Время покупать... где?

А восторженные статьи с броскими заголовками при ближайшем рассмотрении часто оказываются гимнами, воспевающими полупроцентный статистический рост последнего месяца, зафиксированный в каком-нибудь отдельно взятом сегменте рынка. Тем не менее в нынешнем сезоне есть страны-лидеры, показавшие в секторе real estate рост более чем на 8%.

Переоценка ценностей

Англоязычный Global Property Guide (основанный австрийским юристом Мэтью Монтегью-Поллаком), занимаясь исследованиями рынков недвижимости 131 страны мира, использует данные центральных банков и национальных институтов статистики, информацию юридических и экономических организаций. Публикации «гида» сегодня особенно подкупают своей откровенностью. Например, раздел, посвященный европейскому рынку недвижимости, начинается со слов: «Сейчас не самое лучшее время для покупок в Европе». Далее следует обоснование: после десятилетнего роста и последовавшего за ним падения европейская недвижимость все еще остается достаточно дорогой и с излишком новостроек.

Property Guide советует не покупать ничего, что дает менее 5% прибыли в год, и не покупать в Восточной Европе, как наиболее чувствительной к кризису. Инвесторам рекомендуется возвращаться на европейский рынок не раньше, чем начнет восстанавливаться региональная экономика.

Общая картина, представленная в статистическом отчете за II квартал 2009 года, оптимистичной не выглядит: из всех представленных в таблице стран с середины 2007 года рост отмечен лишь в трех местах – Израиль, Швейцария и Китай (Шанхай). Худшие показатели за прошедший год – в Латвии (Рига), где цена на недвижимость «рухнула» на –60,81%, притом что 26,75% стоимости она потеряла лишь за II квартал текущего года. Такие существенные падения, безусловно, также заслуживают внимания, но сам по себе негативный тренд стал привычным, поэтому гораздо больший интерес вызывают все же рынки с положительной тенденцией.

Здесь нужно оговориться, что показателей роста такого порядка, которые демонстрировал рынок во время докризисного бума, сейчас не наблюдается даже на самых благополучных рынках. Исключение составляет лишь рынок Гонконга, где, по различным данным, был отмечен квартальный рост в 8,09–9,08%. Но и там он пока оказался лишь восстановительным, не перекрыв годовых падений, в итоге составивших 8%. Уверенный рост цен на недвижимость за годовой период с июня 2008 года был зафиксирован в Израиле, где он составил 8,4% – самый высокий показатель среди представленных в отчете стран. Во втором квартале 2009 года израильские цены выросли на 1,02%. В Швейцарии за год недвижимость прибавила к своей стоимости 4,9%, с замедлением темпов роста во втором квартале – 0,09%. В китайском Шанхае за прошедший год цены выросли на 1,96% с увеличением за последний квартал в 2,09%. Темпы роста, таким образом, там немного ускорились. Очень незначительно, но все же «поднялся» Люксембург, показав годовой «плюс» в 0,42%, из которых 0,37% пришлось на период с апреля по июнь текущего года.

«Осторожный», зачастую не перекрывающий значение годовых падений квартальный рост был отмечен в 14 странах, если не принимать в расчет отрицательную величину, присвоенную Великобритании Земельным регистром, и учесть +1,78%, выставленные той же стране компанией Nationwide. На этом фоне было бы слишком смелым делать заявления о тенденциях общего роста, но обратить внимание на страны, находящиеся в лидерах этого списка, все же стоит.

Там, где Восток встречается с Западом

Израиль. Эта технологически развитая ближневосточная страна имеет ярко выраженную экспортно ориентированную и сильно зависимую от сырьевых ресурсов экономику. Было бы логичным предположить, что неприятности, возникающие вследствие кризиса на международных финансовых рынках, в первую очередь должны были появиться именно у стран с такой экономической структурой. Тем не менее глобальный кризис хоть и задел Израиль, но довольно умеренно, о чем говорит хотя бы такой показатель, как 8%-й уровень безработицы, тогда как в странах Еврозоны, как сообщает Eurostat, он сегодня находится на уровне 9,5%, а в Соединенных Штатах, по данным Министерства труда США, составляет 9,7%.

