Испания продается бизнесменам

Специалисты отмечают снижение количества совершенных сделок на рынке аренды коммерческой недвижимости, в то время как уровень продаж остается прежним. В связи с потерей рентабельности некоторых видов бизнеса высвобождаются помещения, продав которые владельцы надеются компенсировать убытки. Большое количество предложений сказывается и на цене.

– Очевидно, что цены на недвижимость снизились, но указать точный процент в данный момент не сможет никто. В зависимости от местоположения и удаленности от оживленных улиц и пляжа падение цен составило 20–30%. Не стоит недооценивать и личностный фактор. Кто-то из собственников может спокойно ждать своих арендаторов и не снижать цену, а кому-то срочно необходимы деньги, – говорит Хуан Баластеги Форрат, владелец крупного агентства недвижимости Bancocasa на Коста-Бланке.

Наиболее сложная ситуация сложилась на рынке аренды коммерческой недвижимости. Уже в конце 2008 года появилось множество предложений по аренде помещений с более низкой ставкой в связи с тем, что прежние хозяева вынуждены закрывать свои магазины и кафе. Те же, кто продолжает работать, договариваются с арендодателями о снижении арендной платы. Собственники помещений соглашаются на снижение платы, но в то же время требуют внести залоговый депозит уже не за три месяца, а за полгода.

По оценкам специалистов, рынок продаж не стоит на месте. Однако покупателями выступают не предприниматели, готовые начать свое дело, а инвесторы, играющие на понижении стоимости и не нуждающиеся в привлечении дополнительных средств в виде кредита. Эти покупатели гораздо требовательнее и стараются в период кризиса заполучить перспективные объекты, которые можно выгодно сдавать в аренду, а впоследствии продать. Активность инвесторов связана в первую очередь с тем, что экономисты все чаще стали говорить о том, что в Испании кризисная ситуация достигла дна.

Хуан Баластеги считает, что сейчас это очень хороший момент для вложения капитала в недвижимость: «Говоря о коммерческой недвижимости, подходить к этому вопросу стоит очень внимательно и обдуманно. Нужно знать не только экономическую ситуацию города, где вы собираетесь приобрести помещение, но и данные по конкретному помещению: кто был собственником, почему площадь выставлена на продажу или сдается, для каких целей вы планируете использовать это помещение».

Пляжный бизнес

Наиболее перспективным направлением бизнеса специалисты считают обслуживание туристов. Несмотря на кризис, их поток на Средиземноморское побережье не уменьшился. Статистика показывает, что иностранные туристы предпочитают Канарские и Бальнеарские острова, в то время как испанцы остаются приверженцами Средиземноморского побережья. По данным сети туристических бюро Tourist-Info, соотношение приезжающих на отдых иностранцев и проводящих свой отпуск на Средиземном море испанцев не меняется: 55,6% испанцев посетили курорты Коста-Бланки в 2000 году и 55,8% – в 2008-м.

– Большинство иностранных туристов, посещающих курорты Испании, приезжают в зарезервированные отели типа «все включено», испанцы же зачастую снимают небольшую квартирку, готовят сами или же обедают и ужинают в местных барах и ресторанах. Тем не менее, как показывает практика, иностранцы в среднем тратят на 8–10% больше денег на свой отпуск в Испании, – отмечает Мари Паула Галиана Йорет, помощник по туризму в агентстве Tourist-Info Вила Хойосы (Vila Joiosa).

Стоит отметить, что за последние годы значительно изменился тип туризма. Теперь время пребывания в одном месте сократилось почти вдвое, люди стараются посетить большее количество разных мест и уже не проводят весь отпуск в одном и том же городе. Это в первую очередь отражается на секторе недвижимости: более выгодно несколько дней провести в отеле, чем снимать квартиру.

За последние 8 лет спрос на аренду жилья на период отпуска сократился на 8,6%, этому в немалой степени способствует снижение цен на отели.

Основная статья расходов после оплаты отеля или квартиры – это питание. Однако и здесь, по оценкам специалистов, ситуация меняется: раньше приезжие искали рестораны со средиземноморской кухней, сейчас с каждым днем все большей популярностью пользуются различные ресторанчики с разнообразным меню. За последние три года в Вила Хойосе открылось два японских ресторана, мексиканский бар, несколько заведений, предлагающих попробовать арабскую кухню. Мари Паула отмечает, что в последнее время все больше денег туристы тратят в сетевых кафе и ресторанах, известных во всем мире. Туристов привлекает знакомое меню и невысокие цены.

Дела земельные

Пляжные дискотеки, магазинчики с модными аксессуарами или сувенирами, киоски мороженого или круглосуточные супермаркеты составляют основу экономики прибрежных городов. Экскурсионные компании, кафе, магазинчики на пляжах, в основном, это семейный бизнес. Основу таких предприятий составляет семейный капитал, да и трудятся там сами хозяева и их родственники. Естественно, что во время кризиса такие компании первыми попадают под удар, но в то же время им гораздо проще адаптироваться к новым условиям и перестроить свой бизнес. Статистика лишний раз подтверждает это: в 2002 году в Испании существовало 796 647 предприятий малого и среднего бизнеса, в 2008 году их количество возросло и составило 843 212, несмотря на очень сложный 2007 год.

