Ипотека за рубежом. Западные кредиторы дают добро

ЮЛИЯ ЛОЗОВСКАЯ, модератор:

– Мы пригласили экспертов, которые расскажут о том, как приобрести недвижимость в кредит в Финляндии, в Болгарии и на Кипре. В этих странах сегодня работают кредитные программы, доступные для российских граждан. И, что важно, банки названных стран предоставляют деньги под процент, в несколько раз меньший, нежели российские банки – при покупке недвижимости в отечестве.

Ирина Федорова, генеральный директор компании «Мировая Недвижимость Эконом­Класс»:

– Существует три вопроса, которых не избежать. Людям хотелось бы вложить минимум, получить максимум, а значит, вложить правильно. Три момента, которые важны. В Болгарии сегодня очень многие застройщики предлагают множество объектов купить в рассрочку. Как таковой ипотеки для россиян в стране нет, но строительные компании без участия банков разработали программы, позволяющие приобретать недвижимость и на протяжении года, двух, трех, пяти, семи, десяти лет выплачивать ее стоимость. При этом жить в этой квартире либо сдавать ее в аренду можно с момента выплаты 30–40%. Нельзя сказать, что любая квартира может быть приобретена любым гражданином по такой схеме. Но в большинстве случаев этот вариант работает. В отличие от ипотеки, сбора большого количества документов для участия в такой программе не требуется, а проценты у разных компаний могут различаться.

Ю. Л.: Можно рассмотреть конкретный пример?

И. Ф.: Допустим, у россиянина есть сумма, равная €9 тысячам. Что он может купить на эту сумму? Конечно, можно купить и студию на ранней стадии строительства, далеко от моря, где-то на холмах, а можно вложить в хорошую нормальную ликвидную квартиру. А ликвидность и правильность выбора объекта – это, наверное, самые важные вопросы, потому что купить задешево квартиру, как мы говорим «непродавайку», которая не будет ликвидна, которая будет плохо расти в цене, в районе, который не имеет инфраструктуры, это,  скорее, зло, нежели удачное приобретение.

Итак, рассмотрим схему. У вас в запасе €9 тысяч. Вы можете приобрести в рассрочку студию или апартаменты с одной спальней, на первой-второй линии моря. Оплачиваете первый взнос, это может быть и десять, пятнадцать, тридцать процентов. Цена на эту квартиру уже не вырастет – вы ее зафиксировали в договоре, что важно. Договариваетесь о графике платежей, он может быть также индивидуальным. Вы можете выплачивать ежеквартально сумму €1300–1600, можете разбить платежи как-то иначе. На строящееся жилье в Болгарии обычно действуют беспроцентные рассрочки до конца строительства. В любом случае, выплатив 30–40% от стоимости квартиры в €25–35 тысяч, вы получаете ключи, если объект готов. После окончательного расчета вы становитесь собственником. Если объект готов, то рассрочка перестает быть беспроцентной, но проценты, естественно, начисляются на остаток – то есть вам выгоднее гасить кредит быстрее. Обычно ставка не превышает 12% годовых.

Еще приведу пример. Вы купили апартаменты на Солнечном Берегу стоимостью €34 тысячи. Сколько вы переплачиваете, получая рассрочку на три года? Стоимость квартиры превращается примерно в €37 200, некоторые варианты позволяют снизить сумму переплаты еще в два раза.

Ю. Л.:При совершении сделки застройщики не интересуются справками о доходах своих клиентов?

И. Ф.:Нет. Эта информация интересует банки, но, повторяю, получить в Болгарии банковский кредит для покупки курортной недвижимости и раньше было крайне непросто, а сейчас – тем более. Застройщики готовы более гибко подходить к решению вопросов о предоставлении рассрочки и составления индивидуального графика платежей.

Ю. Л: Если мы приобретаем в рассрочку квартиру у застройщика, то право собственности не будет получено покупателем до тех пор, пока не выплачена вся сумма. Насколько это рискованно?

