Коммерческая недвижимость. География российских инвестиций

Как показывает статистика Real Capital Analytics, за первое полугодие 2010 г. объем сделок на рынке коммерческой недвижимости во всем мире вырос на 37%, а в так называемой зоне EMEA (Europe, Middle East, Africa) – на 35%. В Европе, Африке и на Ближнем Востоке оборот рынка коммерческой недвижимости составил с начала года $47,1 млрд.

Инвестиции в недвижимость с целью извлечения прибыли – это, разумеется, бизнес. В сфере коммерческой недвижимости есть свои рыночные «ниши», различающиеся по объемам капиталовложений, доходности и степени риска.

У международных инвесторов есть свои географические предпочтения, зачастую распределяющиеся по степени комфорта инвестиционного климата в различных странах мира. Если говорить о европейском рынке, то Knight Frank по результатам первого полугодия составил список стран, лидирующих в объемах сделок с коммерческой недвижимостью. Первая пятерка выглядит так: Великобритания, Германия, Франция, Швеция, Испания.

В то же время география российских инвестицион­ных предпочтений, по словам многих участников рынка, мало отличается от списка стран, где россияне обычно покупают жилье. Германия и США в этом смысле выступают исключением из общего правила, так как российские коммерческие инвестиции в эти рынки достаточно велики и явно преобладают над объемом покупок жилых объектов.

США

По сравнению с первым полугодием 2009 г. инвестиции в коммерческую недвижимость США в 2010 году увеличились почти вдвое. Но Real Capital Analytics в своем отчете обращает внимание на то, что если сравнивать инвестиционный оборот первых двух кварталов 2010 г. с более чем благополучным 2007 г., то падение составит около 80%.

Тем не менее, одним из примеров оживления экономики служит начало строительства Всемирного торгового центра в Нью-Йорке, разрушенного террористической атакой в 2001 году. Затянувшиеся реконструкционные работы, наконец, активизировались: в настоящее время на месте башен-близнецов ведется строительство новых трех небоскребов под рабочими названиями Башня № 2, № 3 и № 4 и башни высотой в 541 метр, получившей символичное название Башня Свободы (Freedom Tower), 40 этажей которой уже построено.

Стоимость строительства башни – $2 млрд. Завершение проекта намечено на 2018 год, но по некоторым сведениям, одна крупная российская компания уже ведет переговоры об аренде большого офисного помещения в Башне Свободы, а компания из Китая Beijing Vantone уже подписала соглашение на аренду 4 этажей с 64-го по 69-й.

Начало осторожных инвестиций в США со стороны россиян датируется серединой 1990-х. Затем этот поток постоянно рос, и к моменту наступления кризиса русские уже представляли в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Майами вполне реальную и самостоятельную покупательскую силу.

Если американцев можно назвать чемпионами инвестиций, так как практически каждый совершеннолетний гражданин США участвует в инвестициях прямо (покупка недвижимости, акций фондов, государственных ценных бумаг и т.д.) или косвенно (участие в сберегательных программах, отчисления в частные пенсионные фонды), то мировая финансовая столица – город Нью-Йорк – чемпион Америки по масштабам этих инвестиций.

Город удерживает первое место и по объему коммерческих поступлений из России, которые порой носят самый неожиданный характер. В сентябре, например, стало известно о том, что принадлежащая российскому предпринимателю Михаилу Прохорову Группа ОНЭКСИМ получит 80% в баскетбольном клубе «Нью-Джерси Нетс» и займется строительст­вом его стадиона – Barclays Center. ОНЭКСИМ инвестирует $200 млн в обмен на долю в 44% в проекте строительства Barclays Center – новой спортивной арены в Бруклине, долю в 80% в капитале баскетбольного клуба «Нью-Джерси Нетс», а также опцион на приобретение до 20% в компании Atlantic Yards Development Company, управляющей строительст­вом жилой и коммерческой недвижимости в рамках данного проекта.

Нью-Йорк ежегодно получает огромные доходы от туризма. Только в текущем году, по информации городского муниципалитета, число туристов здесь составит 46,7 млн. Здесь открываются отели, представляющие самые известные мировые сети, туристы заказывают дорогие машины и посещают самые роскошные рестораны, покупают недвижимость.

