Русские в Чехии: за и против

– Скажите, Павел, был ли рост рынка недвижимости Чехии последних лет обусловлен объективной экономической ситуацией, или речь, как в случае с некоторыми европейскими рынками, идет, по большей части, о спекулятивном росте?

– Все это время чешская экономика быстро и стабильно росла на 6% в год, соответственно росли зарплаты, уровень жизни. Стали более доступными ипотечные кредиты, которые в 2006 году оформлялись уже под менее чем 3% годовых. Сыграл свою роль демографический фактор: подросло и вступило в самостоятельную жизнь поколение демографически сильных 70-х годов, или так называемых «Гусаковых детей» (Густав Гусак, президент Чехословакии с середины 1970-х годов.– прим. ВДЗР). Все это объективно привело к пропорциональному росту цен на недвижимость на 10–15% в год. Кроме того, как на всяком нормально функционирующем рынке недвижимости, на чешском рынке цена недвижимости определяется главным образом ее местоположением, доходностью и ликвидностью.

– Оказывали ли влияние на общую картину какие­то дополнительные факторы?

– В 2004 году, накануне вступления Чехии в ЕС, многие считали, что цены сразу после вступления резко подскочат. Покупалось все, что «не движется», цены скачкообразно выросли, но через 3–4 месяца вернулись в норму. В конце 2007 года правительство планировало повышение ставки НДС на новое жилье с 5% на то ли 9%, то ли 19% – тогда это было не совсем понятно. Такая неопределенность вызвала ажиотаж на рынке новостроек, но когда к новому, все­таки 9%-ному НДС все привыкли, рынок снова успокоился. Если говорить о региональном рынке, то, например, принятие решения о строительстве автозавода Hyundai в Северной Моравии и покупка сталелитейных заводов империей Миттала привели к тому, что в Остраве квартиры выросли за год на 100%. В 2007 году квартира стоила там, в среднем, около 400 тысяч крон, а в 2008-м – уже 800 тысяч. То есть рынок недвижимости Чехии в целом логичен и поддается анализу. Возможно, с одной оговоркой: цены в курортной зоне Карловых Вар, на мой взгляд, логического обоснования не имеют (квартиры большей площади и лучшего состояния в Баден-Бадене стоят в несколько раз меньше).

– Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка чешской недвижимости? Насколько участники рынка чувствуют влияние мирового кризиса?

– Покупать недвижимость в Чехии меньше не стали. Но покупать стали медленнее и более придирчиво. Цены, в общем, тоже не снижаются. Девелоперы делают скрытые скидки в виде разнообразных бонусов – гараж бесплатно, кухня – в подарок, к каждой квартире в подарок автомобиль и так далее. Считается, что около 30% всех квартир в Праге покупалось не для жилья, а для последующей продажи, для сдачи в аренду, «на вырост» детям и т. п. Теперь спекулянты с рынка незавершенных новостроек ушли, так как в условиях стагнации это занятие потеряло смысл. В последние годы Чехия переживала бум офисного и складского строительства, но, по всей видимости, мировой кризис внесет в этот сегмент рынка свои коррективы – ввод новых квадратных метров приостановился, и цены будут ждать нового оживления спроса.

Что касается финансовой сферы, то способность клиентов выплачивать ипотеку всегда была для чешских банков существенно более важной, чем залоговая стоимость недвижимости, поэтому ничего даже отдаленно напоминающего ситуацию в США в Чехии не было. Тем не менее из-за иррациональной нервозности банкиры просто стали бояться давать кредиты. С другой стороны, поскольку люди из-за проблем на экспортных рынках в Европе и США боятся потерять работу, то они менее склонны брать ипотеку. Как результат, ипотечный рынок сократился по сравнению с прошлым годом на 25%. А без кредитных денег не будет ни продаж недвижимости, ни доходов самих банков. Так что все, в конечном счете, сводится к разумной кредитной политике банков. Как только банки либерализуют требования к заемщикам, а по моим прогнозам, это должно произойти к лету 2009 года, рынок снова оживится, и все вернется в норму.

– Что, на ваш взгляд, изменилось на рынке нового жилья, и как в изменившихся условиях работают строительные фирмы?

– На рынке новых проектов произошло следующее: к лету 2008 года рост цен новостроек объективно уперся в потолок покупательской способности, и спрос довольно заметно ослабел. В то же время банки резко ужесточили правила кредитования девелоперских проектов, потребовав от застройщиков существенно увеличить в финансировании строительных проектов долю собственных средств, одновременно усложнив процесс предоставления ипотечных кредитов для покупателей.

