Румыния. Страна-копилка

Например, объемы сделок «зашкалили» за 2 миллиарда евро, что на 150% больше, чем в 2006 году. А исследование The Telegraph называет Бухарест одним из самых перспективных европейских городов в плане инвестиций в недвижимость. Цены здесь растут достаточно быстро, но, по сравнению с западноевропейскими, пока остаются низкими. На 2008 год специалисты прогнозируют для Румынии 25%¬ный рост цен на недвижимость. Однако интерес именно россиян к этой стране «бумом» назвать нельзя. В Румынию вкладывают те наши соотечественники, которые планируют здесь не жить, но инвестировать. Именно это объясняет интерес к офисной недвижимости и отелям.

Аналитики говорят о том, что кредитный кризис, который негативно сказался на рынках недвижимости западноевропейских стран, дает прямо противоположный эффект на более дешевых восточноевропейских рынках, куда сейчас устремился капитал. И в 2008 году самой интересной страной некоторые эксперты увидели Румынию, а самыми перспективными городами – Бухарест, Клуж­Напока и Брашов. Косвенный признак интереса – увеличение количества авиарейсов в страну, например, ирландская Ryanair начала полеты в Арад и Констанцу. Именно вопрос авиадоступности играет огромную роль для рынка недвижимости любой восточноевропейской страны.

Консалтинговая компания PriceWaterhouseCoopers в 2006 году прогнозировала многократное увеличение цен на жилье в ближайшее десятилетие. В рейтинге PWC Румыния возглавляет список наиболее перспективных стран по эффективности инвестирования. Предполагается, что доход от инвестиций составит 414%. То есть ?100 000, вложенные в 2006 году в румынскую недвижимость, в 2016 году превратятся в ?514 000.

Предпосылок для развития рынка Румынии очень много. Это красивая древняя страна в Восточной Европе, с неплохим климатом. Здесь есть прекрасные средневековые города Трансильвании, горы Карпаты и черноморские курорты. Одними из красивейших городов считаются Бухарест и самый древний город Румынии Констанца, где находятся самые главные достопримечательности, музеи, и, что немаловажно, город находится недалеко от морских курортов. Тем не менее, что касается интереса россиян к стране, то пока ее заслоняют от наших глаз такие популярные направления, как Болгария и страны бывшей Югославии.

Дешевый имидж дорого стоит

Пока что Румыния имеет имидж страны «дешевой». Действительно, можно найти предложения от ?28–30 тысяч за апартаменты. Однако рядом с ними будут предложения за ?100–120 тысяч. Такая разница часто объясняется особенностями состояния зданий и местной «коммуналки», за которой обязан следить собственник. Особенность страны в том, что ответственность за содержание жилья лежит на собственниках, а они не всегда в состоянии вовремя провести ремонт. Сейчас специалисты констатируют плачевное состояние коммунальных сетей и необходимость огромных затрат на то, чтобы привести в порядок канализацию, водопровод и т. п.

«Что касается низких цен, то вероятнее всего, речь идет об объектах достаточно низкого качества – именно они стоят недорого, – говорит София Аксютина, директор агентства зарубежной недвижимости «Евродом», – Румыния еще не настолько развита, чтобы серьезно конкурировать с другими странами, например, с той же Болгарией, куда делается очень много иностранных инвестиций, к тому же у Румынии совсем маленькое побережье, по сравнению с той же Болгарией. И там, где речь идет о качественной недвижимости, цены не очень­то низкие – и на квартиры, и на виллы, и на отели. Инвестиций пока недостаточно. Качество как жилого, так и отельного фонда невысокое, но сейчас находятся деньги и для Румынии – активно ведется строительство в прибрежной зоне, у нас там тоже есть объекты».

The Telegraph приводит аналитические данные исследователей рынка: в течение 2007 года отдача от вложенных в румынскую недвижимость инвестиций составила 8,9% – очень хороший показатель для Европы. Это связывают с ростом рыночной экономики, вступлением Румынии в ЕС и ростом иностранных инвестиций. Однако это взгляд со стороны западных экспертов. Российские агенты оценивают ситуацию более спокойно, говорят о том, что спрос есть, но «топовым» его называть было бы не совсем верно.

«Интерес не больше, чем к Албании. То есть нет массового потока людей, как, например, в Болгарию, которая известна как курортная страна, – говорит София Аксютина. – Румыния никогда не была известным курортом, по крайней мере, для России. Поэтому нельзя сказать, чтобы у нас был бум по отношению к румынской недвижимости».

По данным риэлторов, есть покупатели, которые интересуются румынскими отелями и коммерческой недвижимостью вообще, отвечая себе на вопрос: «Куда выгоднее вложить деньги?»

Тонкости оформления

Согласно румынскому законодательству, инвестиции возможны в любую форму недвижимости, однако, как и в большинстве европейских стран, есть ограничение на приобретение иностранцами земли.

Перед заключением сделки необходимы такие процедуры, как получение специального налогового сертификата (подтверждение, что прежний владелец не задолжал государству), наведение справок о том, что жилплощадь не заложена и что продавец и есть ее хозяин. После этого можно идти к нотариусу и заключать сделку.

Кроме расходов на покупку жилья, надо учитывать нотариальный сбор – 2–7% от стоимости дома, а также налог на недвижимость в фискальные органы – тоже до 7%.

При нехватке денег возможно ипотечное финансирование приобретения. Этот рынок развивается довольно динамично, и, по прогнозам специалистов, к 2009 году достигнет ?8 млрд. Однако переоценивать его тоже не следует – сейчас объем ипотеки составляет около 3,4% ВВП страны. Что касается коммунальных расходов (вода, электричество), то они оплачиваются раз в квартал. В месяц на квартиру из трех комнат придется тратить не меньше 100 у.е.