По оценке Александра Богода, управляющего нью-йоркской компанией Broadway Realty, лучшего времени для покупки отеля в Нью-Йорке просто не бывает. По сентябрьской статистике 90% всех комнат в отелях были постоянно заняты проживающими (при средней цене $320 за ночь). Только в 2009 г. в Нью-Йорке было куплено 560 гостиниц.

Очень неплохую отдачу приносят инвестиции в строительство. Российские девелоперы строят и управляют коммерческими объектами по всей России и четко представляют, что они хотят получить в США, заказывая объекты у американских риэлторских компаний. В этом смысле может оказаться достаточно выгодной самостоятельная постройка отеля.

Broadway Realty, например, имеет в своем портфолио участок земли в районе Челси на Манхэттене, который может быть выкуплен за $7,6 млн. Постройка девятнадцатиэтажного отеля на 76 комнат обойдется еще в $8–10 млн. Расчетный годовой доход – $450 тыс.

Загруженность в административных зданиях ниже, чем в отелях, – 13% офисных площадей остаются незаполненными.

Александр Богод из компании Broadway Realty советует обратить внимание еще на одну деталь. С недавних пор в США стало возможно получить инвестиционную визу ЕВ-5, дающую право на постоянное проживание с перспективой получения гражданства США. Такие инвестиционные визы выдаются на специальных условиях. Основное из них – соискатель должен вложить в экономику США $500 тыс.

Можно инвестировать эту сумму в один из специальных региональных центров экономического развития сроком на 3 года под «консервативные» 2–3% годовых. Такой сценарий сильно увеличивает шансы соискателя: из десятитысячной ежегодной квоты инвестиционных виз 5000 зарезервировано за участниками региональных программ. По истечении трехлетнего срока инвестор получает деньги с процентами и вид на жительство.

Аналитик рынка инвестиционной недвижимости Beverly Alliance Real Estate Investment Group Ольга Марк Ландсберг считает, что в подавляющем большинстве русские Америки пока просто не знают. Тому виной – территориальная удаленность и историческое наследие холодной войны. Но российские инвесторы уже начинают понимать, что вести бизнес в США достаточно просто и безопасно.

Эксперты советуют потенциальным инвесторам в самом начале знакомства с американским рынком вкладывать деньги только в прозрачные бизнесы. Например, любое арендное здание – это абсолютно прозрачная бухгалтерия.

Средние показатели прибыли от инвестиций в доходную жилую недвижимость по США – 3–5%.

Часто русские предпочитают начать инвестиции в США с автозаправочной станции. Действительно, АЗС могут давать до 30% прибыли в год. Но такой возврат возможен, только если владелец и члены его семьи стоят за кассой 24 часа в сутки. А если процессом управляет наемный менеджер, то максимальный возврат – около 10%. Причина: в этом бизнесе активно оборачиваются наличные деньги, уследить за которыми, не присутствуя на месте, – невозможно.

Лучше начинать работать с той инвестиционной недвижимостью, которая уже знакома покупателю. Например, если россиянин имеет опыт по сдаче в аренду своих квартир, то ему в США надо начинать с того же: купить одну или несколько квартир или квартирный комплекс. Кстати, сегмент многоквартирных жилых комплексов сейчас стремительно набирает популярность среди россиян.

В последние два года среди этой группы инвесторов стало «модным» покупать доходные коммерческие объекты не на одного владельца, а на группу. В этом случае вместо того чтобы владеть одной собственной квартирой, инвестор становится совладельцем комплекса со своей долей, соответствующей размеру вложений. Обслуживание комплексов – дешевле, чем квартир. Соответственно, выше и доходность.

Ольга Марк Ландсберг считает, что сегмент казино – также чрезвычайно прибыльный для инвесторов: после закрытия казино в городах России ее компания уже в этом году продала несколько казино в Лас-Вегасе россиянам на крупные суммы.

