Греция. Крит. Остров в экстерьере.

Вполне понятно, что из огромного туристического потока определенный процент людей интересуется возможностью приезжать на остров уже не в качестве туристов, но в статусе собственников квартир, домов или вилл. Иначе говоря, каждый год все больше и больше европейцев, в пропорции к возрастающему туристическому потоку, интересуются возможностью приобретения недвижимости на острове. Россияне – не исключение: в 2007 году произошел всплекс интереса российских потенциальных покупателей недвижимости к предложениям на острове. Хотя российские покупатели пока еще не составляют заметной доли среди иностранных владельцев недвижимости на Крите.

Близ Белых гор

Самая популярная часть Крита – северо­западная часть, начиная от студенческого городка Ретимно и на запад, через живописный крупный город Хания, к городку Киссамос. Хания и Ретимно имеют основную застройку в венецианском стиле, узкие улочки переплетаются, с каждым шагом открывая все новые тайны: колоритные ресторанчики и кафе, красочные, средиземноморских цветов дома с арочными воротами и увитыми виноградом и бугенвиллиями балконами. Оба города идеальны для романтических прогулок днем и ночью, и, что самое замечательное, даже зимой, несмотря на отсутствие основной массы туристов, не выглядят пустыми. Наоборот, вечером на улочках гуляет, а в реторанах­кафе с удовольствием сидит как местное греческое население, так и многочисленные иностранные собственники недвижимости, почти круглый год живущие на острове.

С ноября по апрель Левка Ора (Белые горы), разделяющие западную часть острова на северную и южную, покрыты снегом. Здесь же расположено красивое пресноводное горное озеро Курнас, на зеленых берегах которого стало модным строить комплексы домов и виллы с видом на воду.

Хорошо развитая дорожная сеть делает удобным сообщение между песчаными пляжами и дарящими прохладу горами, с которых открываются величественные виды на синее море, соседние горы, оливковые и апельсиновые рощи, живописные деревушки... Большинство вилл, в том числе для сдачи в аренду, построены на первой от побережья линии гор: большинство туристов из Северо­Западной Европы ценят тишину, уединенность, защищенность от летней жары и пляжной суеты. В то же время обеспечена обязательная близость к инфраструктуре (таверна, кафе, маркет, почта, банк, врач) и к хорошей дороге, соединяющей с основным Национальным шоссе, пляжами и достопримечательностями.

Такого понятия, как «престижные районы», на Крите не существует. Всю западную часть острова можно разделить на «туристические» места, территории, где главным образом проживает местное население, и сельскохозяйственные земли.

Наиболее привлекательные для туристов пляжи:

Алмирида, Георгуполи, Агия Марина, Малеме, Киссамос, Платаньяс.

Наиболее привлекательные для туристов селения в горах:

Вамос, Коккино Хорье, район озера Курнас, Гавалохори, Плака, Драпанос.

Традиционные критские деревни, в которых живет местное население, но недвижимость в которых может беспрепятственно купить любой иностранец:

Кефалас, Акротири, Армени, Эпископи, Аргируполи, Терисос.

Сколько стоит дом на Крите?

Если сравнивать аналогичные по качеству и расположению объекты недвижимости с ценовыми предложениями по всей Греции, Крит имеет диапазон от среднего до высокого. Высокий объем спроса со стороны жителей Западной Европы на покупку второго дома на Крите уравновешивается предложением от местных крупных и мелких строительных компаний и многочисленных риэлторов. Причем все большую популярность приобретает строительство «офф­план», т. е. покупатель заказывает и начинает оплачивать свою недвижимость в несколько этапов, привязанных к разным стадиям строительства, начиная с этапа выбора земельного участка.

В результате новая вилла 100 кв. м + веранды и балконы, с участком около 500 кв. м, с бассейном, садом и крытой парковкой, с видом на море и горы, не более 5 км от пляжа, стоит менее €300 000. Такая вилла может быть отстроена как в кирпиче или бетоне со штукатуркой, так и в натуральном камне. В последнем случае дом становится практически вечным, ему не страшны декабрьские ливни, соленые морские ветра и летнее жаркое солнце. Каменный дом примерно на 10% дороже бетонного.

Ежегодный прирост к цене недвижимости 5–7%. Если клиент готов вложиться в строительство, то покупка становится выгоднее на 20–30%, что, в случае последующей продажи дома, является прибылью.

