Литва: не до дна

Бонус = «коммуналка» + Шенген

Еще два года назад в литовской столице до 90% недвижимости строилось с привлечением кредитов под 4–6% годовых, и примерно половина покупок совершалась с целью последующей перепродажи. Два года назад цены росли буквально каждый день. Поэтому около половины покупателей рассматривали недвижимость как инвестицию, перепродавали жилье или сдавали в аренду. Достаточно много таких сделок совершали как местные жители, так и, например, граждане Великобритании. Сейчас перепродажа осталась в прошлом. Жилье приобретается в основном для себя и преимущественно за наличные.

– Проблема снизившегося покупательского спроса больше связана не с отсутствием желающих приобрести жилье, а с банками, которые не хотят давать кредит, – отмечает Ольга Акелене, руководитель центрального отделения агентства Ober-Haus. – Получается замкнутый круг: продавец готов строить жилье, но нет покупателя, потому что банк не выдает ему денег. Сейчас процентная ставка кредита в литах – 7–10% годовых, а в евро – примерно 3–4%.

По этой причине литовские риэлторские компании активно пропагандируют продажу жилья нерезидентам страны. Например, один из трюков строительной компании: человек, купивший квартиру в новом доме эконом­класса, на целый год освобождается от оплаты коммунальных услуг – за него платит строительная компания. Учитывая стоимость «коммуналки» (в зимнее время месячные расходы достигают €50–100 в месяц в зависимости от размеров квартиры), бонус неплохой. Не говоря уже о том, что при покупке недвижимости в Литве хозяева квартиры или загородной виллы могут легче получить шенгенскую визу.

– Литовский рынок переживает второй кризис за последние 15 лет, – отмечает Ольга Акелене. – Но никогда цены следующего падения не опускаются ниже предыдущего. Хоть ненамного, но стоимостная планка каждый раз остается выше.

Эксперты Ober-Hausсчитают, что если сравнивать нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости с положением 10­летней давности, то 2009 год, бесспорно, был лучше, поскольку процентная ставка на кредит в минувшем году сравнялась с уровнем тех лет (в литах). Однако если взять ситуацию, например, 2007-го, то кризисный год для рынка недвижимости, конечно, был хуже. Недостроенные и несданные объекты в прошлом году завершались строительством лишь в 30% случаев, остальная часть была заморожена. Рынок новых проектов затих.

Время торговаться

Интерес к квартирам в Вильнюсе у россиян и белорусов появился несколько лет назад. Чаще всего иностранных покупателей интересуют апартаменты в центре или в Старом городе литовской столицы. Обычно они не живут в приобретенном жилье постоянно, приезжая лишь на выходные, однако в аренду эти квартиры все равно не сдаются, отмечают риэлторы.

– Сейчас очень привлекательное время для покупателя, так как он может получить хороший товар за хорошую цену, при этом еще и торговаться, – уверена Ольга Акелене. Процент русскоговорящих иностранцев (россияне, украинцы, белорусы), покупающих жилье за наличные деньги в Литве, не так уж мал, отмечают эксперты. И несмотря на то, что доминирующее число среди иностранных покупателей – граждане стран СНГ, интерес проявляют также немцы и англичане. В основном они предпочитают курортные города: Друскининкай, Паланга, Нида, до половины покупателей в этих городах иностранцы, и их количество увеличивается по сравнению с предыдущими годами. Интересны как появившиеся на рынке дешевые объекты (около €10 тыс.), так и усадьбы.

В период спада цен сильно вырос интерес к литовской недвижимости со стороны иностранцев. С весны и до конца лета 2009 года иностранные граждане были главными покупателями на рынке. Свидетельство этому – появление в Интернете ресурсов по недвижимости, ориентированных на русскоязычных граждан.

