Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Хорватия. Недвижимость в стране "тысячи островов"

Текст: Константин КРИНИЦКИЙ
Фото: Tagro doo
Число россиян, посещающих Хорватию с туристическими целями, растет ежегодно. Этому в немалой мере способствует политика хорватских властей, третий год подряд открывающих сезонное безвизовое «окно» для российских туристов. Посетив этот гостеприимный край, где говорят на «почти понятном» для русского уха языке, многие решают купить себе жилье в Хорватии. Но, учитывая специфику местного рынка недвижимости, даже для тех, у кого имеются необходимые средства, задача оказывается не такой простой, как может показаться на первый взгляд.

 

Начало пути

Расположенная на юге Центральной Европы и западе Балканского полуострова Хорватия объявила суверенитет в 1991 году, сразу после развала Социалистической Югославии. Предпосылки для рыночного курса вновь образованного государства виделись неплохими: «продвинутый» социализм югославского образца позволял, например, иметь в собственности до 10 гектаров сельскохозяйственной земли, платя за это государству абсолютно символический взнос. В СФРЮ имели большое влияние местные органы самоуправления, а экономика страны основывалась на хозрасчете. То есть в Югославии, в отличие от позднего СССР, имелись налаженные хозяйственные механизмы вполне рыночного образца.

Несмотря на неплохие стартовые условия для полного перехода к рынку, до середины девяностых Хорватия была активной участницей балканских конфликтов, что, конечно, не способствовало экономическому развитию тогда еще совсем молодого европейского государства.

Точкой отсчета позитивных экономических перемен в стране стал 1999 год. В Хорватии были проведены реформы, что дало эффект уже в следующем, 2000 году, когда экономика выросла на 5,5%. С 2001 по 2006 годы среднегодовой рост ВВП был стабильным, в среднем составляя 4,8%.

Начал активно развиваться туризм. Для этого имелись хорошие предпосылки: независимой Хорватии отошла большая часть Адриатического побережья бывшей Югославии (почти 90%). Это побережье – одно из самых экологически чистых в Европе. Здесь прекрасный климат, удивительная природа и невероятные по своей красоте хвойные леса. В уютных прибрежных городках отлично сохранилась старинная архитектура.

Хорватию часто называют страной тысячи островов. Никакого преувеличения тут нет: в действительности островов, самыми крупными из которых являются Крк и Црес, даже больше – 1185, но всего на 66 из них имеется постоянно проживающее население.

 

Сквозь призму цен

Рынок недвижимости Хорватии на экономически благополучном фоне середины «нулевых» вел себя весьма неоднозначно. По данным Хорватского статистического бюро (Državni zavod za statistiku, DZS), на жилищном рынке страны в 2005 и 2006 годах были зафиксированы небольшие падения (0,7% и 0,3%), а в 2007 году стоимость среднего квадратного метра поднялась с €1242 до €1563, сразу увеличившись на 26%.

Следующий, 2008 год, показал рост в 2,5%, притом что в расположенном на Адриатическом побережье международном курорте Дубровник цены выросли гораздо существеннее – на 10–12%.

Спад последовал в октябре 2008 года, когда количество сделок резко уменьшилось, но существенного удешевления недвижимости не произошло: до октября 2010­го, то есть за два последующих года, индекс стоимости недвижимости (Indeks Cijena Nekretnina) опустился только на 11 пунктов. Затем последовал непрерывный трехмесячный рост с последующим небольшим падением в феврале 2011 года. Итог последних четырех месяцев – лишь весьма символический подъем рынка с 109,1 до 109,9 единиц индекса.

История последних лет позволяет сделать вывод о высокой стрессоустойчивости рынка этой балканской страны. Наряду с этим интересно, что по данным хорватских СМИ, запасы нераспроданной недвижимости в стране оцениваются в совсем не малую по местным меркам сумму €15 млрд.

Что касается уровня цен по регионам страны, то сегодня наиболее демократичные – в Славонии, которая находится на западе страны в районе Среднедунайской низменности. Здесь скромный домик в сельской местности можно купить по цене от €10 тыс., а квартиру с двумя спальнями – в районе €40–50 тыс.

Примерно по той же цене иногда можно найти очень скромные апартаменты с 1 спальней на побережье Адриатического моря, называемого местными жителями «Ядран». Но чаще встречаются апартаменты с двумя­четырьмя спальнями стоимостью €150–250 тыс.