В ситуации охлаждения спроса и усложнения условий финансирования для снижения цен новостроек между тем нет возможности: цены строительных работ и материалов идут вверх, благодаря проектам развития инфраструктуры, которые финансируются из фондов ЕС. Цены земельных участков снизились на 15–20%, но и это не смогло повлиять на стоимость проектов, начатых в прошлом и позапрошлом году.

Девелоперам приходится избавляться от некоторых второстепенных проектов или приостанавливать их. Поэтому новые проекты по-прежнему реализуются, но что-то из них откладывается или переходит в другие руки. Некоторые проекты, видимо, придется пересмотреть, поскольку время, когда недвижимость продавалась сама собой, – закончилось, теперь от проекта требуется безусловное качество.

– Еще в мае 2004 года Чехия вошла в Европейский союз. Но в отличие от «старых» стран – членов ЕС с их открытыми рынками недвижимости в Чехии иностранные покупатели испытывают сложности с оформлением недвижимости в собственность. Ожидается ли какой-либо прогресс в этом вопросе?

– Действительно, закон, за исключением некоторых специальных случаев, фактически запрещает иностранцам напрямую владеть недвижимостью в Чехии, хотя гражданам стран ЕС, например русскоязычным гражданам прибалтийских стран, в этом плане несколько проще, чем гражданам России, Казахстана или Израиля. В общем случае иностранец регистрирует чешское юридическое лицо и покупает недвижимость на эту фирму. Естественно, это создает иностранным покупателям некоторые дополнительные хлопоты и расходы. Но нельзя забывать, что статус владельца бизнеса способствует получению долговременного вида на жительство в Чехии. Кроме того, между иностранцами возникла своеобразная форма сделок – продажа не самой недвижимости, а 100% долей в фирме – владельце недвижимости. Это удобно, потому что такая фирма обычно создается только с целью покупки конкретного объекта и не ведет никакой деятельности, кроме его эксплуатации. Ожидается, что в середине 2009 года этот закон будет наконец изменен.

– Павел, а что, на ваш взгляд, способствовало изначальному принятию закона именно в таком, «недружественном» для иностранного инвестора, виде?

– Начнем с того, что до Второй мировой войны все в Чехии имело своего хозяина, причем эти хозяева принадлежали примерно в равной степени к трем этническим группам: чехи, немцы и евреи. Но, начиная с 1938 года, нацисты ликвидировали евреев, потом в 1945 году президент Бенеш своими «декретами» национализировал собственность «пособников фашистов». С огромной территории приграничных областей Чехии было выселено несколько миллионов этнических немцев. Потом в 1948 году коммунисты завершили национализацию, отобрав все и у всех. По всей видимости, все эти меры запретительного характера, о которых мы с вами говорим, нельзя объяснить иначе, как последствиями того выселения немцев.

Но после 1989 года практически вся недвижимость была возвращена потомкам прежних владельцев. То же, что было за 40 лет социализма построено в виде муниципального или кооперативного жилья, было постепенно и платно приватизировано в частную собственность.

– Тем не менее, несмотря на запреты, активность иностранцев в Чехии весьма заметна. Можно ли говорить о каких-то сложившихся предпочтениях иностранных покупателей?

– Официальной статистики на эту тему нет. Оно и понятно, ведь формально иностранцы все еще не имеют права приобретать недвижимость в Чехии, и все сделки осуществляются учрежденными иностранцами чешскими фирмами. Тем не менее, действительно, наблюдения специалистов говорят о том, что примерно 20–25% всех сделок по недвижимости совершается иностранцами.

До последнего времени среди некрупных западных инвесторов были популярны среднесрочные инвестиции сроком от 3 до 5 лет. Например, англичане собирались в пулы по 10–20 человек, заказывали покупку соответствующего количества квартир, финансируя покупку ипотечными кредитами, несколько лет сдавали их в аренду, причем арендная плата полностью покрывала расходы по обслуживанию кредита и квартиры, затем – продавали.

Итальянцы специализировались на старых доходных домах в центре Праги. Они их выкупали, расселяли, реконструировали и распродавали поквартирно или сдавали в классическую аренду.

Голландцев привлекают чешские горы в национальных парках Шумава и Крконоше. Они построили там целые деревни и используют эти дома для зимнего и летнего отдыха.

