, австрийцы. У каждого свои планы, надежды, мечты.

 

Елена Зорич, коммерческий директор ООО «АЛИСА ЭСТЕЙТ»:

1. Цены на недвижимость в большинстве стран уже достигли «дна» или приближаются к нему. «Дном», на мой взгляд, считается себестоимость строительства в расчете на весь дом (комплекс), за исключением случаев банкротства застройщика, когда цены могут упасть даже ниже себестоимости. После окончания кризиса, с учетом того, что существует отложенный спрос, цены на зарубежную недвижимость будут расти.

2. Мне, конечно, импонирует оптимистический вариант, по которому существенное оживление рынка купли­продажи недвижимости произойдет в начале 2010 года. Тем более что оживление на этом рынке зависит от совпадения положительных изменений сразу по нескольким направлениям: увеличение покупательской способности россиян, прекращение падения цен на рынке зарубежной недвижимости и «размораживание» остановленных строек.

3. Я бы не назвала ошибкой ожидание падения цен на недвижимость до уровня и (еще лучше!) ниже себестоимости, однако хочется обратить внимание потенциальных покупателей на важность постоянного мониторинга соотношения падения цен и собственной покупательской способности. При сформированном решении приобрести недвижимость необходимо четко определить точку баланса между способностью приобрести и оптимальной ценой на выбранное жилье.

4. Единственной стратегической ошибкой я считаю пессимизм. По отношению к сути и последствиям кризиса, своему месту в этом сложном периоде жизни, к бизнесу. Все остальные действия (бездействие) могут считаться как ошибкой, так и победой – это с какой стороны на них посмотреть.

5. Нет «легких» и «трудных» клиентов. Есть люди с разными характерами и разной степенью понимания того, что они хотят получить. Бывает, что человек четко знает, что ему нужна зарубежная недвижимость в определенной стране, например для инвестиций или для отдыха своей семьи. Есть конкретные пожелания, и что важнее, перечень параметров, по которым недвижимость ему точно не подходит. С таким клиентом работать легко, четко: запрос – предложение – ответ.

А есть люди, которым не менее (а может и более) результата важен процесс, чисто человеческое общение. Работа с таким клиентом бывает более энергетически затратна, но в результате такого общения зачастую налаживается более крепкая связь, основанная уже не только на общем деле, но и практически на дружбе.

6. Мотивация осталась такой же, как и полгода назад, только сменились приоритеты. Если раньше вопрос сохранения своих имеющихся средств был практически не актуален, то теперь он явно вышел на первый план, особенно для россиян с учетом того, что происходит в последние месяцы с национальной валютой.

 

Максим Боганьков, коммерческий директор Globus NW:

1. Скорее всего, рынок недвижимости в развитых европейских странах стабилизируется к маю­июню этого года. В начале этого года в Испании могут быть очень привлекательные предложения с ценами ниже, чем в прошлом году, но к середине лета цены пойдут вверх.

2. Скорее всего, не позднее лета.

3. Некоторые (продвинутые) клиенты, выезжая за рубеж, обращаются самостоятельно в агентства недвижимости, надеясь сэкономить, но на практике получается, что такие клиенты нередко теряют деньги.

4. Ответ на это вопрос достаточно философский. Каждый из участников рынка самостоятельно принимает решение о маркетинговой и кадровой политике фирмы. Кто­то сокращает штаты, оптимизирует расходы, а кто­то, наоборот, увеличивает. Кто прав – покажет время.

5. А труднее всего пытаться спасти деньги клиентов, вложенные самостоятельно в зарубежные агентства, например такие, как разорившаяся недавно компания MRI.

6. Основная масса покупателей желает сохранить свои сбережения, всем понятно, что евро не будет стоить 35 рублей, к тому же условия по ипотеке (Испания 4–5%, Кипр – 4,25%, Италия – 5–6%) значительно выгодней ипотечных условий в России. А кроме того, часть клиентов желает сдавать недвижимость в аренду, получая некоторый доход либо компенсируя свои затраты.

 

Екатерина Барышева, директор по развитию BALKAN INVEST GROUP в Санкт-Петербурге:

1. Цены на недвижимость в Болгарии не упадут. Недвижимость класса «люкс» (побережье Черного моря, горнолыжные курорты, центр Варны) пользовалась и будет пользоваться спросом всегда. За городом или очень далеко от моря, возможно, цены и будут падать, так как подобная недвижимость и в некризисный период особого интереса инвесторов не вызывала.

2. Ближе к лету мы ожидаем спад стагнации. Летний период всегда характеризуется повышенным спросом к зарубежной недвижимости на черноморском побережье, мы надеемся, что и этот сезон не станет исключением.

3. На мой взгляд, ошибкой является выжидательная позиция клиентов. Вложение свободных денег в недвижимость всегда, а тем более в условиях финансового кризиса, считалось наиболее надежным способом сохранить сбережения. Банк может разориться, деньги «под подушкой» съесть инфляция, а недвижимость остается в цене. Второй ошибкой может стать покупка недвижимости на начальном этапе строительства. В период кризиса некоторые стройки замораживаются или задерживают срок сдачи по договору.

Мы рекомендуем покупать квартиры в построенных комплексах либо на последних этапах строительства.

4. Возможной ошибкой может стать уход «в тень» на период кризиса. Люди могут забыть о компании, а восстановить прежнее доверие к компании после кризиса будет сложно. Кризис способен выявить сильнейших участников рынка.

5. К каждому клиенту есть свой подход.

6. Выгодное и безопасное вложение денег. Болгария – это место, где цены на недвижимость пока еще остаются реальными, а если сравнить их с ценами на московскую и петербургскую недвижимость, то – просто мизерными. Преимущества достаточно очевидны: обладая некой суммой денег, которых не хватит на квартиру в российских столицах, можно купить комфортабельное жилье в Болгарии. В летний сезон Болгария – это жаркое солнце, песчаный пляж и теплое море. Зимой – это великолепные горы, снег, солнце, горнолыжный отдых. Атмосфера курортной жизни в сочетании с хорошими возможностями в сфере бизнеса делают болгарскую недвижимость привлекательным местом для вложения средств.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?