Пример реального предложения в средней ценовой категории. В известной своим превосходным песчаным пляжем курортной Цриквенице за €190 тыс. выставлены на продажу стометровые апартаменты с двумя спальнями и гостиной, частично открытым видом на море и участком в 150 кв. м, где расположен собственный бассейн. Специалисты утверждают, что в «жемчужине Адриатики» Дубровнике подобная недвижимость стоила бы уже свыше €300 тыс., а в Опатии – €350–400 тыс.

По мере удаления от моря цена падает очень заметно: в €250–300 тыс. оценивается новая вилла, построенная в традиционном стиле в Истрии с бассейном и 2–3 спальнями в 5–10 км от моря, в то время как неподалеку от берега цена такого объекта оказалась бы никак не меньше €1 млн.

Если говорить о столице Хорватии, тысячелетнем Загребе, из-за архитектурной схожести часто называемом «маленькой Веной», то довольно скромная квартира с двумя спальнями в центральном районе города на вторичном рынке будет стоить около €100 тыс. В новостройке – уже до €150 тыс., правда, в последнем случае как класс самого жилья, так и его площадь будут заметно отличаться в лучшую сторону.

 

Казуистика

По оценке The Global Property Guide из двадцати жупаний, то есть административных районов Хорватии, основными для иностранных покупателей недвижимости «числятся» всего пять. В основном это побережье Адриатики: треть сделок с иностранцами приходится на полуостров Истрия, четверть – на Приморье-Горски Котар. Каждый восьмой контракт на покупку регистрируется в Сплит-Далмации. Оставшаяся часть распределяется так: Задар (8%), Дубровник-Неретва (6%) и всего лишь 3% иностранных покупателей выбирают столичный, но не прибрежный Загреб.

Около 55% покупателей – граждане Германии. На австрийцев и англичан приходится 16% и 6% сделок, соответственно. Замыкают пятерку венгры (4%) и представители североевропейских стран (3%). Поскольку статистика приводится по официальным данным, то число российских покупателей недвижимости в Хорватии она никак не отражает.

Россиянину как физическому лицу купить здесь жилье просто невозможно, так как Россия, в отличие от стран Европейского союза, не имеет с Хорватией ратифицированного Договора о реципроцитете (межгосударственный принцип взаимности при покупке недвижимости). Поэтому вся покупаемая россиянами хорватская недвижимость оформляется на специально для этой цели регистрируемые в Хорватии фирмы.

Владелец хорватской компании Tagro Петр Бутковский говорит, что с 1995 по 2009 гг. иностранные инвестиции в страну составили €24 млрд. Из них только €1,2 млрд пришлось на недвижимость, причем, по большей части, коммерческую (торговые, складские и офисные центры).

Иностранное влияние на этом рынке всегда было очень несущественным, что можно объяснить правилами покупки жилья иностранцами, существовавшими в Хорватии до 2009 года. Приобрести недвижимость иностранному гражданину можно было только после специального одобрения такой сделки в Министерстве юстиции и только после того, как имелся доказанный прецедент того, что хорват уже приобретал в стране, ратифицировавшей Договор о реципроцитете, аналогичную недвижимость.

Поэтому с 2003 по 2009 годы в Министерство юстиции было подано 12 тысяч заявок на покупку, а одобрено – менее 8 тысяч. Тем не менее существовали «серые» неофициальные каналы.

До 2009 года в Хорватии было официально куплено иностранцами 11 517 объектов недвижимости, а с 2009 года граждане стран ЕС могут свободно покупать недвижимость в Хорватии. Соответственно, на правах взаимности и хорваты свободно покупают недвижимость в любой стране ЕС.

По-настоящему «раскрученного» рынка недвижимости, в отличие от рынка туриндустрии, считают эксперты, здесь по сей день нет. Местные всегда прекрасно понимали, что основное богатство Хорватии – это протяженная береговая линия возле теплого моря. Хорваты не спешили расставаться с этим достоянием «за гроши». Как говорит Петр Бутковский, иногда хорват мог не иметь денег, чтобы выпить лишнюю чашку кофе, но ему и в голову не приходило продать часть земли, переданной ему предками, несмотря на то, что многие граждане республики имеют такой земли на миллионы евро.