Вне зависимости от того, насколько был успешен бизнесмен или чиновник в России, если он стремится преуспеть и в США, обойтись без помощи не получится. Но профессиональные брокеры говорят, что тратить свое время на бесплатный поиск для российского клиента – не имеет смысла.

«Мы не работаем с клиентом до тех пор, пока он самостоятельно не соберет информацию. При обращении к нам он уже знает, какой тип инвестиционного объекта ему нужен, и мы готовы к конкретной работе. Подписываем договор и выставляем счет на депозит», – рассказывает Ольга.

У потенциального инвестора есть два пути: попытаться все сделать на свой страх и риск, при этом самостоятельно платя и за собственный опыт, или нанять специалиста. Второй вариант – не из дешевых: иногда на сервис можно потратить до 10% от суммы сделки. Задача профессионального брокера в США – «выловить» на рынке действительно стоящий объект или, в некоторых случаях, уговорить владельца его продать, даже если раньше он об этом и не помышлял.

Германия

По прогнозам компании Savills, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии к концу текущего года должен достигнуть €16 млрд. С учетом того, что в 2009 году в этот сектор было инвестировано €11,2 млрд, прогресс может составить 42,8%.

Что касается инвесторов из России, у которых сейчас коммерческая недвижимость Германии занимает первое место по популярности, здесь относительные цифры могут быть еще выше.

В отличие от большинства стран Европы, Германия практически не ощутила ценовых падений ни в жилом, ни в коммерческом секторах недвижимости. Строительная отрасль также избежала громких потрясений, возможно, не без помощи крупных государственных инвестиций в строительные проекты. Например, только на строительство нового международного аэропорта Берлин-Бранденбург, который должен открыться в октябре 2011 года, выделяется €2,83 млрд.

Людмила Белых, частный риэлтор и финансовый консультант (Мюнхен, Германия), говорит, что в Западной Германии в секторе коммерческой недвижимости самый большой доход от аренды – 7–11% – принесут производственные помещения, а также объекты, связанные с логистикой. Но, как утверждает эксперт, иностранному инвестору, не присутствующему на месте и не имеющему непосредственного контроля за рыночной ситуацией, она бы никогда не посоветовала делать вложения в такие объекты, так как именно эта группа не отличается особой стабильностью во времена кризиса.

Высокий и стабильный доход от аренды приносят дома престарелых, в которые часто инвестируют частные или институциональные инвесторы через закрытые фонды, а также объекты розничной торговли. Это могут быть отдельно стоящие супермаркеты, такие как ALDI, LIDL, NORMA, PENNY, REWE, EDEKA или небольшие торговые центры, где помимо названных супермаркетов находятся и другие магазины. При продаже таких объектов учитывается его так называемый «фактор» или коэффициент, вычисляемый как количество частей от 100. На сегодня этот фактор в рассматриваемом секторе может составлять от 11 до 13,3 – последнее встречается гораздо чаще. Соответственно, средний доход от аренды от 9,09% до 7,52% в год. Сейчас многие говорят, что фактор цены продажи может вырасти в следующем году до 14. То есть арендная доходность снизится до 7,14%.

Найти такие объекты сложно. По надежности вклад в супермаркеты известных компаний розничной торговли не уступает государственным облигациям. Альтернатив сегодня в Германии нет: десятилетние облигации, если не принимать в расчет риск падения курса, приносят около 2,3%. Поэтому тот, кто владеет сегодня таким объектом, как правило, не готов его продавать, так как вырученные от продажи деньги просто некуда вложить. А девелоперы до конца 2011 новых предложений не обещают.

Сейчас нормальным считается доход от аренды в районе 7,3–7,5% годовых. Все, что выше, – «зона риска». Это или место в малозаселенной деревне, или короткий (менее 5 лет) оставшийся срок договора аренды. Это также могут быть здания с вакантными площа­дями или объекты, требующие ремонта и дополнительных затрат. Делать подобные вложения иностранному инвестору не рекомендуется.

