Курортная недвижимость. Лето-2009. Сезон аренды "эконом"

В большинстве популярных среди российских покупателей и путешественников недорогих стран за последний год произошло довольно резкое увеличение объема предложения – на рынке аренды появились объекты, которые были приобретены в инвестиционных целях. Ряды арендодателей пополнили как частные собственники, так и застройщики, не сумевшие реализовать готовые апартаменты по цене ожидания и отложившие намерение расстаться с ними до лучших времен. Риэлторы вновь обращают внимание покупателей: для того, чтобы объект «хорошо сдавался», он должен соответствовать ожиданиям арендатора. Малоликвидная недвижимость, расположенная далеко от моря, с трудом находит и покупателей, и арендаторов.

Режим экономии

Фавориты спроса в «бюджетном» сегменте – традиционно Болгария, Испания, Черногория, Турция, в какой­то мере Греция. В последние годы к ним присоединился Китай, ценовая доступность которого была бы бесспорной, если бы не расстояние.

Сезон только начался, но операторы рынка уже говорят об увеличении по сравнению с прошлым годом спроса на апартаменты – они дешевле, чем проживание в отеле. Все, что рядом с морем, – востребовано. К тому же хозяева квартир готовы идти на уступки.

– Клиенты, которые, вопреки усложненной экономической ситуации, решаются на аренду курортной недвижимости, предпочитают сэкономить: либо требуют понижения ставки, либо желают за те деньги, которые платили в прошлом году за просторный апартамент, арендовать на предстоящий сезон виллу вблизи моря или реновированные сельские дома в районах, где есть условия для охоты и рыбалки. Однако в Болгарии подобных предложений крайне мало, – говорит Калина Вергиева, менеджер Dari An Ltd (Болгария).

В Болгарии стоимость суточной аренды апартаментов начинается от €30, месячной – от €300. Можно найти и дешевле. Виллы арендуют по цене от €100–120/сутки, суточное обладание просторным сельским домом после реконструкции (главным образом такие объекты можно найти не на море, а в горах) – от €150. В Турции недельная аренда виллы – от €1 тысячи, апартаментов – от €250. В Испании цена на апартаменты начинается от €35/сутки, €500/месяц. В высокий сезон ценник может умножаться на два. Месячная аренда виллы на месяц в несезон – от €1 тысячи, в сезон – от €3 тысяч. «В Испании на круглогодичную аренду, по сравнению с прошлым годом, арендные ставки уменьшились примерно на 20%. В кризис определенных цен на аренду в сезон не существует, хозяева всегда ориентируются на спрос. Квартиры, близко расположенные к морю, на летнюю аренду резервируют заранее – в апреле-мае, и если к этому времени квартира еще не сдана, тогда цену на аренду могут снизить», – говорит Елена Жирякова, исполнительный директор PROECO Internacional Grupo. Речь идет, в первую очередь, о ситуации на побережьях Коста-Дорада, Коста-Брава, Коста-дель-Соль и Коста-Бланка, наиболее известных российским туристам.

Собственно, резюмировать всю предлагаемую риэлторами арифметику можно так: снять самую недорогую на любом из массово востребованных соотечественниками морей – Черном, Средиземном, Адриатическом или Эгейском – стоит от €30/сутки. Готовность рассматривать объекты вдалеке от берега поможет сдвинуть планку еще ниже. Ставки в самых недорогих отелях начинаются от €35/ночь. Выбор туристов, поставленных кризисом в режим строгой экономии, очевиден.

Болгарские исключения

Болгарские операторы традиционно оценивают ситуацию «каждый со своей колокольни»: одни констатируют в сегменте аренды падение цен, другие – рост. Тем не менее «единый знаменатель» быстро выводится путем несложных логических построений. База предложения в нынешнем году выросла, а число клиентов – пока нет, хотя еще зимой туроператоры предсказывали приток в Болгарию россиян, которые привыкли ездить на российское Черноморье. Причины: в кризисные времена болгары готовы гибко выстраивать ценовую политику, в отличие от коллег из Сочи и Ставропольского края.

