Январь-2011. Покупатели побежали за рубеж

Чарльз Рейтер, управляющий директор AmLaw Group (США):

1. В целом повышенной активности потенциальных покупателей на американском рынке пока не наблюдается, но относительно активными среди всех городов являются те, где иностранные покупатели доминируют. В первую очередь это штат Флорида. На этот штат приходится почти 20% всех иностранных вложений в жилищную недвижимость США. А юг Флориды привлекает этих покупателей наиболее всего: за последнее время около 60% сделок недвижимости на юге Флориды были совершены иностранными покупателями.

За 2010 объем продаж во Флориде увеличился на 5% (скорее всего, из-за привлекательных цен для инвесторов), но, несмотря на растущий объем, цены в целом в этом штате, как и во всех остальных, продолжали падать. В некоторых категориях недвижимости в Майами, например, рост цен был просто поразительным по сравнению с рынком в целом. Например, жилье с двумя спальнями в Майами выросло в цене на 29%. Но даже этот стремительный рост не сравнял цены после падения цен на жилье на 50% за последние несколько лет, и в результате покупка недвижимости там все еще очень выгодна.

2. 2011 год наверняка станет последним годом для входа на рынок недвижимости США, когда можно рассчитывать на особо выгодные перспективы долгосрочных инвестиций. Краткосрочное вложение пока очень рискованно, но долгосрочная стратегия обещает хорошие дивиденды. Несмотря на кризис, цены в таких крупнейших городах, как Нью-Йорк, Вашингтон и Лос-Анджелес, лучше других рынков удержались и не представляют собой выгодных возможностей для инвесторов. Цены на недвижимость в штате Флорида вообще и в Майами в частности очень заманчивы и значительно ниже цен в других крупных городах США, что создает идеальные условия для долгосрочных вложений. Средняя цена жилья в Майами упала с $300 тыс. в 2007 до $145 тыс. в 2010. Самые последние обзоры цен (на конец января 2011) развеяли надежды на устойчивый рост цен и указали цены на рекордно низком уровне во всех городах, кроме некоторых городов Калифорнии и Вашингтона. Мы не ожидаем бурного и быстрого роста цен в США в ближайшее время, но одновременно и не считаем, что шансы дальнейшего падения велики.

3. Главное – найти свою нишу. Оправдывают себя различные схемы работы. По ряду причин интерес российских покупателей к странам Западной Европы намного превышает интерес к США. Но плодотворно работать и на одном, и на другом рынках возможно, если правильно построить свой бизнес: а именно, правильно определить целевой рынок, наладить хорошие деловые связи и предоставлять превосходное обслуживание клиентам. Кстати, штат Флорида (как и Калифорния, и Нью-Йорк) привлекает многих выходцев из России, так что вы сможете с легкостью построить свою деловую сеть риэлторов, даже если знание английского пока несовершенно.

4. В Америке использование Интернета при покупке жилья продолжает расти. Эта же тенденция также просматривается и в России. Клиенты и самостоятельно, и с помощью риэлтора собирают в режиме онлайн информацию об интересующих их районах, ценах и т.д. Однако в конечном итоге покупатели все равно обращаются к профессионалам, знающим свое дело и местный рынок.

Элина Сиванкова, управляющий директор и партнер компании InvestPravo Property:

1. Действительно, наша компания фиксирует более резкое увеличение запросов по поиску недвижимости по сравнению со статистикой прошлого года и, как следствие, выезд клиентов на просмотры. Эту активность можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, приближается период весеннего сезонного спроса, во-вторых, начал реализовываться отложенный спрос конца 2010 г., причиной которого стали чрезвычайные транспортные и климатические ситуа­ции, и, в-третьих, не оправдал инвестиционные ожидания рынок российской недвижимости, что повернуло взгляд инвесторов на зарубежные рынки. В связи с этим мы ожидаем увеличения сделок в странах нашего присутствия.

2. Считаю, что рынок краткосрочных инвестиций, а именно до года, не является на сегодняшний день приоритетным, хотя разовые сделки с большим дисконтом ликвидной недвижимости реализуются внутри данного периода. В целом из-за медленного восстановления рынка недвижимости надо ориентироваться на средние и долгосрочные перспективы инвестиционных вложений.

3. Для начала надо отметить, какими качествами должен обладать бизнесмен, начинающий работать в сфере зарубежной недвижимости. Это – коммуникабельность и искренность, доскональное знание страны и продукта, безупречная деловая репутация. Помимо вышесказанного, важным фактором выбора зарубежного рынка является стоимость входа. Так, например, страны с высокой конкуренцией в сфере недвижимости, такие как Испания, Черногория, Кипр, потребуют больших финансовых вложений на маркетинговое продвижение и поддержание бизнес-схем.