Если вы приобретаете участок и заказываете строительство дома, то 1 кв. м, включая чистовую отделку, кухню, окна с алюминиевыми рамами и ставнями, сантехнику, встроенные гардеробы, сигнализацию, всю водо­ и электроразводку, стоит €1790/кв. м. Строительство дома в натуральном критском камне стоит €1970/кв. м. Создание бассейна стоит около €1000/кв. м (все цены указаны с учетом 19% НДС). На все работы и материалы заказчик получает официальные чеки от застройщика. Оплата производится в несколько этапов.

Следует учитывать, что большинство застройщиков указывают цены без учета налогов. Поэтому обычно к ценам на новое, или строящееся, или проектируемое жилье, следует прибавлять 19% НДС, как за новый продукт. При покупке только земельного участка все выплаты государству будут ограничены налогом на переход права собственности: 7–11% от суммы контракта, размер налога зависит от локации. Плюс обязательные сборы адвоката и нотариуса.

Сделка по-гречески

Услуги адвоката и нотариуса при подписании контракта купли­продажи любой недвижимости (земли, дома) в Греции обязательны – это закреплено греческим законодательством. Стоимость услуг 3–3,5%
от цены контракта. Причем в 90% случаев цена контракта на земельный участок в 2,5–3 раза ниже его реальной стоимости. Остальная сумма передается продавцу покупателем в виде наличных или банковского чека в присутствии нотариуса при подписании финального контракта.

Договор купли­продажи подписывается в присутствии нотариуса и адвоката, затем нотариус регистрирует сделку в ипотечном реестре. Адвокат покупателя проверяет, что недвижимость переоформлена на имя клиента. В тех районах Греции, где есть бюро земельных кадастров, при предъявлении свидетельства из ипотечного реестра и копии на приобретенное право собственности сделка регистрируется на имя покупателя уже в ипотечном реестре. Там, где еще нет бюро земельного кадастра, право на собственность обеспечивается просто регистрацией в ипотечном реестре.

Во многих районах Крита существует такая специфика, как ограничения по внешнему архитектурному стилю жилища, а именно: архитектурный проект должен разрабатываться архитектором только конкретной местности и в строго определенном аутентичном стиле, в гармонии с остальными домами и природой.

Что я не рекомендую делать будущим инвесторам? Бесполезно искать объявления о продаже земельных участков «в полях», так как владельцы традиционно не афишируют свои намерения о продаже. На Крите очень силен фактор «большой семьи», родственных уз, соседства. Люди традиционно неодобрительно отзываются о намерении детей продать «землю отцов». Поэтому, если кто­либо хочет продать землю, в первую очередь он предлагает ее местным строительным компаниям, ведь их владельцы – уважаемые и богатые греки, имеющие хорошую репутацию и гарантирующие быстроту и отсутствие проблем при продаже участка.

Еще один, очень важный момент: российские граждане не могут сразу вступить в право собственности выбранной недвижимости, будь то дом, вилла, квартира или участок земли. Для покупателей из стран – не членов ЕС обязательна процедура проверки в Министерстве обороны Греции. Здесь многое зависит от правильной подачи документов опытным адвокатом и от отсутствия судимостей будущего собственника. Как показывает практика, период от подачи документов до получения финального разрешения занимает от 5 до 8 месяцев. Однако собственник земли или строения не всегда готов ждать в «подвешенном состоянии», когда покупатель получит свое разрешение на оформление. Такой долгий срок невыгоден продавцу, так как, например, средний срок экспозиции земельного участка на Крите – 3–4 месяца. На подобные уступки по срокам оформления обычно готовы идти крупные строительные компании, имеющие собственные финансовые средства.

Инвестиции с прицелом

Все большую популярность у инвесторов сегодня приобретает вложение средств в комплексы домов или вилл для сдачи в аренду. Строительство комплекса из 4 вилл класса «премиум» по 100  кв. м с бассейнами и ландшафтным дизайном, с видом на море и горы, стоит около €1 200 000 (включая налог), плюс вложения в оснащение и меблировку этих вилл – порядка €100 000. Сдача в понедельную аренду (в зависимости от времени года): от €1500 до €3000 за виллу. В среднем такой комплекс, при загрузке даже 70% с начала апреля по конец октября, приносит не менее 13% годовых.

Уровень арендных ставок более дорогих комплексов вилл «де­люкс» – от €2000 до €4000 в неделю. Есть эксклюзивные объекты, которые сдаются в аренду от €8000 в неделю. Но и вложения в их строительство, соответственно, другие.

Владелец комплекса имеет право не регистрировать компанию – тогда он не платит налог на прибыль, так как по закону он не ведет бухгалтерских книг и получает свою прибыль на счет за пределами Греции. Если же, в силу необходимости, регистрируется греческая компания, то местные адвокаты предлагают помощь в оптимизации налогообложения на прибыль.