 

Инвестиции: Pro et Contra

Петр Бутковский из компании Tagro категоричен. «Для инвесторов в недвижимость Хорватии как направления пока не существует», – говорит он. Одна из причин: достаточно высокие цены на недвижимость по сравнению с другими европейскими странами. Цены здесь всегда были сравнимыми со странами «большой» Европы и даже немного выше. Основные причины – дороговизна стройматериалов, бюрократизация сферы строительства и отставание в строительных технологиях.

Представители хорватских компаний считают, что государство Хорватия, в отличие от соседней Сербии, мало вкладывает в инфраструктуру и создание условий для инвесторов, пренебрегая маркетингом для привлечения инвесторов в сферу строительства и недвижимости.

Примеров неудачных вложений в Хорватию тоже достаточно много. Помимо возможных ошибок при оформлении права собственности, эксперты говорят о сложностях, связанных с покупкой мини-апарт-отелей, притом что такая инвестиция неплохо зарекомендовала себя на многих мировых курортах.

Найти такую недвижимость на рынке довольно просто, она предлагается в среднем от €500 до €700 тыс. за дом рядом с морем с 4–6 апартаментами. Такие объекты на туристическом рынке Хорватии часто называют виллами, хотя это, по существу, малоквартирные дома.

Иностранному покупателю придется пройти очень много чиновников, чтобы начать зарабатывать на этой недвижимости. Даже в случае, если предыдущим владельцем дом был зарегистрирован в качестве туристического объекта, новому владельцу придется оформлять все документы заново. В Хорватии охотно рассказывают о случаях, когда российские покупатели поспешно покупали такие дома, а потом не знали, как с ними поступать дальше.

При этом ряд экспертов советует обратить внимание на внутренние районы страны. Здесь множество интересных мест: лечебных минеральных источников, старинных замков, памятников природы и культуры. Рабочая сила там дешевле, чем на побережье, чиновники заинтересованы в развитии регионов, и все разрешения можно получить гораздо быстрее.

Пример: сравнительно небольшие инвестиции в €100 тыс. позволят создать устойчивый бизнес, например, в агротуризме. Такой вариант подойдет тем, кто хочет жить в своей усадьбе и, оставляя туристов на ночлег, угощать их самостоятельно выращенными продуктами. На родине Николы Теслы в Лике можно купить дом и большой участок земли за €50–60 тыс.

Если еще недавно нельзя было приобрести большой участок земли и, ориентируясь на «русскую» покупательскую нишу, построить коттеджный поселок, то сейчас появились предложения по продаже целых хорватских сел.

Возле Плитвицких озер, которые посещает более миллиона туристов в год, продается село в 60 домов и 140 гектаров земли, которое предлагается объединением полусотни владельцев этой недвижимости за цену менее €10 млн. Примерно по той же цене продается целое село с каменными домами в Истрии.

Словом, для предприимчивого человека ниш и возможностей для бизнеса в Хорватии очень много. Петр Бутковский из Tagro уверяет, что есть проекты, способные при инвестициях в €3–5 млн окупиться уже в течение 6–8 лет.

Тем временем в преддверии присоединения к Евро-союзу Министерство юстиции уже приступило к разработке новых, более лояльных правил по получению разрешения на право собственности для иностран­ных граждан. Возможно, это как-то отразится на выда­ваемых местными банками ипотечных кредитах (5–7% годовых), получить которые сегодня иностранным гражданам невозможно.

 

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Петр Бутковский, владелец компании Tagro doo (Риека, Хорватия):
– Получить визу на основании покупки жилья, как в Черногории или Испании, – в Хорватии не получится. Даже если иметь свою фирму, на которую оформлена недвижимость, можно быть только туристом. Приехать на 90 дней, затем выждать три месяца и приехать снова на те же 90 дней, при этом пребывая на территории Хорватии не больше 180 дней в году. Единственный выход для получения ПМЖ в Республике Хорватия – создание своего бизнеса. Для этого мало иметь ноу-хау: нужно инвестировать не менее €100 тыс. за три года, обеспечить свою семью и дать работу нескольким хорватам.
 
Марина Чеснокова, специалист по зарубежной недвижимости ООО «Северная Венеция»:
– Для российских граждан ипотеки в Хорватии нет, но есть альтернатива – вариант рассрочки платежа на несколько лет при покупке у застройщика. Покупают сегодня в основном немцы, поляки и россияне. Хорватия не относится к странам с круглогодичным пляжным сезоном, поэтому недвижимость на побережье не приносит ежемесячной прибыли.
 
