Коммерческие рынки-2009: движение вниз по ступенькам
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ
ВРЕМЯ ПОКУПАТЬ С ДИСКОНТОМ
На сегодняшний день дисконт по находящимся в продаже объектам европейской коммерческой недвижимости в ряде случаев превышает 50%. По мнению исследователей, самыми привлекательными активами считаются офисные здания c характеристиками prime-location и долгосрочными договорами аренды. Кроме этого, в условиях кризиса инвесторов продолжают интересовать так называемые distressed assets (проблемные активы по заниженной цене).
В Восточной Европе активы начали дешеветь позже, чем в западных странах. Институциональные инвесторы сосредоточили деятельность в странах Западной Европы (Франция, Германия, Нидерланды, Швейцария, Швеция). А вот в Австрии, Чехии, Финляндии, Литве, России, Сербии, Южной Африке, Украине и Великобритании более заметны частные инвесторы.
ОФИСНЫЙ РЫНОК
В сегменте офисной недвижимости во всех странах без исключения наблюдается снижение ставок аренды. В бизнес-центрах продолжает увеличиваться объем свободных площадей. По данным на первый квартал 2009 года, средний уровень в регионе EMEA составил 8,9%, в США – около 14,2%.
Наиболее драматичная ситуация наблюдается в городах, где на показателях заполняемости отрицательно сказался значительный прирост нового офисного предложения (Белград, Киев, Москва, Рига, С.Петербург, Вильнюс – вакантно более 10%). Амстердам, Лондон, Рим, Франкфурт и Дублин также демонстрируют высокий уровень вакантных площадей (более 10%)
Объем инвестиционных продаж на офисном рынке сокращается – за год мировой объем транзакций упал на 58% (до $504,1 млрд по итогам 2008 года). В то же время на Ближнем Востоке сегодня наблюдается рост инвестиционных сделок.
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Складской сегмент пострадал в результате финансового кризиса даже серьезнее, чем офисный. На большинстве рынков цены упали более чем на 50%.
В логистическом секторе Европа остается регионом с самыми высокими ставками аренды. При этом Гонконг и Цюрих делят первое место по уровню самой низкой ставки капитализации в мире – 5,5%. В 2009 году эксперты прогнозируют снижение арендных ставок во Франции, Швеции, России, Ирландии, Южной Африке, Испании и Великобритании. На остальной части региона EMEA показатели будут стабильными, ставки аренды останутся без изменений. В Северной Америке снижение ставок аренды ожидается на уровне 15–20%.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Отмечая резкое снижение активности в секторах офисной и складской недвижимости, эксперты признают, что спрос на помещения стрит-ритейл в центральных районах европейских городов по-прежнему высок. В торговых центрах же наблюдается снижение ставок аренды – ТЦ более уязвимы в кризис по сравнению с помещениями стрит-ритейла с выгодным местоположением. При этом более 70% планируемых к открытию в 2009 году торговых центров расположены в Восточной Европе и Средней Азии.