Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Октябрь 2008

Читать все статьи раздела
Кухня риэлтора

Взаиморасчеты по сделке. Утро - деньги, вечером...

Взаиморасчеты – самый тонкий и часто самый спорный этап при проведении сделки с недвижимостью. Неприятие предлагаемой продавцом схемы оплаты может остановить покупателя, даже если он уже выбрал объект и готов приобрести его в собственность.
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ

Тем не менее, необходимо быть готовым к тому, что принятые в странах Запада и Востока процедуры порой серьезно отличаются от привычных российских.

На кого пенять?

«Необходимо внимательнее относиться к выбору компании-посредника», – это первое, что покупатель слышит от российских представителей зарубежных риэлторских фирм в 99% случаев. Однако на рынках разных стран существуют схемы, как подразумевающие в расчетах самое непосредственное участие риэлтора, так и полностью исключающие его.

«Самая безопасная процедура покупки­продажи, на мой взгляд, во Франции, причем как для покупателя, так и для продавца, – рассуждает Сергей Булавин, исполнительный директор Cosmopolite International Realty. – Все деньги, включая риэлторское вознаграждение, перечисляются на счет нотариуса, который является государственным гарантом чистоты сделки. Причем процедуры сделок на вторичном и на первичном рынке практически идентичны. После проверки чистоты сделки, правильности оформления всех документов, на что, как правило, уходит до 2 месяцев, покупатель и продавец подписывают все документы в присутствии нотариуса, затем нотариус переводит деньги на счет продавца».

В Панаме расчеты по сделке контролирует государство. Например, при покупке недвижимости на стадии проекта денежные средства переводятся сразу на счет компании-девелопера. Но этот счет находится в государственном банке Панамы, и денежные средства разблокируются по мере продвижения строительства. А вот на вторичном рынке деньги переводятся на счет адвоката или риэлторской фирмы, которая проверяет все документы и дает добро на проведение сделки.

Переход денег от покупателя к продавцу через банковский счет адвоката или нотариуса – распространенная в ряде стран схема. Риэлторская компания, как правило, в расчетах не участвует, занимаясь лишь разъяснениями и следя за исполнением взаимных обязательств сторонами сделки. Однако на практике, особенно в странах с молодым рынком недвижимости и свежей законодательной системой, можно столкнуться с любой ситуацией.

В странах, где real estate существует не 10–15, а сотни лет, и стаж работы застройщиков исчисляется десятилетиями, деятельность участников рынка часто подлежит лицензированию, и это участники называют дополнительной защитой покупателя. «Безопасность при любых расчетах в Финляндии – это наличие лицензии на ведение сделок у компании, обслуживающей покупателя, и квитанции об оплатах и переводах. Все. Ни одна компания, поверьте, не желает расстаться с лицензией и проконтролирует, согласно законодательству, весь процесс, – заверяет Татьяна Велликок, консультант компании Biport Realty Oy LKV (Хельсинки). – Другое дело, если лицензии нет, и «консультант» понятия не имеет, что и в какой стадии проверять. К нам регулярно обращаются с такими просьбами: помогите вернуть деньги, недвижимость оказалась не освобождена от залога, купить невозможно, а залог не возвращают. Ни договоров, ни поручений, а если и были, то только на финском языке – покупатели не очень­то понимали, что подписывали. А теперь, когда россияне начинают сами продавать свою собственную, купленную ранее финскую недвижимость, риски возрастают как для продавца, так и для покупателя».

«Покажи деньги!»

При покупке недвижимости в Финляндии петербургское агентство, скорее всего, попросит перед ознакомительной поездкой внести залог в несколько сотен евро, который останется у фирмы, если вы ничего не подберете, а если сделка состоится – сумма будет зачтена. Искушенные финские риэлторы одобряют такую схему работы: никаких иных гарантий оплаты агентского труда по организации просмотра, кроме денежного залога, по сей день не существует. Но все последующие расчеты по сделке будут производиться без прямого участия риэлтора, через банковские счета покупателя и продавца.

