Чувство вина

Российских покупателей виноградников Франции условно можно разделить на 3 категории. «Первых я называю «романтики», - говорит Жан-Люк Парре, руководитель представительства сети агентств Vinea Transaction в России, - Это люди, которые хотят купить и жилье для отдыха, и какой-то бизнес, который будет приносить доход. Такие клиенты чаще всего покупают в Лангедоке и Провансе. Им важно, чтобы было море и солнце, а также – наличие небольшого поместья с 10–15 га виноградников, возможно, завод и команда по уходу за лозой. Второй тип – люди, которые как-то связаны с винным бизнесом, у которых есть каналы сбыта. Исходя из того, сколько они могут продать – 50 тысяч, 300 тысяч или даже миллион бутылок, они ищут поместья, где возможно производить такое количество вина. Третий тип покупателей – профессиональные инвесторы. Это люди, приобретающие поместье как имущественное вложение. Логика в их покупках такая же, как у покупателей, допустим, картин Ван Гога. Инвесторы приобретают престижные поместья районов Appelation, CruClassé – таких предложений мало и цена на них, соответственно, растет».

Господин Парре говорит о стабильном интересе покупателей. Например, из 15 запросов наших соотечественников 7–8 – люди, которые давно и серьезно изучают этот вопрос. В итоге – 3–5 сделок в год. «Сделки – от €1 млн, моя самая крупная сделка составляла восемнадцать миллионов. А есть поместья, которые стоят и триста миллионов», – делится Жан-Люк.

Эти три категории клиентов так или иначе упоминают ВСЕ опрошенные нами эксперты, будь то Франция, Испания или Италия – несмотря на то, что это разные страны со своими нюансами.

Не хобби, а образ жизни

Мария Малышева, заместитель руководителя департамента «Страны Западной Европы» (Италия, Франция, Швейцария) консалтинговой компании «Страна Плюс», считает, что интересующихся виноградниками намного больше, чем тех, кто реально выходит на сделку. Причина – отсев «романтиков». Потенциальные покупатели-«романтики» иногда не до конца объективно оценивают всю ситуацию и свои возможности. Мечта «иметь собственный виноградник» во Франции или Италии на деле оказывается серьезным бизнесом, требующим постоянного внимания. Как только интересующийся осознает, что виноделие невозможно в виде хобби, что нужно, допустим, оставить бизнес в России для того, чтобы заниматься виноградниками, он часто меняет позицию: решает заниматься развитием уже существующего дела на родине, а за рубежом – купить дом с большим красивым парком и виноградной лозой для красоты. Но есть романтики, которые решаются осуществить свою мечту. «Если покупатель (имеется в виду любитель, не профессионал винного рынка) готов посвятить себя этому бизнесу и проводить большую часть времени во Франции, Италии или другой стране, будущему виноделу нужно открывать бизнес за рубежом и запрашивать ВНЖ. Это вполне возможно даже при небольшом бюджете, – говорит Мария. – Можно, например, купить за несколько десятков тысяч евро пару гектаров виноградников в Лангедоке (Франция), Тоскане или Пьемонте (Италия) – с небольшим участком и деревенским домиком. Работа на винограднике – это очень непростой труд, не только физический. Чтобы преуспеть в винодельческом бизнесе, необходимо серьезно изучить теорию, быть готовым самому работать на участке даже в выходные дни, самостоятельно заниматься развитием бизнеса, маркетингом, продажами и так далее».

Виноделие считается имиджевым бизнесом. Например, легенда британского рок-н-ролла Клиф Ричард, владелец виноградников Adega Do Cantor на юге Португалии, производит достойные вина в ценовом диапазоне €10–15 за бутылку – их вкус можно оценить в ресторанах Португалии и Великобритании.

«Виноградниками и производством интересуются компании, которые уже связаны с выпуском вина, либо дилеры. Иногда заинтересованность выражают частные лица – этнологи, которые профессионально разбираются в вине. В любом случае это люди, каким-то образом связанные с производством вина, с виноградниками», – говорит о второй категории покупателей (те, кто ориентирован на бизнес) Антон Харисов (консалтинговая компания FreeDom).