4. Безусловно, основным фактором успеха продаж, особенно в кризис, являются деловая репутация компании и, как следствие, рекомендации новым потенциальным покупателям. А получение прямых контактов с клиентами – это, конечно, участие в выставках, презентациях и семинарах.

Юлия Горшкова, управляющий партнер REOCONSULT, девелоперская и инвестиционно-консалтинговая компания (Австрия):

1. Могу это подтвердить. Настроение меняется. Люди хотят дальше ощущать себя частью мира, радоваться жизни, иметь ощущение свободы передвижения и надежности их инвестиций. Я смотрю с уверенностью в наступивший год, который, несомненно, принесет положительные результаты.

2–3. Австрия зарекомендовала себя в период финансового кризиса как страна со стабильным рынком недвижимости. Обстановка кризиса выполнила своего рода роль проверки его надежности в «смутное время». Австрийские собственники так называемого «бетонного золота» в тех или иных его сегментах убедились, что ценность их собственности не только не упала, а даже значительно возросла. Это вызвало повышенный спрос, особенно на объекты жилой недвижимости в столице Австрии Вене. Желание вложить свои сбережения в стабильный, многообещающий рынок со стороны как местных, так и иностранных инвесторов привело к значительному увеличению спроса, особенно на высококлассные объекты жилого фонда. Только за 2010 год их стоимость возросла на 9,7%, показав самый высокий годовой скачок с 1992 года. Спрос на доходные дома в центре Вены очень сильно возрос, престижные постройки начала ХХ века продолжают расходиться, как «горячие пирожки», несмотря на резкий скачок их стоимости.

Цены на аренду офисной недвижимости практически не изменились (составляют в среднем €11–27/кв. м). Другие виды коммерческой недвижимости, например гостиницы, также не потеряли привлекательности и приносят стабильную доходность от 5–9% годовых, в зависимости от вида и месторасположения.

Поэтому Австрию действительно можно назвать одной из наиболее привлекательных стран для долгосрочных инвестиций с минимальным риском наряду со Швейцарией и Германией.

4. Наша компания пока еще не имеет большого опыта продвижения на российском рынке.

Мария Уибберли, коммерческий директор компании Sandpipers Developments SL (Испания, Малага):

1. Наша компания действительно почувствовала резкий рост активности со стороны потенциальных клиентов, причем эта тенденция стала проявляться с середины лета 2010 года. Исходя из нашего опыта, а также по данным неофициальной статистики – это совокупное мнение юристов и менеджеров банков – за период с июня по декабрь 2010 года уровень продаж объектов на побережье Коста дель Соль достиг уровня 2005 года, периода продажного бума в Испании. На мой взгляд, этот скачок в посткризисный период объясняется несколькими основными причинами:

•Первая из них и самая существенная – это понижение цен в среднем на 35–40%. Те клиенты, которые 2 года назад не могли рассматривать покупку квартиры площадью 100–120 кв. м (с 2 спальнями в охраняемом комплексе недалеко от моря в престижном районе стоимостью от €400 тыс. до €500 тыс.), сейчас могут приобрести данный объект за €250–350 тыс. Ликвидность таких объектов очень высока.

•Вторая немаловажная причина – это доступность получения ипотеки от испанских банков на длительный период времени под максимум 4,5% годовых. При условии, что клиентом предоставляется доказательство ежемесячного дохода, факт оплаты налогов в России и отсутствия непогашенной задолженности, банки дают ипотеку на 60–70% от стоимости объекта.

Например, у вас есть €100–150 тыс., чтобы вложить в недвижимость за рубежом. Чтобы приобрести объект с высоким потенциалом сдачи в аренду, вы можете выбрать квартиру, о которой мы говорили ранее, оплатить 40% от ее стоимости, а на остальную сумму оформить ипотеку. Доход от аренды может покрывать расходы и выплаты по ипотеке. Хочу отметить, что в данный момент есть комплексы, которые предлагают ипотеку на 95% от стоимости объекта под 2,2% годовых – и это реальные цифры.

•Третья причина – это привлекательность региона Коста дель Соль в целом для клиентов, желающих иметь второй дом в европейской стране, которая может предложить определенный уровень социальной и политической стабильности, высокий уровень образования для детей по доступным ценам, богатейшую гамму исторического и культурного наследия и, что немаловажно, много солнца и положительных эмоций.

2. В условиях современного мира, когда курсы мировых валют нестабильны, а цены на фондовых биржах постоянно меняются, инвестиции в зарубежную недвижимость по-прежнему остаются самым стабильным и безопасным видом инвестирования, который приносит доход каждый день.