Престижными в литовской столице считаются район Старого города, центр Вильнюса, районы Жверинас и Валакампяй. Стоимость нового элитного жилья здесь составляет 6–9 тыс. литов за квадратный метр (€1,7–2,6 тыс.). В Вильнюсе новостройка эконом­класса с минимальной отделкой будет стоить от 2,8 тыс. литов (€810) за квадратный метр до 5 тыс. литов (€1450). Вторичный рынок категории эконом предлагает квадратный метр по цене 2,5–2,8 тыс. литов (€725–810). В зависимости от отделки квартиры эконом­класса могут приближаться по стоимости к элитным вариантам, выходя за рамки своего класса, начиная примерно от 3 тыс. литов (€870) за квадратный метр.

Степень снижения цен на вторичном рынке зависит от его качества. Например, стоимость квартиры в стандартном блочном доме площадью около 50 кв. м два года назад доходила до 300 тыс. литов (€87 тыс.). Сейчас такая квартира продается за 150 тыс. литов (€43,5 тыс.), то есть снижение составило 50%. В Старом городе цены упали на 35–40%.

Собственный дом в Вильнюсе площадью 120 кв. м обойдется покупателю от 300 тыс. литов (€87 тыс.). При этом такое жилье будет расположено на окраине столицы на бывшем садоводческом участке с небольшим земельным наделом в 5–6 соток.

В конце 2005 года в Литве был принят закон, обязывающий застройщика сдавать квартиры с отделкой (полной или частичной). Есть варианты квартир на продажу с частичной отделкой, но без оборудования. В таком случае покупателю дается срок 3–4 месяца, за который он обязан завершить комплектацию жилья, только после этого покупка будет иметь силу. Если новый хозяин не успевает сделать это вовремя, то в момент сдачи дома эта квартира по документам считается «несданной». Покупатель, желающий приобрести жилье подешевле, может найти квартиры, которые продаются по старым нормам без отделки, и достраивать их без ограничительного срока в 3–4 месяца. Но некоторые риэлторы рекомендуют не экспериментировать с неготовым жильем в несданном доме.

«Практика показывает, что нерезиденты Литвы оформляют любую недвижимость (а тем более квартиры без отделки) в собственность, – говорит Виктория Крамчанинова, консультант II. Aukstaitijos nekilnojamojo turto fondas, литовского агентства по недвижимости DOMLIDERA. – Проблемы с покупкой возникают на сегодняшний день только с землей. Согласно мораторию, участки в Литве иностранцы временно не могут приобретать в собственность. Граждане РФ наряду с другими иностранцами покупают квартиры с частичной отделкой, без отделки, главное, чтобы у застройщика документы были приведены в стадию возможности передачи прав собственности». Иностранец может заключать договор долевого участия в строительстве, но до тех пор, пока строительство не завершено, объект не сдан или не прошел госкомиссию, его иностранный владелец не сможет получить на основании наличия недвижимости многократную визу.

Гасите свет

По оживленности литовский рынок аренды жилья за время кризиса практически не изменился, но цены стали достаточно приятными для арендаторов. Стоимость арендной ставки упала и продолжает падать.

– Хозяева жилья стали более сговорчивыми в цене во время отопительного сезона, – отмечает Ольга Акелене. Аренда 2–3­комнатных квартир эконом­класса, например, сейчас стоит до 1000 литов (€290) в месяц. Предпочтение отдается аренде двухкомнатных квартир, которая отличается от съема однокомнатного жилья буквально на несколько десятков литов.

После закрытия Игналинской АЭС Литва покупает электроэнергию у стран­соседей – цены на электричество выросли. Накладным остается содержание недвижимости с центральным отоплением (отсутствие возможности контролировать количество потребляемого тепла, и, соответственно, оплату за него для многих среднестатистических литовских семей является негативным фактом).

У арендаторов литовского жилья есть выбор: более дешевая аренда в старом доме, но с высокой коммунальной платой или новая квартира, которая обходится дороже в аренде, но дешевле по коммунальным платежам. «Коммуналка» в старых и новых домах может отличаться в разы. Отопление двухкомнатной квартиры площадью примерно 50–60 кв. м в домах старой постройки обойдется в 300–400 литов (€85–115) в месяц. В новых домах, где применены современные технологии теплоизоляции и используются отопительные системы, позволяющие регулировать отопление в каждой отдельной квартире, – 80–100 литов (€25–30).

Кому магазин?