Недавно Банк Израиля опубликовал прогноз развития израильской экономики, согласно которому 1,5%­го падения ВВП по итогам 2009 года уже не ожидается, а в 2010 году экономика страны вырастет на 2,5%. Причины такой устойчивости можно искать в структуре экспорта, стимулирующей приток инвестиций, кредитном рейтинге и прочих финансовых показателях, но не последнюю роль в этом сыграл сам Банк Израиля, точнее, его обладающий израильским и американским гражданством управляющий, профессор-экономист Стенли Фишер, личность которого представляется весьма интересной. Родившись в африканской Родезии, Стенли получил степени бакалавра и магистра в Лондонской школе экономики, а степень доктора философии – в Массачусетском технологическом институте, где затем какое-то время преподавал. Был шефом-экономистом Всемирного банка и первым заместителем главы Международного валютного фонда. С 2002 года работал в Citigroup, став ее вице-президентом. Возглавляет Банк Израиля с 2005 года. За свои научные труды имеет множество почетных степеней, в том числе является почетным профессором Санкт-Петербургского государственного университета и  Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.

Фишер, как это видно теперь, очень предусмотрительно «сыграл на опережение», начав снижать учетную ставку ЦБ еще в марте 2008 года, стимулируя приток средств в реальный сектор, в то время как Евробанк продолжал повышать ставку до самого конца года, напротив оттягивая денежные ресурсы с рынка. За год учетная ставка в Израиле уменьшилась с 4,25% до 1% и продолжала снижаться до своего исторического минимума в 0,5%, что дало повод для ироничных высказываний о том, что Фишер скоро начнет приплачивать тем банкам, которые берут у него деньги.

Промышленность и строительство, благодаря дешевым кредитам, получили финансовую подпитку, сильно (до 2,5–3%) уменьшился процент по ипотеке. При этом американский сценарий ипотечного кризиса в Израиле не предполагался по причине того, что в израильских банках существуют довольно жесткие условия ипотечного кредитования, требующие, кроме обязательств перед банком самого получателя, предоставления еще двух кредитоспособных гарантов и как минимум 25%­го покрытия сделки личными средствами, в то время как в США «гарантией» выступал сам покупаемый в ипотеку дом, а размер ипотечного кредита достигал 95% от стоимости объекта.

Таким образом, Фишер оказался не из тех экономистов, которых сейчас обвиняют в том, что они «проморгали» кризис. Конечно, принятые им меры нельзя назвать полностью универсальными – например, в результате усилившегося шекеля пострадали экспортеры, но основную задачу по стабилизации экономики его план выполнил, что самым непосредственным образом отразилось на рынке жилья, который The Global Property Guide определил в лидеры своего списка.

Интересно, что сам ЦБ Израиля в скором времени может также оказаться участником крупной сделки с недвижимостью. Тель­авивское отделение банка Стенли Фишер предполагает разместить в средних этажах небоскреба, расположенного на бульваре Ротшильд. Новый банковский офис оценивается в $26,5 млн.

Анализируя состояние израильского рынка, нель­зя игнорировать и политический фактор, который в конечном счете опять-таки сводится к экономике. В результате прошедших нынешней весной выборов пост премьер-министра Израиля занял Биньямин Нетаниягу, как и Фишер, выпускник Массачусетского технологического института и Гарвардского университета, известный по прошлой своей каденции (1996–1999 гг.) эффективными экономическими реформами. Реакцию представителей бизнеса на это назначение проиллюстрировала израильская биржа, которая перешла в уверенный рост, с марта по сегодняшний день увеличив значение основного промышленного индекса ТА­100 почти вдвое, привлекая тем самым инвесторов самых разных направлений, в том числе и real estate.

Отдел по оценке недвижимости при Министерст­ве юстиции представил данные за II квартал 2009 года, из которых следует, что цены на квартиры за этот период выросли в Хайфе на 9%, а в Иерусалиме и Телль-Авиве – на 2% и 1%. Средняя цена 4­комнатных квартир в этих городах составила соответственно $217,7 тыс., $358 тыс. и $464,8 тыс.

После прошлогодней отмены визового режима с Россией немалое влияние на рост цен в сфере недвижимости начали оказывать российские граждане, которые, по результатам полугодового исследования экспертов международного агентства недвижимости Gordon Rock, лидируют среди иностранных покупателей. На их долю приходится 37% сделок, тогда как участие французов в общем объеме рынка составляет 26%, англичан – 19%, американцев – 10%, выходцев из Южной Америки – 5%.