Доход от аренды бутиков и магазинов на пешеходных зонах в любом экономически развитом городе Германии составит, в среднем, 4,5–6% в год. Риск для инвестора практически отсутствует, что и подтвердил последний кризис. Вакантных площадей в пешеходных зонах не бывает. К доходу от аренды прибавляется еще и рост цены самого объекта недвижимости. Но таких объектов на рынке почти не появляется. Ими владеют в основном институциональные инвесторы, которые «держат» их по 20–25 лет.

Отели в Германии приносят доход в среднем от 5,5% до 7%. Если это крупный отель с известным оператором, то около 6%. Заполняемость отелей здесь в среднем около 50%. «Средний» русский инвестор, как правило, покупает частный небольшой отель, который впоследствии арендует какая-то семья, строящая на этом свой бизнес.

За отелями следуют офисные здания с доходом от аренды 4,5–6%. Договора аренды составляются на срок около 20 лет. Этот бизнес, так же как логистика и отели, очень подвержен изменениям конъюнктуры.

К самому спокойному для иностранных инвесторов бизнесу (хотя и не самому прибыльному) следует отнести доходные дома в городах с постоянным притоком населения. Правило простое: чем надежнее город и район, тем меньше доход от аренды. Например, в Мюнхене в новостройке в популярном районе доход от аренды составит не более 3–4%. Но здесь важно то, что квартиры точно никогда не будут пустовать, и земля будет постоянно расти в цене.

«Если инвестор решит купить доходный дом в Восточной Германии, где ему сегодня обещают доход от аренды 7–10%, следует отнестись к такому предложению очень осторожно и проверить прогноз развития населения до 2050 г. Для этого имеются статистические данные различных институтов для разных городов Германии», – говорит Людмила Белых.

Управлять домом, сдавать квартиру заново при смене арендатора – всем этим может заниматься домоуправление. Банки в экономически развитых городах и населенных пунктах с растущим населением охотно финансируют такие дома, даже до 80% от его стоимости, под 3,7% при фиксации ставки на 10 лет.

При покупке коммерческой недвижимости процент по кредиту будет несколько выше – около 4,7%. И в этом случае банки, как правило, ограничиваются финансированием 50–70% от стоимости объекта.

Испания

По данным Jones Lang LaSalle, стоимость коммерческой недвижимости класса «А» в Мадриде и Барселоне с 2008 года упала на 35%. В 2009 г. Испания стала одной из немногих европейских стран, где объем инвестиций в покупку торгово-офисных помещений, достигнув €2,3 млрд, оказался выше уровня 2008 г. На эту статистику оказала сильное влияние продажа банком BBVA 948 своих филиалов банку Deutsche Bank за €1,154 млрд. Сделка предполагает схему leaseback, по которой BBVA получает свои офисы в аренду.

Крупнейший фонд недвижимости Германии DekaBank с 2009 года вложил в испанскую недвижимость €227 млн, выкупив престижный бизнес-центр D640 и здание главного офиса банка Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA в Барселоне.

Сравнивая инвестиции в торговые помещения и офисы, Евгений Говоров, совладелец компании Ispan Invest, S.L. (Мадрид), говорит, что статистически рентабельность у этой недвижимости почти одинаковая, с небольшим преимуществом в сторону торговых помещений.

По словам Евгения, именно эти две категории коммерческой недвижимости являются наиболее привлекательными инвестициями с точки зрения оптимального баланса доходности и надежности. При этом именно торговые помещения требуют самых низких обязательных расходов (максимум – страховка от пожара), в то время как обязательные расходы владельцев жилой недвижимости или паркинга выше: они включают муниципальный налог на недвижимость (IBI) и прочие платежи, которые тем выше, чем старше строение.

В среднем торговые помещения в диапазоне стоимости €300 тыс. – €3 млн приносят владельцу около 5% в год.

В диапазоне €300–700 тыс. предлагаются помещения, арендованные операторами мобильной связи, сетями магазинов товаров для спорта, магазинами по продаже сладостей, центрами красоты и депиляции, мастерскими по подгонке и ремонту одежды, ювелирными салонами. В целом это надежные категории арендаторов. Каждый из них перед выставлением помещения на продажу подвергается проверке на предмет устойчивости бизнеса.

