Черногория. Мифы сверхприбыльного рынка

Новая реальность

Ценовой скачок, произошедший в стране за последние три года, специалисты рынка оценивают по­разному, называя динамику от 70% до 400%. Точно также расходятся оценки активности покупателей из России. По данным компании Globus NW, они составляют сегодня всего 10–12% от общего объема продаж. Компания Suncana Planina приводит совсем иную статистику, называя объем сделок с россиянами на уровне 60–70% от общего объема продаж. «И, скорее всего, этот показатель будет расти», – считает Евгений Шпак, директор АН «SP недвижимость» компании Suncana Planina (Котор).

«Черногория – непростой регион, – говорит Павел Трапезников, представитель компании «VIP­Недвижимость». – Страна пережила бурный рост цен за счет стихийного ажиотажа среди российских покупателей. За последние несколько лет земля дорожала многократно. Средний уровень удорожания недвижимо­сти сложно оценить, так как начальная цена объекта сильно зависит от мнения конкретного продавца, цена нередко декларируется каждому покупателю индивидуально. В Черногории продавцы не придерживаются рыночной логики ценообразования».

До апреля прошлого года в Будве цены достигали на новостройки (апартаменты) €4 тыс. за квадратный метр. В мае прошлого года продавцы недвижимости ждали ажиотажного спроса, как это было в предыдущие годы. Но его не произошло. Однако, несмотря на снижение активности покупателей, продавцы в Черногории держат цены – от €2,5 тыс. до €4 тыс. за квадратный метр.

«Если в конце прошлого лета средняя цена 1 кв. м нового жилья, расположенного на расстоянии до 100 метров от залива в Боке Которской, не опускалась ниже €3 тыс., то и сегодня она не превышает этого значения. Подобного отсутствия динамики не наблюдалось в прежние годы, – говорит Евгений Шпак, директор АН «SP недвижимость» компании Suncana Planina (Котор) – Если сравнивать цены апреля 2005 года с ценами сегодняшнего дня, надо отметить их 3–4­кратный рост. В 2005 году можно было купить квартиру в новостройке по ценам €750–€1200 за квадратный метр, и эта новостройка была бы значительно ближе к воде, чем нынешняя. То же можно сказать и о стоимости продаваемых домов. Если три года назад дом на вторичном рынке площадью 150–200 кв. м, в полосе до 100 метров до залива, с участком земли 350–500 кв. м стоил €70–€100 тыс., то сегодня таких домов практически не осталось в продаже. А те, что продаются, предлагаются к продаже по ценам не ниже €500 тыс. При этом надо учитывать, что на ремонт такого дома вам потребуется еще €70–€100 тыс.».

Экономика российского инвестора

«Черногория – единственная из всех стран Восточной Европы, где евро считается национальной валютой. Не стоит забывать о том, что страна находится на верном пути в Евросоюз. Местные законы созданы так, что, купив недвижимость и получив вид на жительство сроком на год, можно рассчитывать в дальнейшем на получение гражданства», – говорит Владислав Куляскин, директор компании Globus NW.

Если раньше на рынке недвижимости Черногории преобладали сербы, англичане, хорваты и россияне, то сегодня доминируют местные и русские инвесторы. Аргумент в пользу Черногории, выдвигаемый операторами, весом: в соседней Хорватии, где природно­климатические условия аналогичны, цены на недвижимость на 50% выше. Местные аналитики указывают на возможный рост стоимости 1 кв. м жилья до €5000–€6000 в ближайшие 3–4 года.

Операторы классифицируют инвесторов по двум типам. Крупные и средние, вкладывающие средства в строительство гостиниц, офисных центров, клубных поселков с капиталами от нескольких миллионов до десятков миллионов евро. Вторая группа – граждане, инвестирующие в строительство отдельных домов и квартир стоимостью от €150 тыс. до €1 млн. На стадии закладки фундамента по цене €2000 за квадратный метр соинвестор вполне может рассчитывать за 7–8 месяцев (с учетом строительства и продажи) на выручку от €3000 до 3500 за кв. м. Соинвестором риэлторы называют участника рынка, который не в состоянии самостоятельно построить целый объект (аналогия с российским рынком долевого строительства). После уплаты налога на покупку в размере 3% от суммы покупки и налога на добавленную стоимость, который в Черногории составляет 17%, соинвестор может рассчитывать на чистую прибыль в размере 50–65%. Основной инвестор – компания, которая осуществляет финансирование, контроль и приемку всего объекта строительства. В роли основных инвесторов в последнее время выступают и местные крупные агентства недвижимости.