Конечно, в реальной жизни у владельцев маленьких фирм забот хватает.

– У родителей мужа есть детский мини-парк с небольшими аттракционами и игровыми автоматами, который приносит доход. Мы с мужем хотели его расширить и сделать свой небольшой парк с мини-гольфом для детей. Найти участок земли площадью 200–300 кв. м в центральной части города не так-то просто. 80% площадок такого типа заняты, а оставшиеся расположены на территории жилых кварталов и находятся в коллективной собственности хозяев, – рассказывает Патрисия де Оливейра Сантос.

Для того чтобы арендовать участок земли в жилом квартале, необходимо получить разрешение от всех жильцов. Бюрократические процедуры занимают очень много времени.

– Сначала нужно договориться об аренде с компанией, которая ведет административные дела данного квартала, затем оповестить письменно всех жильцов, с какой целью арендуется участок, а потом в течение трех месяцев ждать ответа. Если возражений не поступило – значит можно заключать контракт, – рассказывает Патрисия, которая знает об этой процедуре не понаслышке.

Склонить чашу весов в пользу арендатора помогает то, что арендная плата идет на оплату коммунальных услуг жителей этого квартала. Участок, прилегающий к жилым кварталам, площадью 200 кв. м можно арендовать за €1000–3000 в месяц.

Ничего личного - только бизнес

В последнее время сильнее всего пострадали пляжные магазинчики, рентабельность бизнеса снизилась, однако владельцы считают, что причина вовсе не в кризисе, а в жесточайшей конкуренции.

Тимофей Герасимов утверждает, что по сравнению с 2000 годом в 2007-м прибыль в его магазине на первой линии пляжа в Бенидорме уменьшилась вдвое. «Все испанское побережье наполнено китайскими магазинами с дешевым товаром. Например, сейчас пляжное полотенце, сделанное в Испании, в моем магазине, расположенном на первой линии пляжа, стоит €16, а в китайском магазине, находящемся рядом, полотенце такого же размера можно купить за €9», – говорит предприниматель.

Но все же многие владельцы семейного бизнеса продолжают поддерживать свои маленькие фирмы. «Несмотря на снижение дохода, мы продолжали продавать сувениры и пляжные принадлежности в магазине, пока наша старшая дочь, которая работала с нами каждое лето, не закончила учебу и не переехала жить в столицу. Я решил, что нанимать нового работника и увеличивать расходы бессмысленно, проще сдавать площадь в аренду. Сейчас на месте нашего магазина приезжие открыли итальянскую пиццерию. Судя по количеству народа, бизнес у них идет неплохо», – говорит предприниматель.

Даже при острой нехватке площадей есть помещения, которые никогда не пустуют, а есть такие, где арендаторы меняются очень часто, независимо от экономической ситуации в стране и мире. Выбирать площадку для развития своего дела нужно очень внимательно. Дело не только в правильном подборе риэлтора, но и в терпении клиента и точном знании того, что именно он хочет.

– Арендатору не стоит во всем, что касается специфики его бизнеса, полагаться на риэлтора, надежнее всего самому все проверить. Самый простой и известный с давних времен способ – это сесть напротив, например, магазина и в течение дня посмотреть, сколько клиентов заходит, сколько выходит, что покупают. Звучит, конечно, смешно, но это самое проверенное, – уверен директор агентства недвижимости Fincas Levante (Costa Blanca) Хуан Антонио Диас Солдевила.

Если помещение пустует, то в этом случае лучше расспросить соседей, узнать у агента, что находилось раньше в этом помещении и почему оно сдается внаем.

Цена вопроса

Стоит отметить, что в туристических городах практически всегда первая линия пляжа очень прибыльная, поэтому и арендная плата здесь гораздо выше. В Бенидорме, например, помещение площадью 50 кв. м может стоить от €4 тысяч до €8 тысяч в месяц. На втором месте по популярности – так называемые «звездные улицы» Гран Вия в Мадриде, Санта Роса в Барселоне, в любом даже самом маленьком городке есть популярные у туристов улочки.

Чем крупнее город, тем дороже аренда помещения на одной из таких улиц. Например, снять помещение в Бенидорме (Benidorm) в 280 кв. м обойдется €12 тысяч в месяц, а в Барселоне (Barcelona) за такую же площадь придется заплатить в полтора­два раза больше. При этом арендная плата не меняется уже в течение 10 лет, и кризис на снижение цен не повлиял.

Порядок цен на аренду недвижимости меняется пропорционально удаленности от моря. Коммерческое помещение площадью 50 кв. м в 1200 м от моря (не на «специальных» улицах) может стоить меньше €700.

