Австралия. На чердаке мира

В недавнем фильме «Австралия» добрая треть экранного времени ушла на любование красными горами и прекрасными долами. Российская кинокритика именно это в картине и похвалила – напомнило наши фильмы, в которых так же любовно принято относиться к перспективе. Но на этом сравнения заканчиваются. Когда у нас принято говорить о нелегкой доле, то австралийцы о своей стране говорят «the lucky country» – удачливая страна или страна счастливчиков.

Из любой столицы Северного полушария до Австралии 18–20 часов лету. Тогда что может заставить покупателей недвижимости преодолевать такие расстояния? Не столько материальные блага, сколько атмосфера спокойствия и оптимизма удачливой страны.

Впрочем, мировой финансовый кризис докатился и досюда. Его влияние выражается в двух явлениях. Во-первых, произошло некоторое снижение цен за счет падения курса австралийского доллара, во-вторых, риэлторы предоставляют покупателям скидки от 10% и выше. Однако все эксперты уверяют, что ничего катастрофического на рынке недвижимости страны не происходит.

Понаехали все!

«Чердак мира» – одно из множества образных названий Австралии, которое напоминает о том, что материк бережно сохранил «антиквариат» мира растительного и животного. Здесь мягкий климат, мало людей и много места. Это способствовало чуду: из британской колонии, поначалу населяемой своеобразным народом (от каторжников до предприимчивых дельцов и увлеченных изучением Нового света ученых), сложилось на удивление стабильное как в политическом, так и в экономическом плане государство. Сейчас Австралия считается страной, где качество жизни людей – одно из самых высоких на планете. Также здесь крайне низкая преступность, качественное медицинское обслуживание и высокий уровень образования. В совокупности с лояльным отношением к приезжим это не могло не вызвать рост цен как на покупку, так и на аренду австралийской недвижимости.

– Новоприбывшие иммигранты или просто туристы всегда чувствуют себя здесь комфортно, – говорит Джозеф Голубинский, директор по продажам компании «Континент – Престижная недвижимость Австралии». – Правительство всегда поощряло людей со всех частей света, которые хотели сделать Австралию своим домом, и всегда приветствовало зарубежные инвестиции в австралийское недвижимое имущество.

Ольга Кириллова, директор международной риэлторской компании Australian Real Estate Assets, рассказывает, что 40% жителей страны родились за пределами Австралии: «Поскольку приезжих практически половина, а другая половина родилась от детей приезжих, то понятия «иностранец» здесь практически не существует, никто не почувствует себя чужим». Жилье в Австралии приобретают бизнесмены, чиновники, биржевые брокеры, спортсмены и художники. Особенно интересна такая покупка тем, кто по роду деятельности не привязан к определенному месту и может выбирать, где жить. По видам жилья спросом пользуются апартаменты – их легко сдать в аренду, а также дорогие дома на берегу океана, которые используются вроде далекой дачи (около 1 млн AUD и выше). (Курс австралийского доллара сейчас колеблется от 1,64 до1,69 к USD).

Часто недвижимость приобретают не для постоянного проживания, а как инвестицию на будущее – как свое, так и детей. Причем последний вариант встречается часто. Многие планируют поступление в местные колледжи и вузы, поскольку австралийское образование, основанное на классической британской модели, высоко котируется в мире. Около 200 000 студентов каждый год приезжают в Австралию на учебу, которая обойдется им на 30–40% дешевле, чем в европейских странах и США. Эту же тенденцию подтверждают и другие эксперты, которые сообщают о том, что такое «студенческое» жилье обычно укладывается в ценовую категорию 500–700 тысяч AUD. «Интерес не просто велик, он постоянно растет, – считает Сергей Масюткин, директор представительства во Владивостоке компании Lenmarc Group. – В последние 12–18 месяцев количество россиян, приобретающих недвижимость в Австралии, увеличилось на 30–40%». Эксперт отмечает, что инвестиционная привлекательность связана с ростом цен на недвижимость в докризисные времена, отсутствием существенного спада в настоящем, а также тем, что банковская система позволяет иностранцам финансировать покупку недвижимости или бизнеса за счет кредитов, ипотеки. Помимо россиян и граждан СНГ, активными инвесторами как в города, так и в побережье являются англичане, новозеландцы, американцы, японцы, китайцы, жители Гонконга, Малайзии, Сингапура.