– Кризис не сильно отразился на рынке аренды Болгарии. Этому способствует давняя любовь россиян к отдыху на Черноморском побережье Болгарии в сочетании с привлекательными ценами и достойным уровнем сервиса. Заметно и влияние туристов из Западной Европы – в основном приезжают англичане и скандинавы, в последние 3–4 года возобновился интерес туристов из Чехии, Словакии, Венгрии, Словении и Балтии, которые приезжают на собственных машинах и любят отдыхать у моря на срок от 1-го месяца, – говорит Евгений Пайкин, консультант Санкт-Петербургского представительства ООО «Домика».

– Кризис на рынке курортной недвижимости отражается, но в положительную сторону. Спрос растет. Ставки арендной платы выросли. Люксовых квартир стало больше, но и спрос увеличился в несколько раз. Отельная база по сравнению с качеством таких квартир во многом проигрывает. Востребованы в основном новые квартиры с хорошей отделкой, наполненные всей необходимой техникой (встроенная кухня, стиральная машина, кондиционер ) и люксовой мебелью, – рассказывает Ирина Федорова, директор компании «Мировая Недвижимость Эконом­Класс».

– Часть хозяев предпочли понижение цен, вместо того чтобы их недвижимость стояла пустой и не несла им даже минимальной прибыли, – считает Атанас Динев, директор компании «Царский залив».

– Виллы в Болгарии, как правило, сдаются на длительный срок, коттедж на побережье можно подобрать за €2,5 тысячи в месяц. В зависимости от «звездности», местоположения, сезона, количества комнат, апартамент можно снять от €20 до €200 в сутки. Скидки начинаются, если срок сдачи больше двух недель. Например, студию на южном побережье в 150 м от моря на месяц можно снять за €1000, – говорит Светлана Александрова, директор юридической компании «ЮрРайт».

Любомир Христов, генеральный директор компании «Алма­тур», называет другие цифры. По его данным, стоимость аренды студии или 1­спального апартамента у моря в низкий сезон (май – конец июня, сентябрь­октябрь) €34–55, если апартамент находится на расстоянии 1 км до моря, то цена может варьироваться от €29 до €45. Аренда студии или 1­спального апартамента у моря в высокий сезон (июль-август) – €55–72, на расстоянии 1 км до моря – от €45 до €65. Аренда виллы (2–3 спальни) будет стоить от €100–126 в сутки, от €552 до €1980 в неделю или от €1800 в месяц.

– Кризис на этом сегменте пока не отражается. Отмечу небольшую переориентацию спроса на недвижимость эконом­класса, хотя она и ранее была очень востребована, – считает Анастасия Андреева, руководитель болгарского офиса «Алиса Эстэйт» в Болгарии.

Массовый интерес отдыхающих традиционно вызывают Золотые пески, Балчик, с находящимися рядом с ним тремя профессиональными гольф­полями, а также Солнечный Берег, Св. Влас, Созополь.

Китайская альтернатива

Последние два года все большим спросом со стороны российских арендаторов пользуется курортная недвижимость в Китае, в первую очередь тропический остров Хайнань. Также востребованы Гонконг, Шанхай, Пекин, Гуанчжоу.

В Китае, как и в Европе, аренда апартаментов, квартир, вилл, коттеджей – выгодная альтернатива отелям.

Бум в сфере строительства курортной недвижимости, охвативший Китай несколько лет назад, не прошел даром для рынка аренды. Предлагаемые туристам квартиры, апартаменты, коттеджи, виллы обычно находятся в жилых комплексах, расположенных в курортных районах вдоль пляжей. Чаще всего апартаменты находятся на закрытой для посторонних территории с большими парками, бассейнами, термальными источниками, СПА-центром, фитнес-центром, спортивными и детской площадками. В шаговой доступности имеются торговые центры, кафе, бары, рестораны, гольф­поля. Можно арендовать и апартаменты, расположенные в центральной части курортных городов.

Разброс цен в Китае огромен, стоимость проживания зависит от внешнего вида и площади объекта, расстояния до пляжа, пейзажа, открывающегося с балкона, наличия бытовой техники, меблировки, бассейна, спортивных сооружений, места отдыха, парковки. В стоимость может входить смена белья, халат, тапочки, трансфер, уборка, завтраки.