Наглядным примером стало недавнее приобретение российским миллиардером двухъярусного пентхауса площадью 1100 квадратных метров в 23-этажной башне тель-авивского проекта Sea One на примыкающей к морю улице а­Яркон. Покупка номинировалась в шекелях, составив сумму около $29 млн, при примерной стоимости квадратного метра $26 тыс.

Золотой треугольник Янцзы

Китай с его населением в 1,3 млрд занимает первое место в мире по численности. Кажется логичным, что здесь же находится самый большой в мире объект недвижимости – знаменитая Великая китайская стена. Еще полстолетия назад эту страну называли «несчастьем Азии», имея в виду бедность проживающего там населения, но уже 30 лет Китай остается одной из немногих стран с постоянно растущей экономикой, которая сегодня занимает 3 место в мире по величине номинального ВВП, выросшего по итогам второго квартала 2009 года на 7,9% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). По прогнозу Всемирного банка, рост ВВП в текущем году планируется на уровне 9%.

Страна сильно ориентирована на экспорт, выручка от которого составляет до 80% всех валютных поступлений, и с учетом не совсем благоприятной мировой конъюнктуры Китай могли ждать серьезные трудности. Большую роль в стабилизации китайской экономики сыграла Госпрограмма стимулирования внутреннего спроса объемом $586 млрд, призванная возместить производителям потери, связанные с уменьшением продаж на внешних рынках.

Политика «дешевых денег», перенаправленных через финансовую систему в реальный сектор, принесла вполне ощутимые результаты: исследование, проведенное компанией China Enterprise Confederation, показало, что совокупная чистая прибыль 500 крупнейших корпораций Китая в 2008 году достигла $171 млрд, в то время как аналогичный показатель ведущих американских компаний из списка Fortune 500 составил около $99 млрд. Мировой финансовый кризис привел к тому, что прибыль китайских компаний в прошлом году снизилась лишь на 13,2% по сравнению с 2007 годом, тогда как у американских компаний она упала в среднем на 85%.

Несмотря на достаточно ровное положение в экономике, рынок недвижимости Китая в последние годы показывал разную динамику – от 20–30%­го подъема в период 2004–2005 годов, до плавного 5–6%-го падения в 2006-м и начале 2007 года, затем вновь перейдя в рост, достигший на своем пике, совпавшем с проведением Летней олимпиады в Пекине, 30%-го значения. С середины 2008 года темп роста цен заметно упал, вплотную приблизившись весной этого года к нулевой отметке.

Китайский рынок очень неоднороден, и тенденции в разных районах страны могут сильно различаться. Видимо поэтому аналитики The Global Property Guide решили публиковать не средние по стране цифры, а показывать текущую ценовую динамику на примере Шанхая – промышленного, торгового и финансового центра, являющегося также самым крупным в мире морским портом и «городом китайских миллиардеров». Кроме прочего, Property Guide как ресурс для иностранных инвесторов, несомненно, учел и такой момент, что Шанхай – город, наиболее удобный для иностранных инвестиций как свободная экономическая зона, и в отличие от других китайских мегаполисов не имеет никаких ограничений на приобретение недвижимости иностранными покупателями.

По статистическим данным компании Shanghai Uwin Real Estate Information Services, продажи нового жилья в Luxury-сегменте, где цена за квадратный метр составляет более 40 000 юаней ($5856), растут уже на протяжении полугода, а в августе они почти удвоились по сравнению с предыдущим месяцем, достигнув числа в 590 единиц жилья, в основном в новых городских проектах Star River и Bund House. Следует отметить, что за все первое полугодие в этом секторе состоялось лишь 626 сделок. Эту динамику специалисты склонны объяснять растущим внутренним спросом: считается, что обеспеченные китайцы, вкладывая деньги в элитные дома, таким образом сберегают деньги от инфляции.

Тем не менее даже такой резкий рост числа продаж в сегменте дорогого жилья не привел к повышению цен, средние показатели которых в сегменте жилья класса люкс, по данным все той же Shanghai Uwin, продолжали падать на 10% ежемесячно, остановившись на отметке в 53 300 юаней ($7804) за квадратный метр, что является самым низким показателем с августа 2008 года.

Китайский институт по исследованию индексов (в Шанхае) обнародовал доклад «Результаты анализа иностранных инвестиций в китайскую недвижимость», который показывает, что иностранные инвесторы в основном вкладывают свои средства в недвижимость в дельте реки Янцзы.