Специалисты отмечают, что сейчас клиенты становятся более осмотрительными в выборе помещения. В 2007–2008 годах у арендаторов и покупателей наконец-то появился выбор. Чего еще пять лет назад у них не было.

Зачастую, услышав предложение владельца коммерческого помещения, заинтересованный в аренде предлагает свою цену. Сегодня на рынке уже нет диктатуры продавца, условия игры диктует арендатор.

– Несмотря на кризис, у нашей компании есть возможность расширить свой бизнес, и мы подбираем новые помещения, но арендовать помещение за €8–12 тысяч в месяц нам невыгодно, даже если оно находится в самой проходимой части города. Продавая футболки за €15 и джинсы за €30, самое большее, что мы готовы платить за помещение в 150 кв. м, – это €5 тысяч. С некоторыми арендодателями удается договориться, а если они не хотят уступать, то мы откроем магазин в другом месте. Выбор на рынке недвижимости есть, – рассуждает Хоакин Доминго Баеса, представитель департамента по развитию фирмы «Инсайд» (INSIDE).

Рука помощи от... государства

В условиях кризиса государство заинтересовано в поддержке предпринимателей, тем более занятых в сфере обслуживания туристов.

Давид Девеса, президент Ассоциации молодых предпринимателей провинции Аликанте, призывает не опускать руки: «В этом году правительство разработало проект помощи малому бизнесу. На эти цели государство выделит около €46 миллионов».

Фирма, которая получит помощь со стороны правительства, должна инвестировать эти средства в развитие своего бизнеса. Кроме этого, существуют различные виды субсидий, которые могут компенсировать расходы на аренду коммерческой недвижимости.

– Естественно, что получить любой тип помощи непросто, для этого необходимо собрать огромное количество документов и зачастую ждать ответа приходится в течение полугода, – предупреждает Давид.

В этом году более €30 млн на поддержку малого и среднего бизнеса выделяет Евросоюз.

Давид Девеса отмечает, что существует огромное количество видов бизнеса, не требующих особо крупных вложений. В жару люди всегда будут покупать прохладительные напитки и мороженое.

Бизнес напрокат

Естественно, что открыть с нуля киоск с прохладительными напитками не так просто, гораздо легче его арендовать или купить уже готовым. Самый простой способ – это так называемое «траспасо» (тraspaso) – покупка фирмы со всем оборудованием, лицензией, контрактом на аренду помещения.

Чаще всего можно увидеть объявление SE TRASPASA на небольшом баре или кафе. В любом испанском городке существует так называемая «зона закусок», в ней сконцентрировано огромное количество баров, ресторанчиков, которые специализируются на легких закусках к вину. Эта зона чаще всего расположена в центральной части города, на узких старых улочках.

Как объясняет Хосе Хавьер Кальво Гамис, владелец таверны La Cabaсa: «Мы арендуем два помещения в центре, и прошлым летом в баре, который пытаемся сейчас передать в собственность, работало два нанятых человека, а это значит две зарплаты, социальные страховки, к этому нужно прибавить €1,2 тысячи за аренду. Мы приняли решение закрыть бар, а полученные от продажи лицензии и оборудования деньги вложить в развитие наших ресторанов».

На продаже лицензии и оборудования хозяин надеется выручить €15 тысяч. Покупателю же еще необходимо будет платить аренду помещения €1,2 тысяч в месяц и дать залог, равный четырем месяцам арендной платы, также заплатить €2–3 тысячи за изменение имени в лицензии.

Те, кто не хочет связываться с общепитом, всегда смогут отыскать магазинчик, хозяин, которого хочет отдохнуть. Сестрам Стелле и Йоланде киоск прессы с постоянной клиентурой перешел по наследству от родителей:

– Печатный киоск работает круглый год, и выходной у нас всего один – 1-го января. Нам хочется отдохнуть от этой рутинной работы, поэтому мы решили его выставить на траспасо, – объясняет Стелла. Покупка этого бизнеса обойдется в €20 тысяч плюс €1,2 тысячи ежемесячно за аренду помещения, €2–3 тысячи за оформление всех документов – и вы полноправный владелец киоска прессы на второй линии пляжа.

Предприниматели уверены: там, где существует туризм, процветает и бизнес, направленный на обслуживание отдыхающих. Побережье Испании всегда было и будет одним из наилучших мест для воплощения самых разных идей для развития своего дела.

Риэлторы более осторожны и не берутся делать долгосрочных прогнозов, они предпочитают говорить о конкретных примерах. Однако, многие специалисты сходятся во мнении, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости не критична: спрос на аренду и тем более на покупку помещений есть, сидеть без дела им не приходится, а какова конечная цель приобретения того или иного объекта, для них неважно. Главное, что они делают свою работу и получают за это свой процент, который остался на прежнем уровне.