Зачем покупать недвижимость за границей?
Несколько лет назад покупка недвижимости в Европе была вопросом статуса, предметом роскоши, инструментом следования моде. Затем акценты поменялись: сегодня покупатели тратят на подобное приобретение не изишние средства, а те, что пытаются сберечь от инфляции и курсовых скачков, либо последние - те, что выручены от продажи недвижимости в России. В первом случае единственное, что интересует покупателей - это ликвидность объекта и годовой доход. Во втором - ликвидность и пригодность варианта для постоянного проживания за рубежом.
Именно по этой причине, считают эксперты, сегодня покупки квартир на курортах отошли на второй план. Популярностью пользуются объекты некурортного плана - квартиры в городах, а также инвестиционные бизнес-варианты - офисы, мини-отели, доходные дома.
Германия. Загадка доходных квартир
В последние годы цены на недвижимость в Германии растут, и аналитики рынка считают, что рост будет продолжаться. Рынок недвижимости в этой стране уверенно подтверждает свои позиции как одно из альтернативных средств вложения капитала. По данным статистики, все больше немцев, особенно в крупных городах, в последнее время из "вечных арендаторов" становятся собственниками жилья: так они стремятся защитить свои сбережения. Средний класс в Германии начал больше обращать внимание на вложение средств в недвижимость после мирового банковского кризиса, а особенно после очередного падения банковских ставок по депозитам в последние годы. Такой интерес со стороны потенциальных покупателей в совокупности с политикой "дешёвых денег", то есть возможностью получить кредит под очень низкий процент - 2-3% годовых - привел к дополнительному спросу, росту цен, и соответственно, дефициту объектов. При этом, остается высоким спрос на арендуемое жилье, особенно в средних и крупных городах. Их население постоянно растет по причине внутренних миграционных процессов, а также миграции между европейскими странами - не секрет, что в Германию постоянно направлен поток трудовых мигрантов из стран Восточной Европы .
Рынок этой страны представляет интерес для инвесторов не только благодаря непрерывному росту цен, но и, в первую очередь, благодаря тому, что немецкая экономика вызывает доверие и ощущение надежности, считают эксперты. При этом, немецкая недвижимость остаётся одной из самых дешёвых среди своих европейских соседей – по сравнению со Швейцарией, Францией, Люксембургом, Бельгией, Австрией или Голландией.
В Германии существует сегмент супер-дешевой недвижимости: квартиры малой площади, иногда уже сданные в аренду, а также доходны дома из нескольких квартир. Это неплохой вариант для тех, кто не располагает крупными суммами, но хотел бы вложить сбережения в недвижимость. Для таких вложений подходит множество немецких городов, но делать подобные поупки без предварительной консультации с экспертами не рекомендуется. При грамотном подходе можно найти недорогой объект с высокой рентабельностью, который будет приносить до 20% годовых на вложенный капитал. Цены здесь начинаются 20-25 тысяч евро, но, как правило, в основном покупки совершаются в зоне 60 - 150 тыс. евро.
Болгария. Неожиданный ракурс
Квартиры в комплексах на море в Болгарии давно уже покупают не для инвестиций. Цены на этом рынке не растут, перепродать по той же цене, что квартира покупалась – сложно, на рынке переизбыток предложения. И, хотя рынок давно оправился от кризиса 2008-2009 гг., в последние годы кое-где на побережье стартуют и успешно завершаются новые проекты, в них покупают квартиры давно уже не только русские, но активны и сами болгары, а также представители стран Западной Европы – хотя все это так, рынок прибрежной курортной недвижимости образца последних лет – это рынок “для себя”.
И местных покупателей, и иностранцев все больше сегодня привлекает сегмент, который даже и в кризисные годы чувствовал себя хорошо - рынок городского жилья. Это может быть дорогостоящая первичка - новые проекты, или недорогая вторичка - “советская панель” – в Бургасе, Варне, Софии.
Купив небольшую квартиру за 30-35 тысяч евро в хорошем районе Бургаса или Варны, ее можно использовать для собственного круглогодичного проживания либо сдавать в аренду круглогодично, получая доход 5-6% годовых. Спрос на аренду жилья в сегментах "эконом" и "кофморт" растет из года в год и не подвержен факторам сезонности. Арендные ставки в Бургасе - в среднем от 150 до 300 евро в месяц, в Софии - в полтора раза выше.
До недавнего времени на подобные варианты со стороны российских клиентов не было спроса, поэтому и риэлторы, работающие с россиянами, не акцентровали внимание на них. Сегодня, по признанию практиков болгарского рынка, основные запросы на недвижимость связаны с планами по переезду, получению разрешения миграционных властей на постоянное пребывание в стране, либо с попытками извлечь из приобретенного обекта недвижимости регулярный и гарантированный доход. Желательно - гарантированный рынком, а не обещаниями девелопера.
Интересен сегмент коммерческой недвижимости, главны образом - офисной. Согласно последним отчетам международных консультационных компаний, офсы класса А в Софии сегодня востребованы настолько, что профессионалы рынка говорят о дефиците в этом сегменте. Цены на аренду растут и уже достигли докризисных отметок - 14-16 евро за кв м. Покупатели офисных помещений снова, как до 2007 года, готовы приобретать объекты в стадии строительства. В последний год активность арендаторов в болгарской столице выросла на 15-20%, а предложение, при этом, уменьшается. Осбенно остро ощущается дефицит первоклассных площадей в так называемом "широком центре". Дефицит площадей вызван тем, что фрмы ищут более просторные и более качественные помещения. До конца года в Софии будет завешено строительство около 100 000 кв. м новых офисных помещений. Наниматели - главным образом компании, работающие в сфере IT и высоких технологий, а также фтрмы на аутсорсинге. По мнению экспертов, Болгария занимает лидерсские позиции в сфере аутсорсинга по сравнению с рынками других стран Центральной и Восточной Европы. Крупные компании, выбирая локализаци для подразделений, работающих на аутсорсинге, оценивают их местоположение исходя из таких критериев, как политическая и экономичесая ситуация в стране, наличие крупных университетских ораовательных центров, уровень владения иностранными языками среди населения, средний уровень заработной платы. В этом отношении Болгария удовлетворяет многим требованиям.
Но спрос на офисные помещения имеется и со стороны местных болгарских компаний, которые занимают относительно небольшие площади - от 200-300 кв. м. В секторе офисных помещений класса Б стоимость аренды составляет 8-10 евро/кв.м.
25.09.2015