«Золотой треугольник Янцзы», где проживает около 80 млн человек и в который входят Шанхай, Нанкин и Ханчжоу, расположен около места впадения реки в Восточно-Китайское море.  Доля этого района от общего размера инвестиций в Китай достигает 29%. На втором месте по инвестиционной популярности находится приморский район у залива Бохайвань с центральными городами Пекин и Тяньзинь, занимающий  25%­ю долю в иностранных инвестициях.

Европейский акцент

Еще две страны, отметившиеся в списке Global Property Guide годовым итоговым ростом, – Швейцария и Люксембург. Рынки недвижимости этих европейских стран объединяет то, что, когда у большинства их соседей по региону происходил стремительный рост цен, именно там его не было. Швейцария, которую иногда в шутку называют «страной, где ничего не происходит», полностью оправдала свой имидж тем, что в период с 2000 года по сей день цены на недвижимость там, с одной стороны, росли постоянно, с другой – ни разу в реальном выражении не поднимались выше уровня 5%­го годового роста. Отчасти это можно объяснить достаточно высокой стоимостью самого жилья, среднее значение которого достигло в городских районах €7138 за кв. м, но гораздо большее влияние на рынок, по всей видимости, оказал принятый 16 декабря 1983 года Федеральный закон «Лекса Фридриха» (Lex Friedrich: Law and Ordinance on the Acquisition in Switzerland of Landed Property by Persons in Foreign Countries), ограничивающий приобретение жилой недвижимости в собственность иностранными гражданами.

В некоторых кантонах, таких, например, как Цюрих и Женева, продажа жилой недвижимости ино­странцам не разрешается, а там, где это возможно, существуют квоты, определяемые местной администрацией. Коммерческая недвижимость продается и покупается без ограничений.

Люксембург, или Великое Герцогство Люксембург, – самое малое государство континентальной Европы, площадь которого лишь в 1,8 раза больше площади Санкт-Петербурга и в 2,4 раза больше площади, занимаемой Москвой, тем не менее является важным общеевропейским административным центром и одной из неофициальных столиц объединенной Европы. Здесь размещены: секретариат Европарламента, управление Европейского валютного фонда, Европейский трибунал, Европейская счетная палата и некоторые другие ведомства Евросоюза. 

Вместе с Бельгией и Нидерландами страна входит в экономический союз Benelux. В столице государства располагаются около 1000 инвестиционных фондов и более 200 банков – больше, чем в любом другом городе мира. Недвижимость в городе достаточно дорогая: по оценке все того же Global Property Guide, средняя цена квадратного метра составляет здесь €5376, но в плане доступности недвижимости Люксембурга для иностранных инвесторов не существует никаких видимых проблем.

В отличие от других, представленных здесь стран в годовой отрезок, начинающийся с середины 2007 года, рынок недвижимости Люксембурга показал небольшой (3,97%) отрицательный рост, но в следующий год, как уже было сказано ранее, немного вырос. В предыдущие несколько лет, по данным Государственного статистического управления STATEC, рекордный для люксембургских частных домов рост цен был зафиксирован в 2004 году, когда он с учетом поправки на инфляцию составил 10%, но уже на следующий год темпы удорожания существенно снизились, составив 0,8%. Затем последовали годы довольно скромного роста, завершившиеся 6%­ным падением, сменившимся полупроцентным ростом последнего отчетного года.

Показатели, причины и следствия

Предшествующий кризису десятилетний мировой подъем цен на недвижимость привел к образованию своеобразной мировой «касты» профессиональных жилищных инвесторов. С теми же целями образовывались многочисленные фонды и товарищества. В какой-то момент эти люди, успевшие стать в своем деле настоящими профессионалами и хорошими аналитиками, остались не у дел. Можно предположить, что кто-то из них, пережидая «смутное время», стремится консервативно инвестировать свой капитал, имея целью не столько заработать, сколько сохранить заработанное ранее. При отсутствии альтернативных направлений инвестирования, таких как еще недавно рухнувшая и все еще нестабильная биржа и банков­ские вклады с их сильно «похудевшими» процентами, владеющие средствами люди прибегают к испытанному способу, вкладывая деньги в ликвидную недвижимость европейских «стран-сейфов». Именно это, судя по всему, демонстрирует осторожный рост рынков Швейцарии и Люксембурга.