И. Ф.:Отвечаю. Верно, вы получаете нотариальный акт, только когда выплатили всю сумму, до последнего евроцента. А вдруг, пока вы не оформили нотариальный акт, в эту квартиру поселится некий Иван Иваныч? Нет, конечно, такого не произойдет. Схема отлажена. Первый правоустанавливающий документ, который устанавливает право пользования квартирой и регламентирует получение вами впоследствии права собственности, это предварительный договор купли-продажи между вами и застройщиком.

Ю. Л.: Но рассрочку все же предоставляют не все застройщики?

И. Ф.: Да, особенно на готовую недвижимость не у всех застройщиков работают подобные схемы. Одни компании более консервативны, другие более демократичны, гибки. Вторые, как правило, разрешают пользоваться схемами рассрочки.

Ю. Л.:Чем выше ликвидность объекта, тем меньше у клиента возможности для маневра. Получить рассрочку практически невозможно на готовую недвижимость в Варне и пригородах. Причина проста: недвижимость там и так хорошо продается, она интересна и для болгар, и для иностранцев. На Солнечном Берегу картина иная. Есть варианты рассрочек на строящуюся недвижимость в Софии, но болгарская столица не пользуется большим интересом у иностранных инвесторов.

Ю. Л.: Финляндия, после Болгарии, занимает достаточно высокое место в рейтингах спроса у петербуржцев, хотелось бы услышать, какие ипотечные возможности дают россиянам кредитные учреждения этой страны.

ВЛАДИСЛАВ МАЛЬЦЕВ, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»):

– Межбанковская ставка eribor год назад резко росла, но после начала кризиса резко упала. Соответственно финские банки имеют возможность дешевле получать деньги для себя, они же дешевле предлагают ипотечные и другие кредитные программы для своих клиентов. Все это показатель ставок для конечных потребителей в Финляндии по пяти крупнейшим банкам. Сегодня эта ставка – это тот процент, который вы бы получили в Финляндии, если бы положили деньги на счет, 2–2,5%. Для инвесторов, конечно, не густо, но для заемщика – неплохо.

Если мы говорим о реальной ставке по ипотечному кредиту, который можно получить на готовую или строящуюся в Финляндии недвижимость, то она рассчитывается так. К банковской ставке прибавляем банковскую маржу, она различается, но находится примерно между 1 и 1,5 процентами. В результате вы получаете конечную ставку по кредиту – примерно 4,25. Ставка, повторяю, падает, и с апреля в одном из банков, с которым мы работаем, она составляет 3,75%.

Ю. Л.: Как в целом выглядит процедура получения кредита?

В. М.: Как правило, кредит предоставляется на срок до десяти лет. По крайней мере, в моей практике на больший срок никто не запрашивал. Банк дает предварительно заключение о возможности выдачи кредита. Когда такое заключение получено, можно спокойно подписывать договор на строительство дома.

Заемщик должен иметь загранпаспорт и документы, подтверждающие доход, – это не обязательно справка 2­НДФЛ, достаточно подготовить на английском языке документ от вашей компании в произвольной форме, подтверждающий ваш доход, достаточный для получения кредита в финском банке. Справки из налоговой обычно не требуется. Но необходимо подтверждение законности получения тех самых 50%.

Ю. Л.:Вы гарантируете положительный ответ банка?

В. М.:Мы – ипотечные брокеры – приводим за руку клиента в банк с предварительно подготовленным пакетом документов, который требуется банку для принятия решения, и начинаем оформлять сделку. Гарантировать получение кредита мы не можем, хотя за последний год отказов в нашей практике не было.

Ю. Л.:Что, если приведенный вами за руку клиент окажется банкротом? Повлияет ли это на вашу репутацию и лояльность банка к последующим клиентам?

В. М.:От дефолта никто из нас не застрахован, есть очень приличные люди, которые сейчас не могут выплачивать кредит. Но у банка есть инструмент – это недвижимость, находящаяся в залоге. При этом заемщик платит первоначальный взнос – не менее 50% от стоимости объекта. Таким образом банк страхуется от рисков. Это требование обязательно для иностранцев.

Вопрос из зала: А какой первоначальный взнос платят сами финны?