В категории, превышающей €700 тыс., идут помещения с арендаторами высшей категории надежности из сектора крупного бизнеса: крупнейшие испанские и международные банки, страховые компании, государственные предприятия, например, Почта Испании, букмекерские конторы, крупные сети общепита вроде Starbucks Coffee, Jamaica, McDonalds и Burger King.

От предыдущей эту группу отличает то, что сам формат бизнеса предполагает для нее самые лучшие торговые места в каждом районе. Кроме того, этот сектор очень консервативен: однажды выбрав удачное помещение, банк арендует его по двадцать-тридцать лет подряд и более.

По мнению Евгения Говорова, покупка офиса с таким арендатором предпочтительнее, тем более что разница в цене по сравнению с первой группой не так велика, и ее можно получить через ипотеку.

Инвестиции в размере, превышающем €3–4 млн, как правило, более доходны (не относится к отелям). Например, большие супермаркеты, офисные здания имеют рентабельность в среднем 7%, а иногда и 8%. Но эти проекты уже рассчитаны, скорее, не на индивидуального частного инвестора. Впрочем, высокая цена помещения автоматически еще не означает повышенной рентабельности.

Например, сейчас на самой дорогой улице Мадрида Серрано в Испании за €16 млн выставлено на продажу помещение площадью 500 кв. м, занимаемое бутиком известной фирмы. При цене площади помещения в €32 тыс./кв. м такая инвестиция принесет своему владельцу лишь €40 тыс. в месяц или 3% в год. Зато можно абсолютно не сомневаться в одном – пустым это помещение не простоит ни одного дня.

Большинство частных инвесторов из России в среднем тратят на коммерческую недвижимость в Испании €500 тыс. – €1 млн. Таким образом, в рамки бюджета среднестатистического российского инвестора укладываются торговые помещения, офисы и жилые апартаменты. Последний тип недвижимости выбирают клиенты, так или иначе связанные с Испанией. Например, их дети вскоре продолжат обучение в одном из мадридских университетов, а чтобы жилье не простаивало, его сдают. В данном случае недвижимость не рассматривается владельцами как бизнес (средняя рентабельность – 3%), скорее, это подспорье, покры­вающее расходы на содержание.

Хорошей рентабельностью в Испании считается 6–9% на вложенный капитал. Но было бы неверным считать, что все выставляемые на продажу объекты обеспечат своему владельцу указанную доходность. Как говорит Людмила Поленяка, владелец компании SPAININVESTOR-ALF S.L. (Барселона, Испания), у некоторых инвесторов есть такое мнение – хорошее не продадут.

Отчасти они, возможно, правы. Причин, по которым владелец решил выставить свой бизнес на продажу, может быть множество: кто-то не справился с кризисом, другой сворачивает дело по причине возраста, некоторые разоряются из-за того, что устарели их методы работы или вид товара и сервиса, где-то партнеры расходятся по своим причинам.

Во всех случаях можно говорить только об адекватности цены продаваемого бизнеса и решать – интересно ли инвестору данное предложение. Главное – уметь увидеть и выявить правильную и достоверную информацию, рассчитать свои возможности.

То, что раскупают русские потребители, не всегда будет популярным товаром или видом услуг у испанцев. Знаковыми в этом смысле можно считать неоднократные попытки открытия в Испании русских ресторанов. И последующего их закрытия. Причины убыточности разные: от некачественного сервиса и использования нелегальных работников до самой русской кухни. Как говорит эксперт компании SPAININVESTOR, вариант инвестирования в покупку бара, ресторана был бы хорош, если бы не русская кухня, на которую ориентировались наши соотечественники, с радостью и гордостью хотевшие накормить испанцев «нормальной» домашней едой. Эти попытки по большей части успеха не имели, а на редких «экскурсионных» визитах местных гурманов выстроить стабильный бизнес оказалось непросто. При этом сегмент ресторан­ного бизнеса в Испании считается перспективным.

Говоря о возможности покупки подобного бизнеса, Людмила советует учесть, что частные бары и рестораны требуется не просто контролировать – нужно присутствовать там постоянно. В противном случае испанские работники начнут «подрабатывать» на себя.