Немцы прекрасно себя чувствуют в граничащих с Германией Западной и Северной Чехии, где сочетается красивая природа и низкие цены – там они устраивают себе дачи.

Русские «оккупировали» Карловы Вары и во многом вернули этому страшно запущенному за годы социализма курорту былую славу. Побочным последствием этих инвестиций, правда, стало невероятное, необъяснимое и бессмысленное раздувание цен.

– А как риэлторы оценивают активность русских покупателей сегодня?

– Начиная со второй половины 2008 года, маклеры отмечают изменение национальной структуры покупателей-иностранцев. В прошлые годы это были, в основном, англоговорящие клиенты (британцы, ирландцы), а русские покупатели, хотя их тоже было немало, все же встречались значительно реже. Теперь же выходцы из стран бывшего СССР, безусловно, занимают ведущие позиции среди покупателей-иностранцев.

По моему мнению, ничего удивительного в этом нет. Русские при покупке недвижимости в Чехии традиционно в меньшей степени зависят от кредитных денег. Да, действительно, когда кредиты в Чехии были общедоступны и стоили 4–5%, то есть по российским меркам – просто бесплатно, русские охотно их брали. Но когда кредитные деньги кончились, оказалось, что для русских клиентов это несущественно: они как покупали, так и продолжают покупать.

– У русских есть еще какие-то особенности?

– Интересы этой группы покупателей географически сосредоточены вокруг Праги и Карловых Вар, а структурно в основном представляют собой долговременные инвестиции в Европе. Судя по тем русскоязычным клиентам, с которыми работаем мы, значительная их часть рассматривает Чехию как своего рода «запасной аэродром». То есть основные деньги зарабатываются в России, но в Чехии всегда можно организовать спокойную, европейского качества жизнь своей семье и детям, консервативно инвестировать накопленный капитал.

Те, у кого средств относительно немного, покупают жилье для себя и своей семьи с возможностью сдавать его в аренду на время отсутствия. Речь в таких случаях идет обычно о суммах в €200–500 тысяч. Более состоятельные приобретают коммерческую недвижимость на суммы, обычно составляющие миллионы евро, которая будет приносить им не слишком большой, но надежный доход, достаточный, например, для того, чтобы семья предпринимателя жила в Чехии, а он зарабатывал в России.

– Какие объекты, по-вашему, сегодня представляют наибольшую инвестиционную привлекательность?

– Говоря о чешской недвижимости, нельзя не учитывать, что это, помимо всего прочего, историческая и культурная ценность. Чешские города и городки не пострадали от войн, и, как правило, не были перепланированы. Поэтому самое интересное и дорогостоящее, что есть в Чехии, это – старые застройки центров городов, кварталы буржуазных вилл XIX–XX веков, замки, поместья, хутора и мельницы, которым по 500 и более лет. И современная застройка во многом равняется на эталон архитектурных стилей первой половины XX века – кубизм, конструктивизм, арт-нуво.

В то же время, отражая такие повороты истории, как переделы собственности, выселение и бесхозность государственного управления, большая часть этого архитектурно-исторического наследия находится в плачевном состоянии. Так что покупатель объекта в Чехии часто должен учитывать необходимость его реконструкции, на которую в последние годы стало возможным получать гранты из фондов Евросоюза.

Еще один интересный сегмент – земельные участки под жилую застройку в черте Праги, которые до последнего времени росли на 30% в год. Сейчас интерес девелоперов к покупке земли поостыл, более того, кое-кто избавляется от своих активов. Тем не менее по-прежнему действует правило, что привлекательное место (идет ли речь об участке, доме, квартире или доходном доме) ни при каких обстоятельствах не потеряет своей привлекательности и не потеряет в цене.

В течение 10–15 последних лет Чехия привлекала инвесторов также для размещения производственных инвестиций. Удобное расположение в центре Европы, квалифицированная и относительно недорогая рабочая сила, активная поддержка чешских властей в центре и регионах, включающая налоговые льготы и инвестиции в промзоны – все это сделало Чехию европейским лидером по прямым иностранным инвестициям. Лично я считаю, что сегодня Чехия – хорошее место для консервативных инвестиций в доходные дома и офисные центры, торговые площади и другую коммерческую недвижимость; можно, не волнуясь и не особо напрягаясь, стабильно получать 5% годовых на вложенный капитал.