Покупка по-испански

Иностранцы, владеющие недвижимостью в Испании, имеют ряд преимуществ: мультивиза и льготные условия получения гражданства. Кроме этого, испанские власти не предоставляют информацию об иностранных покупателях недвижимости в стране третьим странам. Институт собственности здесь священен, а содержание этой собственности стоит не очень дорого.

Русские не так избалованы и предъявляют не столь высокие требования к квартире, как жители старушки Европы. Основная масса покупателей из России интересуется не дорогими виллами и квартирами на первой линии пляжа, а небольшим по площади жильем, где можно пожить во время отпуска, а в остальное время не тратить на его содержание больших денег.

– Новое жилье в 500–600 м от пляжа всегда отличалось выгодной ценой по сравнению с квартирами на побережье, поэтому эта категория недвижимости остается наиболее привлекательной для русских, – говорит Джакелин Сальвай, менеджер строительной компании Edival.

Испанские эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, процент русских покупателей за последний год не уменьшился. По словам Джакелин Сальвай, только в одном из жилых комплексов за первое полугодие 2009 года продано 20 квартир, из них третью часть приобрели жители России и Украины.

Шаг за шагом

В наши дни купить квартиру в Испании можно и без предварительного просмотра: многие агентства работают через Интернет. Такой подход оправдан, если вы полностью доверяете агентству, но все-таки для собственной безопасности следует потратить время и посетить свое будущее жилье, так как по фотографиям оценить его состояние довольно сложно. Некоторые агентства недвижимости берутся организовать ознакомительные туры для своих клиентов. После того как вы присмотрели квартиру, необходимо открыть счет в банке, через который будут проходить все платежи, связанные с покупкой недвижимости, а также оплата коммунальных услуг.

По закону в Испании комиссионные агентству платит продавец. Если фирма пытается получить комиссионные с покупателя, с такой компанией местные риэлторы советуют не связываться.

Перед тем как заключить сделку, нужно проверить, свободна ли квартира от долгов по ипотеке и других обременений. Это можно сделать через Регистр собственности (Registro de Propiedad), куда вносится информация обо всех объектах недвижимости.

При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica) покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только договор подписан, нотариус отправляет факс в Реестр собственности, информируя о совершенной сделке.

Дополнительные расходы

При покупке недвижимости необходимо оплатить НДС в размере 7% от официальной стоимости жилой недвижимости, указанной в договоре, плюс нерезиденты должны заплатить 1% от стоимости сделки, так называемый налог на передачу собственности.

– Здесь есть один нюанс: при покупке квартиры в новостройке нужно платить эти два налога, а при покупке жилья на вторичном рынке только один – на передачу собственности, который в этом случае составляет 7%, – объясняет Хорхе Лесмес Рольдан, один из управляющих компании Asesoría Nogueroles.

Государственные сборы и услуги нотариуса составляют около 1–1,5% от цены объекта. Оформление NIE (идентификационного номера иностранца) для регистрации сделки стоит до €500. Все сборы подлежат уплате при завершении сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный контракт.

Нерезиденту обязательно нужно получить NIE. По словам Хорхе Лесмеса Рольдана, существует два способа получить этот документ: в испанском консуль­стве в России, где этот процесс может занять до трех месяцев, или же в любом полицейском участке в Испании всего за 10–15 дней.

Плата за воздух, воду и свет

По данным испанских риэлторских компаний, ино­странцы приобретают квартиры в стране в основном для того, чтобы проводить здесь отпуск, поэтому большую часть времени эти объекты пустуют. Содержание квартиры стоит по российским меркам не так дорого. Стоимость зависит от площади квартиры, ее расположения и дополнительных удобств в жилом комплексе.

Необходимо помнить о ежегодном налоге на имущество, который составляет 0,3–0,6% от кадастровой стоимости объекта недвижимости

Отдельно нужно оплачивать свет. В Испании есть такое понятие, как предоплата за электроэнергию. Для квартиры этот платеж составляет примерно €10, владельцы частных домов с бассейном и подсветкой в саду будут платить минимум €30. За расход электроэнергии придется платить дополнительно €0,11 за 1 кВт/ч.

Самое дорогое в Испании – это вода. 1 куб. м стоит €0,27. Здесь тоже необходимо оплачивать определенный минимум, порядка €10–12 в месяц. На практике же выходит, что при проживании двух человек в квартире воды расходуется на €50–80 за квартал, а в частном доме – на €200–300. Счета за воду приходят раз в три месяца, так что не стоит пугаться и бежать разбираться с коммунальщиками.

Вывоз мусора обойдется от €70 до €130 в год. Владельцы частных домов естественно платят больше. Зато жильцам многоквартирных домов раз в полгода необходимо оплачивать уборку общей территории, услуги консьержа, садовника, ремонт фасада здания, содержание в рабочем состоянии общих замков, электро­оборудования, лифтов. Как правило, администрация жилого комплекса раз в год устраивает собрание жильцов, где обсуждаются затраты на предстоящий год. Сумма затрат делится на всех жителей в зависимости от площади квартиры, и обычно в итоге каждый плательщик вносит от €400 до €2500 в год.

Приятные бонусы

Собственное жилье в Испании дает иностранцам ряд преимуществ. Собственники жилья имеют право на получение годовой визы на льготных условиях. Срок пребывания в стране составляет 180 дней, по 90 дней в каждом полугодии. В случае получения этой визы право на работу в Испании отсутствует, но не возбраняется вести свой собственный бизнес. Одна из возможностей для владельца квартиры в Испании – сдавать ее в то время, когда хозяин отсутствует. Для этого надежнее всего заключить договор с одной из фирм, занимающейся сдачей жилых помещений. В контракте придется оговорить, в какие месяцы года вы будете занимать квартиру, и сумму, которую эта фирма вам будет платить за остальные месяцы, при этом поддерживая квартиру в отличном состоянии. При хорошем расположении квартиры чаще всего фирма берет на себя расходы и по оплате электроэнергии и воды в течение всего года, включая месяцы, когда владелец занимает квартиру. «За двухкомнатную квартиру в хорошем районе, недалеко от моря, оставляя за хозяевами самые привилегированные месяцы – июль и август, мы платим владельцу более €3000 в год», – поясняет Аронде-Люсенне Ван Тонгерен, администратор фирмы «Бенидорм Ландс».