Сейчас на рынке недвижимости на Коста дель Соль появились новые перспективные возможности инвестирования, которыми не только можно, но и нужно воспользоваться. В условиях мирового финансового кризиса появились привлекательные жилые и коммерческие объекты, цены на которые упали на 30–40%. Эти объекты при минимальном инвестировании финансовых средств можно превратить в источник постоянного дохода.

3. Начинающему российскому риэлтору-зарубежнику я могла бы посоветовать начинать работу с тех направлений, которые уже хорошо разработаны, и найти надежного партнера, работающего непосредственно в выбранной стране. Например, наша компания имеет широкую партнерскую сеть, которую мы выстроили за счет тесных доверительных отношений с риэлторами в Ростове-на-Дону, Москве, Иркутске, Азербайджане, Казахстане, Израиле, Чехии. В турбулентной конкурентной среде, на мой взгляд, можно выжить только в том случае, если объединить усилия профессионалов в своей области и соблюдать нормы деловой ответственности в рамках установленного сотрудничества.

4. Наиболее эффективные технологии продвижения любого продукта, а тем более объектов зарубежной недвижимости должны включать в себя обеспечение качества самого продукта, а также информации о нем и оперативность в ее предоставлении потенциальному клиенту. Очень важно создать дополнительную ценность для клиента, что увеличит его мотивацию в пользу приобретения предлагаемого вами объекта – это азы корпоративного менеджмента. То, какими методами это делает та или иная компания, и создает ее конкурентное преимущество на рынке, это ее ноу-хау.

Например, в нашей компании маркетинговые мероприятия и совершение сделки составляют лишь 50% нашей работы. Основная работа начинается после подписания клиентом договора на покупку. Мы предлагаем весь спектр послепродажных услуг и, что немаловажно, помогаем покупателям адаптироваться в новой стране, консультируем их по любым вопросам: помогаем им открыть бизнес, устроить детей в школу, найти преподавателя по испанскому языку и т.д. Для нас очень важно оставить у клиента благоприятное впечатление от работы с нашей компанией, ну и, соответственно, рекомендации наших клиентов – это лучшая реклама.

Вероника Богомолова, специалист по зарубежной недвижимости ООО A Priori Group:

1. Да, мы почувствовали рост количества запросов. Думаю, причина в том, что кризис заканчивается, люди начинают думать о приобретении зарубежной недвижимости для отдыха, инвестиций, обучения детей и получения вида на жительство. К тому же подходит к концу зима, мысли клиентов уже направлены на предстоящее лето и отдых, после которого нередко следует принятие решения о покупке.

2. Мы представляем недвижимость во многих странах, к тому же разрабатываем новые направления, поэтому пройдусь по самым популярным. На первое место по выгодности инвестиционных вложений, как краткосрочных, так и долгосрочных, я бы поставила Болгарию. Во-первых, она продолжает демонстрировать высокий устойчивый уровень спроса, и при этом в Болгарии наибольшее количество строек по Европе. Сейчас на рынке появились очень выгодные предложения качественной готовой недвижимости от застройщиков по ценам 2005-го года, этот уникальный шанс стараются не упустить те, кто пристально следил за ситуацией последние годы. Во-вторых, экономика Болгарии развивается, возрастает количество иностранных инвестиций. В­третьих, в Болгарии достаточно просто открыть бизнес или представительство компании, оформить юридическое лицо и развивать бизнес в этой стране с огромным потенциалом.

На второе место я бы поставила Финляндию, которая традиционно пользуется популярностью в Северной столице как страна для шопинга, отдыха и покупки недвижимости. Жители Петербурга по несколько раз в год, а то и каждые выходные посещают Финляндию для активации Шенгенской визы или за покупками, поэтому спрос на аренду и покупку недвижимости будет всегда высок, и инвестиции будут приносить прибыль. К тому же в Финляндии выгодно строить недвижимость на приобретенных участках и перепродавать готовые объекты.

На третье и четвертое место ставлю Египет и Турцию. Тут все ясно: стабильно высокая туристическая активность и развивающаяся экономика. Самое выгодное в этих странах – гостиничный бизнес. Мы можем предложить клиентам выкупить номера в отелях или целые отели в популярных курортных зонах. Также прибыльно купить помещение под ресторан или магазин в курортных зонах. Таков рейтинг компании A Priori по инвестиционной привлекательности.

3. В Болгарии. Высокий спрос и простота в оформлении сделки.

4. Прежде всего, это собственная клиентская сеть, выставки недвижимости и массовая реклама.