Испания. Через тернии

Риэлторы и девелоперы делают ставку на реализацию в первую очередь более привлекательных с географической точки зрения объектов. Их на рынке сейчас немало.

План на пятилетку

– Из 750 тыс. объектов недвижимости порядка 40% – это жилье категории PRIME, то есть объекты, которые по своей площади, местоположению и развитой инфраструктуре более привлекательны для покупателей. Например, жилье на побережье или в столице. Естественно, продать такое количество квартир, домов и таунхаусов в короткие сроки невозможно, это работа минимум на два года, – считает Хосе Мануэль Галиндо, президент Ассоциации промоутеров и строителей Испании (APCE).

По мнению президента APCE, гораздо меньше шансов реализовать квартиры в небольших городах вдали от курортной зоны. Таких предложений на рынке порядка 26%.

– Спрос на них невелик, потому что жилье в маленьких городах интересно в основном испанцам, которые работают там же или имеют свой бизнес. Реализация квартир этой категории начнется не раньше 2012 года, когда у испанцев появятся свободные день­ги или система получения кредитов станет проще, пока же они предпочитают жить в съемных квартирах. Распродать все, что сейчас есть на рынке в этой категории, получится не раньше 2015 года, – прогнозирует Хосе Мануэль Галиндо.

Кроме этого, в последнее время рынок наводнили недорогие квартиры, которые распродают за долги по кредиту. По мнению Хосе Луиса Кампоса, автора книги «Мыльный пузырь испанской недвижимости», около 150 тыс. квартир уже сейчас выставлены на продажу за долги по ипотеке.

Что, где, почему?

По словам Евгения Кошкодаева, директора агентства недвижимости Expert Service (Коста-Бланка), на рынке наблюдается переизбыток относительно дешевого и некачественного жилья. «Во время строительного бума все гнались за быстрой прибылью и не обращали внимание на качество и планировку квартир. А когда у покупателя есть выбор, реализовать некомфортное жилье будет гораздо сложнее», – говорит Евгений.

Однако даже в условиях перенасыщенности рынка недвижимости есть объекты, которых практически нет в продаже, потому что спрос на них очень высок. Это жилье для состоятельных покупателей – элитные большие квартиры на первой линии пляжа в курортных городах, а также виллы.

По прогнозам специалистов, в 2010 году цены на испанскую недвижимость будут снижаться, но резкого падения больше уже не произойдет. По данным авторитетной аналитической компании Tinsa, согласно индексу рынка испанской недвижимости в течение года с февраля 2009 по февраль 2010 цены снизились на 5,5%. Генеральный директор Tinsa Луис Лейрадо уверен, что пик пройден: «В начале прошлого года наблюдалось резкое падение цен на недвижимость, тогда стоимость жилья снизилась на 12%. Сейчас рынок более стабилен». Однакое Мигель Анхель Алемани, представитель фирмы Pisos.com, считает, что реальное падение цен на вторичном рынке жилья в прошлом году составило не менее 10%: «Нужно учитывать, что цена, по которой проходит сделка, в конечном итоге отличается от цены, изначально указанной продавцом. Покупатели активно торгуются и добиваются снижения, что приводит к довольно большой разнице между заявленной стоимостью квартиры и суммой, полученной при продаже».

По данным портала Fotocasa.es, средняя цена в феврале этого года за квадратный метр – €2,362, в провинции Гипускуа (Guipuzcoa) – около €4 тыс. за квадратный метр, в Толедо (Toledo) или Сьюдад Реаль (Ciudad Real) – чуть больше €1500 за квадратный метр. Столь существенная разница в цене объясняется просто. «Всегда была недвижимость более и менее востребованная. Нельзя предъявлять одинаковые требования к квартире в Мадриде и Финестрате (маленький городок в Аликанте), – говорит экономист Альфонсо Масиас. – Существуют города, в которых цена за квадратный метр за последние два­три месяца выросла. Например, в Куэнке жилье подорожало на 2,3% по сравнению с 2009 годом, а в Гуадалахара подешевело на 6,6%».

|Порция оптимизма

Риэлторы говорят об оживлении на рынке испанской недвижимости, которое наблюдалось в декабре­январе 2010 года. По данным Института статистики Испании, количество операций по купле­продаже выросло на 2,1% по сравнению с январем 2008 года. С приближением курортного сезона повысился интерес к квартирам на Средиземноморском побережье. Однако, по мнению специалистов, большого ажиотажа ждать пока не приходится.

По данным компании Tinsa, средний индекс падения цен на недвижимость за период с февраля 2009 по февраль 2010 года на Канарских островах составил 8,9%, а на побережье Средиземного моря – 8,2%. Альфонсо Масиас уверен, что цены будут продолжать снижаться, пока не стабилизируется экономика других европейских стран. Мигель Анхель Алемани соглашается с этим утверждением, однако его прогноз более оптимистичен. «В центральных частях страны, особенно в больших городах, в течение 2010 года вряд ли стоит ждать существенного снижения цен, но недвижимость на побережье еще будет дешеветь», – говорит он.

В последнее время агентства недвижимости, специализирующиеся на продаже квартир на побережье, все чаще обращают внимание на российских покупателей, даже специально нанимают на работу русскоговорящих агентов.

– По большому счету русские – это единственные активные покупатели курортной недвижимости. Квартиры на Коста-Бланке (Аликанте) и Коста-Дораде (Барселона) продолжают пользоваться спросом именно у российских покупателей, – говорит Евгений Кошкодаев.

Несмотря на положительные тенденции, которые наметились на рынке недвижимости, возвращение уровня продаж на докризисный уровень – процесс длительный, который будет проходить сложно. Всплески активности будут чередоваться с провалами, но колебания рынка не будут катастрофичными.