Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Эстония: на пороге перемен

Рынки недвижимости всех трех стран Балтии, только-только пережив бурный рост, стали громко и быстро рушиться на протяжении последних полутора лет, «болея» по одному и тому же сценарию, изумляя наблюдателей и отправляя в историю суждения о европейской стабильности бывших стран Советского Союза. В среднем с начала мирового экономического кризиса цены на недвижимость в Эстонии, Латвии и Литве были поделены пополам от пиковых значений. Именно это, вкупе с гибкой политикой местных девелоперов и инициированными государством визовыми льготами, сегодня влечет сюда инвесторов из России. Эксперты считают, что рынки «трех сестер» в силу объективных причин уже сейчас расположены к постепенному, но устойчивому росту.
Текст: Константин КРИНИЦКИЙ

 

Одна из прибалтийских республик бывшего СССР обрела независимость в 1991 году, сразу же взяв курс на либерализацию экономики, но резкие перемены в хозяйственной структуре страны привели к тому, что в 1992 году последовал мощный спад, сопровождавшийся 89%-ной инфляцией.

Восстановительный период продлился до 1994 года, когда была проведена достаточно удачная налоговая реформа: эстонское законодательство предоставило полную свободу иностранным инвесторам, были снижены корпоративные налоги и отменен налог на добавленную стоимость. Результаты этих мер начали сказываться во второй половине девяностых, когда это небольшое государство стало лидером среди стран Центральной и Восточной Европы по иностранным инвестициям на душу населения. В стране, кроме традиционных для Эстонии «морских» отраслей экономики, активно развивались телекоммуникации и высокие технологии.

В 1999 году Эстония вступает во Всемирную торговую организацию, а в 2004­м – в Европейский союз.

 

Риэлторский рывок «балтийского тигра»

Жилищный рынок Эстонии до 2000 года вел себя достаточно спокойно, и средняя цена квадратного метра таллинских квартир в первые годы после обретения независимости не превышала €300. Затем последовал жилищный бум, с 2000 по 2007 год, по данным Статистического управления Эстонии, увеличивший цены апартаментов Таллина, Тарту и Пярну в среднем, в 4,5 раза. Этому способствовало как снижение банковских процентов по ипотечным кредитам с 10%-го уровня конца 1990­х до 4% в период 2004–2006 год, так и общий рост экономики, среднегодовые темпы которого с 2000 по 2006 годов включительно составили, по оценке МВФ, 9,06 %.

Но даже благополучные экономические показатели не объясняют такой резкий рост стоимости жилья, который был зафиксирован за годовой период, предшествующий II кварталу 2006 года, когда цены эстонской недвижимости выросли на 77,5%.

Маргус Пильв, аттестованный оценщик Земельного департамента Эстонии и руководитель отдела оценки недвижимости международной компании AS Pindi Kinnisvara, комментирует так: «Сработало несколько факторов. Характерными для того периода были стабильный рост зарплат и всеобщий оптимизм в отношении их дальнейшего роста, вследствие чего многие смело брали на себя кредитные обязательства, которые еще несколько лет назад казались им неподъемными. Одновременно значительно улучшились условия банковского кредитования, что увеличило количество людей, имеющих возможность взять кредит. Сыграла свою роль государственная поддержка, которая выразилась в том, что средства, которые направлялись гражданами на погашение ипотечной ссуды, исключались из суммы подоходного налога. Все это, вместе взятое, и вывело из равновесия соотношение предложения и спроса на недвижимость в сторону увеличения последнего».

Цены продолжили свой рост вплоть до середины 2007 года, когда в стране были зафиксированы их пиковые значения. В Таллине средняя цена квадратного метра в трехкомнатной квартире составила €1629, или 25,5 тыс. эстонских крон, в Тарту, втором по величине городе республики, – €1020 (15,9 тыс. крон), в Пярну – €1047 (16,4 тыс. крон).

 

В лидерах… кризиса

Мировой финансовый и экономический кризис отразился на эстонской экономике самым явным образом: по данным европейского статистического бюро Eurostat, Эстония оказалась единственной в ЕС страной, где во втором квартале 2008 года рост ВВП ушел в минус, уменьшившись по сравнению с прошлогодним показателем на 1,4%. Вновь начало увеличиваться число безработных, которое к началу 2008 года удалось снизить до 5,5%-го уровня.

На жилищном рынке произошли негативные перемены: в 2008 году на 30% упало количество сделок, четверть своей стоимости потеряли квартиры в Таллине, а цены на квартиры в Западной Эстонии, по данным Земельного департамента, снизились почти вдвое. Этому, кроме прочих объективных причин, способствовал существенный рост процентной ставки по ипотечным кредитам, номинированным в эстонских кронах: с апреля 2006 по ноябрь 2008 года она увеличилась почти вдвое – с 4% до 7,37%. Аналогичный показатель для евро также вырос до 6,27%.

В начале 2009 году в стране продолжился спад промышленного производства, показав 30% годового падения, что вновь стало отрицательным рекордом среди стран – членов Евросоюза. В I квартале индекс ввода в эксплуатацию нового жилья рухнул вниз на 40 пунктов, в полтора раза уменьшив свои показатели по сравнению с предыдущим кварталом. Положение в эстонской экономике продолжало ухудшаться. Статистическое управление Эстонии, подводя итоги за III квартале 2009 года, обнародовало такие цифры: годовое падение ВВП, даже по сравнению с неблагополучным 2008 годом составило 15,6%. За тот же период объемы производства в строительном секторе сократились на 29%. В I и во II кварталах также были зарегистрированы падения, на 31% и 28% соответственно.

