Что следует знать при покупке недвижимости во Франции? Часть 2

Оформление кредита

Нередко покупатель финансирует покупку недвижимости с помощью кредита. Кредит оформляется на конкретный объект, после подписания предварительного договора купли-продажи. Поэтому при поиске объекта покупатель не может быть уверен как в получении самого кредита, так и в условиях, которые ему будут предложены кредитным учреждением.

Закон позволяет покупателю отказаться от сделки, если ему не удалось получить кредит от кредитного учреждения в течение срока, который указывается в предварительном договоре купли-продажи. Как правило, речь идет о трех или четырех неделях, поскольку поиск банка и выгодных условий занимает определенное время.

В случае отказа кредитных учреждений выдать покупателю кредит, залог ему полностью возвращается. Разумеется, в случае нечестности покупателя (например, заведомо известная неспособность выплаты кредита), продавец может претендовать на сумму залога в качестве компенсации за несостоявшуюся сделку.

Чтобы избежать споров с продавцом в случае отказа от сделки  в связи с очень высокими процентными ставками, предлагаемыми кредитными учреждениями, рекомендуется в предварительном договоре указывать максимальный процент кредита, который покупатель будет согласен заплатить.

Однако большинство российских граждан приобретают недвижимость без оформления кредита. В таком случае, они обязаны вписать от руки в предварительный договор купли-продажи текст на французском языке с отказом от кредита, как это требует закон.

Подготовка сделки нотариусом

После подписания предварительного договора купли-продажи нотариус проводит различные проверки, предписанные законом, в отношении объекта, и запрашивает различные организации с тем, чтобы убедиться в возможности оформления сделки (в т.ч., местное территориальное образование, которое имеет право на преференциальное приобретение).  Иногда в ходе таких проверок нотариусу приходится поднимать архивы сделок, чтобы убедиться в праве собственности продавца. Одновременно нотариус запрашивает товарищество владельцев, к которому принадлежит объект, на предмет возможной задолженности продавца товариществу, например, за общие коммунальные расходы. В случае наличия задолженности ее сумма вычитается из суммы сделки и перечисляется товариществу. Это позволяет избежать перехода долга от продавца к покупателю объекта.

Как правило, выполнение формальностей занимает около 2-3 месяцев. В связи с этим, сократить сроки между моментом подписания предварительного и окончательного договора купли-продажи, например, до 1 месяца, представляется невозможным.

Подписание окончательного договора купли-продажи

Как правило, нотариус предлагает сторонам дату для подписания  окончательного договора купли-продажи за 2-3 недели. Договор обязательно заключается в конторе у нотариуса и в его присутствии. Если каждая сторона представлена своим нотариусом, присутствуют нотариусы обеих сторон.

На подписании договора стороны присутствуют лично. Передача доверенности на оформление сделки допускается, однако мы рекомендуем покупателям и продацам присутствовать на сделке лично. Это позволит избежать отягощения формальностей и возможных последствий. В частности, в случае оспаривания сделки в суде доверенное лицо будет вовлечено в процесс, что усложнит как само дело, так и его формальную сторону.

На встречу у нотариуса покупатель приносит  банковский чек или оформляет перевод на сумму, равную полной стоимости объекта (за вычетом залога), к которой добавляется сумма нотариальных расходов и гербовых сборов (7-8 % от стоимости сделки), комиссионные риелтора, если они имеют место, и некоторые другие суммы, которые заранее сообщаются покупателю нотариусом. Покупатель получает от нотариуса подробный документ с указанием полученных сумм и их назначения.

Продавец приносит на встречу ключи от дома или квартиры и подсобных помещений (подвалов, гаражей). Во избежание дальнейших споров после сделки сторонам рекомендуется накануне подписания снять показания счетчиков воды. Продавец обязан освободить квартиру и подсобные помещения от всех вещей, мебели и мусора,  в чем покупателю желательно убедиться заранее.

Помимо продавца, покупателя (или их представителей) и нотариуса, на подписании договора купли-продажи присутствуэт риэлтор. Его имя и профессиональные координаты указываются в акте сделки.

Нотариус в обязательном порядке проверяет удостоверения личности продавца и покупателя, зачитывает целиком текст договора купли-продажи и по ходу дает разъяснения сторонам.

Если одна из сторон не понимает по-французски, она должна присутствовать на подписании с переводчиком, имя которого указывается в договоре.

После подписания договора происходит передача чеков нотариусу и вручение ключей покупателю. Комиссионные риэлтора оплачиваются только после заключения окончательной сделки. Согласно закону, эти комиссионные выплачиваются непосредственно нотариусом.

Знание вышеуказанных этапов позволит вам правильно рассчитать время при проведении сделки с недвижимым имуществом и обезопасить себя от непредвиденных последствий.

04.12.2012