Григорий Дыбчик, руководитель отдела зарубежной недвижимости ООО «Зевс»:
– Отразится ли на ценах на недвижимость грядущее вступление Хорватии в ЕС?
– Безусловно, новый статус страны повысит цены на недвижимость. В связи с тем, что жители Хорватии не спешат все распродать (причина в менталитете, укладе жизни), а государство еще не ввело в полной мере в оборот сельскохозяйственные земли, цены до и после кризиса кардинально не поменялись. О докризисном уровне сделок пока говорить еще рано, но интерес к Хорватии европейцев и россиян со временем будет только повышаться. Хорваты держат цены. Хорваты понимают всю перспективность своего развивающегося рынка. Объемы продаж, конечно же, упали, часть риэлторских компаний приостановила свою деятельность, но это снижение – следствие влияния кризиса извне.
– Какие места больше всего любят русские покупатели?
– Полуостров Истрия сейчас постепенно становится более интересным и, соответственно, более популярным, чем Далмация. Причина не только в красоте и притягательности здешних мест, но и в удачном географическом положении Истрии.
– Назовите, пожалуйста, ценовые минимумы и максимумы из имеющихся на рынке предложений.
– На данный момент самыми дорогими являются земельные участки на первой линии побережья Дубровник – Опатия – €700–800/кв. м, после идет побережье Истрии. Участки на первой линии стоят €650–750 за кв. м. Основное количество предложений по участкам в Хорватии с более удаленным видом на море составляет €150–500/кв. м. Стоимость нового дома с участком на первой линии, построенного в соответствии с современными европейскими критериями качества и комфорта, как правило, начинается от €800 тыс. Дома вторичного рынка на побережье стоят, безусловно, дешевле, но после приобретения у требовательного покупателя может возникнуть необходимость полной реконструкции дома.
 
Ирина Харченко, генеральный директор «Астра Марина»:
– Как Хорватия перенесла кризис?
– В первую очередь заметно снизился спрос со стороны клиентов из Европы. Недвижимость в Хорватии всегда была востребована у граждан Словении и Италии, Германии, Англии и Скандинавских государств, и с наступлением кризиса многие иностранные собственники выставили недвижимость, приобретенную ранее в Хорватии, на продажу. Уменьшение спроса и заметное увеличение количества предложений на рынке недвижимости сказалось на некотором снижении цен. Но затронуло это в первую очередь недвижимость в сегменте «люкс».
– Как повел себя рынок после «пробуждения»?
– Роста цен все-таки пока не наблюдается, но количество просмотров объектов и сделок с недвижимостью заметно увеличилось. Согласно статистическим данным, 38% количества сделок, совершаемых с недвижимостью, это приобретение именно квартир, особенно в Загребе и регионе Кварнер. Но это данные именно по всей стране, без разделения местных жителей, иностранных покупателей и инвесторов. При этом недвижимость класса «люкс» интересует по большей части россиян, а покупатели из Германии предпочитают покупать объекты под реконструкцию.
– К каким районам рекомендуете присмотреться?
– Истрия и Средняя Далмация все-таки более демократичны. На побережье стоимость квадратного метра жилья начинается от €1200–1300 за бюджетные апартаменты в пешей доступности от моря и пляжа. Обычно апартаменты продаются с чистовой отделкой, некоторые даже с мебелью. Если все-таки рассматривать недвижимость на известных и популярных курортах, максимально близко к морю, то средняя цена начинается от €2000 за кв. м. Это в первую очередь известный и любимый всеми регион Макарской Ривьеры в Средней Далмации, известный своими потрясающими пляжами и восхитительными закатами. В жилых комплексах со своей инфраструктурой на территории стоимость квадратного метра начинается от €3000. Но такая недвижимость – пока что редкость на хорватском побережье.
Устойчивым спросом продолжает пользоваться район Опатийской ривьеры, это своеобразный Лазурный берег Хорватии. Он же держит пальму первенства в стоимости жилья не только на побережье, но и, наверное, по всей стране. На первой береговой линии цены здесь достигают €8000 за кв. м. Кстати, любителям уединенных домов на первой линии от моря я бы рекомендовала обратить внимание на дома на островах Брач, Хвар и Корчула. Здесь прекрасная инфраструктура, транспортное сообщение, а цены на дома у моря на 20–30% ниже, чем в континентальной части страны.
 
 

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?
< ?ExpandFile("/news.htm")? > Все новости