Китай оказался в этом списке, прежде всего, потому, что в стране сохраняется очень приличный рост экономики, который стимулирует относительно высокий внутренний спрос. Если в части коммерческой недвижимости для иностранцев на этом рынке ограничений нет, то при покупке жилья в большинстве районов страны процесс тормозится запрашиванием специальных разрешений, уже купленное жилье можно использовать только для собственного проживания, а в случае если иностранный владелец задумает его продать, то ему придется сделать это не раньше, чем через пять лет, в противном случае он будет вынужден уплатить антиспекулятивный налог. Все это, конечно, существенно осложняет коммерческие операции на рынке жилья для иностранцев, поэтому в общем объеме сделок их доля пока невелика.

В Израиле, напротив, доля иностранных участников в сделках с недвижимостью традиционно высока. По разным оценкам в крупных городах она колеблется в районе 20–25%, доходя в сегменте «премиум» до 35–40%. Так что здесь иностранные покупатели как раз обладают необходимым ресурсом для того, чтобы «корректировать» внутренние цены. Это, возможно, и происходит: еще до кризиса аналитики Forbes оценили израильский рынок, как самый перспективный на период ближайших пяти лет. Уже сегодня можно сказать, что в краткосрочной перспективе, во всяком случае, они не ошиблись, или как маловероятный, но все же вариант – нашлось достаточное количество инвесторов, прислушавшихся к авторитетным прогнозам солидного издания.

Динамика цен жилой недвижимости с учетом поправки на инфляцию

Увеличение цен на дома более чем на 1% Снижение цен на дома более чем на 1%

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и владелец агентства недвижимости «Талерман Надлан» (Израиль):

– Игорь, по статистике израильского рынка недвижимости конца 2008 – начала 2009 года получается, что в Израиле как будто не заметили тех кризисных падений, которые взбудоражили рынки всего мира. Так ли это на самом деле?

– Наверное, не совсем это точно. Если вспомнить октябрь прошлого года, то была такая ситуация, что предсказать, каким будет вектор развития рынка недвижимости Израиля, никто из экспертов даже не пытался. Из США и Европы каждый день приходили сообщения об очередном рухнувшем ипотечном банке, продажи квартир остановились практически на всех строительных объектах. Очень неопределенное положение сложилось на рынке элитного жилья, ориентированного на зарубежные инвестиции. Но тревожное ожидание, во время которого количество иностранных покупателей значительно сократилось, довольно быстро сменилось новым всплеском инвестиционной активности. Уже в первые месяцы весны менеджеры по продажам и риэлторы, работающие на элитных проектах Телль-Авива, Герцлии и Нетании, отметили значительное увеличение общего количества сделок, в том числе довольно крупных.

– Вы можете привести какие­то примеры?

– Информация об отдельных заключенных договорах не всегда попадает в открытые источники, для многих покупателей крайне желательно сохранение инкогнито, но общие объемы продаж того периода впечатляют. Скажем, группа «Тедар» всего за несколько дней продала более половины квартир средней стоимостью $900 тыс. в эксклюзивном проекте-бутике «Баухаус» в тель-авивском квартале Цеала. Проекты G и Sutin, расположенные в центре делового Телль-Авива, в течение одного месяца реализовали несколько квартир на общую сумму более $15 миллионов. Не отставали от этих темпов новостройки Нетании, Ашдода и Хайфы.

– В чем, по-вашему, причина такого внезапного оживления?

– Понимаете, хоть элитный рынок недвижимости и живет по собственным законам и в большой степени ориентирован на внешний спрос со стороны зарубежных инвесторов, но я уверен, что своеобразным толчком для его всплеска стало резкое увеличение внутреннего спроса на обычное, массовое жилье. А последнее, в свою очередь, связано с тем, что уменьшение уровня учетной ставки ЦБ не только удешевило ипотечные кредиты, но и вынудило платежеспособные слои населения изымать из банков средства, хранение которых на депозитах стало невыгодным из-за низких процентов по сберегательным программам.

Неустойчивая ситуация на биржевых и финансовых рынках привела к тому, что самым перспективным способом вложить свободные деньги стала покупка квартиры. Объединение строительных подрядчиков, в свою очередь, добавило этому процессу динамики неоднократными заявлениями о том, что объемов имеющегося нового строительства недостаточно для удовлетворения необходимого спроса.

