Европа-2010: на любой бюджет
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ
Юлия Лозовская: Сегодня мы будем говорить о покупке недвижимости в странах, любимых россиянами с самыми разными бюджетами, а именно: о Кипре, Финляндии, Болгарии и Франции. Итак, что происходило с рынками этих стран в течение 2009-го, уже вошедшего в анналы под именем «самого мрачного года нынешнего финансового кризиса»?
До финской дачи – рукой подать
Юрий Сергеев: На фоне так называемого кризиса в Финляндии цены по некоторым объектам росли, по какимто позициям происходило снижение, но очень небольшое. По одним объектам цена снижалась в пределах 5%, по другим – продолжала медленно расти. В конечном итоге по прошлому году на финском рынке недвижимости был зафиксирован средний 3%-ный рост.
Если мы говорим о рынке домов со своим берегом, о дачах, то там достаточно сложное ценообразование, поскольку в одном и том же месте очень много нюансов. При определении цены учитывается красота места, какой берег, какой размер озера. За дом совсем небольшого метража по финским меркам (по нашим тем более) – 20 –30 кв. м жилой площади – могут попросить несколько сотен тысяч евро. При этом участок по финским меркам может быть обычный – в пределах 50 соток. По нашим меркам, это довольно большой участок.
Обратите внимание: при рассуждениях о домах для дачного отдыха на берегу озера обычно имеется в виду некий диапазон цен. А вот по квартирам идет четкая фиксация цены. Публикуются данные о росте либо снижении.
Есть такой показатель, как средний срок экспозиции объекта. Сегодня время экспозиции снизилось на 10–20%. То есть объекты стали продаваться быстрее.
Юлия Лозовская: Юрий, хочу уточнить, а какой средний срок экспозиции загородных домов?
Юрий Сергеев: Около 80 дней.
Юлия Лозовская: Значит, дом будет продаваться 80 дней при условии того, что назначена адекватная цена?
Юрий Сергеев: Все-таки это «средняя температура по больнице». Есть среднестатистические данные, но рынок загородной недвижимости в Финляндии не такто прост. Я постоянно смотрю финские базы данных, некоторые объекты стоят уже больше года.
Юлия Лозовская: Есть продавцы, которые никуда не торопятся?
Юрий Сергеев: Финский рынок очень стабильный, но, как на любом рынке, здесь есть нюансы. Если говорить о сегменте, который вообще не подвержен кризисным ситуациям, то это дома со своим берегом на больших озерах.
Как только в продаже появляется дом, очень привлекательный по соотношению ценакачество, при этом он может стоить и €200, и €250 тыс., он продается буквально в течение 2–3 недель.
Наши сограждане часто не успевают приобрести такую недвижимость. Мы всетаки далеко: пока мы подумали, запросили какуюто дополнительную информацию по этому объекту, финны уже успели этот объект показать и начали оформлять сделку.
И тем не менее, совет: если вы думаете о подборе недвижимости в Финляндии, делайте упор именно на такой тип недвижимости. Хотя, цена на болееменее приличные объекты не у самой границы со всеми удобствами может начинаться от €150 тыс. Дешевле крайне редко чтото может «подвернуться»: либо без своего берега озера, либо берег в пользовании нескольких коттеджей, либо это очень маленькое озеро.
Юлия Лозовская: Когда мы видим какойто дом в продаже, как определить: это то самое предложение, которое уйдет через неделю, или это дом, который будет экспонироваться еще год?
Юрий Сергеев: Честно вам скажу, это определит только специалист. Но давайте поговорим о критериях. На что финны смотрят в первую очередь? Не на общий метраж дома, это не имеет для финнов большого значения, в отличие от русских. Финнам важен размер озера. Чем больше озеро, тем дороже дом на берегу. Конечно, влияет на цену и близость к российской границе. Далее – красота природы, то есть такой несколько абстрактный фактор, но подразумевается именно то, какой там лес, какие скалы, какой открывается из окон вид. Это тоже очень сильно влияет на цену. Далее – размер участка, наличие вблизи соседей, длина береговой линии. Имеет значение и красота, архитектура дома. То есть в ценообразовании финского коттеджа заложено очень много моментов на уровне «нравится – не нравится».
Юлия Лозовская: Русские попрежнему любят покупать у границы?
Юрий Сергеев: Предпочтения наших сограждан, как правило, фокусируются в пределах 200 км от границы. Ведь в чем прелесть наличия дома в Финляндии? С одной стороны, это совсем другой мир (прекрасная природа, тишина, спокойствие, отличная экология), а с другой – это рядом, вы в любой момент сели в машину, на поезд, на автобус и поехали. Для собственника автомобиля не требуется ничего, кроме визы. Ночью проснулись, захотелось поехать на свою дачу, такое бывает. Сели и поехали, не завися ни от каких билетов. От Петербурга до границы с Финляндией около 200 км, грубо говоря, 2–2,5 часа езды на автомобиле, и вы въезжаете на территорию Финляндии.