Кому – город, кому – море

Географически спрос иностранцев условно можно разделить на два потока. Одни покупают недвижимость в крупных городах вроде Сиднея и Мельбурна, другие – предпочитают курорты побережья. Джозеф Голубинский рассказывает, что русскоязычная диаспора в крупных городах – это иммигранты, которые переехали в страну более 30 лет назад. Миграция «новой волны» (кто пребывает с 90­х годов прошлого века) предпочитает более мягкий климат прибрежных районов, таких как самый известный австралийский курорт Голд Кост в штате Квинсленд. Риэлтор поясняет, что важным фактором остается стоимость жилья – на Голд Косте оно дешевле и новее.

Сейчас Голд Кост (Золотое побережье) – это самый быстроразвивающийся регион Австралии. За последний финансовый год русские инвесторы заняли 3 место среди всех иностранных инвесторов, вложивших сотни миллионов долларов в местную недвижимость. По данным городских властей, население Голд Коста увеличивается на 17 000 тысяч человек в год. Это провоцирует спрос на жилье – до недавнего времени апартаменты в многоэтажных комплексах продавались еще до начала строительства. Но, как поясняет Ольга Кириллова, сейчас из-за кризиса можно купить жилье и в готовых зданиях. По мнению эксперта, спрос на жилье все равно будет расти – на Голд Косте недвижимость можно выгодно сдать на 6–12 месяцев или на короткий срок. Золотое побережье привлекает иностранцев и более либеральным, по сравнению с другими штатами, внутренним законодательством Квинсленда.

Наличие недвижимости – еще не основание для визы, и не влияет на получение статуса иммигранта. Право на бизнес-иммиграцию в Австралию возможно при покупке и успешном ведении бизнеса.

– Австралия – замечательная страна с хорошей правовой системой и высоким уровнем жизни. Однако здесь не обходится без жестких требований миграционного департамента. Не каждый, кто хочет, может уехать в Австралию на ПМЖ. Поэтому такие страны, как Таиланд, опережают Австралию по количеству мигрирующих в них наших соотечественников, – констатирует Сергей Масюткин. – Однако у нас все больше людей понимают надежность инвестирования в эту страну и задаются вопросом открытия там своего бизнеса, оставаясь в России.

Благотворное влияние кризиса

– Не разобравшись, многие путают Австралию с Доминиканой и надеются купить жилье за $100 000. Австралия – не самая дешевая страна, и в крупных городах за такую цену жилья не найти, – говорит Ольга Кириллова. Самый большой спрос покупателей – на новые квартиры ценой до $500 тысяч. В этой категории находятся, в основном, квартиры с одной или двумя спальнями. Причем в этом сегменте цены практически не снижаются. «Граждане России и СНГ предпочитают апартаменты с двумя­тремя спальнями, дома в тихих районах и дорогие виллы со своим причалом. 85% спроса приходится на Голд Кост и Брисбен, остальные 15% – Сидней и Мельбурн», – сообщает Елена Лукашова, ведущий специалист JSC The Green Continent. В оценке уровня цен Елена Лукашова ссылается на данные австралийского журнала Your Investment property.

Средние цены в метрах более­менее точно указать непросто, поскольку в Австралии редко кто оценивает недвижимость таким образом. «Стоимость недорогого частного дома может начинаться от $1100 за 1 кв. м, а цена престижной виллы на берегу речного канала – в пределах $6000 за 1 кв. м, стоимость квартиры в жилом комплексе со всеми удобствами от $2200 за 1 кв. м и может достигать $10 000», – переводит цены на понятную нам систему измерения жилья в метрах Сергей Масюткин.