Из Центрального банка Эстонии сообщили, что объем иностранных инвестиций в III квартале составил €25,7 млрд, сократившись по отношению к показателю прошлого года почти на 10%.

До невиданного уровня вырос процент безработных, дойдя до 14,6%, – величина, которая ни разу не была зафиксирована за весь период существования Эстонии как самостоятельного государства с момента провозглашения ее независимости.

С учетом приведенных данных совсем не выглядит сенсацией декабрьский отчет Международной консалтинговой компании KnightFrank, в котором падения на рынке недвижимости Эстонии с начала 2009 года оцениваются в –35,8%. Хуже – только в Дубае (–47,00%). Хотя, справедливости ради, следует отметить, что в рейтинге не принимала участия Латвия, которая вполне могла бы составить здесь «конкуренцию» если и не Дубаю, то, наверняка, Эстонии.

Маргус оценивает минувший год так: «2009 год характеризуется глобальным недоверием на финансовых рынках, нежеланием банков вливать в рынок дополнительные кредиты, самым низким уровнем Европейской межбанковской ставки предложения Euribor в истории, крайне низкой активностью сделок, а также стремительными падениями цен и вынужденными продажами недвижимости владельцами, имевшими финансовые проблемы».

 

Так ли все плохо?

Тем временем банковская политика предоставления ипотечных ссуд к концу 2009 года стала значительно мягче. «Условия кредитования ухудшались до октября 2009 года, после чего наступил перелом, и банки стали либеральнее. В ноябре, по статистике Банка Эстонии, средняя ставка по ипотечному кредиту составила 3,5%. Другие важные условия, такие как процент личного участия в покупке и необходимость в дополнительном залоге, зависят от возраста недвижимости и ее состояния, а также от возможностей клиента по обслуживанию кредита. В общем случае самая низкая ставка самофинансирования без наличия дополнительного залога – 15%», – говорит Маргус Пильв.

Возможно, для многих покупателей улучшение условий кредитования послужило дополнительным стимулом к приобретению жилья, или они посчитали, что цены пришли к своему минимуму, но количество сделок в столице Эстонии с января по ноябрь 2009 года, по данным Земельного департамента, выросло в 1,7 раза.

В качестве иллюстрации текущей ситуации с ценами Маргус приводит следующий пример: «Недавно в самом центре Таллина за 2,3 млн крон (€147,5 тыс.) была продана двухкомнатная квартира на последнем этаже высотного здания, в то время как в период пика она оценивалась в 5,2 млн крон. Весной 2009 года стоимость этой квартиры была бы около 2 млн крон (€128,2 тыс.). В случае с другими, не эксклюзивными квартирами разница между нынешними ценами и показателями на их пике – менее резкая, но все же и там различие практически в два раза».

Эксперт Pindi Kinnisvara приводит данные индекса, публикуемого его компанией, который охватывает 17 самых крупных городов Эстонии. Pindi Index в 2009 году уменьшился в 1,4 раза – с €950 (14,8 тыс. крон) до €678,5 (10,58 тыс. крон) за квадратный метр жилья. Если первые семь месяцев фиксировалось постоянное понижение, то к концу года оно остановилось, и был отмечен небольшой (6%) рост. На этом фоне аналитики делают осторожный вывод, что рынок начинает медленно оживать.

В 2010 году участники рынка ждут стабилизации. «Активность сделок несколько повысится, средний уровень цен на жилые площади в первой половине года будет колебаться. В дальнейшем главную роль будут играть две эмоционально противоположные тенденции – обусловленное высокой безработицей недоверие к инвестициям в недвижимость и стремление банков стимулировать спрос через публикации позитивных новостей», – подытоживает Маргус Пильв.

В отношении иностранных инвестиций серьезных изменений пока не видно. Сейчас они идут в основном из соседних Швеции (37%) и Финляндии (25%), а также следующих за ними Голландии, Норвегии и Дании. Российских инвесторов в Эстонии значительно меньше, но, по словам участников рынка, они здесь достаточно заметны благодаря тому, что сфера их интересов обычно распространяется на эксклюзивную и дорогую недвижимость.

В январе 2011 года Эстония планирует перейти на евро, что, по мнению правительства страны, должно привнести в страну экономическую стабильность. В благополучные годы переход восточноевропейских государств к общеевропейской валюте обычно приводил к весьма заметному росту цен. Произойдет ли то же самое с ценой эстонских квадратных метров – неизвестно, но специалисты Европейского центрального банка на всякий случай уже сейчас предупреждают руководство Эстонии о возможности нового кредитного бума и очередного вздувания цен на жилье из-за чересчур либеральной, по сравнению с другими странами Евросоюза, валютной политики, предусматривающей низкие кредитные ставки. Во избежание повторения предшествующей нынешнему кризису ситуации, ЕЦБ рекомендует ввести ограничения на получение валютных займов и улучшить регулирование банковской сферы в стране.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?