Рынок без пола и потолка
Юлия Лозовская: Повлиял ли кризис на рынок недвижимости Франции?
Александр Шварев: Нет, вопреки всем ожиданиям. Рынок остался стабильным. Во Франции имеется дефицит жилья, что определяет стабильность спроса. Спрос превышает предложение. В период кризиса государство очень внимательно относилось к ценовой политике, поддерживая рынок и финансово, и законодательно, чтобы избежать обвала и спекуляций.
Мы работаем на Лазурном Берегу Франции. Французский рынок разноуровневый и зависит от географического положения. С севера на юг цена недвижимости значительно меняется. На севере можно разговаривать об €1–2 тыс. за кв. м, а на юге нужно начинать от €4–5 тыс. и выше. Большинство русских клиентов, если уж интересуются покупкой во Франции, то либо в Париже, либо на Лазурном Берегу. Русские занимают пятое место по активности среди иностранных инвесторов. Перед нами идут англичане, арабы, скандинавы и итальянцы. Но «наши» заметнее по наиболее значимым крупным и скандальным покупкам. Поэтому отношение со стороны продавцов к русскому клиенту всегда более острожное. Русские клиенты более требовательны, суммы сделок выше.
Юлия Лозовская: Александр, какой минимальный порог вхождения на французский рынок? Вот вы занимаетесь элитной недвижимостью, и потолка там нет. Но цены средних сделок?
Александр Шварев: На севере Франции можно искать достаточно достойные предложения начиная от €2 тыс. за кв. м. На юге – от €4 тыс.
Юлия Лозовская: То есть средние французские цены сопоставимы со средними петербургскими?
Александр Шварев: Сопоставимы, но в некоторых случаях значительно ниже московских. Что касается элитных объектов, они дороже в России, чем во Франции.
Юлия Лозовская: Что это? Виллы? Квартиры?
Александр Шварев: Вы знаете, предпочтения распределились так. Петербуржцы предпочитают квартиры, москвичи и покупатели остальных регионов – виллы. Многие покупатели очень беспокоятся по вопросу управления объектом в их отсутствие. Почемуто среди петербуржцев считается, что квартира – наиболее безопасный и удобный объект.
Юлия Лозовская: И как вопрос управления в отсутствие хозяина решается во Франции?
Александр Шварев: Существует целая сеть компаний, которые решают эту проблему. Услуги достаточно недорогие – от €500 до €1000 в месяц, в зависимости от объекта.
Существует такая услуга, как страховка от неполучения арендной платы, то есть гарантия рисков по аренде при финансовой несостоятельности арендатора. Услуга стоит €150 в год.
Юлия Лозовская: Насколько велика вероятность сдачи в аренду объекта, приобретенного во Франции?
Александр Шварев: Нужно обратить внимание на месторасположение. Если речь идет о небольшой квартире, то она должна находиться в центре социальноэкономической активности, где на жилье большой спрос. Если рассчитывать только на доход от аренды, нужно вкладывать в квартиры небольшого метража, близкие к центрам обучения.
Юлия Лозовская: Можете привести пример, за какую минимальную сумму можно купить квартиру, которая с большими шансами будет сдана в аренду, и какой доход она будет приносить?
Александр Шварев: Около 4% в год.
Юлия Лозовская: То есть срок окупаемости?
Александр Шварев: Достаточно длинный. Чтобы его уменьшить, надо рассчитывать на курортную зону, где стоимость аренды понедельно превышает стоимость сдачи в месяц. То есть сезон укорачивается до 6 месяцев, но доходность увеличивается.
Юлия Лозовская: Кто арендаторы, россияне или европейцы?
Александр Шварев: Французы.
Юлия Лозовская: То есть русские покупают недвижимость, а французы ее арендуют?
Александр Шварев: Да, русские инвестируют и сдают объект в управление французским компаниям.
Хочу обратить внимание, что в период кризиса были уменьшены ставки по кредитам. В некоторых случаях они доходили до 1,5% по инвестициям, это активизировало французов, которые умеют использовать механизм кредитования для покупки недвижимости.
Юлия Лозовская: Что нужно сделать, чтобы получить кредит на покупку недвижимости во Франции?
Александр Шварев: Нерезиденту нужно рассчитывать на первоначальный взнос от 20% от стоимости приобретаемого объекта, например, для квартиры 80 кв. м средней стоимостью в €300 тыс. Чем выше стоимость объекта, тем выше риски банка и выше первоначальный взнос. Последнее время нам удавалось договариваться с банками при соотношении 40:60. В былые годы случались сделки и на условиях 50:50.