Эксперты говорят, что влияние кризиса пока не катастрофично для австралийского рынка. В основном цены на качественное новое жилье в национальной валюте остались на прежнем уровне. Хотя Джозеф Голубинский отмечает, что «прайсы» несколько «сползли» вниз на вторичном рынке. И в некоторых многоквартирных новостройках тоже наблюдается удешевление. «Те строительные компании, что обременены большими кредитами и имели завышенную стоимость продаваемых квартир, были вынуждены снизить цены под давлением банков и кредиторов. Что касается недвижимости с престижным месторасположением, то здесь цены пока держатся», – констатирует господин Голубинский.

Если говорить об инвестиционной привлекательности жилой недвижимости, то согласно данным австралийского бюро по статистике, аренда жилья в стране за прошлый год подорожала в среднем на 8,4%. Это самый высокий показатель за 20 лет. Офисная и коммерческая недвижимость дает больший рентный возврат, чем жилая (до 8–10%), но является намного более рискованным вложением. Сегодня, например, пустует всего 1% от всех домов, что сдаются в аренду в Квинсленде. Спрос на аренду по-прежнему высок, и трудно сдать лишь объекты с явно завышенной ценой. В то же время сейчас не заняты 30% коммерческих помещений, и, учитывая последствия мирового кризиса, их число может расти.

Недвижимость должна работать

По австралийским законам граждане других стран, не являющиеся резидентами Австралии, могут купить как новое уже построенное жилье, так и «с плана» или, например, участок с планом постройки дома (стройка должна начаться не позже, чем через 12 месяцев с момента покупки). Жилье на вторичном рынке можно приобрести в порядке исключения в нескольких жилых комплексах.

С февраля 2009 года немного упростился процесс приобретения австралийской недвижимости иностранными гражданами. Были отменены несколько ограничений, например нерезиденты страны теперь могут купить недвижимость на вторичном рынке, если получат вид на жительство или визу сроком действия более 12 месяцев на момент подписания контракта. Сама процедура купли-продажи жилья законодательно отрегулирована до мелочей. Австралийские лицензированные агентства берут на себя полную ответственность за сделку. «Не стесняйтесь просить показать лицензию агентства – от этого зависит ваша экономическая безопасность при покупке», – убеждает Ольга Кириллова.

– Многих клиентов интересует покупка с целью инвестирования, – рассказывает Сергей Масюткин. – Для них мы часто формируем инвестиционные портфели, которые включают как жилую, так и коммерческую недвижимость в разных регионах Австралии.

Что касается сдачи в аренду, эксперт говорит о том, что этот вопрос требует «комплексного подхода к пожеланиям самого владельца»: какую отдачу он желает видеть, в какой сезон и на какой период хочет сдавать свои владения. Например, часто иностранные инвесторы интересуются коммерческой недвижимостью, офисами и складами. Средние арендные ставки значительно отличаются от месторасположения и рейтинга объекта.

Самый сильный фактор, удерживающий от покупки жилья в Австралии – расстояние, которое необходимо преодолеть, чтобы попасть на континент. Это и время – 18 часов полета перенести довольно тяжело, и деньги – около $2000 за билеты в оба конца. Для тех, кто решился, есть несколько популярных маршрутов из Москвы, например через Токио или Гонконг. В последние годы стало популярным летать через Дубай, поскольку авиакомпания Emirates увеличила количество рейсов на Австралию и расширила выбор маршрутов. Для тех, кто имеет в своем распоряжении пару дней свободного времени, перелет с остановкой в Дубае или Токио даст возможность не только отдохнуть в дороге, но и увидеть эти страны.

– Только в первый раз кажется, что лететь далеко, – говорит Ольга Кириллова. – Начиная со второго раза, народ уже летает на «ура!», ведь 18 часов – это меньше, чем на поезде до Астрахани.

Средние показатели стоимости первичной и вторичной недвижимости

Источник: Lenmarc Group

Арендные ставки на офисы в центральных районах Австралии
и уровень доходности (по данным за 2008 год, цены в австралийских долларах)

Источник: Lenmarc Group