Иначе обстоит дело с теми ресторанами, где присутствие хозяина необязательно. Это большие рестораны (особенно в коммерческих центрах) и рестораны быстрого питания под маркой какой-нибудь известной компании. Они дороже по размерам инвестиций, но и гораздо рентабельнее. Траспассо (выкуп места с лицензией и оборудованием, иногда с именем и зарегистрированным юридическим лицом) такого объекта в центре может стоить до €1,6 млн. Но продажа таких заведений – большая редкость. В больших коммерческих центрах такие фастфуды заполнены посетителями целый день. Их годовой оборот доходит до €1,5 млн, и только официальная рентабельность составляет 8–15%.

Покупка баров и ресторанов (только траспассо, без помещения), франкиссий (франшиз) сетей быстрого питания BOCATA, Pan Compani, McDonald’s, Starbuckafe и других – наиболее популярны у инвесторов с капиталом до €100 тыс. В этот ценовой класс попадают также булочные и кондитерские со своим цехом для выпечки.

С капиталом до €1,5–2 млн покупают офисные и туристические апартаменты, торговые площади в крупных коммерческих центрах, здания с арендаторами, наличие которых обеспечивает управляющая компания, паркинги для машин вблизи торговых центров, рынков, дискотек, госпиталей и других общественных учреждений, где постоянно много посетителей и существует проблема парковки. В этих же ценовых пределах находятся небольшие отели одно-, двухзвездных категорий.

Хороший вариант для инвестора – покупка автозаправочных станций как в черте города, так и на междугородних трассах, особенно если там есть сервис для мойки машин и кафетерий с ресторанчиком. Такие свободные от обязательств объекты с готовыми поставщиками топлива и возможностью кредита оцениваются в суммы от €340 тыс. до €4,5 млн.

Черногория

В последние пять лет, по словам Нико Лаковича, управляющего директора компании Anex Consultancy, в Черногории был отмечен непрерывный рост прямых иностранных инвестиций, а число работающих на этом рынке иностранных компаний увеличилось в пять раз (с 1145 в 2005 г. до 5070 в 2009 г.). Одновременно с этим количество стран, откуда идут инвестиции, выросло до 86.

«Индикатором доверия» международных инвесторов можно считать произведенную в сентябре первую эмиссию внешнего десятилетнего государственного займа Черногории с процентной ставкой 7,85% годовых на сумму €200 млн. Как только эти бонды появились на международных биржах, спрос на них в три раза превысил предложение.

Крупнейший инвестиционный проект в стране – строительство шоссе между городами Бар и Боляре – оценивается в €2,8 млрд. Девелопер Orascom Development Holding AG вкладывает в строительство комплекса на полуострове Луштица, расположенном при входе в Бока-Которский залив, – €1,1 млрд. Здесь будет яхтенный порт, торговые заведения, отели, 2350 единиц апартаментов, поле для гольфа.

Летом 2009 г. канадским мультимиллионером Петером Мунком был начат проект по строительству марины Porto Montenegro в Тивате, включающий в себя здания жилого и делового комплекса, первая очередь которого была открыта в августе этого года. Порт рассчитан на 600 глубоководных причалов, из которых 130 – для яхт длиной 30 и более метров. Объем капитализации всего проекта, по информации немецкой газеты Handelsblatt, оценивается в $800 млн. В строительстве в качестве частных инвесторов принимают участие российский предприниматель Олег Дерипаска, глава французского концерна LVMH Бернар Арно и семья Ротшильдов.

Проект позиционируется как альтернатива Лазурному Берегу. Его активно поддерживает премьер-министр Черногории Мило Джуканович. Цена за квадратный метр апартаментов в Porto Montenegro – от €4 до €7 тыс. «Отталкиваясь» от этого проекта, Черногория пытается разработать новую стратегию своего позиционирования как места не массового, а элитного туризма.

Еще один крупный элитный комплекс на побережье Astra Montenegro был начат российской компанией Миракс, но из-за проблем с финансированием был приостановлен.