По словам Марины Алексеевой, генерального директора Just Real Consult GmbH, такие клиенты имеют четкие требования и критерии к площади и сортам виноградника и, соответственно, к сортам и качеству вина, например, оценивают возраст виноградников, выдержку вина, себестоимость производства – финансовые показатели играют главную роль. Помимо профессионалов алкогольного рынка, виноградниками интересуются рестораторы или отельеры. Бизнесмены рассматривают возможность на базе виноградника создать отель с высокой кухней или дегустационный бар, наладить агротуризм. «Покупка виноградников – новое направление, пока не сильно развитое, но имеющее хорошие перспективы», – считает Марина и говорит о том, что интерес к виноградникам увеличивается по мере увеличения количества россиян, которые интересуются землей и бизнесом для постоянного проживания в Европе.

Все до одного наши эксперты говорят о том, что бизнес, связанный с виноградарством, сложный и его рентабельность в каждом конкретном случае будет рассчитываться индивидуально.

Что касается третьего типа покупателей – инвесторов, они часто считают виноградник приятным дополнением к значительному участку земли, большому поместью или замку. Марина поясняет, что в таком случае виноградник сдают в аренду местному кооперативу, который обрабатывает землю, собирает урожай и расплачивается с хозяином вином или деньгами. Или же участком и виноградником занимается специально нанятый персонал. И при сдаче в аренду, и при обслуживании специально нанятым персоналом большая прибыль маловероятна.

Мал золотник, да дорог

Антон Красилов (FreeDom) рассказывает, что цена предложений обычно от €1 млн до €7–8 млн. Больше, в принципе, стоить частный виноградник не может. Однако из рамок выбивается Франция. Там есть и объекты за €16 млн, причем большой процент в этой цене – недвижимость, когда «в нагрузку» идет пара замков. «Но замок не способствует ведению бизнеса, только уменьшает рентабельность предприятия, потому что цена содержания высока», – констатирует эксперт.

Господин Парре думает так же. «Если вы покупаете поместье с замком, то из десяти миллионов стоимости пять миллионов будет стоить замок, а пять миллионов пойдет чисто на бизнес – виноградники, заводы. Поэтому все вложенные деньги, ушедшие на покупку замка или дома, – не рабочий капитал. Ожидать рентабельности от него не приходится. Да, это удовольствие, но это не принесет дохода, который дают гектары, наличие завода и каналы сбыта», – считает он.

Цена определяется в зависимости от того, что именно входит в понятие «виноградник». Вариантов может быть множество – это может быть только земля, земля с усадьбой, земля с усадьбой и производством, также может продаваться отдельно производство, которое берет виноградники в аренду и т. п. Большинство покупателей-профессионалов предпочитает приобретать виноградник и производство, чтобы сосредоточить процесс в одних руках. Обычная стоимость такой покупки – €5–8 млн.

Марина Алексеева приводит пример объекта, который интересен покупателям-профессионалам – виноградник площадью 77 га с производственным цехом на 270 000 бутылок в год, рестораном, бутиком местных вин, колбас и сыра. Цена вопроса – €3 900 000. А тем, кто интересуется покупкой для себя, можно рекомендовать поместье в 17 га, которое включает дом в прекрасном состоянии, виноградники, оливковые плантации, озера, луга, конюшни. Локация – 30 минут езды от моря. Виноград из этого поместья продается на переработку местным хозяйствам – эта выручка окупает расходы по содержанию владения. Цена поместья – €3 850 000.

Вообще, ответов на вопрос «сколько стоит виноградник» столько же, сколько и экспертов. €20 тыс. просят за участок чуть менее гектара в Лангедоке (Франция), а за €200 млн в Бордо прошлым летом было продано известнейшее производство с замком.

В Португалии и Испании цены начинаются от €200 тыс. (дом площадью 150 кв. м с фруктовым садом и 60 соток виноградников). Если пытаться представить среднюю стоимость участка с каменным домом, производственными постройками и 10–15 га виноградников, то она составляет 500-600 тысяч евро, более «серьезные» площади в 80–100 га обойдутся примерно в €2 500 000. Есть хозяйства, состоящие только из виноградников и производственных помещений. Например, один из таких с участком площадью 168 га в португальском регионе Порто стоит €5 млн.

В ценообразовании самое важное – это географические особенности участка, наличие или отсутствие склонов, а также их высота, климат, микроклимат, водные ресурсы. На цену винодельческого хозяйства влияет качество почвы, состояние виноградной лозы – учитывается ее возраст и сертификация, наличие инфраструктуры – погреба, чаны – и дополнительного оборудования: тракторы, пульверизаторы, распределители удобрений, хозяйственные постройки.