Как правило, апартаменты сдаются на неделю. При бронировании на меньший срок цены возрастают процентов на 30. Арендовав жилье на весь период отдыха (4 недели и более), можно договориться о скидке. На Хайнане пик цен приходится на период с ноября по январь и с марта по май – соответственно, приехав сюда в летний период, можно сэкономить процентов двадцать. На побережье Желтого моря пик цен приходится на период с апреля по октябрь. В зимний период цена аренды падает на 50%.

Стоимость аренды в сутки на Хайнане в бухте Санья Вань – от $21 до $310, в бухте Дадунхай – от $55 до $380, в бухте Ялун Вань – от $110 до $860, в Даляне на побережье Желтого моря – от $25 до $420. По сравнению с 2008 годом цены в высокий сезон практически не изменились, в низкий – упали на 10%.

Montenegro в ожидании чуда

В маленькой Черногории, где почти все население береговой зоны занято в туристическом бизнесе и живет «от сезона до сезона», сегодня все риэлторы, хозяева апартаментов, туристические компании в некотором напряжении ждут приближения лета.

Владельцы недвижимости, зарабатывающие на ее сдаче в аренду, настроены решительно: не сдаваться легко и держать цены до последнего, надеясь на раскрученность за прошлые годы черногорских курортов, восторг многих российских туристов от местных красот и дружелюбия «братьев­славян».

– Если в среднем цены на недвижимость в продаже упали на 20% по сравнению с предыдущим годом, примерно такая же ситуация будет с недвижимостью, сдаваемой в аренду, – рассуждает Полина Каплунова, директор агентства недвижимости «РеалМонтенегро».

– На рынке аренды сейчас появится много новых предложений от собственников апартаментов, которые приобретались с инвестиционными целями и на настоящий момент не могут быть проданы по «завышенным» ожиданиям. Арендаторами, как всегда, востребована Будванская Ривьера как самая развитая туристическая инфраструктура, – говорит Игорь Вильчинский, исполнительный директор компании «Центр­2000 Черногория».

Цена на лето считается из расчета (в среднем) €50/ночь, умноженная на количество дней + небольшая скидка, если объект сдается на большой период времени. Снять квартиру на неделю в сезон на Будванской Ривьере обойдется отдыхающим в €350–400. Примерно такие же цены в Которе, а вот в Герцег Нови недвижимость дешевле, и самая дешевая на юге побережья, в Ульцине. Недвижимость в летний период там стоит от €20 в день до €200 в месяц. Самая дорогая недвижимость – в Святом Стефане. Там встречаются предложения на квартиры до €500 за ночь.

Что касается долгосрочной аренды, то сегодня квартира площадью около 70 кв. м на побережье, полностью меблированная, с ТВ на Будванской Ривьере стоит примерно €350–400 в месяц. Цены на квартиры более высокого класса, например в престижных районах Старого Града в Будве, могут доходить до €800 в месяц. В Черногории цена аренды зависит от удаленности от моря, а не от состояния и качества жилья: «хорошая» квартира вдалеке от моря, в любом случае, будет стоить дешевле, чем «плохая», но близко. Цены на дома не сильно отличаются от цен на квартиры, за €350–400 можно снять небольшой дом недалеко от моря. При долгосрочной аренде коммунальные платежи не входят в общую стоимость и оплачиваются квартиросъемщиками отдельно, составляя примерно около €60–80 в месяц.

Сдавая квартиру «не в сезон», хозяева всегда берут деньги минимум за несколько месяцев вперед, максимум за год, таким образом страхуясь от непредсказуемых обстоятельств. Несмотря на кризис и невысокую – по крайней мере пока – активность клиентов, черногорцы «стоят насмерть» и неохотно идут на уступки в цене. С их расслабленным отношением к жизни и философией в стиле «полако», т. е. «спокойно, медленно», они, судя по всему, еще не оценили масштаб мирового финансового кризиса. Туристические фирмы немного напряжены: в прошлом году в это время года у них уже было выкуплено около 50% путевок, авиабилетов и мест в отелях, а сегодня о таких показателях остается только мечтать.

Ставки аренды курортной недвижимости в Греции,сезон весна­лето 2009 года, РЕГИОН ХАЛКИДИКИ

Источник: ALEMAR GROUP

Ставки суточной аренды курортной недвижимости в Болгарии, сезон весна­лето 2009 года

Источник: «Царский залив»