Германия. Ипотека нерезидентам - как получить?

Классический пример

Данные объекта:

• 2х-комнатная квартира

• 79 кв.м

• Цена: 312000 евро

• Цена 1 м/м в подземном гараже: 22000 евро

• Общая цена: 334.000 евро.

Дом строится.

Прогнозируемый доход от аренды: 4,1% = 12790 евро.

Кредит: 65% от цены покупки=217100 евро.

Собственный капитал: 35% от цены покупки=116900 евро

плюс

8,57% (единоразовые расходы при покупке)=28624 евро

ВСЕГО: 145524 евро.

Как считает немецкий банк? Какой доход на родине надо иметь, чтобы получить кредит 217100 евро?

Пример для семьи из 3х чел. (двое взрослых и ребёнок).

Ваши расходы в месяц:

- прожиточный минимум: 1200 евро (450+450+300)

- ваши страховки (если есть, на машину, жизни и т.д.): 200 евро (как пример)

- коммуналка (вы живёте в собственной квартире или доме): 50 евро (как пример).

Кредитов на родине у вас нет.

Ваши расходы по ипотечному кредиту в Германии в месяц:

- проценты по кредиту (1,5% в год): 271 евро

- погашение основного долга (мин. 2% в год): 362 евро.

РАСХОДЫ ВСЕГО: 2083 евро.

Вот такой доход в месяц — 2083 евро - должен иметь в нашем примере инвестор, чтобы купить в.у. квартиру и получить без проблем кредит в немецком банке.

Для банка нет разницы, расходуете ли вы действительно на семью 1200 евро, или больше. Или меньше...

Банк в данном случае не учитывает ваш доход от сдачи в аренду новой квартиры: 12790 евро в год или 1065 евро в месяц

Доходы и расходы

Посчитаем Cash Flow для вас (в год):

Доход от аренды: 12790 евро.

Расходы:

• обслуживание кредита: 7596 евро

• управляющая компания: 240 евро

• отчисления в общий ремонтный фонд: 474 евро (приблизительно 0,50 евро/кв.м/месяц).

Расходы всего: 8310 евро.

Остальные расходы перекладываются на арендатора.

Cash Flow: 4480 евро (или 373 евро в месяц).

Это около 3,1% на собственный капитал (включая и расходы при покупке).

Много это или мало? Каждый решает для себя. Только жилая недвижимость в Германии обещает и в будущем расти в цене. За три последних года цены на новостройки в Нюрнберге выросли на 35% (по данным самого крупного портала по недвижимости Германии).

Динамика цен на квартиры в Нюрнберге с февраля 2013 г. по январь 2016 г.

Источник: Immowelt.

Допустим, что в перспективе цены будут расти всего на 3% в среднем в год. Тогда в целом инвестор имеет как минимум 6% годовых. Плюс есть шанс всегда поднять аренду согласно индексу инфляции.

Но: надо же считать рентабельность собственного капитала! А она в нашем примере уже 6,06%. Плюс опять же предполагаемый рост цены как минимум 3%! Итого уже 9,06.

Подозреваю, что кто-то уже кричит: «А Вы забыли налоги? Они же в Германии сумасшедшие! До 50%!» Да, но не в нашем варианте. Можно считать и дальше... Но однозначно с налогов списываются: проценты по кредиту, амортизация здания и всех расходов при покупке 2% в год, расходы на управляющую компанию, расходы на налогового советника, ваши перелёты в Германию и счета за отели и т. д. Короче говоря, остаётся смешная налогооблагаемая прибыль. О ней здесь и писать не стоит.

Естественно, в случае с коммерческой недвижимостью вся арифметика будет выглядеть совсем по-другому. Но это уже отдельная история.

02.03.2016