– И как развивались события дальше?

– В итоге с начала года пошло значительное оживление рынка, которое вылилось в заметное повышение цен, особенно на вторичное жилье в недорогих городах периферии, таких как Хайфа, Хадера, Ашкелон. Так, в Хайфе цены на некоторые объекты, а именно 3–4-комнатные квартиры в домах с лифтом, расположенные недалеко от моря, поднялись за полгода на 25–30%.

Ровно та же тенденция наблюдалась на рынке новостроек. В феврале наиболее ярким событием на рынке нового жилья стали итоги специального мероприятия-ярмарки, проведенного строительной компанией «Гинди», в ходе которого за несколько часов были проданы около 200 квартир общей стоимостью более $55 миллионов в проекте «Бульвар» в Петах-Тикве, городе-спутнике Телль-Авива. Остальные 190 единиц жилья «ушли» к концу апреля. Подобных примеров много: в Северном Телль-Авиве небольшие проекты точечной застройки на 30–50 квартир реализовывались в первые две-три недели с начала объявления о продажах. По данным Центрального статистического бюро Израиля за первое полугодие 2009 года общее количество реализованных квартир по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 44%.

Эта ситуация не осталась незамеченной крупнейшими экономическими изданиями и международными аналитическими агентствами, которые отметили положительную динамику роста и высокую устойчивость рынка недвижимости в Израиле.

В результате их оптимистичных оценок иностранные инвесторы, многие из которых предпочитают сегодня не столько заработать на спекуляциях с недвижимостью, сколько сохранить капитал, в очередной раз обратили свое внимание именно на Израиль. Я считаю, что это правильное решение, и они не будут разочарованы. Льготный режим налогообложения сделок при продаже жилой недвижимости и высокая ликвидность рынка делают такие вложения надежными и высокорентабельными. 

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Олег Воробейчик, генеральный директор Neopolis Ltd (Израиль):

– Какие объекты в Израиле сегодня востребованы российскими покупателями? Каковы цели покупки, минимальные и максимальные суммы сделок?

– Востребована жилая недвижимость до $600–650 тыс. Российские покупатели активно приобретают квартиры в городах Ашдод, Бат Ям, в западной части Ришон-Лециона, Тель-Авиве и Натании. Минимальные суммы сделок – $220 000 (в Ашдоде), максимальные суммы сделок – в Телль-Авиве. Четыре месяца назад гражданин Украины купил в Тель-Авиве пентхаус-триплекс площадью 1100 кв. м на берегу моря за $29 млн.

Среди зарубежных покупателей, в том числе и российских, которые ищут «элитку», очень популярен пригород Тель-Авива – Герцлия-Питуах, который расположен в 10 минутах езды от Тель-Авива. В этом месте бюджет российских покупателей – $3–4 миллиона.

Мотивация российских покупателей:

1. Место на «черный день».

2. Покупка квартиры для родителей пенсионного возраста.

3. Курортная недвижимость.

4. Инвестиция с целью дальнейшей перепродажи.

5. Перераспределение капитала.

– В чем причины роста израильского рынка в первом полугодии 2009 года?

– Израильский рынок недвижимости не пострадал от кризиса. Банковская система очень стабильная, банки выдают ипотеку всем платежеспособным покупателям до 80% от стоимости объекта, под 2–5% годовых на срок до 30 лет, что, несомненно, стимулирует повышенный спрос. 

В Израиле постоянная нехватка земель под строительство. Вместе с тем население постоянно растет, что повышает спрос на квартиры. Правительство страны контролирует 93% от всех земель и решает, когда, где и в каком темпе «разморозить» земли под строительство. Таким образом, правительство поддерживает постоянный высокий уровень цен (за что вечно и попадает под критику).

95% израильского рынка базируется на постоянно активном местном спросе и только 5% – на зарубежном. Поэтому кризис повлиял только на элитную недвижимость, которую в основном покупают граждане Америки, Франции, Англии и России.

В Израиле очень распространена покупка квартиры в качестве инвестиций, многие имеют более одной квартиры.

– Существует ли «русский» спрос на коммерческие объекты?