Кредиты даются от 15 до 30 лет. Можно сразу при выдаче кредита оговаривать условие досрочного погашения, чтобы не попасть на штрафные санкции.
Юлия Лозовская: То есть, приехав из Петербурга, можно купить недвижимость во Франции по цене, сравнимой с квартирой в Петербурге, и при этом получить кредит на выгодных условиях под смехотворный процент?
Александр Шварев: Я вам советую начать рассмотрение проекта с финансирования. Обратиться вначале в банк, обсудить ваши варианты финансирования, прежде чем приступать к поиску недвижимости. Если вы рассчитываете покупать в кредит. Это будет экономия вашего времени и усилий.
Юлия Лозовская: То есть сначала оценить шансы – дадут ли кредит, потом выбирать объект?
Александр Шварев: Сначала лучше обратиться в банк. Банк не требует сложного пакета документов. Нужен паспорт и справка о доходах. В течение двух недель они дадут вам ответ о ваших шансах на получение кредита.
Горы плюс море, рента в подарок
Альбина Абдрахманова: Что делает Кипр привлекательным вне времени? 330 солнечных в году, доставшиеся в наследство от англичан прекрасные дороги и английская система юриспруденции, четкая банковская система. Все, что касается сделок с недвижимостью, работает четко, как часы, на европейском, я бы сказала, английском уровне.
Кипр – очень маленький остров: 200 на 60 км, его можно объехать за один день. Тому, кто предпочитает много путешествовать на машине, это не интересно. С другой стороны, земли больше не становится, и это привлекательно для бизнеса. Земля имеет тенденцию дорожать.
Рынок недвижимости Кипра ежегодно показывает стабильный рост порядка 15–20%. Исключение –2009 год. 80% сделок с недвижимостью совершается через ипотеку, там очень комфортная и льготная система получения кредитов, которой все наши клиенты и пользуются.
Юлия Лозовская: На что обращают внимание клиенты, которые хотят купить недвижимость? Можно ли сдавать ее в аренду? Каков размер коммунальных услуг?
Альбина Абдрахманова: Даже 2009 год показал, что цены на аренду не упали. Ездить на Кипр меньше не стали. Кипр стал русской зимней дачей. И в 2009 году, и сейчас застройщики предлагают гарантированную ренту. То есть сейчас вам как собственнику недвижимости в течение 2–4 лет гарантируют доход от сдачи в аренду от 4 до 6%. Чистыми.
Размер коммунальных услуг зависит от того, в каком месте находится недвижимость. В элитном месте, где много зелени и большая территория, которую нужно обслуживать, плата за коммунальные услуги составляет €2–3 тыс. в год. Если территория сравнительно небольшая, то сумма намного меньше: €500, что составит около €40 в месяц. Это ниже, чем плата за коммунальные услуги в Петербурге.
Юлия Лозовская: Альбина, кипрские девелоперы, привыкнув работать с англичанами, часто недоумевают, почему русские предпочитают покупать у самого берега и недолюбливают горы, несмотря на очевидные плюсы?
Альбина Абдрахманова: Мы, наоборот, отмечаем, что российские клиенты сегодня предпочитают покупать недвижимость в горах. На берегу объектов хватает, но считается, что на море повышенная влажность. Не всем это нравится.
Юлия Лозовская: То есть клиенты из России всетаки переняли «британскую моду»?
Альбина Абдрахманова: Мы находимся на пике этой модной тенденции. Качество покупателей изменилось, это другие люди. У нас пользуется особым спросом проект в 2,5 км от моря.
Юлия Лозовская: На Кипре ведь если не море, то горы, а если в горах, то море гдето рядом. Как отличаются цены на апартаменты в горах и на море?
Альбина Абдрахманова: В горах цены ниже, потому что там дешевле земля и коммунальные услуги.
Юлия Лозовская: Каков сегодня минимальный и средний бюджет клиента?
Альбина Абдрахманова: Чтобы купить виллу в горах общей площадью 140 кв. м с собственным бассейном и небольшим садом, потребуется €450 тыс. Причем на эти проекты распространяется гарантированная рента – 4% годовых на 4 года. Если речь идет о такой же вилле на берегу моря, то цена в 2 раза выше.
Юлия Лозовская: А если речь об апартаментах?
Альбина Абдрахманова: Апартаменты в горах строятся реже, чем на берегу моря. На первой береговой линии – €200–250 тыс. Общая площадь – порядка 100 кв. м.
Юлия Лозовская: Я знаю, что на Кипре сейчас встречаются предложения и по ценам, сравнимым с болгарскими, до €100 тыс. Как к этому относиться?