Впрочем, для инвесторов, желающих попробовать свои силы в этой сфере, возможности Черногории еще далеко не исчерпаны. Пример. Сейчас на побережье города Херцег-Нови продается комплекс Бела Ладжа с виллой площадью 420 кв. м, закрытым рестораном, песчаным пляжем и земельным участком площадью 32 370 кв. м. Расположение объекта позволяет строительство большого гостиничного комплекса и яхтенного причала. В конце октября Бела Ладжа оценивалась в €7,5 млн.

Нико Лакович из Anex Consultancy обращает внимание инвесторов, интересующихся сферой туризма, на то, что как раз такие инвестиции в наибольшей степени соответствуют параметрам этой страны, учитывая ее размеры и природные ресурсы. Однако сейчас для таких проектов следует очень тщательно выбирать место, создавать там максимально высокий уровень сервиса и предложить какие-либо уникальные услуги.

Несмотря на туристическую направленность черногорской экономики, в стране, разумеется, присутствуют и другие инвестиционные сектора. Основные административные и торговые площади Черногории сосредоточены в столице страны Подгорице. Этот сектор коммерческой недвижимости можно назвать развивающимся. На данный момент площадь административных помещений в Подгорице составляет 36,3 тыс. кв. м. Здесь практически нет современных многофункциональных офисов класса А. Частично это связано с тем, что крупные иностранные компании пока не торопятся открывать здесь свои представительства – а именно они обычно дают импульс для развития офисного сектора. В итоге по количеству квадратных метров офисной недвижимости Черногория пока стоит на последнем месте во всем Балканском регионе. Впрочем, к концу 2010 г. завершится строительство Atlas Capital Centre, которое ведут компании Atlas Group и Capital Investment (ОАЭ), и количество офисных площадей увеличится до 60 тыс. кв. м.

Сложно назвать развитым и рынок торговых помещений. С открытием Mall of Montenegro, инвестиции в который оцениваются в €36 млн, общий объем площадей современных торговых центров в Подгорице приблизится к 50 тыс. кв. м.

По данным Engel & Völkers, цены месячной аренды торгового помещения в центре Подгорицы – около €23/кв. м. Арендная плата в новых офисных помещениях находится в диапазоне €18–20/кв. м в месяц. По данным компании CB Richard Ellis, эта ставка выше, чем в Софии, Загребе и Белграде, и лишь немного отстает от тех арендных цен, по которым предлагаются офисы в Будапеште.

В современных торговых центрах месячные ставки аренды варьируются от €25/кв. м до €50 /кв. м с выраженной тенденцией к снижению.

Болгария

Несмотря на «посткризисные» экономические сложности, в Болгарии очень активно развивается сектор торговой недвижимости. Текущий 2010 г. в Болгарии уже назван «годом торговых центров» (Mall).

По числу запущенных в эксплуатацию во II кв. 2010 г. торговым площадям (163 тыс. кв. м) вторая четверть года побила все предыдущие рекорды. В этот период были завершены крупные проекты торговых центров The Mall (София), Galeria Plovdiv в Пловдиве и Grand Mall в Варне.

Появление в центре Софии двух таких крупных центров, как The Mall (66 тыс. кв. м) и Сердика център (66 тыс. кв. м) «уронило» ставки аренды на Бульваре Витоша – главной торговой улице Софии, так как многие продавцы, стремясь избежать конкуренции с этими центрами, стараются от них дистанцироваться.

Сейчас быстрыми темпами идет строительство первого в Болгарии магазина ИКЕА, которое планируется завершить до осени 2011 г. Центр будет расположен в Софии на Кольцевой автодороге (Околоврыстен пыт, 216) и будет занимать площадь свыше 30 тыс. кв. м. Инвестиции в проект, по данным болгарских СМИ, оцениваются в €50 млн.

На конец 2009 г. объем торговых площадей в Болгарии, по данным международной консалтинговой компании Danos, составлял 281 тыс. кв. м, из которых
87 тыс. кв. м приходилось на Софию. К середине 2010 г. этот показатель превысил 485 тыс. кв. м. Сейчас на 1000 человек в Болгарии приходится 63,89 кв. м торговых площадей.