Решение места

«В первую очередь клиенты рассматривают Испанию, Италию и Францию, – обозначает интерес покупателей Антон. – Эти три страны больше пользуются спросом из личных предпочтений. Другие страны Европы у покупателей виноградников не востребованы». Тенденцию подтверждают и другие эксперты, добавляя лишь Португалию. С точки зрения виноградарства нашим покупателям не интересна даже Швейцария – о том, что там производится хорошее вино, многие и не знают.

Жан-Люк рассказывает, что в портфолио агентства 95% винодельческих поместий, которые продаются во Франции, примерно 220 предложений. «У нас есть офисы во всех регионах, где производится вино: Бордо, Бургундии, Лангедок-Руссильоне, Провансе, Руане, Эльзасе, Шампани, Божоле, Коньяке. Три года назад мы думали, что клиентов больше всего будет интересовать Прованс (особенно тех, кого интересует дом на юге Франции и одновременно какой-то бизнес) и Бордо, поскольку это самый престижный регион по вину. Первый год мы сделки проводили именно с Бордо и Провансом, а в последнее время у нас часто происходят продажи в регионе Лангедок-Руссильон – это тоже на юге Франции, между Провансом и Бордо. По климату этот регион похож на Прованс, там и солнце, и море, но цены примерно в три раза ниже, чем в Провансе, если брать одинаковые поместья», – делится опытом господин Парре. Поскольку регион не раскручен, там пока можно найти «дешевые» варианты. Например, поместье за €3 500 000 общей площадью 260 га, из которых 30 га – это виноградники (аналогичное владение в Провансе стоит €10 млн). Но важно знать, что если до поместий Прованса примерно час езды от аэропорта Ниццы, то до поместий Лангедока – 3–4 часа.

На стоимость поместья влияет такое понятие, как terroir, что означает конкретное место, почву. Например, в Лангедок-Руссильоне 1 га виноградников в среднем стоит €20–30 тыс., а в регионах Помероль или Сент-Милльон 1 га стоит €1 млн. И между этими крайними значениями есть множество вариантов по цене €50 тыс., €100 тыс., €500 тыс. за гектар. Помимо этого, стоимость зависит от особенностей конкретного виноградника – ровное поле, скала.

В Италии основные винодельческие регионы – это Тоскана и Пьемонт. Ценовой диапазон предложений в Италии велик – от сотен тысяч до нескольких миллионов евро.

«Интересуются виноградниками не так часто, – говорит Юрий Краморенко (STUDIO ITASOLARE). – Но есть люди, которые желают сделать «долгоиграющее вложение», потому что виноградники не приносят прибыль сразу. Обычно цена сделки начинается от €1 млн».

Покупателей в первую очередь интересует качество выпускаемого продукта и перспектива развития бизнеса. Что касается покупателей-непрофессионалов, то они часто приходят с задачей: получить документы для официального проживания в Италии. То есть изначально речь идет не о недвижимости или коммерции, а об эмиграции.

«Приобретение виноградника в Испании или Португалии – это не обязательно покупка земли, дома и бизнеса. Можно купить пакет акций предприятия. Елена Крылова, руководитель департамента «Страны Южной Европы» (Испания, Португалия) консалтинговой компании «Страна Плюс», говорит, что виноградниками интересуются как новички, так и виноделы «со стажем». Чаще всего виноградники в Португалии и Испании покупают англичане, шведы и французы. Профессионалы приобретают новые участки в первую очередь для расширения уже существующего собственного бизнеса. Среди россиян такие покупатели также имеются.

По трудам его

Поскольку выбор вина в России относительно невелик и рынок сложно назвать высококонкурентным, покупкой виноградника и производства интересуются те компании и частные лица, которые имеют каналы сбыта продукции – от супермаркетов до ресторанов. «В Европе достаточно хорошее выдержанное вино в магазине стоит €20, у нас это вино обойдется в 1500–2000 рублей, т. е. разница в цене очевидна», – констатирует Антон.

«Это тенденция – увеличивается количество запросов на поиск коммерческой недвижимости во Франции», – говорит Ирина Венсандо. Сделки с виноградниками продолжительны по времени, поскольку требуется аудиторская экспертиза и покупателю нужно многое проанализировать: состояние недвижимости, виноградника, оборудования, коммерциализацию вин. Из новых веяний Ирина отмечает вина марки БИО – это то же самое, что производство овощей без применения пестицидов, а молочных и других продуктов – без каких-либо химических добавок.