– В основном востребованы объекты жилой недвижимости, так как на нее самый высокий спрос в стране. Вместе с этим попадаются изредка россияне, которые готовы инвестировать средства в коммерческую недвижимость – в основном в офисы и в торговые центры. Окупаемость вложений в коммерческую недвижимость – от 7,5% до 8,5% годовых, в редких случаях – до 9,5% годовых.

– Каков ваш прогноз относительно дальнейшего развития рынка недвижимости Израиля в краткосрочной перспективе?

– Я прогнозирую дальнейший рост. Земельный дефицит здесь ощущается очень остро, а вооруженные конфликты в некоторой степени и на непродолжительное время влияют только на города, которые расположены вдоль границ (через 3–4 месяца рынки в этих местах возвращаются к своей активности). Кроме этого, банки не предполагают ухудшать условия выдачи ипотеки. А выход из кризиса стран Европы и Америки в 2010–2011 годах приведет к возвращению иностранных покупателей на израильский рынок.

– Какую недвижимость вы бы посоветовали сегодня приобрести в инвестиционных целях?

– Я бы посоветовал приобретать недвижимость с перспективой на подъем цен, а именно квартиры любого метража, расположенные до 500 метров от побережья и в радиусе 40 километров от Тель-Авива (Ашдод, Бат Ям, западный Ришон-Лецион, Тель-Авив, Нетания, Герцлия-Питуах). Мы активно работаем во всех этих городах. Прибыль и атрактивность инвестиций заключаются в самом росте цен на недвижимость, а не в годовом проценте на сдачу квартир в аренду, который довольно низкий для русского инвестора (от 4% до 7%).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Татьяна Фогт, управляющий директор российско-швейцарской компании Vostok-Zapad Group:

– Татьяна, что вы скажете о рынке недвижимости Швейцарии?

– Швейцария сегодня является самым стабильным местом в Европе, и каких-либо существенных ценовых колебаний здесь не наблюдается и не ожидается. Причина этой стабильности – в позитивном экономическом состоянии страны на протяжении нескольких последних лет и практическое отсутствие «перегретых» цен на недвижимость. Нельзя забывать и о бизнесменах, для которых Швейцария интересна также с точки зрения выгодных условий налогообложения для компаний.

– С учетом запретительных мер, присутствующих в швейцарском законодательстве, на что реально может претендовать иностранный инвестор?

– Согласно швейцарскому закону, иностранцы могут покупать жилую недвижимость только в определенных, как правило туристических, регионах, например: Берн, Граубюнден, Тичино, Валлиз и других, где имеются так называемые квоты-разрешения на покупку. Именно там и строят дома и апартаменты, предназначенные для отдыха, которые могут покупать иностранцы. Этот рынок очень четко регулируется Федеральным законом «Об ограничении прав иностранцев на приобретение земельных участков», и каждый год на все 26 регионов, или кантонов, выделяется всего около 1500 квот на покупку. При этом должны соблюдаться условия, по которым жилая площадь реализуемого жилья не должна превышать 200 кв. м, а земельный участок ограничивается 1000 кв. м. Эти квоты получают только те кантоны, которые нуждаются в экономическом развитии и привлечении туристов. О наличии квоты в регионе может проинформировать юридический департамент земельного реестра, либо нотариус, регистрирующий сделку. Иностранец может сдавать свою недвижимость для отдыха в аренду, но не более чем 11 месяцев в году. Как минимум три недели эту недвижимость должен использовать сам собственник, так как покупка недвижимости для отдыха, как прописано в федеральном законе, предполагает, прежде всего, собственное пользование. Еще один важный момент: законодательство Швейцарии разрешает иностранцам перепродажу купленной недвижимости для отдыха не ранее, чем через 5 лет – во избежание ценовых спекуляций на рынке.

– Что вызывает интерес у иностранных покупателей?

– Если говорить о покупателях из России, то они чаще приобретают в Швейцарии апартаменты и дома для отдыха в туристических регионах на озерах, рядом с горнолыжными курортами и другими природными красотами.

– Каков уровень цен в стране?

– Все зависит от региона. В кантонах Берн и Швиц, находящихся в центральной Швейцарии, жилые апартаменты стоят от 3500 €/кв. м, в кантоне Тичино (итальянской Швейцарии) цены за кв. м начинаются  от €4000. Что касается известных горнолыжных курортов, то там, например в Кран-Монтана, недвижимость может стоить в пределах 8000–10 000 €/кв. м.