В. М.:Процент может быть и нулевым, но у резидентов страны, получающих кредит, должно быть как минимум два поручителя. Если человек убежал и не платит по долгам, поручитель гасит кредит вместо него. У российского заемщика таких поручителей обычно нет.

Ю. Л.: Какой доход должен иметь заемщик? В России сегодня для получения ипотечного кредита необходимо официально показать не менее 100 тысяч рублей ежемесячного дохода.

В. М.:Я думаю, что вы вряд ли станете покупать недвижимость в Финляндии, если у вас доход меньше 100 тысяч рублей. Думаю, что минимум – €3000.

Ю. Л.:Примерно какие суммы берут в кредит россияне?

В. М.:€30–40 тысяч на достройку гостевого дома. Бывали случаи получения кредита и в размере €800 тысяч. Вопрос не в сумме, а в кредитоспособности заемщика. Если его годовой доход не менее €200 тысяч, то проблем не возникает.

Ю. Л.: Сколько ипотечных сделок ваши клиенты совершили с начала года?

В. М.: Было несколько сделок. Почти все дома, которые мы сейчас строим, проданы в кредит. Как правило, наши клиенты покупают земельный участок на собственные средства, а дом строят в кредит.

Ю. Л.:Спасибо, Владислав. Есть еще одно государство, в котором банки благожелательно относятся к российским заемщикам – это Кипр.

НИНА КОЛОТОВА, представитель «Сайбарко длс» (Кипр) в Санкт­Петербурге:

– Сегодня на Кипре обстановка благоприятствует получению ипотечного кредита. Ставка по кредиту составляет 4,5% в евро, около 3,5% в долларах. Если соискатели кредита не имеют договора страхования жизни, то ставка увеличивается на 0,25%. Если кредит выдается на сумму менее 50% от стоимости жилья, ставка уменьшается на 0,25%. Как правило, минимальный первоначальный взнос – 30–40%.

Ю. Л.: Эти условия интереснее, легче, чем финских банков.

Н. К.: Дело в том, что на Кипре на данный момент стабильная экономическая обстановка, и финансовые структуры чувствуют себя уверенно. Поэтому кредиты даются на хороших условиях. На долю иностранцев приходится до 20% кредитных денег, выдаваемых кипрскими банками.

При рассмотрении заявки на ипотечный кредит учитывается, покупает ли человек жилье для собственного проживания или с целью инвестирования средств. В первом случае максимальная сумма кредита – €750 тысяч, во втором – €300 тысяч.

Ю. Л.: Какие требуются документы?

Н. К.: Загранпаспорт, справка 2-НДФЛ с территории России не старее двух лет. Если покупатель – владелец компании, то необходимы финансовые документы компании за последние три года или выписки из счетов компании за последние 6 месяцев. Этих документов достаточно. Хотя банк работает индивидуально с каждым человеком. В банке всегда говорят, чем больше вы принесете бумаг, которые подтверждают вашу собственность, квартиры, дома, тем будет лучше – дополнительное подтверждение вашей кредитоспособности никогда не будет лишним.

После рассмотрения кандидатуры заемщика банк в течение двух дней дает предварительное согласие на выдачу кредита. После этого можно заключать договор купли-продажи, вносить первоначальный взнос. Затем в банк необходимо будет представить этот договор, уже заверенный в Земельном кадастре, и копию платежного документа, из которого видно, что оплачен первоначальный взнос на это жилье.

Ю. Л.: Какие примерно суммы, как правило, берут в долг петербуржцы для покупки недвижимости на Кипре?

Н. К.:В кредит чаще покупают не виллы, а апартаменты. Их стоимость на Кипре начинается от €100–150 тысяч.

Ю. Л.:То есть, имея €40 тысяч наличными, можно купить достаточно дорогостоящую недвижимость на Кипре, используя кредитную линию в банке?

Н. К.:Лучше все же иметь 100 тысяч. Но зато в евро можно получить кредит сроком до 40 лет. Возрастной ценз заемщика – 70 лет. В других валютах кредит дается на 15 лет с возможностью пролонгации еще на 15 лет.