Итальянские продавцы не поверили кризису

– Пострадали ли итальянские риэлторы от кризиса?

– В первую очередь сократилось количество сделок. Некоторые агентства недвижимости закрылись. Но нужно учитывать, что речь, как правило, идет о небольших фирмах, весь штат которых состоит из одного-двух агентов и секретаря. В Италии таких агентств немало.

В 2009 году количество продаж уменьшилось примерно на 40%, но на официальные цены это повлияло несильно: реакция продавцов недвижимости на негативные новости с рынка в Италии, как, впрочем, и в других странах мира, обычно запаздывает. Многие продавцы просто отказывались верить в то, что будет падение цен на недвижимость, поэтому крайне неохотно шли на торг. Снижали цену только те, кто по разным причинам был кровно заинтересован продать как можно быстрее.

Говоря об официальных цифрах, нужно обязательно учесть, что речь идет не о статистике конечных сделок, а лишь о ценах, предлагаемых продавцами. Рекламные цены иногда сильно отличаются от цен продажи. В некоторые периоды 2009 года эта разница доходила до 15–18%, а в прошлом году она была 10%.

Как всегда и везде, быстрее всего упало в цене жилье эконом-класса, то есть не очень качественное жилье в небольших городах, где увеличилась безработица. В курортных местах собственники недвижимости практически не почувствовали снижения цен. Приведу наглядный пример. Города Гроссето и Марина ди Гроссето в Тоскане. Расстояние между ними всего 11 километров. Но Марина ди Гроссето расположен у моря. Количество продаж здесь практически не падало. Цены – не снизились, хотя иногда можно было вести речь о некотором торге. В расположенном в некотором отдалении от моря Гроссето картина оказалась иной: цены там оставались более-менее стабильными, но количество сделок уменьшилось настолько, что некоторые агентства с трудом удержались на плаву, лишь сдавая недвижимость в аренду.

Примерно с середины прошлого года рынок по всей Италии начал оживать. Сейчас основная масса покупателей приобретает жилье для собственных нужд, поэтому наиболее активные продажи приходятся на ту недвижимость, которая стоит до €300 тыс.

– Какие объекты сегодня привлекают интерес покупателя?

– Самые разные. Это могут быть и пятикомнатные апартаменты в центре Милана площадью 160 кв. м недалеко от площади со знаменитым собором, требующие ремонтных работ, по цене €1,4 млн, и вилла на Форте-деи-Марми в Тоскане ценой от €1 млн до €8 млн.

По дешевизне лидирует Калабрия. Прямо сейчас там предлагаются к продаже новые квартиры у моря за €65 тыс., €70 тыс. и €75 тыс., очень приличные таунхаусы за €175 тыс., €185 тыс. и €210 тыс. Есть дешевая недвижимость в некоторых районах Апулии, Абруццо. Например, мой коллега в Абруццо продает вариант домика всего за €10 тыс. Но надо учесть, что этот домик нуждается в капитальном ремонте, и перед покупкой необходимо тщательно просчитать стоимость ремонтных работ.

– Заметны ли на итальянском рынке покупатели из России?

– Если говорить о Тоскане, то здесь больше заметны немцы, англичане и голландцы. Приобретают для себя, перебираются жить в Италию, некоторые открывают бизнес, связанный с сельским хозяйством. Покупают и американцы.

Покупатели из России тоже есть. При этом очень разные – некоторые из них интересуются дешевыми вариантами, а кто-то – наиболее дорогими. Россияне предпочитают море, озера на севере Италии: Комо, Маджоре, Гарда, районы вокруг Милана, Рима, пользуются популярностью и Калабрия, Лигурия, Тоскана.

«Сарафанное радио» в Италии работает великолепно. Если произошла сделка с русскими клиентами, все об этом быстро узнают. И агенты тут же начинают делать ставку на клиентов из России, предполагая заработать на «умеющихделать деньги» русских.

– Как смотрят на наших заемщиков итальянские банки?

– Процент по ипотеке в банках Италии – 4–5% годовых, но у меня нет сведений о получении ипотеки нерезидентом, хотя список документов для этого имеется, и я смогла бы его предоставить.

– Правда ли, что секрет устойчивости итальянского рынка – в высоком уровне «обременения» покупки недвижимости налогами и прочими затратами, что делает вложения в недвижимость неинтересными для краткосрочных спекуляций?

– Да, можно сказать и так. Но есть и другая причина: в Италии практически не ведется активное строительство, в некоторых районах десятки лет ничего не строят. Получается, что рынок недвижимости в таких местах не расширяется за счет новых объектов.

Если говорить о краткосрочных спекуляциях, то нельзя сказать, что они невозможны в принципе. Просто для этого приходится тщательно отбирать объекты, обращая внимание на расположение и цену, искать варианты новостроек на ранних стадиях строительства и варианты срочных продаж, когда собственнику недвижимости надо быстро получить деньги.

– Правительство Италии рассматривает законопроект, который должен будет снизить ставку налога на доходы от жилья, сдаваемого в аренду. Как это может повлиять на рынок?

– Сейчас сложно говорить конкретно. Я, честно говоря, была просто потрясена, когда узнала, что в Италии сейчас простаивает свыше миллиона объектов недвижимости, которые можно было бы сдать в аренду. Но пока собственники ждут изменений в законодательстве и не спешат это сделать.

К чему приведет введение нового закона, можно только предполагать: возможно, немного снизятся арендные ставки. Если это произойдет, то кто-то, вероятно, откажется от покупки собственного жилья, хотя таких, думаю, окажется немного. Итальянцы – нация, которая высоко ценит наличие собственной недвижимости, а лучше даже и не одной.

– Отразится ли на ценах недвижимости юга Италии наплыв беженцев из североафриканских стран?

– Все зависит от того, как эта ситуация будет развиваться дальше. Действительно, на островах Лампедуза, Сицилия и в провинции Калабрия сейчас находятся тысячи беженцев из Туниса, Ливии, Марокко. Это вызывает негативную реакцию проживающих там людей, особенно на Лампедузе, где количество беженцев в какой-то момент превысило численность постоянного населения острова.

Местные жители не без оснований опасаются, что создавшееся положение может резко уменьшить число посещающих этот район Италии туристов. Если допустить, что это произойдет (да или нет – будет ясно уже в ближайшие месяцы), то, как следствие, там уменьшится число покупателей недвижимости, в первую очередь, разумеется, курортной. Возможно, рынок «пополнится» дополнительными предложениями на продажу от тех владельцев жилья, которые будут испытывать затруднения с его сдачей в аренду. Насчет цен говорить пока не берусь – картина для каких-либо прогнозов пока еще очень неоднозначная.