Покупатели и риски

Сегодня инвесторы по­прежнему вкладывают сред­ства в гостиницы, коттеджные поселки как уже построенные, так и проектируемые. Закрытых зон на побережье нет. Много точечных застроек. «Если покупать для себя, то нужно долго и тщательно искать качественное жилье. Лучше всего строят английские и ирландские застройщики», – говорит Павел Трапезников.

Однако есть одно «но». Четкое законодательное регулирование ряда вопросов, касающихся развития и застройки территорий, в Черногории по сей день отсутствует. Принимаются новые генпланы застройки, которые часто не соответствуют тому, что уже построено на той или иной территории. Если на такой земле стоит старое жилье, оно, очевидно, будет сохранено. Если же это новостройка, и она не соответствует генплану, объект недвижимости может быть снесен. Поэтому желательно при покупке объекта убедиться в том, что его строительство полностью согласовано. Тем не менее, объектов, возводящихся без разрешения на строительство, в стране по­прежнему хватает,  констатируют риэлторы.

«Сегодня среди инвесторов случился очередной виток недоверия к новостройкам, – продолжает Алина Якушева. – Случай с корпорацией «Миракс», которой в марте опечатали масштабную стройку супер­элитного комплекса неподалеку от Будвы, снова продемонстрировал: никакие связи и деньги не смогут помочь в получении разрешений на строительство. Правительство Черногории, понимая значимость основного капитала – красоты и экологичности побережья, рьяно стоит на страже этого вопроса. Я еще несколько лет назад лично видела сносимые лишние этажи в новостройке, застройщик не смог получить на них разрешения. А несколько квартир на этих этажах уже было продано. Мы всегда призываем осторожно относиться к новостройкам, особенно когда их строят иностранцы, не имеющие достаточных связей для того, чтобы если не обходить препоны, то хотя бы уметь быстро решать возникающие вопросы».

«Да, Черногория – рисковая зона. Здесь не исключены различные форс­мажорные ситуации, как это было, например, в Хорватии 10 лет назад, когда по указанию властей была снесена 70­метровая береговая зона новостроек. Оставили только старые дома. Теоретически, в Черногории может произойти нечто похожее. Например, была куплена земля, но не было получено согласование на постройку дома. В Черногории особо не церемонятся ни с местными жителями, ни с иностранцами. Если что­то неправильно построено, могут приехать и попросить убрать. Если не уберешь, то сами снесут и выставят счет на эти работы. Так может произойти и в том случае, если выйти за рамки согласованного проекта», – соглашается Павел Трапезников.

Кодекс безопасности

«Риски есть везде, – парирует Владислав Куляскин. – Пример: можно купить участки у десяти владельцев, а одиннадцатый, который как раз владеет основной дорогой к соседским квадратным метрам, откажется продавать. А для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно пройти такое количество экспертиз, что процедура сравнима с московским уровнем подготовки строительства. Существует и такая проблема: вы покупаете участок, а потом выясняется, что на нем нельзя возводить никакие строения. Либо на дом все документы в порядке, но построен он на земле, принадлежащей государству. А еще нужно помнить о том, что степень риска бывает пропорциональна незнанию языка, на котором идет общение между продавцом и покупателем. Наличие переводчика на переговорах очень важно».

«Помимо работы с недобросовестными или просто с неудачливыми застройщиками, риски остаются прежними. Масса мелких агентств, работающих недавно, часто открытых менеджерами по продажам, поработавшими некоторое время в серьезных (или несерьезных) конторах, или нашими предприимчивыми соотечественниками, порождает массу проблем для доверчивых покупателей из России, – говорит Алина Якушева. – Нелегализованные дома, заложенные в ипотеку объекты, участки, на которых строительство никогда не будет разрешено – таких случаев очень много, а помочь почти невозможно, поскольку люди подписывают документы, не зная законодательства и языка. Удивительно, но до сих пор некоторые умудряются заняться выбором дома, принимая предложения таксистов, официантов и просто прохожих на улице, представляющихся кумами мэра города или родственниками работников кадастра недвижимости».