В работу компании входит все, что связано с экспертизой по поводу состояния лозы и завода. «Рекомендации могут быть разными: засаживать какой-то новый участок, прививать новые сорта, ставить капиллярные системы, чтобы производительность виноградника была выше, возможны разные технические советы. Или, к примеру, если вы покупали виноградники с замком, возможна рекомендации сделать туристический проект, открыть гостиницу «бэд энд брекфаст». Можно при гостинице открыть ресторан, СПА – вариантов множество. «Например, наш клиент изучает поместье в Бордо, где жил и умер Тулуз Лотрек. Раньше там был музей, но его закрыли новые хозяева. Человек, который присматривается к этому поместью, хочет сделать туристический комплекс: гостиница, ресторан, курсы для дегустации вина и т. д. Также мы ведем подбор сотрудников, компаний, которые, например, могут сделать качественный ремонт замка», – рассказывает Жан-Люк.

«Участок с виноградником не обеспечивает прибыль сам по себе. Виноградником надо заниматься, и, как правило, даже сравнительно большие участки в несколько гектаров обрабатываются лично владельцами. Россияне, в большинстве случаев, не хотят самостоятельно вести дела, работать «в поле», поэтому им приходится нанимать персонал – это существенно сокращает прибыльность», – обрисовывает ситуацию Мария Малышева («Страна Плюс»), и поясняет, что итальянцы и французы сами не брезгуют сельскохозяйственными работами, и зачастую даже большие замки с виноградниками управляются лично владельцами. Огромное влияние на прибыльность предприятия оказывают маркетинговые стратегии хозяев. Одно дело – продавать свое вино в розлив посредникам по цене €0,5–1 за галлон и совсем другое – зарегистрировать торговую марку и продавать бутилированное вино. И бутылки тоже можно продавать по-разному – через целую сеть посредников по цене €1 за бутылку или поставлять его максимум через одного посредника конечному потребителю по цене от €2–3. Конечно, огромное значение имеет репутация вина. Если оно входит в разряд дорогостоящих, то и прибыль с квадратного метра будет больше.

Есть расхожее мнение, что участки меньше 20 га не сулят прибыли – слишком малы. Но это не всегда так. Если владелец виноградника посвящает себя делу, серьезно подходит к реализации своего бизнес-плана, то, скорее всего, его труды увенчаются успехом, даже если участок, на котором растет виноградная лоза, менее 20 га. «В Сент-Милльоне или Помероле можно купить поместье и в 3, и 5 га – и зарабатывать деньги», – считает Жан-Люк.

Свой среди своих

Что касается стандартных расходов на бизнес, то это – налоги (в зависимости от страны, во Франции – они выше, в Италии – ниже), расходы на развитие бренда, расходы на строительство, ремонтные работы, расходы по персоналу (если есть), дополнительные расходы, связанные с виноделием, – анализы почвы, экспертиза и т. д.

«Винодельческая среда во Франции довольно-таки закрытая, поэтому просто так прийти и купить виноградник сложно. Виноградники продаются именно в своей среде, среди людей, которые уже знают этот бизнес, знают это дело, поэтому в какой-то мере каждый наш объект уникален», – делится опытом Ирина. Антон тоже упоминает о существовании во Франции своей винодельческой ассоциации. «Они просто не продают кому угодно эти виноградники. И если кто-то хочет продать виноградник, сначала должен обратиться в эту ассоциацию, если в ассоциации не найдется покупателя из французов, тогда она даст разрешение на продажу на внешний рынок. Но сейчас это ограничение больше условность, чем реальные запреты. Если кто-то хочет продать куда-то, продаст без ассоциации. Может быть, в дальнейшем покупатель не сможет реализовать какую-то часть своей продукции на внутреннем рынке, но обычно производство покупают ради внешних рынков», - рассказывает он. При грамотном подходе к самой сделке никаких ограничений быть не может.

В Португалии виноградарство как часть сельскохозяйственной отрасли получает поддержку на государственном уровне. Например, существует программа для молодых предпринимателей, которым еще не исполнилось 35 лет, – они получают от государства помощь в виде бесплатных услуг по страхованию, денежных грантов, а также в виде налоговых льгот. Если же вы приобретаете вместе с виноградником дом, представляющий историческую ценность, то вправе рассчитывать на налоговые и прочие льготы. Правда, у владельца будут обязательства по сохранению облика владения.

03.07.2012