Испанская недвижимость в статистике и не только

Цены без сюрпризов

Если говорить о массовом жилье (а статистические данные, как правило, отражают картину именно этого, самого многочисленного рыночного сегмента), то покупателей двух, трехгодичной давности новости испанского рынка совсем не радуют. Когда-то самый быстрорастущий европейский рынок уже не первый год находится в стагнации. Несмотря на некоторые локальные позитивные показатели прошлого года, сам он в итоге вновь оказался отрицательным.

Согласно индексу IMIE от TINSA Tasaciones Inmobiliarias, цены на жилье в Испании в январе этого года были на 5% ниже, чем в то же время в прошлом году.

Пока не видно перелома в отрицательной тенденции в районах, где ранее регистрировалось значительное количество сделок с иностранцами и которые в благополучный для рынка период показывали наиболее яркую положительную динамику роста.

Жилье на Средиземноморском побережье Испании с 2002го по 2006й год дорожало со средними темпами 18,94% в год. Затем ценовой рост в этом районе резко замедлился, а с января 2008 до января 2009 года был зарегистрирован спад в размере 12,6%.

Несмотря на то, что зафиксированные в начале 2010 года результаты оказались немного лучшими, падение продолжилось, составив в годовом измерении на январь 2010 и 2011, соответственно, 7,1% и 8,4%.

В других регионах страны спад последних лет оказался меньшим, но и предшествующий ему рост был менее активным.

По данным TINSA, итоговое среднее удорожание недвижимости по Испании за последние девять лет составило 71,58%. В Мадриде, Барселоне и наиболее крупных городах цены увеличились на 78,14%, в то время как в зоне Средиземноморья и на островах рост цен составил 73,91% и 44,9%.

Таким образом, значения индекса показывают, что основной рост рынка пришелся на крупнейшие города, в то время как на Балеарских и Канарских островах этот показатель сильно отстает даже от общеиспанских значений.

  Средние национальные цены в настоящее время упали на 19,6% по сравнению с их «пиком». В прибрежных районах этот показатель хуже, чем в среднем по стране, и составляет 27,2%. Балеарские и Канарские острова «ушли вниз» на 17,5% от зарегистрированного максимума.

Новостройки. Балласт жилищного рынка?

Анализ перспектив испанского рынка сильно затрудняет отсутствие точных данных по количеству единиц непроданного нового жилья, имеющегося на балансе банков и застройщиков. Очевидно, что чем больший объем такого жилья будет давить на рынок, тем на более долгий срок затянется период ценовых падений.

Несмотря на то, что объем строительства новостроек, заложенных в 2010 году (менее 90 тыс. жилых единиц), – существенно меньше рекордного значения, легко перекрывшего 800тысячный показатель, – говорить о существенном сокращении числа предложений (качественный состав – особая тема) в этом рыночном сегменте пока рано.

Что касается количественной оценки нереализованного на сегодняшний день «новостроя», то Дэвид Тагуас, президент Национальной ассоциации строительных компаний SEOPAN, оценивает число квартир в 350 тыс. единиц, добавляя, что при нормальном состоянии рынка это примерно годовой объем продаж. В Национальном обществе оценщиков недвижимости Sociedad de Tasacion считают, что нереализованного застройщиками жилья – 724 тыс. единиц.

В докладе о перспективах испанского сектора недвижимости в 2011 году эксперты Sociedad de Tasacion рекомендуют застройщикам снижать цены с тем, чтобы ликвидировать балласт старых запасов и вернуться к нормальному бизнесу.

Интересно, что если строители и в самом деле последуют этим рекомендациям, то во многих случаях им придется продавать себе в убыток. Во время бума цены на участки под застройку поднялись настолько, что часто составляли более 50% от стоимости всего строительства. Отсюда высокая себестоимость квадратного метра такой недвижимости, которая теперь, после падения цен на участки, стройматериалы и рабочую силу (уровень безработицы в Испании к концу 2010 года вырос до 20,33%), просто не в состоянии конкурировать по цене с более поздними и зачастую более качественными проектами.

О чем молчат индексы

Как говорит совладелец Ispan Invest, S.L. Евгений Говоров, прошедший кризис фундаментально изменил устоявшиеся правила на испанском рынке недвижимости. Например, появилось множество вариантов так называемой «банковской» или залоговой недвижимости. Это объекты, изымаемые банками за неуплату ипотеки. 

По словам Евгения, несмотря на рекламную привлекательность таких предложений, относиться к ним следует крайне осторожно, так как в большинстве случаев речь идет о дешевой недвижимости плохого качества.

Представитель Ispan Invest объясняет это тем, что более или менее обеспеченные люди, которые приобрели недвижимость среднего и высокого ценового диапазона, – не пострадали от кризиса настолько, чтобы не выплачивать ипотеку и потерять жилье. Больнее всего кризис ударил по тем, кто покупал жилье не в лучших местах и низкого качества, то есть наиболее дешевое. Именно такие предложения составляют 99% в структуре банковской недвижимости.

Евгений Говоров также советует обратить внимание на то, что банковская недвижимость почти всегда обременена не только банковскими долгами. Неплательщики ипотеки, как правило, не платят и налоги на недвижимость, налог на вывоз мусора, плату за обслуживание недвижимости (комунидад) и имеют долги перед компаниями электро- и водоснабжения. В итоге сумма таких обременений может превышать €10 тыс., о чем в рекламе обычно умалчивается.

Некоторое время назад практически все испанские банки выдавали кредиты только на покупку скопившегося у них неликвидного залогового жилья, увязывая с этим возможность получения россиянами ипотеки. Очевидно, что такая политика банков парализовывала сделки на свободном рынке. Сейчас ситуация выправилась, и кредиты в размере 50–70% на покупку небанковского жилья россиянам снова выдают. Главное требование – правильно подготовленный пакет документов заемщика.

Однако для принятия решения банки оценивают не только покупателя, но и объект продажи. И здесь имеет место другая тенденция, которая, по мнению Евгения Говорова, будет царить на протяжении как минимум всего 2011 г.: оценочные компании оценивают недвижимость ниже ее реальной рыночной стоимости даже после всех возможных скидок. По неофициальной информации делается это под давлением банков, стремящихся снизить потенциальные риски.

Риэлторы, чьи заработки за годы кризиса заметно упали, сегодня говорят еще и о пересмотре модели проведения сделки, предлагая покупателю оплачивать комиссионное вознаграждение. «Общепринятая в Испании на протяжении последнего десятилетия схема, когда гонорар агентства оплачивал продавец, уходит в прошлое. В последнее время получила распространение практика, при которой агентства недвижимости все чаще вынуждены взимать комиссионные с покупателя. Это объясняется тем, что многие строительные компании, не выдержав конкуренции, снижают агентские вознаграждения или отказываются от них вовсе», – говорит Евгений Говоров.

Впрочем, так происходит не во всех случаях.