В Болгарии, как правило, вносить залог до просмотра не просят, если только покупатель не хочет забронировать за собой понравившийся «по удаленке» объект. Зато агентство, торгующее «вторичкой», может предложить покупателю перечислить деньги за покупку на свой счет. Эксперты говорят, что подобные схемы имеют право на существование, а их наличие объясняется тем, что агентство боится потерять свои комиссионные. Если на первичном рынке комиссию риэлтору платит застройщик, то на вторичном посреднику приходится постоянно быть начеку, чтобы не упустить на каком­то этапе сделки свое вознаграждение.

Назвать такую схему нерискованной – нельзя, как, впрочем, и любую другую. Но предложение вести расчеты подобным способом может вызвать бурю эмоций у покупателя, знакомого с принятыми на петербургском рынке схемами работы. Дело в том, что практика работы отечественных агентств, некоторые из которых скандально закрывались после принятия крупных сумм у покупателей, за последние десять лет наглядно показала, что наиболее опасно, а что – наименее. Путь от агентских сейфов с двойным дном до безналичных схем пока что пройден россиянами до середины: остановка случилась на банковских ячейках. Именно их массовый российский покупатель считает наиболее безопасными для проведения взаиморасчетов, и не без оснований: вне ситуации банковского форс-мажора аренда ячейки позволяет зафиксировать ситуацию, при которой покупатель уже расстался с деньгами, продавец их еще не получил, а агент в ожидании комиссионных помогает регулировать процесс. Но никто из участников сделки, согласно договору аренды ячейки, не может завладеть суммой без согласия остальных сторон.

– Расчет через банковскую ячейку принят за основу только в Петербурге и Москве, и возникла такая практика именно из-за негативных прецедентов. В большинстве российских городов до сих пор происходит так: деньги приносят или в фирму, или к нотариусу, показывают продавцу, а после подписания договора в простой письменной или в нотариальной форме относят вместе документы в регистрационную палату – и деньги отдают продавцу. Когда мы в Болгарии покупали себе недвижимость на «вторичке», то сделали именно так: принесли деньги к нотариусу, показали продавцу, подписали нотариальный акт и затем отдали деньги. Страна маленькая, города маленькие. Как говорят болгары, обмануть можно один раз – сразу попадаешь в опалу, – комментирует Светлана Александрова, директор юридического бюро «ЮрРайт».

Доверяй, но проверяй

Разнообразные варианты проведения расчетов чаще возникают на вторичном рынке. На первичном оплата обычно перечисляется застройщику на основании предварительного договора купли­продажи, а когда расчеты окончены и объект достроен, происходит регистрация права собственности покупателя.

«Мы – компания-застройщик, и, даже если продажа производится через посредника, контракт подписывается с нами, и оплата, соответственно, производится нам. В этом случае рискует только по­средник, с которым мы имеем соглашение, и он получает свою комиссию после выплаты нам клиентом взноса не менее 30%», – отмечает Елена Козар, менеджер по продажам компании Pandomus Property Developers (Кипр).

«В предварительном договоре между покупателем и застройщиком, кроме всего прочего, фиксируется порядок оплаты за выбранный объект недвижимости. Несмотря на то, что обычно этот договор не подлежит нотариальному заверению, это самый важный документ, который защищает интересы как покупателя, так и продавца, – поясняет Анастасия Андреева, руководитель представительства «Алиса Эстейт» в Болгарии. – Документ о праве собственности – это окончательный договор в нотариальной форме. Его продавец и покупатель подписывают у нотариуса в день, определенный для заключения сделки». По словам Анастасии, в Болгарии редко принимается оплата наличными при продаже недвижимости, и лучше всего оплачивать все суммы именно через банк, так как при перечислении денег на любой счет у покупателя остается платежный документ, который впоследствии может служить доказательством об оплате.