Финансовый кризис, который привел к самому резкому с 1995 года экономическому спаду в Литве, не мог не отразиться и на рынке коммерческой недвижимости.

– Спрос на коммерческую недвижимость очень слабый, что обуславливает постепенное снижение цен. Вот где реально есть куда падать ценам, так это в сегменте коммерческой недвижимости, – считает Виктория Крамчанинова. – Здесь собственники явно переоценивают свои владения, с учетом того, в какие суммы обходится содержание крупных объектов на фоне экономической нестабильности.

Как рассказал Дарюс Тумас, эксперт по коммерческой недвижимости агентства недвижимости Ober-Haus, раньше покупали практически все, что продавалось. Теперь покупатель подходит по прин­ципу «семь раз отмерь – один отрежь» и внимательно анализирует перспективу. Сейчас, по сравнению с 2007–2008 годами, договоров составляется немного. «Тем не менее потенциальные покупатели следят за новинками на рынке недвижимости, стоит только появиться новому объекту с привлекательной ценой на рынке, и тут же есть движение: звонят, интересуются и покупают. Но пока интерес вызывают объекты стоимостью до 500 тыс. литов (€150 тыс.)», – рассказывает Дарюс Тумас. Сейчас, когда кредит взять непросто, наступило время небольших по площади помещений. Такие объекты люди берут без помощи банков, за наличные. Важно и то, что при необходимости подобные помещения проще будет сдать в аренду.

Три­четыре года назад, во время строительного бума в Литве, россияне активно вкладывали деньги в жилую недвижимость страны. В основном покупали квартиры в Вильнюсе или на побережье (Клайпеда, Паланга, Швянтои). А вот инвестирование в коммерческую недвижимость со стороны российского бизнеса даже тогда, в докризисные времена, было редкостью. Поэтому нельзя сказать, что сейчас интерес россиян к коммерческой недвижимости в Литве упал. Скорее, он все так же невысок.

Дарюс Тумас считает, что российские и белорусские бизнесмены выжидают. Следят за рынком и ожидают еще более выгодных цен, ждут «дно», которое, кажется, уже очень близко. На некоторые помещения цены упали уже в два раза.

Вся коммерческая недвижимость, строящаяся сейчас в Вильнюсе, – это завершение старых проектов, начатых около двух лет назад, когда кризиса еще не чувствовалось. Новых проектов не закладывают. Тем не менее до кризиса успели построить довольно много офисных помещений. Большинство из них – на окраине города, рядом со спальными районами. Эти проекты начаты пару лет назад, когда цены на офисы в центре города были очень высокими и многие искали помещения подешевле – класса В. В Литве пока нет четкого классификатора, который разделяет офисные помещения на общепринятые классы А, А+, В, как в Европе. Поэтому при определении уровня офиса внимание уделяется трем критериям, определяющим класс помещения: место, парковка и оборудование здания. При строительстве офисного здания отделка помещений, как правило, не выполняется. В редких случаях делается стандартная отделка: покраска стен, потолка, ковер на пол. Интернет, телефон и все оборудование, необходимое для нормальной работы, есть в любом помещении в обязательном порядке.

Аренда офиса в центре Вильнюса стоит от 35–45 литов (€10–13) за квадратный метр до 50–60 литов (€14,5–17). Аренда коммерческой недвижимости, используемой как складское помещение, значительно ниже – от 4,5 литов (€1,3) за квадратный метр до 12 литов (€3,5). В период ценового пика такие помещения сдавались по цене до 22 литов (€6,5) за квадратный метр.

Если арендовать можно и старые, и новые помещения, то с покупкой на первичном рынке сейчас сложно, поскольку никто ничего не строит. Здания, которые достраиваются или уже достроены, не продаются – они только для аренды. Купить коммерческую недвижимость можно только на вторичном рынке. Наибольшей популярностью пользуются офисы. Стандартное помещение – бюро площадью около 100 кв. м. Иные помещения (склады, например) чаще всего арендуют. Интерес к их покупке был бы, если бы существовало предложение. Однако владельцы таких помещений предпочитают их сдавать.