«В целом, подводные камни при покупке недвижимости в Черногории такие же, как и в любой другой стране, в том числе и в России, – говорит Евгений Шпак. – Надо очень внимательно читать документы, относящиеся к той недвижимости, которую вы покупаете. Поскольку подавляющее большинство покупателей не владеет сербско­хорватским языком, лучше обратиться в агентство недвижимости, которое всегда может и обязано проверить историю продаваемого объекта, выяснить, нет ли каких­либо ограничений на эту недвижимость, и которое привлекает к процессу купли­продажи адвокатов и осуществляет сопровождение сделки от момента подписания клиентского договора до момента получения свидетельства о собственности. Эта услуга стоит в Черногории 3–5% от стоимости сделки купли­продажи».

Montenegro с русским акцентом

По мнению Алины Якушевой, директора петербургского представительства EstateService, недвижимость в востребованном или перспективном районе, близко к морю, на возвышении и с панорамными видами все еще можно считать хорошим вложением. Строительство для себя вряд ли даст возможность выгадать в цене. А вот покупка больших участков и строительство для последующей продажи или сдачи в аренду пока еще интересна. И все­таки больше Черногорию теперь покупают люди не с целью спекуляции, а те, кому нравится страна и климат.

«Цены по побережью и сегодня в целом продолжают расти. Хотя поутих интерес к Будве, продолжает набирать обороты Бококоторская бухта, которую в основном разрабатывают английские покупатели. Также растет в цене Барская Ривьера, особенно интересна сейчас территория за Баром, ближе к Ульцину. Раньше в этом регионе не было городского водопровода. И хотя местные жители совершенно спокойно пользовались привозной водой, в каждом доме есть резервуар для воды, некоторых зарубежных покупателей это пугало. Сейчас же идут работы по строительству водопровода, так что потерпеть неудобства придется совсем недолго», – говорит Алина Якушева.

Сместились рыночные акценты. Продавать новые небольшие дома целиком, по мнению операторов, сегодня стало невыгодно. Продавцам – потому, что легче и быстрее продать 3 квартиры по 60–70 кв. м за €200 тыс. каждую, (а дом, как правило, состоит из 3–4 квартир), чем ожидать покупателя, который способен выложить за такой дом €600 тыс. Покупателям – потому, что их представления о том, каким должен быть объект, нередко расходятся с реальностью. Поэтому этот сегмент рынка на сегодня утрачивает свое прежнее значение. При этом становится выгодным строительство 3–4 этажных домов на 7–8 квартир. «Не следует забывать и то обстоятельство, что в Черногории мало площадей в прибрежной черте как в Боке Которской, так и на открытом море, предназначенных для строительства новых домов. Поэтому с каждым годом новостройки все дальше и дальше вынуждены отодвигаться в горы», – говорит Евгений Шпак.

В Будве, Петроваце или Святом Стефане стоимость объектов обычно на 10–30 % выше, чем в Боке Которской, а в районе Сутоморе и Бара, наоборот, на 10–15% ниже. Особое место занимает на рынке недвижимости купля­продажа земли. Если с 2005 года стоимость квадратного метра первичного и вторичного жилья выросла в 3–4 раза, то стоимость квадратного метра земли выросла до 10 раз и имеет устойчивую тенденцию дальнейшего роста на всем побережье.

Ожидать прежних темпов роста цен на новую недвижимость, и особенно на земельные участки, не стоит, предупреждают профессионалы рынка. Однако, операторы уверяют, что после нынешней стабилизации положительная динамика продолжится. Ожидается рост на уровне 20–30% в год, что позволит и инвесторам, и владельцам недвижимости неплохо заработать на строительстве и продаже нового жилья. Причины таких прогнозов – дефицит земли на побережье, пригодной для строительства плюс рост популярности страны, в том числе в силу безвизового въезда.