 

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
 
Анастасия Андреева, руководитель представительства «Алиса Эстейт» в Болгарии:
– Самый безопасный способ приобретения недвижимости – это выбрать правильного посредника. Компетентный посредник еще на самой первой консультации разъяснит все тонкости, связанные с оформлением недвижимости, защитит ваши интересы перед застройщиком­продавцом и проследит за порядком оформления всех необходимых документов. Но ни в коем случае посредник не является лицом, получающим любые оплаты за недвижимость, если это не указано в предварительном договоре, так как всю ответственность за любые нарушения и форс­мажоры несет продавец. При приобретении недвижимости на вторичном рынке обычно оплата идет на счет собственника недвижимости.
 
Татьяна Велликок, консультант компании Biport Realty Oy LKV (Хельсинки):
– Купить недвижимость в Финляндии просто – выберите лицензированного риэлтора, и вы сэкономите потом на адвокатах. Финское законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное, 96% финнов обращаются к услугам риэлторов, что мы советуем и россиянам. Это стоит сделать даже при покупке квартир у застройщика: на английском практически невозможно осветить всех важных моментов процесса покупки: постадийность оплаты, возврат залоговых взносов на случай невыполнения договорных обязательств, штрафные санкции для обеих сторон по невыполнению договорных обязательств. При новом строительстве купчая составляет 10 листов печатного текста, кто, кроме русскоговорящего риэлтора, станет переводить все это на русский в письменной форме, для того чтобы покупатель точно знал, что подписывает?
 
Жанна Сарайкина, менеджер компании «Дао Реал» (Варна):
– В Болгарии система взаиморасчетов очень проста: перед сделкой (т. е. перед тем, как нотариус оформит собственность на нового владельца) все расчеты между продавцом и покупателем должны быть закрыты. Будет ли это расчет по банку или наличными – договариваются продавец и покупатель между собой. Особой разницы на первичном и вторичном рынке нет. Нотариус при подписании нотариального акта о собственности должен удостовериться, что продавец получил деньги сполна.
 
 
1. Назовите самое «тонкое» место в процедуре взаиморасчетов между покупателем и продавцом. В какой момент может возникнуть риск потери денег?
2. Перечислите основные этапы взаиморасчетов.
3. На чей счет покупатель перечисляет средства, приобретая объект на вторичном рынке у физического лица?
4. Каким образом возникает защита интересов покупателя в ситуации, когда оплата внесена, а договор купли­продажи еще не оформлен?
5. Какой этап вызывает у российских покупателей наибольшее количество опасений?
6. В чем заключается контроль компании-посредника и как агентство отвечает за безопасность расчетов?
 
Светлана Александрова, директор юридического бюро «ЮрРайт» (Болгария):
1. Не назову, потому что не вижу его на первичном рынке. У крупных застройщиков механизм взаиморасчетов отработан до автоматизма. С объектами вторичного рынка мы не работаем (здесь это достаточно сложно, не очень выгодно, да и предложений мало).
2. Есть 2 способа оплаты недвижимости: 1-й способ – безналичный, при котором полностью оплачивается НДС, в этом случае по предварительному договору купли­продажи деньги сразу идут на счет продавца (инвестора или застройщика); 2-й способ – часть оплачивается банковским путем, часть наличными (в этом случае возможен такой вариант – покупатель сам или через доверенное лицо открывает счет в болгарском банке, переводит на него деньги, потом снимает и относит в компанию застройщика). Этапы при обоих способах одинаковы, в зависимости от готовности объекта: от 1000 евро до10% от стоимости – резервационная такса, 30–40% в течение месяца с момента подписания предварительного договора, 50% делится на части в зависимости от фаз строительства и 10–20% – после сдачи объекта в эксплуатацию.
3. На первичном рынке оплата производится либо безналичным, либо смешанным расчетом, на вторичном – всегда расчет наличный. Деньги всегда перечисляются только на счет продавца , по крайней мере, мы работаем именно так, не хочется нести ответственность за чужие деньги.
4. В нашей практике таких ситуаций нет. Перед оформлением договора вносится только резервационная такса. Внесение и получение этих денег подтверждается банковским переводом, распиской в получении денег застройщиком/инвестором. Этой суммой инвестор страхует себя от отказа покупателя от совершения сделки, поэтому резервационная такса (по сути – залог) не возвращается в этом случае.
5. Схемы четки и прозрачны, поэтому, честно говоря, вопросов не возникает.
6. Финансовые взаимоотношения происходят между покупателем и продавцом в соответствии с подписанным между ними договором, соответственно, даже чисто юридически агентство­посредник не может отвечать за безопасность расчетов, то есть не имеет права брать на себя подобную ответственность. Мы можем гарантировать надежность компании, объекты которой предлагаем, а также подробно разъясняем покупателю правовую базу его взаимоотношений с продавцом, особенности договора и всей предстоящей сделки. Покупателю по его прось­бе мы предоставляем все юридически значимые документы застройщика/инвестора: документ, подтверждающий реальное существование фирмы, разрешение на строительство объекта (самый важный документ), нотариальный акт на землю, на которой строится объект. В отличие от российского рынка, болгарский инвестор всегда строит на собственной земле и не получит разрешение на строительство, если нет архитектурного плана и нотариального акта.
 