Альбина Абдрахманова: Это, как правило, жилье, которое было построено достаточно давно, в 1960–70-е годы. Такие предложения существуют, но кипрские застройщики обычно не работают с таким сегментом. Там требуются инновации.
Низкий старт
Илиян Петров: Сейчас в Болгарии есть очень интересные предложения по соотношению ценакачество. Практически цены вернулись на уровень 2006 года. То есть упали в связи с кризисом в среднем на 20–30%. Строительные материалы упали в цене на 20–30%, на металлы падение даже больше – до 50%. Это выгодно для застройщиков, и поэтому они могут делать интересные предложения.
С рынка ушли спекулянты, а именно – английские инвесторы. Последние годы под ипотечные схемы в Англии надувался так называемый финансовый пузырь. Строительство было связано с этим, с англосаксонской моделью. Кризис оказался сильнее и длиннее, а английские банки не такие гибкие, как французские. То есть британские инвесторы способствовали развитию болгарского рынка недвижимости, благодаря им он стал очень популярен. Но раньше у нас доля инвесторов из Объединенного королевства составляла 80%, сейчас – не более 50%. Зато много стало российских инвесторов.
Интересные предложения есть во всех сегментах, от люкс до эконом.
Юлия Лозовская: Илиян, хочу задать такой вопрос. В Болгарии цены действительно падали, местами до 50%. Это в 2008 году, в 2009-м падение продолжалось по ряду проектов. При этом представители болгарских компаний очень любят говорить о том, что цены упали на неликвидное жилье. Что именно происходит с рынком «ликвида» и что это за рынок?
Илиян Петров: Самое ликвидное жилье, это то, которое осталось у застройщиков, которые продавали свои объекты по €1 тыс. за кв. м.
Юлия Лозовская: Но в Болгарии были объекты по €2–2,5 тыс.
Илиян Петров: Они так и остались. Если мы говорим о таких вещах, как первая линия и уникальность природной среды плюс высокое качество строительства и проекты от лучших архитекторов, то такие объекты не понижаются в цене, хотя и быстро не продаются. Это как старое вино и старое золото. Чем дольше стоит, тем лучше.
Но есть объекты, у которых цена упала и падает дальше. Сейчас очень интересный момент. В некоторых комплексах остались 3–4–5–10 квартир. Застройщики не хотели бы сохранять эти длинные позиции. Гораздо выгоднее продать их и вложиться в дальнейшее развитие, после кризиса. Так что я советую спешить с выбором. Ориентироваться можно на этот год, потом будет чуть-чуть дороже.
Юлия Лозовская: Интересная тенденция. Года дватри назад те, кто не купил раньше, могли сокрушаться: цены показывают ежегодный 30%-ный рост, квартиры перестают быть доступными. Теперь же цены на объекты массового спроса вернулись на уровень 2006 года, и есть смысл выбирать. Сомнений нет, что цены небольшое время вновь пойдут в рост, тем более что Болгария находится на пороге вступления в Шенген.
Илиян Петров: Хочу сделать одно уточнение. Прогнозируемый энтузиастами до кризиса непрерывный рост на 10–20% в год – это нереально. Надо понимать, что, как говорят французы, невозможно носить два костюма одновременно. Когда мы покупаем недвижимость, мы примеряемся, будем ли ею пользоваться или будем сдавать ее в аренду. Консультанты, которые помогали выстраивать маркетинговую стратегию британским инвесторам, говорили, что надо иметь доходность 10% в год как минимум. Согласитесь, что это нереально.
Юлия Лозовская: Между прочим, еще 1,5 года назад некоторые болгарские застройщики обещали гарантированную доходность в размере 10% в год.
Илиян Петров: Они говорили то, что им говорили английские консультанты.
Юлия Лозовская: Некоторые из них готовы были даже заключать договоры с гарантированной доходностью. Как вы это прокомментируете?
Илиян Петров: Надеюсь, что эти договоры были заключены. Это было бы очень выгодно для юристов, к которым и я принадлежу.
Что я хотел бы добавить. Не надо сравнивать разные типы бизнеса – недвижимость и гособлигации, акции и т. д. Но надо понимать, что если депозит дает 5–7%, то зачем мы вкладываем деньги в недвижимость? По той причине, что она всегда остается нашей. Вовторых, мы ею пользуемся. Потребительское качество тоже надо оценить. И наконец, на болгарских курортах Банско, Золотые пески, Солнечный Берег есть хорошая возможность приличных доходов от аренды. А именно: около 3–4% плюс потребительский доход. Безо всякого риска вы уже имеете те же стандартные 6–7%. Не стоит строить финансовых иллюзий, но жизнь и так показывает достаточно оптимистичную динамику. Я думаю, что в ближайшие 4–5 лет болгарским рынком все будут довольны.