В зависимости от региона статистические данные могут быть очень разными. Например, с открытием в Варне торгового центра Grand Mall площадью 52 тыс. кв. м на тысячу человек, населяющих этот город, пришлось уже 278 кв. м, что почти в 4,5 раза превышает средние по стране цифры.

Средняя годовая доходность в торговом секторе, по словам участников рынка, оценивается в 8–9,5%. Калоян Недев, владелец компании «Имоткомерс-Бургас», говорит, что прямой корреляции между размером инвестиций и доходностью в Болгарии нет. Например, магазин в центре Бургаса площадью 20 кв. м может быть оценен в сумму от €60 тыс. Годовая рентабельность от сдачи в аренду после всех налогов и сборов составит 10–11%. Магазин в пригороде с площадью более 100 кв. м можно купить за €100 тыс. Рентабельность, вероятнее всего, не превысит 6–7%.

Сейчас торговые площади в наиболее удачных районах Софии (на бульваре Витоша, площади Славейков и в районе здания Парламента) предлагаются в аренду от €20/кв. м до €50/кв. м в месяц. На прилегающих к центру неосновных улицах цена варьируется от €5/кв. м до €12/кв. м.

Рынок объектов логистики, по словам Полины Стойковой, управляющего директора компании Bulgarian Properties, перед кризисом казался очень перспективным и начинал хорошо развиваться. Затем экономическая активность резко пошла на убыль и все проекты в этой сфере были приостановлены. Цены на аренду складских помещений упали с уровня в €5–6/кв. м до €2–4/кв. м. Сейчас такие объекты в основном выку­паются розничными сетями для собственного использования. Рынок аренды почти отсутствует.

Предложение офисных помещений выросло в Болгарии за последние годы весьма существенно и сейчас превышает спрос процентов на 26–28. Это существенно выше, чем в случаях с другими видами недвижимости и примерно на 10% больше, чем уровень вакантных площадей при нормально функционирующем рынке.

Цены на аренду офисов только за последние полтора года снизились на 30% и сейчас находятся на минимальном уровне. Эксперт из Bulgarian Properties считает, что если бы на рынок не «давил» избыток предложений, то нормальная цена на офис класса «А» держалась бы на уровне €20/кв. м, в то время как сегодня месячная аренда такого офиса дотяги­вает лишь до €13/кв. м.

В гостиничном бизнесе свои сложности. Этот сектор в Болгарии – невероятно конкурентный, из-за чего туристический спад 2009 года отразился на ценах «ночевок», которые заметно понизились. Множество отелей вышло на уровень «нулевой» рентабельности, а часть заведений их хозяева, несмотря на почти полное отсутствие интереса со стороны покупателей, попытались продать. Только прошлым летом на южном побережье Болгарии было выставлено на продажу более 200 отелей, 70 из которых продавались в Варне и окрестностях.

Цены предложения оказались разными – цена 85 из предлагаемых гостиниц превысила €1 млн, наряду с этим в продаже были как малые «семейные» отели, так и четырех- и пятизвездочные комплексы до 300 номеров по цене €16 млн.

Полина Стойкова советует потенциальным инвесторам обратить внимание на земельные участки, цены на которые во время кризиса упали очень существенно (25–30%). Болгарский рынок – едва ли не единственный в ЕС, где еще осталась возможность выбирать объекты по своему вкусу. Многие из них имеют такие характеристики, за которыми риэлторы в Западной Европе по заказу своих клиентов охотятся как минимум месяцами, часто покупая их не торгуясь.

Например, участок земли по цене €59/кв. м, расположенный на первой линии от моря и закрытый со стороны суши национальным заповедником с горой Странжа, участок под застройку на бульваре Черни Врых в центре Софии по цене €280/кв. м или современный офисный центр на бульваре Стамболийски рядом с Mall – София (€1650/кв. м).

Говоря о русских покупателях, управляющий директор Bulgarian Properties отмечает, что они пока «проверяют» рынок небольшими суммами, в основной своей массе покупая ту жилую недвижимость, которая в перспективе может быть сдана в аренду.