Ольга Ветлугина, представитель в России агентства Second Home Turkey (Турция):
1. В Турции сделка заканчивается получением Свидетельства на право владения недвижимостью (ТАПУ). Его выдает кадастровое управление. Как правило, на момент получения свидетельства выплачена большая часть суммы, а вот кадастровое управление может по каким­либо причинам отказать в выдаче свидетельства на имя данного покупателя. В этом случае назначается другое лицо для передачи ТАПУ, например жена, дети, брат, сестра и т. д. Вот это и есть самый неприятный момент. Хотя, надо заметить, такое случается крайне редко.
2. Очередность расчетов может быть самой разнообразной, этапов может быть сколько угодно. График платежей и размер каждого платежа оговаривается с покупателем в контракте, который он согласовывает и подписывает. Важно, что последний платеж и, как правило, немаленький, осуществляется после предъявления покупателю оригинала Свидетельства о собственности (ТАПУ). Разницы в сделках на первичном и вторичном рынках, в принципе, нет.
3. Как правило, агентство открывает банковский счет на имя покупателя для перечисления денег, с доверенностью на лицо (обычно, представителя агентства), уполномоченное переводить деньги со счета покупателя продавцу. Агентство недвижимости также получает подписанную продавцом банковскую расписку. В этом случае банковская расписка – важная и надежная защита покупателя. Иногда клиенты платят напрямую на счет продавца, но это их решение. Возможны оба варианта.
4. Контракт оформляется и подписывается сторонами до каких­либо выплат.
5. Самый неприятный вопрос – это возврат средств, если сделка не совершается по вине покупателя. Агентства в Турции, как правило, настаивают на том, что средства, переведенные продавцу к моменту отказа, покупателю не возвращаются, либо покупатель оплачивает большой штраф. Разумеется, это не распространяется на случаи, когда покупатель предъявляет обоснованный законный или имеющий приемлемые основания отказ. Все эти моменты достаточно подробно и четко прописываются в контракте.
6. Кроме сказанного выше, агентство берет расписки с продавца о том, что средства получены, и предоставляет их покупателю.
 
