FAQ. Дежурный эксперт. Германия
- Какова сегодня стоимость квадратного метра жилья в городах Германии и какие факторы влияют на формирование цены?
- Большую часть сделок по купле-продаже недвижимости наша компания проводит на территории Нюрнберга, второго по величине города Баварии, поэтому я приведу данные, исходя из опыта работы собственной фирмы, именно для этого города. На данном этапе средняя стоимость квадратного метра жилья в Нюрнберге составляет 1828 евро. Минимальная стоимость квадратного метра - 500 евро, максимальная – 7833 евро. Факторы, влияющие на стоимость:
- год строительства жилого здания;
- объем необходимых вложений в ремонт после приобретения объекта;
- принадлежность объекта к определенному сегменту жилой недвижимости («эконом», «эконом плюс», «бизнес», «комфорт», «премуим»)
- район города, в котором расположен объект;
- является ли объект памятником архитектуры;
- наличие необходимой социальной и транспортной инфраструктуры;
- близость к автомагистралям;
Стоит отметить, что за минимальную стоимость можно приобрести только лишь квартиры в домах, построенных до 1900 года, большинство из которых является памятниками архитектуры и требует больших капиталовложений от собственника. Максимально стоят квартиры в домах, построенных в период с начала 2000-х годов, которые также относятся к сегментам «комфорт» и «премиум».
- Какова основная тенденция рынка недвижимости в Нюрнберге?
- Отвечу однозначно – стабильный рост цен. По-прежнему, наиболее востребованными являются квартиры от 40 до 80 кв.м. Это 2-х и 3-х комнатные квартиры в черте города. Стоимость жилья в этой категории на протяжении всего года стабильно возрастала. За год она выросла более, чем на 10%. Положительная динамика роста наблюдается и в остальных категориях недвижимости.
- С чем связан такой резкий рост цен на недвижимость? Ведь Германия всегда отличалась стабильностью в этом вопросе.
- Причин несколько. Одна из них – рост платежеспособного спроса. Получить кредит на приобретение жилья в немецком банке можно сейчас под 2,5% годовых. Стоимость жилой недвижимости в соотношении с доходами населения сравнительно невысокая. В связи с этим среднестатистический гражданин может себе позволить приобрести квартиру или дом. В то же время наблюдается большой приток инвесторов из-за рубежа. При приобретении недвижимости в собственность на территории Германии нерезидент имеет те же права, что и гражданин страны. Он может недвижимость покупать, сдавать в аренду, перепродавать, использовать в собственных нуждах и т. д. В условиях нестабильной экономической ситуации в мире многие инвесторы предпочитают вкладывать свои средства в недвижимость стабильной Германии. Что ни говори, а все-таки Германия – локомотив развития всей Европы, и будет оставаться им еще долгие годы.
- Может ли последовать после стремительного роста такой же стремительный обвал?
- Я бы не стал называть рост цен на недвижимость в Германии стремительным, он вполне закономерный. Думаю, обвала не последует. Возможно некоторое торможение, но при условии, что уровень инфляции составляет порядка 2% в год, это не страшно для инвесторов. В любом случае мы советуем при выборе объекта инвестирования обращаться к профессионалам. К примеру, наша компания всегда поможет приобрести ликвидный объект, который и в условиях нестабильного рынка будет приносить стабильный доход и который можно будет всегда выгодно перепродать.
- В связи с этим возникает вопрос: каков размер арендной платы и какой доход можно получать с объекта недвижимости, сдав его в аренду?
- Размер аренды в зависимости от качества жилья варьируется в пределах от 5,5 до 22 евро за квадратный метр. 7-8 евро – это средняя стоимость аренды для квартир, расположенных в жилых домах в черте города. Что касается годового дохода, то в среднем он составляет порядка 7% в год (от стоимости объекта недвижимости). Это при условии, что объект был приобретен напрямую у собственника. Рентабельность объектов, приобретенных на аукционных торгах, может быть намного выше, так как на аукционе есть возможность приобрести недвижимость на 40-50% ниже реальной рыночной стоимости. Наша фирма оказывает услуги по организации сделок по купле-продаже объектов недвижимости как и от собственника, так и через аукцион. По запросу клиента мы можем провести заранее анализ рентабельности объекта, оценить возможную доходность. Также мы берем в управление объекты наших клиентов.
10.09.2012