Германия. Загадка доходных квартир
Оцените, пожалуйста, состояние рынка недвижимости Германии в последний год.
- Прошлый год можно назвать годом роста и новых тенденций: если в 2012 и 2013 гг. порядок цен на недвижимость после кризиса предсказывался с трудом, то 2014 год показал, что рост цен на недвижимость в Германии будет продолжаться. Рынок недвижимости в который раз уверенно подтвердил свои позиции в инвестиционных портфелях как одно из альтернативных средств вложения капитала. По данным института немецкой экономики в Кёльне (Institut der deutschen Wirtschaft, Köln), цены на недвижимость за 2012 год в среднем по стране выросли на 4,5%. Интересно взглянуть и на данные по большим городам Германии, где эта цифра превышает среднестатистический рост по стране более чем в два раза и достигает 8-10%.
Немаловажную роль повышенном спросе на недвижимость сыграл и тот факт, что вследствие перехода Германии на 12-летнее образование, последние 2 года количество учеников, получивших свидетельство о среднем образовании, выросло в два раза. Это привело к повышенному спросу на жильё в секторе небольших квартир и апартаментов, рассчитанных на одного-двух человек. Эксперты считают, что такая тенденция будет прослеживаться ещё в течение минимум 7-8 лет.
Аналитики пишут, что постоянный рост цен на жилую недвижимость в Германии связан с недостатком предложения объектов. В чем причина этого дефицита?
- Постоянный рост цен на жилую недвижимость связан не только с недостатком предложения объектов. Такому росту, особенно в последнее время, способствовал очень показательный для Германии экономический год, чему свидетельствует курс DAX, который достиг почти рекордного уровня и перешагнул планку докризисного положения. Наравне с акциями, недвижимость была и остаётся одним из самых популярных видов инвестиционных вложений, что при высоких темпах роста цен на нее и минимизации рисков по сравнению с рынком акций делает вложение средств в недвижимость ещё более привлекательными.
В будущем эксперты прогнозируют уменьшение дефицита объектов при постоянном росте цен на недвижимость. И это связанно с тенденцией, получившей свое развитие в 2011 году, когда огромное количество жилых объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, было скуплено инвестиционными фондами недвижимости и крупными инвесторами по бросовым ценам. Затем этот жилой фонд был полностью модернизирован, отреставрирован в соответствии с нормами современного немецкого законодательства. И теперь, по прошествии нескольких лет (ввиду особенностей немецкого налогообложения) эти объекты попадут обратно на рынок, что, в свою очередь, ненадолго удовлетворит спрос. По данным Institut der deutschen Wirtschaft Köln, тенденция к росту цен сохранится.
По данным статистики, все больше немцев, особенно в крупных городах, в последнее время стремятся стать собственниками жилья: так они стремятся защитить свои сбережения. Будет ли это означать в перспективе снижение спроса на аренду жилья, традиционно высокому в Германии?
- После мирового банковского кризиса средний класс в Германии всё больше начал обращать внимание на вложение средств в недвижимость. Такой интерес со стороны потенциальных покупателей в совокупности с политикой дешёвых денег (предоставления кредитования под очень низкий процент), значительно увеличивающей покупательскую способность малых и средних инвесторов, и ведёт к дополнительному спросу, а значит, росту цен, и соответственно, дефициту объектов. Но вряд ли это повлияет на рынок в сторону снижения спроса на арендуемое жилье, особенно в средних и крупных городах. Ведь их население постоянно растет ввиду притока молодого поколения из сельской местности и малых городов, а также внутри- и внешнеевропейской миграции.
Цены на жилье в крупных городах устойчиво и довольно быстро растут — особенно на фоне других европейских стран. Значит ли это, что рынок недвижимости Германии сейчас представляет интерес для инвесторов, но не для россиян, желающих купить жилье для себя?
- Рынок Германии представляет интерес для инвесторов не только благодаря непрерывному росту цен, но и, в первую очередь, благодаря обеспечению надежности вложений в недвижимость здоровой немецкой экономикой и стабильным законодательством. Однако это не означает, что рынок недвижимости Германии не привлекателен для россиян, желающих купить жилье для себя. Несмотря на рост цен на жилье в Германии, немецкая недвижимость остаётся одной из самых дешёвых среди своих европейских соседей – по сравнению со Швейцарией, Францией, Люксембургом, Бельгией, Австрией или Голландией. Я специально не указываю Испанию - это абсолютно другой вид недвижимости, который характеризуется иными факторами с более высокими рисками.
Квартира или дом, приобретённые «для себя», будут использоваться самим владельцем и не приносить ежемесячный доход, как сдаваемые в аренду объекты, но вложенные инвестиции будут расти в цене за квадратный метр за счёт общей тенденции повышения цен на недвижимость в Германии, особенно в больших городах.
В Германии существует сегмент супер-дешевой недвижимости: квартиры малой площади, иногда уже сданные в аренду. Они кажутся неплохим вариантом для тех, кто не располагает крупными суммами, но хотел бы вложить сбережения в недвижимость. Но можно ли получить какую-то чистую прибыль от таких инвестиций?
- Можно, особенно если вы получили профессиональную консультацию по выбранному объекту. Для таких вложений очень хорошо подходит земля Северная Вестфалия, и в частности, город Эссен, культурная столица Европы 2010 года, который входит в 10 крупнейших городов Германии и в пятёрку экономических центров страны. В 2013 году город Эссен был единственным городом Германии, который подал заявку на участие в конкурсе и, наряду с 11 другими городами Европейского сообщества, поборется в 2016 г. за звание самого зелёного города Европы. Спектр предлагаемой недвижимости в Эссене разнообразен: от объектов премиум-класса, доходных домов, коммерческих зданий и супермаркетов, до тех самых недорогих объектов с высокой рентабельностью, которые, уже начиная с 15 - 20 тысяч евро приносят 10% в год на вложенный капитал.
09.04.2015