Андрей Демченко, глава представительства в России CHEDA Real Estate & Investment (Египет):
1. Покупая недвижимость в Египте, покупатель сталкивается с необычной для российского рынка процедурой. Застройщик предоставляет подписанный контракт только после внесения первой оплаты за объект. Как правило, сумма первого платежа составляет от 25% до 50% от общей стоимости покупаемого объекта. Здесь работает такой механизм: «утром – деньги, вечером – стулья». Поэтому покупателям приходится оплачивать первоначальный платеж только по выставленному счету без оформленного контракта. Однако есть возможность минимизировать риски. Во­первых, необходимо обращаться только в проверенные агентства. Во­вторых, следует обращать внимание на компанию­застройщика. Лучше приобретать недвижимость в крупных жилых комплексах, которые строятся проверенными строительными компаниями. В-третьих, можно приехать в Хургаду с необходимой суммой и оплатить ее на месте, сразу же получив контракт. Остальные платежи будут четко зафиксированы в контракте, и их можно будет легко оплатить через любой российский банк.
2. Практически все застройщики в Египте предоставляют рассрочки платежей на время строительства. Рассрочка может быть до двух-трех лет. Зачастую рассрочки являются беспроцентными. Первоначальный платеж может быть от 25% до 50%. Оставшаяся сумма обычно выплачивается либо в конце строительства при получении ключей, либо равными долями ежеквартальными или полугодовыми платежами. На вторичном рынке недвижимости никаких рассрочек, естественно, быть не может. Покупателю придется оплачивать всю сумму сразу.
3. При покупке объекта на вторичном рынке могут использоваться различные схемы. Покупатель может перечислить деньги напрямую на счет продавца.
4. Необходимо понимать, что оформление документов будет производиться после поступления денежных средств на счет продавца, что несет в себе серьезные риски. Поэтому можно пойти старым проверенным способом, особенно если и покупатель, и продавец – русские: покупкой недвижимости с использованием банковской ячейки.
5. Наибольшее количество вопросов возникает, как оплатить недвижимость, не имея на руках контракт купли­продажи. Клиенты переживают, так как многие уже научены горьким опытом на российском рынке недвижимости. Но сомнения эти в абсолютном большинстве случаев напрасны. В Египте к частной собственности очень трепетное отношение, а иностранные инвестиции – одна из основ египетской экономики.
6. Контроль агентства недвижимости заключается в следующем. Абсолютное большинство клиентов оплачивают объекты через российские банки и в связи с занятостью не имеют возможности лишний раз выехать в Египет за документами. В этом случае компания-посредник контролирует получение денег застройщиком, получает от застройщика контракты, квитанции о поступлении денег и передает их клиентам.
 
Владислав Мальцев, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»):
1. Опасная для покупателя ситуация возникает в случае, если средства переведены на счет продавца, но сделка еще не состоялась. Этого ни в коем случае не следует допускать, особенно если продавцом выступает физическое лицо!
2. Разницы при расчетах на первичном и вторичном рынке нет.
3. Если оплата внесена на счет продавца – физ. лица, а договор купли­продажи еще не оформлен, покупатель никак не защищен! Представьте, что продавец оплатил этими деньгами свои долги перед третьими лицами, или закрыл кредит на дом, или погиб, и вам предстоит разбираться с наследниками. Обычно агентства недвижимости уверяют, что риска нет, т. к. «вероятность таких событий мала», однако при этом они не готовы взять на себя ответственность за возврат средств покупателя в случае неблагоприятного развития событий.
Для покупателя есть два основных способа защититься при сделке с физ. лицом:
– Открыть личный счет в финском банке. Аккумулировать на счету средства, необходимые для сделки. В день проведения сделки оформить в банке вексель или банковский чек. На сделке вексель передается продавцу при подписании документов. Минус такой схемы – в личном участии и больших затратах времени покупателя. Кроме того, открыть в Финляндии банковский счет иностранцу совсем не просто, тем более в короткие сроки, часто необходимые для проведения сделки.
– Использовать услуги компании­посредника, с которой заключается договор ответственного хранения средств и которая проводит расчеты с продавцом через свои счета или с использованием банковского чека.
4. Если продавцом недвижимости является крупная финская компания, думаю, можно не опасаться переводить средства. Если сделка не состоится, деньги легко будет вернуть внесудебными методами.
5. Зависит от ситуации. Например, если приобретается старый дом, больше всего сомнений вызывает его техническое состояние и стоимость дальнейшей реконструкции. Если приобретается новый участок, наибольшие волнения покупателя связаны с подведением электричества (сказывается негативный российский опыт). Если покупатель работает, скажем, в банковской сфере, у него не возникает вопросов по надежности оплаты или прохождения средств.
6. Наша компания заключает с покупателем договор, по которому мы несем полную ответственность за средства клиента. Если сделка не состоялась, мы обязаны в течение 10 дней вернуть деньги клиента на указанный им счет. Разумеется, в этом случае мы не получаем никакого вознаграждения за свою работу.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?
< ?ExpandFile("/news.htm")? > Все новости